【正文】 保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備及環(huán)保生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用。 2)平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn) 行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 由于本工程的竣工日期為 2021年第 1季度，其間要經(jīng)歷 3個(gè)冬季和 2個(gè)雨季。 18 第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著 “ 全過程營(yíng)銷 ” 的策略，營(yíng)銷策劃 內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市 場(chǎng)推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。 分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 ◆ 路牌 可在項(xiàng)目周邊和西安市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費(fèi)者。 2）確定培訓(xùn)內(nèi)容 在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過程中也要不斷的結(jié)合銷 售中出現(xiàn)的新問題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。另外，銷售中心的主體色調(diào)應(yīng)和項(xiàng)目圍墻相協(xié)調(diào)一致。住博會(huì)上聚集 了大量的精品樓盤，與房地產(chǎn)有關(guān)的法律咨詢及貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。 22 土地費(fèi)用的確定 項(xiàng)目用地面積為 ，土地取得成本 80萬元 /畝， 土地費(fèi)用為： 80=2072 萬元；契稅： 20723%=62 萬元 土地費(fèi)用共計(jì) :2134萬元 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城建統(tǒng)一征收費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。 不可預(yù)見費(fèi) 23 根據(jù)本項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費(fèi)按前八項(xiàng)之和的 3%計(jì)取，共計(jì) 676萬元。項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見附件 2—— 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 報(bào)表。 24 敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相 應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。投資允許變動(dòng)的幅度為（－ ∝ ， +%），銷售價(jià)格不變時(shí)投資 變化的臨界點(diǎn)如上表 71所示。 充分認(rèn)識(shí)、分析項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)與所存在的威脅，揚(yáng)長(zhǎng)避短， 提前引入項(xiàng)目開發(fā)的全程策劃。 根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目方案的分析與論證以及我司對(duì)項(xiàng)目和市場(chǎng)的了解，向建設(shè)單位提出如 下建議，為建設(shè) 單位決策提供參考。銷售價(jià)格允許變動(dòng)的幅度為（ %， +∝ ），投資不變時(shí)銷售價(jià)格變動(dòng)的 臨界點(diǎn)如上表 71所示。 資本金現(xiàn)金流量表，見附件 2—— 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表。 1項(xiàng)目總投資的確定 綜合前面一至十項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì) 23600萬元。 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 結(jié)合西安市工程監(jiān)理取費(fèi)的市場(chǎng)行情，本項(xiàng)目工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按 12元 /㎡計(jì)算： 69680㎡ 12 元 /㎡ =348萬元 建設(shè)單 位管理費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi)取前期工程費(fèi)、建安總造價(jià)、精裝修費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和建設(shè)監(jiān) 理費(fèi)之和的 2％，共計(jì)為 383萬元。 依據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目銷售期擬從 2021年的第 3季度開始，到 2021年第 2季度 結(jié)束，每一個(gè)季度為一個(gè)銷售階段，具體銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃如下： 住宅的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見表 51： 公寓的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見表 52： 商鋪的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見表 53： 停車位的銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見表 54： 21 第六章投資估算及資金籌措 國(guó)家計(jì)委、 建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)）； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔 2021〕 1980號(hào)）； 國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)）； 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》 的通知（市建發(fā) [2021]418號(hào)）； 陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)及有 關(guān)問題的通知》（陜價(jià)行發(fā) [2021]90號(hào)）； 陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 類似工程估算、概算指標(biāo)； 委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； 1委托方提供的有關(guān)其他資料； 1受托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料； 1有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。 銷售理念 20 （ 1）誠(chéng)信理念 （ 2）健康理念 （ 3）服務(wù)理念 促銷策略 （ 1）價(jià)格促銷 項(xiàng)目在銷售預(yù)熱期由于市場(chǎng)知名度低，社會(huì)公眾影響力小，所以，在本期內(nèi)采用低開 高走的銷售策略是十分必要的，同時(shí)在盤尾階段注意將難點(diǎn)戶型售價(jià)做適當(dāng)?shù)南抡{(diào)。與上同，本項(xiàng)工作可由專業(yè) 銷售代理公司完成。 在銷售階段，我們主要從銷售準(zhǔn)備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個(gè)方面來提 出策劃思路。 (1)挖掘賣點(diǎn) (2)制定推廣計(jì)劃 推廣手段 —— 廣告推廣 19 從目前西安市內(nèi)的實(shí)際操作情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣主要以廣告宣傳為主，因此， 本項(xiàng)目在推廣過程中重點(diǎn)采用廣告推廣。 本項(xiàng)目通過市場(chǎng)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采 用市場(chǎng)比較法來確定項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù) 地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為 不相稱，項(xiàng)目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項(xiàng)目的 開發(fā)建設(shè)能夠有效地改善城市街道的通 17 視效果，促進(jìn)城市建設(shè)的發(fā)展。高層住宅和公寓均設(shè)計(jì)成 框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商為框架結(jié)構(gòu)。社區(qū)內(nèi)道路寬度合理，符合機(jī)動(dòng)車道的消 16 防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動(dòng)靜分區(qū)的原則。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 （ 1）規(guī)劃布置 根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)。使社區(qū)具有良好的 舒適性、安全性和經(jīng)濟(jì)性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。停車位共 300個(gè)，其中地 上 160個(gè)，地下 140個(gè)。項(xiàng)目的實(shí)施具有物資保 證?；貎?nèi)設(shè)置了豐富的道路系統(tǒng)， 項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接。最大積雪深度 18厘米，最大凍土深度 24厘米，出 現(xiàn)在 2021年 1月 9～ 11日。 日照：年平均日照時(shí)數(shù) 2097小時(shí)，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 。 13 第三章項(xiàng)目建設(shè)條件 溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱，冬季干冷。綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情 況以及自身的條 件，本項(xiàng)目定位于高檔公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目。 由于項(xiàng)目配套商業(yè)用房地處飛天路和神舟三路交叉路口，地理位置優(yōu)越；并且本項(xiàng)目 定位為中高檔的精裝修公寓，結(jié)合項(xiàng)目整體形象和基地商業(yè)配套的定位等因素，本項(xiàng)目的 商業(yè)用 房定位中高檔。最終的修正 系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 宇恒國(guó)際修正系數(shù)： 100/100100/96100/98= 新界修正系數(shù)： 100/102100/101100/101= 朝華美域修正系數(shù)： 100/98100/101100/100= 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià) 修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價(jià)格如下： 宇恒國(guó)際： 3600 ＝ 3816元 /㎡； 新界： 3300 ＝ 3168元 /㎡； 朝華美域： 3800 ＝ 3838元 /㎡； 本住宅銷售價(jià)格： 住宅銷售均價(jià) =3816+3168+3838 =3628元 /㎡ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層住宅 銷售均價(jià)為 3500元 /㎡。 住宅價(jià)格定位 住宅采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的住宅項(xiàng)目較少，所以采用的可比實(shí)例（住 宅項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) 10 （ 4）形象影響 由于項(xiàng)目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對(duì)項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生一定影響。 長(zhǎng)安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得項(xiàng)目周邊區(qū)域的市場(chǎng)滿意度得到 提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域的項(xiàng)目皆以 “ 自然優(yōu)勢(shì)、旅游地產(chǎn) ” 為賣點(diǎn)，項(xiàng)目 多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。 （ 1）地根緊縮，地價(jià)飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了 “ 曲江速度 ” 這一神話，而從在土地價(jià)格上也更能體現(xiàn)這一 增值速度。曲江已成為西安城市的名片和名副其實(shí) 的會(huì)客廳。 而隨著市場(chǎng)的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購(gòu)買行為也由此開始縮減。 除兩軸線發(fā)展之外，長(zhǎng)安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動(dòng)，與 之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富力城的開發(fā)在很大程 度上提升了長(zhǎng)安房地產(chǎn)的影響力， 200畝的 “ 金橋 ” 項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動(dòng)。截止 08年長(zhǎng)安已有 30多家房地產(chǎn)公 司包括近三分之一的外埠開 發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30余個(gè)。長(zhǎng)安板塊從 2021年 以來就以快速發(fā)展、適合居住、房?jī)r(jià)適中等優(yōu)勢(shì)引起了人們的關(guān)注。預(yù) 計(jì)到 2021年基地銷售收入達(dá)到 100億元， 2021年，西安航天基地的銷售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10萬人，形成 10－ 20個(gè)有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5－ 8家 在國(guó)內(nèi)外具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)，用 2到 3年時(shí)間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8到 10年的里程。 12月 20日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)， 預(yù)計(jì) 2021年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20億元。 2021年 11月 29日，西安市把全市 16個(gè)過億產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集 中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億 太陽能光伏項(xiàng)目、航天 基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目等三個(gè)投資過億的項(xiàng)目同日開工，成為 西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的亮點(diǎn)。 2021年 12月 26日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)成立西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。同時(shí)施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例 增長(zhǎng)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)各主要城市數(shù)據(jù)對(duì)比分 析來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)較大的下調(diào)， 08年底各樓盤大 幅打折吸引購(gòu)房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價(jià) 格。其中，商品 住宅銷售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷售面積下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。其中，商品住宅完成投資 3422億元， 同比增長(zhǎng) %，比 12月提高 ，比去年同期回落 ，占房地產(chǎn) 開發(fā)投資的比重為 %。 受 4萬億投資計(jì)劃的拉動(dòng)，一季度新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模大幅度增長(zhǎng)，同比增加了 %。從增速趨勢(shì)看，一季度 GDP增 速繼續(xù)探底，為 1999年第四季度以來的新低， 2021年第四季度經(jīng)濟(jì)增速為 %。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn) 能力，市場(chǎng)前景看好。 市場(chǎng)前景 ● 高端、中高端客戶豐富，且目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項(xiàng)目具備一定的市場(chǎng)支撐。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn) 等工作均于 20