【導(dǎo)讀】咸陽市人民廣場改擴建項目策劃書。方案二：除F1、F5、F6銷售外，其余各層前三年進行租賃................39

　　

【正文】 包括以下各項：項目管理費、項目監(jiān)理費、設(shè)計勘探費、營銷費用等。 8． 其他費用 （ 1） 不可預(yù)見費 （ 2） 相關(guān)稅費 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項目需繳納營業(yè)稅等稅費，因具體實施過程中，涉及 一些稅種的減免，具體稅額難以確定，因此暫按照綜合稅率9%計算。 上述兩項之和即為項目的總投資費用，共計 億元人民幣，單位建筑面積造價 2800 元人民幣。 目前開發(fā)商在土地方面投入資金為 5000 萬，股東自有資金為 億元，本項目共需建設(shè)資金 億元，缺口為 億，需向銀行借貸。但在項目實際過程中，根據(jù)施工進度，將有一定的預(yù)售收入產(chǎn)生，用于償還銀行的相關(guān)利息，所以借款額度小于 億元，額度將在 2 億元左右。 九．資金回收方案 說明： 根據(jù)市場狀況，本項目整體資金 回收方式按照 方案一：全部銷售 方案二： F F F6 按照市場現(xiàn)行價格銷售，其余樓層進行租賃 兩種方法分別進行計算。 根據(jù)市場調(diào)研分析，項目規(guī)劃暫定為： 樓層 建筑面積（平米） 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 B2 2 萬 停車場及設(shè)備層 B1 萬 小商品服裝市場 F1 2 萬 步行商業(yè)街及內(nèi)廊商業(yè)街 F2 萬 百貨主力店 F3 萬 F4 萬 文化廣場、圖書、音像 F5 萬 洗浴、餐飲、娛樂、 KTV F6 萬 總面積 萬 方案一：全部 銷售 一． 總成本投入： 2800 元 /平米 * 萬 = 億元 二． 銀行支付利息及其他費用比例按照 6%計提 (銀行貸款利息為 %) 三． 項目資金回收方案 樓層 面積 （平米） 市場售價 （元 /平米） 租金 （元 /平米 /天） 使用率 B1 7300 65% F1 2 14500 4 75% F2 11000 2 65% F3 8400 2 F4 4800 F5 4500 F6 4000 (一 )銷售收入 表 (按照靜態(tài) 100%計算 ) 則 :按照市場售價的收入為 : 億元 稅后收入 :*6%= 億元 樓層 面積 (萬平米 ) 價格 (市場價格 ) 收入 (億元 ) B1 7300 F1 2 14500 F2 11000 F3 8400 F4 4800 F5 4500 F6 4000 合計 (二 ) 出租收入表 (按照靜態(tài) 100%計算 ) 樓層 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 合計 面積 (萬平米 ) 2 租金 (元 /天 ) 4 2 2 ———— 年收入 (萬元 ) 4212 2880 792 792 594 491 454 10215 (三 ) 營銷實施表 營銷節(jié)點 營銷細則 資金回收比 例 市場售價回收額 (億元 ) 2021 年 5月 項目正式開盤 20% 2021 年 10月 進入強銷期 60% 2021 年 3月 掃尾銷售期 20% 合 計 100% 備注 : 對于購買后非自營的投資商戶，租金收入將用于返還其預(yù)期的年回報收益，因此，對于出租收入暫不計算在總收入當中。 (四 )總收益 : 總收入 銀行貸款 三年銀行貸款利息 自有資金 == 億元 稅后總收益： 億元 億元 *6%= 億元 (五 )靜態(tài)收益率： 稅后總收入 /總投資 =(六 )內(nèi)部收益率： 稅后純利潤 /自有資金投入 =(七 )盈虧平衡點 : 按照上述計算方式，當銷售任務(wù)完成 40%時，即可實現(xiàn)盈虧平衡 (八 )償還銀行貸款及利息回收安排： 銀行貸款額： 億元 銀行貸款利率： % 三年期貸款利息： 4779 萬元 總計： += 營銷節(jié)點 資金回收比 例 市場售價回收額 (億元 ) 銀行還款 2021 年 5月 20% 2021 年 10月 60% 2021 年 3月 20% 合 計 100% 方案二： 除 F F F6 銷售外，其余各層前三年進行租賃 （一） 銷售收入（靜態(tài) 100%計算） 樓層 面積 (萬平米 ) 價格 (市場價格 ) 收入 (億元 ) F1 2 14500 F5 4500 F6 4000 合計 （二） 出租收入（靜態(tài) 100%計算） 樓層 B1 F2 F3 F4 合計 面積 (萬平米 ) 租金 (元 /天 ) 2 2 ———— 年收入 (萬元 ) 4212 792 792 594 6390 （三） 營銷安排 營銷節(jié)點 營銷細則 資金回收 比例 銷售回收額 (億元 ) 租賃收入 (億元 ) 2021 年 5 月 項目正式開盤 20% 2021 年 10 月 進入強銷期 60% 2021 年 3 月 掃尾銷售期 20% 收入合計 (四 )后期銷售安排 : 1． 現(xiàn)有貸款按照三年中長期貸款計算，從 2021 年 3 月開始計算，到 2021 年 3 月為止 2． 初期營銷按照租、售進行，在市場運行到第三年時，將原 有租賃的 B F F F4 進行銷售，用銷售收入返還銀行貸款 3． 計算時，先不考慮市場養(yǎng)市后的價格上漲程度，暫按照目前定價進行計算。（靜態(tài) 100%計算） 樓層 面積 (萬平米 ) 價格 (市場價格 ) 收入 (億元 ) B1 7300 F2 11000 F3 8400 F4 4800 合計 5． 938 稅后收入為： *6%= (五 )第一年總收益 : 總收入 (銷售收入 +第一年出租收入 ) 三年貸款 利息總額 自有資金 =(+)= 億元 稅后總收益： 億元 億元 *6%= 億元 (五 )第一年靜態(tài)收益率： 稅后總收入 /總投入 =(六 )第一年內(nèi)部收益率： 稅后純利潤 /自有資金投入 =(六 )盈虧平衡點 : 當銷售和出租收入完成 88%時 ,可達到盈虧平衡，在不考慮后期經(jīng)營費用的前提下，在本項目運作到第三年時，將原有出租部分銷售，將有 億的稅后收入。 十．推廣方案 (一 )推廣戰(zhàn)略 1. 推廣針對主體 ：投資戶和經(jīng)營商戶 2. 推廣主題：項目的地理位置、規(guī)劃理念、未來遠景、升值潛力等 3. 道具物料配置： ? 銷售道具：名片、紙杯、手提袋、胸牌、其他辦公用品、樓書、 DM單 ? 宣傳道具：圍檔、道旗、報紙報告、公關(guān)活動、電視廣告 ? 售樓處裝修 4. 媒體選擇及理由 1）平面： ? 報紙作為大眾媒體，具有覆蓋面廣，傳閱率高的特點，因此可作為廣告宣傳的主體。 ? 咸陽當?shù)乜蛇x擇《咸陽日報》、《華商報》等媒體。由于內(nèi)街品牌店和百貨店需從外埠引進，因此，平面選擇方面會涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實際推廣狀況進行選擇。 2）電視廣告： ? 電視是人們生活當中必不可少的娛樂工具，電視廣告具有一定的權(quán)威性，同時可覆蓋面廣，在推廣時可作為報紙的有效補充媒體，配合報紙廣告，搭建立體化宣傳網(wǎng)絡(luò)，在短時間內(nèi)達到告知目的。 ? 制作 1530 秒左右的形象宣傳片，在項目推廣的重要節(jié)點選擇咸陽或西安主要電視臺滾動播出。 3）戶外： ? 是主要的推廣手段，因咸陽市城市較小，且本項目地處絕對的城市中心，因此，戶外的宣傳影響力應(yīng)該是最大的，特別是在搭建圍擋時，可做 56 米高的異型圍擋，吸引過路人群的關(guān)注，達到宣傳目的。 ? 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情 況和推廣安排，更換畫面，暫定更換 3 次。 4）電臺：由于項目所在地點是咸陽市最主要的干路，是市內(nèi)外車輛的必經(jīng)之路，因此有戶外形象宣傳即可，不必以廣播作為補充。因此，暫不安排電臺廣告宣傳。 5）網(wǎng)絡(luò)廣告：鑒于咸陽市當?shù)胤康禺a(chǎn)方面對于網(wǎng)絡(luò)的宣傳介入較少，因 此，暫不考慮安排網(wǎng)絡(luò)宣傳。 （二）推廣費用預(yù)算： 推廣費用總體分配比例 序號 渠道 具體物料 費用 （萬元） 總費用（萬元） 備注 1 道具物料 銷售道具 23 751 平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告） 425 由于涉及外埠招商，因此廣告投入涉及外埠市場，外埠推廣費暫定 100萬元 推廣中涵蓋招商和銷售，因此在原有廣告推廣費用基礎(chǔ)上增加100萬元 道旗、圍擋 33 含 3次畫面更換和搭建費用 售樓處 70 含土建和內(nèi)部裝修 2 公關(guān)活動 175 3 辦公及公關(guān)費用 50 4 機動資金 100 費用匯總： 1076 萬元 道具物料預(yù)算明細表 銷售道具 內(nèi)容訴求 訴 求 對 象 制 作 數(shù) 量 參考費用 預(yù)算（萬） VI系統(tǒng) 名片 LOGO 所有商戶 隨機 5（含設(shè)計、印刷費） 紙杯 手提袋 其他辦公用品 樓書兩本 ? 人民路特殊的商業(yè)文化氛圍 ? 本商鋪賣點 ? 招商要素 ? 經(jīng)營前景 ? 商鋪平面規(guī)劃 ? 未來經(jīng)營前景和升值潛力 針對商業(yè)經(jīng)營者一本 20210 8 針對投資者的形象樓書一本 20210 8 DM單 針對所有客戶 40000 2 圍擋 形象 咸陽市 1套 約 23 道旗 約 10 售樓處 （招商處） 土建 與 VI相結(jié)合的項目形象 1套 約 70 內(nèi)部裝修 合計 126 硬廣費用預(yù)算： 因廣告宣傳中涉及招商 推廣和銷售推廣兩項內(nèi)容，且招商中涉及到咸陽以外的外埠市場招商，因此，費用會有一定幅度的浮動，暫定 387 萬元，視實際支出需要增減。 軟文費用預(yù)算： 暫按每周一期，重要節(jié)點發(fā)布兩至三期計算，單期 500 元，共約 6萬元。 電視廣告費用預(yù)算： ? 制作 15— 30 秒形象宣傳廣告片，以項目整體形象及未來發(fā)展?jié)摿π麄鳛橹?，在項目推廣的重要節(jié)點反復(fù)播出，同平面廣告形成交叉立體效應(yīng)。 ? 因電視廣告單位報價波動較大，因此暫按 30 萬元進行計算，具體費用待支出時詳細計算。 公關(guān)活動費用安排 根據(jù)具體營銷安排，進行安排，大 型活動單次費用不超過 60 萬，其他活動以 1015 萬為主，共約 175 萬 （三）宣傳推廣周期安排 說明：根據(jù)整體推廣要求，分為 4個推廣分周期，具體推廣主題暫不確定，根據(jù)實際情況待定。 1． 入市告知期： 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 電視廣告 公關(guān)活動 06年 2月 15日 項目開始宣傳 咸陽市 項目入市 告知 整版，以形象稿出現(xiàn) 形象宣傳片 產(chǎn)品形象發(fā)布會 2． 開盤期 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 軟性宣傳 公關(guān)活動 項目整體開盤 咸陽市 全新項目入市，引領(lǐng)商業(yè)新天地。經(jīng) 營前景，贏利回收 半、整版交替，以形象稿出現(xiàn) 投資經(jīng)營價值的體現(xiàn) 盛大開盤活動 3． 強銷期： 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 軟性宣傳 電視廣告 公關(guān)活動 06． 610月 銷售 投資商戶和市場類經(jīng)營商戶 項目的獨特地理位置；未來的發(fā)展?jié)摿?；可能的投資收益 集中發(fā)布，版面以整版為主 每周一次， 10月每周兩次 每周黃金時間播出三次 隔月舉辦一次， 10月主體封頂舉辦大活動 4． 掃尾期 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 軟性宣傳 電視廣告 公關(guān)活動 06． 1107． 3 剩余面積銷售 投資商戶和自營商戶 優(yōu)越的地理位置帶來的商業(yè)前景；開發(fā)商返租保證；專業(yè)團隊的經(jīng)營管理；無后顧之憂的投資保證和經(jīng)營保證 3月整月宣傳，每周兩版，全部為半版，以投資保證為主題發(fā)揮 每月一期，從正反論述投資的價值和為什么