【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 弱化方法： 可依據(jù)理性隨機(jī)的原則，運(yùn)用園林手法 、規(guī)劃手法及建筑手法，使得項(xiàng)目既成為城市的風(fēng)景線(xiàn)，又是業(yè)主可鄰里守望、可閑庭信步的美好家園。 ? 開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期易受市場(chǎng)整體影響 本項(xiàng)目是總建筑面積約 萬(wàn)平方米的中大型社區(qū)，而石灣市場(chǎng)剛開(kāi)始啟動(dòng)，受未知的后期市場(chǎng)影響大。 弱化方法： 產(chǎn)品多元化，擴(kuò)大消費(fèi)群體，爭(zhēng)取快速建成、快速銷(xiāo)售，可大大減少開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期所帶來(lái)的不確定因素的影響。 ? 人文環(huán)境及形象較差 地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動(dòng)有待時(shí)間，目前項(xiàng)目周邊地區(qū)人氣較淡薄。 弱化方法： 可通過(guò)項(xiàng)目工地與現(xiàn)場(chǎng)包裝，提高項(xiàng)目形象。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，適當(dāng)建造相應(yīng)的社區(qū) 配套，以增加人氣及居住氛圍。 機(jī)會(huì)（ O） ? 市場(chǎng) 石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，本項(xiàng)目地處商業(yè)中心附近，為本房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了良好的外部環(huán)境；該地區(qū)商品房空臵面積比上年有所減少，有效供求出現(xiàn)缺口，是發(fā)展商入市的好時(shí)機(jī)；外來(lái)需求不斷增加，市場(chǎng)需求空間大，易于銷(xiāo)售； ? 規(guī)劃 多項(xiàng)市政利好涌現(xiàn)，本項(xiàng)目均在其影響范圍內(nèi)； ? 消費(fèi)者心理 目前消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，即享受都市繁華又向往幽靜環(huán)境、優(yōu)美環(huán)境，本項(xiàng)目都可同時(shí)滿(mǎn)足；相對(duì)來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目的客戶(hù)群得以擴(kuò)大。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 17 目前石灣市場(chǎng)上的產(chǎn)品缺乏能夠引導(dǎo)市場(chǎng)需求的項(xiàng)目，基 本上是對(duì)其他城市的成功產(chǎn)品及文化的克隆，這對(duì)項(xiàng)目存在一個(gè)很大的機(jī)會(huì)：重新依項(xiàng)目特點(diǎn)定義符合城市氣質(zhì)和居住文化，樹(shù)立屬于石灣人生活方式和人居文化的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 目前石灣樓盤(pán)質(zhì)素一般 目前石灣尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤(pán)，對(duì)未來(lái)地塊的規(guī)劃大有空間。 威脅（ T） ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占有市場(chǎng)先機(jī) 位于項(xiàng)目附近的麗灣花園、心怡花園比本項(xiàng)目早進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)分流部分客源。 規(guī)避策略： 開(kāi)展品牌建設(shè)，打造統(tǒng)一品牌形象和服務(wù)；擴(kuò)大品牌知名度；開(kāi)發(fā)出高性?xún)r(jià)比的適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，力爭(zhēng)市場(chǎng)的美譽(yù)度；另外該項(xiàng)目已進(jìn)入銷(xiāo)售尾期，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力 已降至最低。 ? 市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目所處的區(qū)域尚有很多未開(kāi)發(fā)的土地，存在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 規(guī)避策略： 突出板塊間所具有的不同特色，避免正面競(jìng)爭(zhēng)； 遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的原則，吸收競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避自己的弱點(diǎn)； ? 區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)需要時(shí)間 該地塊的規(guī)劃為高尚住宅區(qū)域，但各項(xiàng)市政配套的建設(shè)程度將會(huì)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。 規(guī)避策略： 關(guān)注城市規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)程，合理調(diào)控本項(xiàng)目的銷(xiāo)售排期和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，盡可能適時(shí)合理利用各個(gè)市政規(guī)劃項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)； 18 六、項(xiàng)目規(guī)劃及定位 項(xiàng)目的初步規(guī)劃分析： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位及市 場(chǎng)策略 將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為石灣鎮(zhèn)高檔標(biāo)志型樓盤(pán)，并依托項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)資源，以差異化、領(lǐng)先性產(chǎn)品贏得市場(chǎng)； 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位為石灣鎮(zhèn)的高檔人文大社區(qū)，博羅縣人居環(huán)境最優(yōu)的花園式居住區(qū)；惠州市綜合質(zhì)素最優(yōu)的文化社區(qū)。 項(xiàng)目客戶(hù)定位 本項(xiàng)目自身特點(diǎn)具備成為石灣鎮(zhèn)標(biāo)志性房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)，同時(shí)考慮到本片區(qū)當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家對(duì)區(qū)域的忠誠(chéng)度較高，因此本項(xiàng)目擬將目標(biāo)客戶(hù)定位在“在石灣周邊工作、居住的長(zhǎng)期居民和原居民”、“在石灣周邊工作的外來(lái)白領(lǐng)”和“石灣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民”這三類(lèi)人群中。 考慮到石灣長(zhǎng)期居民和原居民對(duì)區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項(xiàng)目將重點(diǎn)關(guān)注并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首期著重關(guān)注該類(lèi)人群。 產(chǎn)品類(lèi)型定位 總體：花園式精品社區(qū)，營(yíng)造安靜的居住環(huán)境，建筑品質(zhì)感高。本案周邊更有絕佳的景觀(guān)資源，應(yīng)該塑造石灣鎮(zhèn)最優(yōu)居住精品社區(qū)的定位。 住宅：以小高層，中高層為主；小高層底部設(shè)計(jì)情景洋房，轉(zhuǎn)劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)情景洋房將會(huì)熱銷(xiāo)。戶(hù)型面積建議以 100 平方米－ 140 平方米大戶(hù)型為主，這符合石灣客戶(hù)偏好大面積戶(hù)型的消費(fèi)習(xí)慣。 商業(yè)：沿建筑底部設(shè)計(jì)商業(yè)，不再獨(dú)立設(shè)臵商業(yè)。利用項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)與項(xiàng)目周邊的景觀(guān)資 源呼應(yīng)，利用安靜舒適的環(huán)境吸引消費(fèi)者前來(lái)休閑消費(fèi)。 19 七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 建設(shè)方式 項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位為 廣州市山鼎建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún) 有限公司，該公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程及相應(yīng)的工程咨詢(xún)和裝飾設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，多個(gè)樓盤(pán)被廣州市城建部門(mén)評(píng)為明星樓盤(pán)。 項(xiàng)目施工單位為 汕頭市澄海區(qū)鳳翔建筑工程 有限公司，該公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級(jí)總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有三十余年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集 大批高中級(jí)施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級(jí)，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開(kāi)始施工到交樓僅用七個(gè)月時(shí)間， 12 層帶電梯樓宇只用 10 個(gè)月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。同時(shí)項(xiàng)目還將聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效控制項(xiàng)目的工期、成本及質(zhì)量。 八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明 以下單位成本按建筑面積預(yù)測(cè) １、土地成本為 元 /平方米； ２、前期費(fèi)用為 元 /平方米； ３、建安成本為 元 /平方米； ４、公建配套費(fèi)為 元 /平方米； ５、 市政及環(huán)境工程費(fèi)為 元 /平方米； ６、管理費(fèi)按上述 2— 5 項(xiàng)之和的 5%計(jì)算； ７、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述 2— 4 項(xiàng)之和的 5%計(jì)算； ８、銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售額的 %計(jì)算； ９、財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際借款測(cè)算； 營(yíng)業(yè)稅金按銷(xiāo)售額的 %計(jì)算； 1所得稅按 33%計(jì)算。 20 九、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為 57,484 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用 60,205 萬(wàn)元 ,計(jì)劃采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，計(jì)劃資金來(lái)源于： 股東投入自有資金 21,000 萬(wàn)元； 向銀行借款 24,000 萬(wàn)元；通過(guò)預(yù)售籌集建設(shè)資金 15,205 萬(wàn)元。 成本估算 成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑單位成本 銷(xiāo)售單位成 本 總成本 （萬(wàn)元） 1 土地成本 10,243 2 前期工程費(fèi)用 1351 3 建筑安裝工程 32545 4 市政及環(huán)境工程 2777 5 公共配套工程 3283 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 314 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1859 8 行政管理費(fèi)用 731 9 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 4151 10 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 230 建設(shè)投資合計(jì) 57484 投資成本、資金籌措計(jì)劃，判斷每年所需的建設(shè)投資資金量 投資成本、費(fèi)用估算及資金籌措表 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 資金投入 土地成本 10243 3000 1308 2020 3935 前期工程費(fèi)用 1351 458 458 435 建筑安裝工程 32545 10994 12670 6881 2020 市政及環(huán)境工程 2777 388 1189 900 300 公共配套工程 3283 438 1245 1000 600 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 314 70 90 90 64 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1859 400 700 459 300 行政管理費(fèi)用 731 250 200 200 81 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 4151 1300 1651 800 400 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 230 60 80 60 30 建設(shè)投資合計(jì) 57484 3000 15666 20283 14760 3775 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2721 550 1300 671 200 總成本費(fèi)用 60205 3000 16216 21583 15431 3975 21 資金籌措 自有資金 21000 3000 4265 6800 6935 銀行貸款 24000 8000 10000 6000 預(yù)售資金 15205 3951 4783 2496 3975 資金籌措合計(jì) 60205 3000 16216 21583 15431 3975 項(xiàng)目資金成本及借款還本付息估算 借款還本付息表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 年初借款余額 8000 14000 11000 2 本年借款 24000 8000 10000 6000 3 本年應(yīng)付利息 2721 300 1053 810 558 4 籌資費(fèi)用 5 本年還本金額 24000 4000 9000 11000 6 年末借款余額 8000 14000 11000 0 7 償還借款本息的資金來(lái)源 26721 300 5053 9810 11558 投資回收 26721 300 5053 9810 11558 十、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算 收入預(yù)測(cè) 收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 年份 出售比例 類(lèi)型 單價(jià) （元 /㎡） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 10% 住宅 3500 0% 商鋪 7000 0% 車(chē)位 85000/個(gè) 2020 年 30% 住宅 3500 10% 商鋪 7000 0% 車(chē)位 85000/個(gè) 2020 年 30% 住宅 3500 20% 商鋪 7000 20% 車(chē)位 85000/個(gè) 600 2020 年 30% 住宅 70% 商鋪 80% 車(chē)位 2400 22 小計(jì) 100% 住宅 86413 100% 商鋪 9416 100% 車(chē)位 3000 600 2400 合計(jì) 98829 根據(jù)銷(xiāo)售收入及成本費(fèi)用的估算值，測(cè)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表 萬(wàn)元 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 銷(xiāo)售收入 98829 總成本費(fèi)用 60205 3000 16216 21583 15431 3975 銷(xiāo)售稅金及附加 9076 利潤(rùn)總額 29548 3000 所得稅 稅后利潤(rùn) 3000 十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 編制現(xiàn)金流量表，分析計(jì)算部分財(cái)務(wù)指標(biāo) 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 98829 現(xiàn)金流入合計(jì) 98829 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 60205 3000 16216 21583 15431 3975 銷(xiāo)售稅金及附加 9076 所得稅 現(xiàn)金流出合計(jì) 3000 凈現(xiàn)金流量 3000 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 3000 基準(zhǔn)收益率 10% 1 凈現(xiàn)值 3000 累計(jì)凈現(xiàn)值 3000