【文章內(nèi)容簡介】 c、在現(xiàn)有資源下，在餐飲及休閑方面用足功夫，通過高標準的風味餐、團隊餐吸引旅行團入住。 ３、８酒店經(jīng)營理念的定位 經(jīng)營理念是酒店從事經(jīng)營活動時所依據(jù)的指導思想和行為準則，是酒店經(jīng)營活動的一種導向，它是一定的社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。在長期的經(jīng)營活動中要形成社會利益觀念、員工利益觀念和酒店利益觀念。 在社會利益觀念的影響下，酒店時時處處都以是否損害社會的尺度來衡量經(jīng)營行為。其結(jié)果，就是引導我們的價值目標有明顯的雙重趨向，即追求經(jīng)濟效益與追求社會效益的統(tǒng)一。 1 社會利益觀念 社會利益觀念主張：酒店的利潤是回報社會、服務(wù)社會的方式。經(jīng)營管理的核心就是要在全部生產(chǎn)和銷售活動中，貫徹社會主導性原則。社會利益觀念主要體現(xiàn)在酒店注重國家利益、職工利益、顧客利益和酒店利益。酒店主要的社會責任是：酒店通過自身的事業(yè)，對提高社會生活，為人們放松身心提供便利，在這個過程中酒店產(chǎn)生適當?shù)睦麧櫍@是酒店的基本使命 。我們就是這樣追求經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。 2 質(zhì)量立國觀念 酒店把服務(wù)質(zhì)量是酒店興衰存亡的生命線，我們們認為：現(xiàn)代競爭，是產(chǎn)品定位的競爭。環(huán)境優(yōu)劣最根本的是設(shè)計水平的高低。從設(shè)計入手抓質(zhì)量，使酒店環(huán)境 從圖紙開始就處于較高的起點。在激烈競爭的中，最重要的是如何靈活多變地適應顧客的需求變化，以“顧客至上”作為酒店經(jīng)營的最高指導原則，并全力以赴提高服務(wù)質(zhì)量。 3． 9 建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 1 建筑 面積 建筑面積 10000 平方米 2 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有朝北 的位置，最大限度地減少醫(yī)院的影響，建筑主體朝向取最廣域的視野，順應夏季主導風向。 3 地形利用 充分利用現(xiàn)有的地形，通過現(xiàn)代歐派的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 4 規(guī)模與設(shè)計 設(shè)計約 256 套客房，安排不同布局方式的單元， 1000 平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通； 500 平方米的萬國會議廳；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風格的戶外溫泉 SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果；充分考慮到看 海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。 5 建設(shè)與裝修 高標準建設(shè)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從 15m2到 90m2不等。 裝修：全部按四星級酒店標準裝修，配備四星級酒店必備的設(shè)施、用品。 6 設(shè)計意圖和要求： 1 充分利用陽光，同時以蒼翠繁茂的園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； 2 創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停 居環(huán)境； 3 建筑風格、歐式現(xiàn)代派，園林風格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； 4 公共空間應有最大園林和別墅區(qū)的景觀； 5 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 本項目房屋造型及格調(diào)以商務(wù)、稀有人員的俱樂部為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設(shè)密度低，充分體現(xiàn)最大化和熱帶園林效果。 10 功能分類 本項目總建筑面積約 10000 平方米，其中：客房部分 5000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設(shè)施部分包括為 5000 平方米，占總建筑面積的 50%，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、管道井、工作間及電梯候梯廳、消防樓梯、商務(wù)中心、會議室、中、西、日餐廳、小賣部、行李房、美容美發(fā)中心、健身房等。 1 戶型設(shè)置 建議設(shè)置三種客房戶型： 單間、雙套間、三套間。 單間是一房一衛(wèi)，帶一個小型的衣帽間。面積在 15 平方米， 228 間 雙套間設(shè)計為一房一廳一廚一衛(wèi)，面積在 30 平方米， 10 間 三套間設(shè)計是兩房兩廳一廚一衛(wèi)，面積在 60 平方米， 10 間 11 總投資 土地出讓金：四畝 總計： 160 萬和 土建： 壹萬平方米 1800 萬 裝修 1200 萬 空調(diào) 200 萬 上、下水 60 萬 電 60 萬 中餐廳 60 萬 西餐廳 60 萬 日式餐廳 30 萬 免費餐廳 10 萬 商務(wù)區(qū) 10 萬 小賣部、行李房、前臺 10 萬 酒巴 30 萬 職工更衣室 2 萬 多功能廳 40 萬 大、小會議室 20 萬 高級休息廳 40 萬 萬國會議廳 120 萬 健身房 100 萬 游泳池 30 萬 經(jīng)理辦公室 5 萬 普通客房 (226 間、每間 2 萬配套費 ) 452 萬 豪華客房 (10 間、每間 4 萬配套費 ) 40 萬 安捷空中花園客房（配套費） 40 萬 總計： 5579 萬 12價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。 安捷普通房 (雙床 ) RMB380 安捷普通房 (大床 ) RMB380 安捷豪華 客房 RMB580 安捷空中花園客房 RMB980 13 物業(yè)管理定位 1 1 本項目經(jīng)營管理模式 本項目將采用酒店模式進行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在統(tǒng)一按照星級酒店管理標準進行管理和服務(wù)。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 1 2 酒店管理公司 酒店管理公司按照酒店所屬方的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行管理，并保證有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績 ，并維護和保障酒店所屬方的收益。 1 3 運作機制 酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向 酒店所屬方 提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向 酒店所屬方 通報公寓的經(jīng)營管理狀況，并接受 酒店所屬方 的書面預約， 酒店所屬方 委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告， 酒店所屬方 將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng) 營回報。 第四章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 4． 1 客房經(jīng)營收入 開房率 =酒店客房年實際出租總 房間數(shù)247。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%； 年平均房價 =酒店年客房經(jīng)營收入247。年實際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經(jīng)營收入 =年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 4． 2 經(jīng)營管理成本 經(jīng)營管理成本包括“ 營業(yè)費用 % 營業(yè)稅金及附加 6% 管理費用 % 管理傭金 5% 維修及裝修 、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險費用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 1 酒店的客房、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓等日常營業(yè)； 2 酒店各項設(shè)施、設(shè)備的日常維護、維修及其改造； 3 酒店的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動； 4 酒店人力資源管理； 5 酒店的安全防護； 6 培訓、服務(wù)水準提升。 4 基本運行管理 1 客房物品配置 當酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房僅作一次性配備） 基本運行費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整） ： 1 客房基本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護費等，合計人民幣 50 元 /㎡ *月。 2 基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ＊ 泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險的費用； ＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用； ＊ 辦公費； ＊ 工作制服及其清潔費用； ＊ 其它管理開支。 3 客房經(jīng)營與核算 由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學的經(jīng)營管理。 房間使用率在 50%時，成本控在 房間收入的 60%。第一年到第三年，利潤甲方占 35%，乙方占 5%：第四年到第六年，利潤甲方占 30%，乙方占 10%：第七年到第九年，利潤甲方占 25%，乙方占 15%。 第一年經(jīng)營收入 1400 萬到第三年末經(jīng)營收入到達 1800 萬。 第五章 營銷策略 1 宣傳主題概念 ● 安捷倫酒店，您的商務(wù)享受、您的酒店、您的家 ● 天津首家“萬國會議廳”為主題的商務(wù)度假酒店 ● 開創(chuàng)家的延續(xù)的先河 ● 時尚酒巴，共享型，交流型，開放型 2 經(jīng)營點的整合 ● 絕版的商務(wù)設(shè)計，超前家的延續(xù)。 ●頻臨京津高速公路出口，距濱海 新區(qū)僅 20 分鐘的路程 ● 天津唯一的萬國會議廳模式的商務(wù)酒店，商務(wù)、度假兩不誤。 ● 家的延續(xù)及獨特的酒巴。 規(guī)劃設(shè)計超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)商務(wù)會館建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有游泳池的熱帶花園式景觀 ● 天津唯一的通透式酒店大堂設(shè)計 ● 不是城市中心，盛事城市中心。配套齊全，交通便捷，生活便利 ● 完善的酒店配套設(shè)施并提供家的延續(xù)的服務(wù) 3 經(jīng)營目標體系 —— 整體推廣思路 經(jīng)營的目標，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品經(jīng)營出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括 形象與品牌的推廣效 果 、 公關(guān)效果 、 銷售進度 和資金回籠計劃 。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時 又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到的預期目標如下。 1 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該在項目啟動時，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“安捷倫酒店的商務(wù)性、家的延續(xù)性的主題”形象得以確立，使得本項目 “時尚型，共享型，開放型，交流型”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地 POP 上。施工隊伍進場 之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概