【正文】 店將自己客 房產(chǎn) 品的檔次設(shè)定為與某一家公眾認可的好酒店的客房檔次相間，以求使顧客更易于接受他們的產(chǎn)品。許多酒店針對當(dāng)?shù)鼐用?“方便、經(jīng)濟、口味豐 富 ”的用餐要求，開設(shè)集各地風(fēng)味為一體的大排檔餐廳，便是根據(jù)使用者對產(chǎn)品的需求而進行的定位。對于這樣的一個酒店產(chǎn)品，酒店可以根據(jù)其不同的用途，在挑選出來的目標(biāo)市場中，分別樹立起不同的產(chǎn)品個性和形象。 3 根據(jù)產(chǎn)品用途定位：發(fā)揚同一個產(chǎn)品項目的各個用途并分析各種用途所適用的市場，是這種定位方法的基本出發(fā)點。 2 根據(jù)質(zhì)量和價格定位：價格與質(zhì)量兩者變化可以創(chuàng)造出產(chǎn)品的不同地位。 1 酒店產(chǎn)品定位方法 酒店產(chǎn)品定位的方法可以歸納為以下幾種： 1 根據(jù)屬性和利益定位：酒店產(chǎn)品本身的屬性以及由此獲得的利益能夠使顧客體會到它的定位。通常情況下，無論酒店是否意識到產(chǎn)品的定位問題，在顧客的心目中，一定商標(biāo)的產(chǎn)品都會占據(jù)不同的位置。特羅（ Jack Trout）于 1972 年率先提出的，他們對“定位”的定義如 下：定位是以產(chǎn)品為出發(fā)點，但定位的對象不是產(chǎn)品，而是針對潛在顧客的思想。 7 市場定位 酒店產(chǎn)品定位概念：“定位”一詞是由兩位廣告經(jīng)理艾爾 5 酒店內(nèi)自設(shè)特色服務(wù)。為了保持我們在市場上的競爭力，應(yīng)該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過整體的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國商務(wù)度假酒店： 1 規(guī)劃、設(shè)計更大面積的客房和可靈活組合 的套房； 2 更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內(nèi)裝飾； 3 體現(xiàn)與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力； 4 招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊伍，提高服務(wù)水準； 5 增加康體和健康水療設(shè)施； 6 建成具有明顯獨特會議場館，強化其不可比性。以上兩點都說明天津的消費市場在未來的兩年內(nèi)有極大的跳躍式發(fā)展。 3． 4 天津發(fā)展趨勢對項目的影響 國家已經(jīng)把天津濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中 ,天津目前發(fā)展速度是空前的，去年的第三季度 ,天津濱海新區(qū)生產(chǎn)總值首次超越上海浦東新區(qū) ,說明天津老工業(yè)基地重新煥發(fā)青春 ,目前 ,在財富雜志編排的全球 500 強企業(yè)中 ,超越 100 家的企業(yè) ,在天津投資建廠 ,在次印證了天津在環(huán)渤海區(qū)域的重要地位。 第三章 項目定位 1 主題定位 安捷倫商務(wù)酒店 —— 絕版的萬國會議廳視野，一生的商務(wù)計劃 —— 國寶級的商務(wù)享受，您將不再是過客 2 功能定位 商務(wù)會議、政府級的接見、中外合作的簽字儀式，足步完善設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。我們在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。特別是本項目坐落的地點，沒有星級酒店，又坐落在北辰地工業(yè)園區(qū)內(nèi)，商務(wù)酒店有市場需求。根據(jù)天津旅游局提供的資料，近五年來游客增長的速度遠大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （表 3） 單位：萬 /人次 1999 年 2021 2021 2021 2021 酒店接待能力 實際到訪游客數(shù)量 8 15 14 26 32 130 50 170 80 200 從上表可見天津酒店的接待能力已經(jīng) 達到了飽和，星級客房接等依然有很大的市場。天津市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。一個 園區(qū)就是建設(shè)成為國際一流的水泥工藝與技術(shù)裝備研發(fā)及科技產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)；兩個依托是依托中國中材集團和中材國際的國家級產(chǎn)業(yè)平臺，依托天津院有限公司的科技創(chuàng)新能力；三大功能是引領(lǐng)中國水泥工業(yè)技術(shù)進步功能，促進技術(shù)裝備科技成果產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化功能，推動中國水泥工業(yè)技術(shù)與國際接軌功能。該項目建成后，將形成具有天津院有限公司特色的科研開發(fā)、產(chǎn)品孵化、批量生產(chǎn)的良性循環(huán)，從而更好地向客 戶提供優(yōu)質(zhì)高效的產(chǎn)品，為全球水泥制造商服務(wù)。共同在天津北辰科技園區(qū)購置土地 180 畝并開發(fā)建設(shè)，項目發(fā)展定位為國際一流的水泥工藝與技術(shù)裝備研發(fā)及科技產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)。堅定不移地走新型工業(yè)化道路，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉昧朔e極進展。 2 天津市年來發(fā)展最迅速的城市之一。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，即能夠旅游居住，又能夠享受聯(lián)合國級會議廳的待遇，在京津兩的還是第一家。 3 商務(wù) 酒 模式情況分析 1 市場形勢分析 1 客觀區(qū)域市場分析 本項目的定位是商務(wù)酒店：商務(wù)酒店，填補北辰區(qū)的空白。 第三：中國酒店業(yè)要想走向國際化，要想做到超級化、信息化，必須三化一，首先超級化，一個是走規(guī)模經(jīng)濟還是范圍經(jīng)濟，要想做強，要競爭實力必須信息化，要想做的長久，光在中國 960 萬平方公里做老大沒有用必須國際化，走出國門和 國際的品牌競爭，做國際化是品牌最重要的。第二、三帶合一，第一個資本紐帶，再靠網(wǎng)絡(luò)紐帶，第三、平臺互動，管理集團這些平臺之間必須是互動的。中國產(chǎn)業(yè)要想再發(fā)展可以從信息化的層面探討。到 2021 年不僅僅是院校，整個社會都要普及這種網(wǎng)絡(luò)。 現(xiàn)在泰達集團搞一卡通，相當(dāng)于香港那種“八大通”卡，有借機卡的屬性，就是有金融的介入。 2021 年開始搞旅游房地產(chǎn)，有酒店做依托，也有酒 店的品牌效應(yīng)在里面，所以價格偏高，高出 35％。包括泰達、錦江都在做，它不光做飯店、旅游，而是把上游這一塊都做，下游這一塊異地定票、定禮品、訂花，都是在逐漸的集團化，納入發(fā)展的范圍。第三個階段就是飯店集團聯(lián)盟，這是超級化的第三個階段，比如民航系統(tǒng)，每個行業(yè)都有一個集團聯(lián)盟，這種趨勢再發(fā)展下來就來 跨行業(yè)、跨地區(qū)的，集團策略聯(lián)盟或者并購。第一個階段單體酒店連鎖，相同檔次、相同品牌、相同類似組成的管理公司。第三種模式是品牌紐帶，做的比較成功的，國際上的“最佳西方”，它既不投資，也不委托，它是賣品牌，再買它的系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)定房系統(tǒng)、服務(wù)質(zhì)量培訓(xùn)，它發(fā)展的速度更快，因為你投資，資 本紐帶肯定要有一定的資金實力，委托管理你要排，它靠買系統(tǒng)、做培訓(xùn)，開元酒店，短短三年之內(nèi)在國內(nèi)管了 16 家酒店，成為國內(nèi)前三強。還有一個模式，通過資本紐帶，通過收購兼并，這是比較典型的一點，比如說兼并泰達。 目前從超級化發(fā)展的模式來講，國內(nèi)外不外乎三種模式，第一種是中國特色，上海錦江基本是 靠行政紐帶，上海錦江也是老牌子，當(dāng)然有比較大的舉措，錦江跟新亞合并，成為中國第一大旅游集團，去年一躍進入世界前 50 強。范圍經(jīng)濟是通過同時生產(chǎn)或者經(jīng)營多種產(chǎn)品，產(chǎn)生平均成本的降低和勞動效益的遞增。 經(jīng)濟學(xué)強調(diào)兩個理論及兩個觀點，一個范圍經(jīng)濟、一個規(guī)模經(jīng)濟。第一發(fā)展趨勢，超級化發(fā)展趨勢，一個代表就是集團做的越來越大，世界變得越來越小，這是超級化發(fā)展的真實寫照，第二發(fā)展趨勢，信息化發(fā)展的趨勢，也就是電子網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，體現(xiàn)在資源共享、優(yōu)勢 互補，到了知識經(jīng)濟、市場競爭的時代，不是你死我活的競爭，而是相互依存、相互共贏的局面。在這里，您能領(lǐng)略到來自 歐洲 獨特的風(fēng)情格調(diào)和 法國 的 浪漫情懷，一應(yīng)俱全的配套家居設(shè)施，時刻滿足您對家的渴望；在這里，充滿人文關(guān)懷的服務(wù)，豐富紛呈、功能齊全的的餐飲、娛樂休閑設(shè)施，讓您盡情享受尊貴舒適的生活；在這里，現(xiàn)代化的商務(wù)資訊平臺及會議、辦公設(shè)備，最大程度滿足您的商務(wù)需求，助您把握商海先機，成就未來。 商務(wù)酒店是專為商務(wù)人士度身打造的酒店，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣泛分布于全國各大商貿(mào)重鎮(zhèn)，是商務(wù)連鎖酒店中的佼佼者。 ”一般地說來就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。如家的入住率達到目 95%以上。 5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總占地面積： 2668 平方米 總建筑面積： 10000 平方米 6 施工進度計劃 2021 年 5 月 5 日破土動工 2021 年 7 月 1 日結(jié)構(gòu)達到正負零 2021 年 10 月 2 日結(jié)構(gòu)封頂 2021 年 3 月 15 日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 市場調(diào)研 對天津市五星、四星、準四星、新建以級連鎖酒店進行了調(diào)研，四星以上及連鎖的酒店，入住率均達到 100%。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、 項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進行研究。 一切的一切都說明，天津要大踏步的前進。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。業(yè)內(nèi)人士認為， 國際經(jīng)驗表明，一個航空項目發(fā)展 10 年后給當(dāng)?shù)貛淼男б娈a(chǎn)出比為 1∶ 80，就業(yè)帶動比為 1∶ 12。與其同時，天津也因為良好的投資環(huán)境和特殊的投資政策，使得國外、國內(nèi)的商家，特別是歐洲A320 系列飛機總裝生產(chǎn)線落戶濱海新區(qū)，消息象磁石一樣吸引和震撼海內(nèi)外，這是歐洲空中客車公司裝配線全球第三條，歐洲以外的第一條。 近幾年，天津市慢慢脫離經(jīng)濟萎靡不振的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，天津的經(jīng)濟開始了新一輪的升溫。 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 2021 年 是實施 “十一五 ”規(guī)劃的開局之年，濱海新區(qū)開發(fā)開放具有歷史意義的重要一年。 本項目建設(shè)用地東接 別墅 區(qū) ；南臨美術(shù)利舍小區(qū)；西接萬科新城；北接京津宜興，東臨外環(huán)線。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡(luò)線穿越中部?？偯娣e 平方公里，橫貫?zāi)媳钡木┙蚵分边_市中心區(qū)。 北辰區(qū)是天津市環(huán)城四區(qū)之一。 本報告所陳述的對象為天津安捷倫酒店，以下簡 稱本項目。 3． 4 天津發(fā)展趨勢對項目的影響 3． 5．行業(yè)發(fā)展趨勢項目影響 3． 6 公共的配套條件 7 市場定位 8 酒店經(jīng)營理念的定位 ３、８、１社會利益觀念 ３、８、２質(zhì)量立國觀念 3． 9 建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 10 功能分類 11 總投資 12 價格定位 13 物業(yè)管理定位 1 3 運作機制 第四章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 4． 1 客房經(jīng)營收入 4． 2 經(jīng)營管理成本 4 基本運行管理 第五章 營銷策略 1 宣傳主題概念 2 經(jīng)營點的整合 3 經(jīng)營目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 分階段控制的公關(guān)效果 第六章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 2 資金籌措 第七章 財務(wù)評價與社會效益分析 1 盈虧平衡分析 2 社會效益分析 第八章 結(jié)論 第一章 總論 1 項目概述 1 項目名稱、建設(shè)單位及負責(zé)人 項目名稱：天津安捷倫酒店 建設(shè)單位：天津亞得投資集團 負 責(zé) 人： 可行性研究報告編制單位：天津安捷倫集團 負責(zé)人： 亞得投資集團，在投資了天津安捷倫集團后，擬投資興建天津安捷倫酒店。 安捷倫酒店 項目可行性研究報告 編撰單位： 天津安捷倫醫(yī)藥集團 編撰時間：二 00 七年四月八日 目錄 第一章 總論 1 項目概況 1 項目名稱、主辦單位及負責(zé)人 1． 1． 2 本項目所在區(qū)域地概況 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 編制的原則 5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 6 施工進度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 商務(wù) 酒店 的概念 2 商務(wù) 酒店的流行趨勢 3 商務(wù) 酒 模式情況分析 1 市場形勢分析 1 客 觀區(qū)域市場分析 2 天津市未來發(fā)展最迅速的城市之一。 3 北辰近期發(fā)展的企業(yè) 2 市場供求分析 3 本項目前景預(yù)測 第三章 項目定位 1 主題定位 2 功能定位 3． 3 開發(fā)該項目目的定位： 1 資金收益的最大化 2 提升現(xiàn)有安捷倫的品牌形象； 3 市場競爭力； 4 增強客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 5 逐步完善設(shè)施，使酒店的配套和運作最佳化。現(xiàn)就酒店的可行性加以論證，有不妥之處，提出批評。 2 本項目所在區(qū)域地概況 本