【文章內(nèi)容簡介】 64 歲的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%； 65 歲及以上的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。 GDP： 大連宏觀經(jīng)濟走勢良好， 0306 年平均增幅 16%， 2021 年 GDP 為2569 億元。 1 6 3 2 .62152256918501 3 .3 0 %1 9 .4 0 %1 6 .3 0 %0300600900120015001800210024002700300033002021年 2021年 2021年 2021年0. 0%3. 0%6. 0%9. 0%12 . 0%15 . 0%18 . 0%21 . 0%GDP 增長率 大連唯 美品格一期項目可行性研究報告 大連億達房地產(chǎn)股份有限公司 17 人均可支 配收入、消費支出的平穩(wěn)快速增長帶動了城市經(jīng)濟的增長。 近年來大連市 GDP 均以超過 10％的速度增長， 06 年前 10 個月全市居民存款余額增長 ％。因此，我市的房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的消費和投資潛力。 02021400060008000100001202114000人均可支配收入 ( 元 ) 6093 6274 6861 7419 8200 9101 10374 11994 12217人均消費性支出 ( 元 ) 5521 5530 6072 6511 7118 7760 8672 9996 95881998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 20212021.1 1 1 指 標 絕對量（元） 增長速度（ %） 11 月 111 月 11 月 111 月 城市居民人均可支配收入 城市居民人均消費支出 食品 衣著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居住 雜項商品和服務(wù) 食品人均消費增長速度小于總?cè)司芍涫杖朐?長速度說明大連經(jīng)濟 大連唯 美品格一期項目可行性研究報告 大連億達房地產(chǎn)股份有限公司 18 發(fā)展態(tài)勢良好。人民生活水平有所提高。（恩戈爾系數(shù)） 家庭設(shè)備用品及服務(wù)人均居住消費支出增長迅速，說明人們對提高居住品質(zhì)的要求越來越強。 大連市 綜合經(jīng)濟實力持續(xù)攀升 ， 在國家統(tǒng)計局中國綜合實力百強城市評價中列第七位，被中央電視臺評為 “2021CCTV 中國最具經(jīng)濟活力城市 ” ， 榮獲 “ 市民滿意獎 ” 。 2021 年，大連市被中央文明委授予首批 “ 全國文明城市 ” 稱號 。 金融情況 2021年 3月 16日：央行 “ 取消房貸優(yōu)惠利率 ” ，宣布實施 房貸 “ 新政 ” ，從 2021 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的 0． 9 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以 5 年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率 6． 12％的 0． 9 倍即 5． 51％，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 5． 31％高 0． 20個百分點。 對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20％提高到 30％ 。 2021 年 4 月，中國人民銀行再次調(diào)高人民幣貸款利 率 %，并強調(diào)屬微調(diào)，都透露出堅定宏觀調(diào)控的策略和決心， 此舉旨在通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面通過調(diào)整資金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。 政策法規(guī) 大連唯 美品格一期項目可行性研究報告 大連億達房地產(chǎn)股份有限公司 19 2021年 4 月 27 日，國務(wù)院常務(wù)會議，提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項措施。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。國八條顯示了政府調(diào)控樓市的決心。這次調(diào)控直接深入到土地、稅收、金融等 樓市心臟地帶。強化房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的調(diào)控來達到解決 “ 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理和房地產(chǎn)市場秩序比較混亂 ” 這些房地產(chǎn)市場存在的主要問題。國八條的實施對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落，同時對于購房者等待觀望和持幣待購的消費心理逐漸籠罩樓市，炒房現(xiàn)象得到初步遏制，一些短線投資購房者開始急于拋售住房，市場上的投資購房情緒緊張。 自 2021 年 6 月 1 日起，國家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。 2021 年 3 月 1 日起，大連市人民政府針對大連房價增長過快的局面，出臺了 征收出售個人房產(chǎn)所得稅的通知， 加大對個人購房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力度，讓房產(chǎn)投資和投機客面臨著不小的壓力，在一程度上打擊了那些 “ 炒房人 ” 。 土地與房產(chǎn)供應(yīng)情況 成交年份 2021 2021 2021 2021 合計 大連唯 美品格一期項目可行性研究報告 大連億達房地產(chǎn)股份有限公司 20 成交宗數(shù) (宗） 52 19 53 55 163 占地面積（萬平） 347 222 305 355 1229 建筑面積（萬平） 495 289 446 670 1857 樓面地價（元 /平） 1230 1443 1803 1950 1637 同比上漲 17% 25% 8% 成交總價（億元） 61 42 80 121 304 5535562119501215219533052223474462894951803144312308 0 . 46 0 . 9 4 1 . 71101001000100002021 2021 2021 2021成交宗數(shù) ( 宗） 占地面積（萬平） 建筑面積（萬平）樓面地價（元 / 平） 成交總價（億元） ? 過往年份土地供應(yīng)總量 – 2021 年大連土地市場總體供應(yīng)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢； – 土地資源的短缺，直接導(dǎo)致供應(yīng)土地的容積率普遍提高，故總建筑面積大幅增加； – 本年度土地單價仍然走高，但因幾宗大幅城郊地區(qū)（大化渣場、礦北項目等）地價偏低的項目出讓，拉低整體土地單價，故本年度土地單價增幅較小。 大連唯 美品格一期項目可行性研究報告 大連億達房地產(chǎn)股份有限公司 21 大連市 07 年以后，城市開發(fā)重點將會轉(zhuǎn)移到市郊，進入市郊大盤開發(fā)時代。 大連市 “ 十一五 ” 期間住房建設(shè)年度計劃 單位：萬平 年度 政策性住房 商 品住房 合計 普通商品住房 經(jīng)濟適用住房 廉租住房 2021 68 378 2021 72 71 313 2021 70 88 350 2021 70 88 350 2021 70 85 340 合計 350 1731 大連市房屋空置情況 按照國際通行慣例，空置率在 5%10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%20%之間為空置危險區(qū)；空置率在 20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。 020040060080010001200140016001800單位：萬平方米施工面積 788 1112 1071 978 1135 1542新開工面積 187 284 241 495 478 478 523 409 450 竣工面積 410 452 529 469 352 347 293銷售面積 170 127 185 219 239 354 375 446 445 468 450空置面積 170 256 270 185 230 161 1411996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 202111 空置率的大小是判斷一個城市房地產(chǎn)發(fā)展情況的重要依據(jù)，隨著 05 年出臺的國八條， 06 年出臺的國六條，造成 0 06 年大連住宅市場供應(yīng)量減少，因而消耗了大連 0 04 的存量， 06 年空置率已經(jīng)降到近 7 年來的最低點。說明大連住宅市場目前運行良好。 大連唯 美品格一期項目可行性研究報告 大連億達房地產(chǎn)股份有限公司 22 但通過上表可以看出， 新開工面積、施工面積漲速 較 快，分別達到％、 ％。 07 年大連住宅市場必將面臨激烈競爭，一些不注重產(chǎn)品研究，盲目跟風(fēng)的房地產(chǎn)企業(yè)必將陷入困境、面 臨淘汰。 202 2021 年房產(chǎn)供應(yīng)及 區(qū)域 分析 中 高檔房屋供應(yīng)量顯著增加，中 低 檔商品房嚴重缺貨，結(jié)構(gòu)問題突出 2021 年大連市商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題將尤為突出。經(jīng)過近兩年的市場沉寂， 06 年，單價在 6000 元以上的 中 高檔商品房集中放量，開發(fā)總量保守估算將超過 140 萬平方米，開發(fā)熱點區(qū)域主要集中在沙河口區(qū)的星海廣場區(qū)域、臺山區(qū)域和中山區(qū)的寺兒溝、二七廣場區(qū)域 、 甘區(qū)王家橋區(qū)域、 開發(fā)區(qū)沿海高檔區(qū)域 ； 06 年，單價在 45006000 的 中 低 檔商品房將成為市場上的緊俏產(chǎn)品，而且缺少十萬平方米以上的大盤 ； 06 年，單 價在 42005000 元的低檔商品房主要集中于泉水、華南、辛寨子區(qū)域，市