【文章內(nèi)容簡介】 提下房價慢慢在向合理的方式回歸，國家有關(guān)部門近期頒布的的一系列經(jīng)濟法律政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重大影響。在益陽房地產(chǎn)業(yè)正加快腳步快速發(fā)展的新興二線城市，房價卻穩(wěn)中有升.經(jīng)過對周邊市場及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的比較，對同類或類似的項目進行的市場調(diào)查及市場比較，同時結(jié)合本地區(qū)及本項目的自身特性，根據(jù)批準(zhǔn)過的規(guī)劃方案，考慮一定的程度的市場部確定性，本文對項目的定價采用中性的定價策略。定價如下表：項目類別預(yù)售均價住宅3300元/m2商鋪10500元/m2車位70000元/個銷售價格走勢：采用低開高走，小幅頻漲為原則。開盤時定價考慮為期房銷售，價格折扣可以較大；在現(xiàn)房階段，房屋形象已經(jīng)顯露，消費者欲望和購買信心增強，價格適當(dāng)上漲。 、項目SWOT分析 Strength 位置優(yōu)勢：本項目位于益陽最具發(fā)展?jié)摿Φ暮诵膮^(qū)域，是城市規(guī)劃“南接?xùn)|移” 的黃金交通節(jié)點。 交通優(yōu)勢：32路公交直達項目，有長沙城際干道和319國道等交通干道 配套完善：新旺佳超市、建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、滄水鋪人民醫(yī)院、花亭子小學(xué)等 環(huán)境優(yōu)美：有天然的魚形山水庫，碧云峰，山水環(huán)繞，寧靜優(yōu)美，江南古城旅游文化古城。Weakness 項目位于郊區(qū)，遠離市中心，相對于市中心的其它項目，周圍基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施還有待完善。 本身知名度不高，相對于恒大、綠地、碧桂園等大品牌而言缺少品牌效應(yīng) 新建樓盤江南古城的競爭力強大。Opportunity ，催生社會消費能力的上揚，為房地產(chǎn)市場帶來較大升值潛力和空間。 環(huán)境機會：益陽經(jīng)濟不斷發(fā)展，社會生活水平不斷提高，人們對環(huán)境的要求越來越高，追求舒適享受生活的觀念越來越強。而本項目位于郊區(qū)，周圍樹木林立，山水環(huán)繞，具有良好的居住環(huán)境。 周邊各個樓盤已相繼開發(fā)完畢，必然增加該地塊的知名度，尤其是由政府大力支持開發(fā)的旅游休閑地產(chǎn)“江南古城”的開發(fā)，更將為本地塊打造一個新名片。 按照益陽市的新城市規(guī)劃，城市人口將大大增加，購房需求也將大大增加。Threat 國家政策調(diào)整：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，國家對房地產(chǎn)的干涉和政策的制約越強，對項目的銷售和價格都將長生一定的影響。 房地產(chǎn)的供給量較大，空置房的比例有增無減，樓盤的銷售出息兩級分化的局面，銷售的未來局面不明確，威脅較大。 區(qū)域商務(wù)基礎(chǔ)太過薄弱，消費者的類型會減少。 、項目SWOT分析 1）項目所在地形象包裝 路旗：引導(dǎo)看樓者，在本項目附近交通要道城際干道直接延伸至項目開盤的位置。 圍墻廣告：項目周圍圍墻上制作圍墻廣告樓體廣告：有道是“欲窮千里目，更上一層樓”，在在建樓體上設(shè)置廣告條幅面積大、視線高、費用較低 指示牌：設(shè)置在區(qū)內(nèi)及區(qū)外交通路口，指示項目所在地、售樓部、樣板房、物業(yè)管理等。 氣氛營造：現(xiàn)場氣氛營造采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，甚至采用飛艇、直升飛機造勢。 2）通過媒體廣告建立項目品牌與知名度 戶外廣告牌：對人們視線的沖擊強烈，因此，戶外廣告牌的優(yōu)勢不可替代。在人流密集區(qū)域，如益陽市中心或滄水鋪鎮(zhèn)中心繁華場，可以租用附著在已有樓體上的廣告牌位置，懸掛廣告。 報紙：報紙是一種非常通俗的宣傳載體，我們將選擇在益陽日報、晚報的A2版投放廣告，擴大版面，贏取吸引力。 另外一種形式：通過郵局在為每戶送報紙的同時附送宣傳單張。 3）電視廣告廣播電臺：在出租車的廣播中插入我們的宣傳廣告，讓更多的市民能知道我們的樓盤。 分眾傳媒：針對特定客戶群進行滾動宣傳。 短信：就在售項目的名稱、位置、發(fā)售時間、定價（或促銷方式）、項目優(yōu)勢、售樓熱線等內(nèi)容進行手機短信群發(fā)。 派發(fā)單張：在潛在客戶群流動密集區(qū)域組織人海戰(zhàn)術(shù)派發(fā)單張，旁邊就停放看樓接送車，有客即時拉回自己樓盤，由營銷介紹并看樓。預(yù)售期在其他銷售情況好的項目門口守株待兔，派發(fā)單張派車接送，以截取其他樓盤看樓客人，達到低價競爭的目的。 公交車廣告：在城市每天繁忙的交通中，公交車身大幅廣告很好地承擔(dān)廣告載體任務(wù)。公交車箱內(nèi)安裝廣告播放器，在行車途中對乘客進行廣告宣傳，也能達到一定的宣傳效果。 新聞發(fā)布會：策劃結(jié)合一定的有積極意義的主題，如生態(tài)、環(huán)保、健康概念等，組織新聞發(fā)布會以極為莊重的方式向社會發(fā)布信息。以此擴大我們項目的公眾意識，使認知度得到提升。 組織活動：以有意義的主題組織社會性活動，聯(lián)合電視臺、搜房網(wǎng)等公眾性媒體共同協(xié)力，內(nèi)容包括：文藝演出、派發(fā)禮品等。 、銷售計劃1）預(yù)售階段商圈派單工作目的：廣泛傳遞項目信息和有效收集客戶信息。社區(qū)覆蓋工作目的： 擴大項目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶展會爆破工作目的：通過展會向目標(biāo)人群準(zhǔn)確傳遞項目情況，并現(xiàn)場拉客。油站夾報工作目的： 傳遞項目信息，捕捉意向客群營銷活動：活動一：猜價中房 在對外公布售價之前，舉辦猜價中房活動，獎品為一套一室一廳的單身公寓6折?；顒佣旱皆L即送卡 舉辦項目開盤Party，邀請各大媒體、電視臺來記錄現(xiàn)場實況，對于到場的看房客戶將免費抽獎，抽獎即送購房卡，分別為9折特購、10000元優(yōu)惠券、5000元優(yōu)惠券以及價值500元的步步高超市購物卡等等。2） 強銷期活動一：車友會活動時間：2016年9月1日—20日活動地點：售樓中心在售樓部后面的泳池區(qū)舉辦燒烤酒會，讓廣大車友們相互溝通，交流車文化?；顒佣? 關(guān)愛老幼，從我做起 ，記錄身邊點滴 活動時間：2016年12月15日活動地點：攝影展在益陽大道、金嘉利購物廣場、步步高等大賣場、滄水鋪鎮(zhèn)中心等進行展覽。此活動以生活在我們周邊的中年一代為捕捉對象，秀出身邊的尊老愛幼的活動照片，舉辦照片展，評選最感動人的攝影作品，獎品連連，精彩不斷?；顒尤嚎蛻粲歇勝彿炕顒? 為答謝業(yè)主，開盤期間，推出買房抽獎送奇瑞活動，每銷售200套，抽獎一次。通過活動：充分展示社區(qū)規(guī)模，配套，營造一種社區(qū)生活氛圍，為項目宣傳提供更好的素材；使業(yè)主感覺到企業(yè)富有人情味，擴大企業(yè)品牌影響力，促進老客戶帶新客戶。通過活動傳遞給白領(lǐng)一族本項目強大的實力保障及品牌信心，促進猶豫不決或觀望客戶的購買?；顒铀模嘿I房送家居活動時間：銷售中期凡購買本項目房屋的買房者可以任意參加以下其中一項活動?！?買房送家居用品：%元的美的品牌家電等。◆ “驚喜就在你手中”：開盤前，凡交納優(yōu)先選房定金的客戶可以憑預(yù)約協(xié)議，享受總房款優(yōu)惠3000元待遇?；顒游澹豪峡蛻魩驴蛻艋顒訒r間：持銷中后期在持銷期階段，為了進一步擴大銷售量，進行老客戶帶新客戶的活動。老客戶送2000元現(xiàn)金，新客戶享有送美的電冰洗系列電器。首先以單頁的形式，進行派發(fā)；通過已經(jīng)記錄的資料，直接發(fā)放到老客戶手中，同時為了吸引新客戶，也在全市散發(fā)傳單，約10000份。其次采取手機短信的形式，將這一活動的內(nèi)容發(fā)給老客戶。3）尾盤期對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，絕大部分利潤都在于尾盤，如果說前期的銷售只是收回了成本，那么尾盤銷售的好壞則決定了利潤的多少。所以，快速地清除尾盤房源，是操作整個項目的點睛之筆。誘惑性促銷 活動一：首付2萬，與上層社會為鄰活動期間，顧客買房均只需交首付五萬，即可入住成熟小區(qū)，享受上流社會的生活品質(zhì)?；顒佣嘿I一送一 ，人生不再等待 凡購買我們項目120平方米以上大戶型的客戶，我們贈送車位一個，讓顧客免除等候停車苦惱。 第五章 項目建設(shè)方案 、項目規(guī)劃設(shè)計方案貫徹“以人為本”的設(shè)計理念，通過項目建筑的景觀語言，使居民在審美情趣上產(chǎn)生共鳴，增強其熱愛城市榮譽感。 服從于益陽市總體規(guī)劃的要求，充分利用現(xiàn)有土地，對建筑布局、豎向、道路、綠化、管線和環(huán)保等進行綜合設(shè)計，合理組織車流，人流，內(nèi)外交通便捷，互不干擾。 規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計，三者完美結(jié)合，保證項目具有良好的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形態(tài)，又能使建筑單位總體擁有良好的通風(fēng)、采光和開闊的視野，讓優(yōu)美的外部環(huán)境涔透到住戶家中。 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點，因地制宜，合理組織交通，結(jié)合地形地貌精心設(shè)計，使項目成為布局合理，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施配套齊全，安全舒適的居住項目。 、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模 按照規(guī)劃條件通知書的規(guī)定，在該地塊上建設(shè)6棟商住樓，總層數(shù)為15層，其中商住樓1層為店面，215層為住宅。，1層店面的面積為6000平方米。 怡心苑項目主要是住宅為主，其中套型90m2以下，將占到計入容積率總建筑面積的25%，且有160m2的大戶型建筑，完全符合我國現(xiàn)有住建房建設(shè)的相關(guān)政策要求。本項目占地30畝，即20000m2，建設(shè)住宅與商業(yè)項目，本項目用地所屬類別為商住用地，商業(yè)用地使用年限為40年，住宅使用年限為70年，該項目擬規(guī)劃建設(shè)計入容積率的總建筑面積為52000m2。 項目規(guī)模序號項目單位數(shù)量1總用地面積m2200002建筑占地面積m252003建筑總面積m2520004建筑密度%265綠化率%356地下停車場面積m290007機動車位個2208戶數(shù)戶2409建筑耐久年限年7010結(jié)構(gòu)形式框剪結(jié)構(gòu) 、