【正文】 全國企業(yè)500強，并進入“中國承包商及工程設(shè)計企業(yè)雙60強”，先后被評為“十五全國建設(shè)科技進步先進集體”、“全國優(yōu)秀施工企業(yè)”、“全國明星施工企業(yè)”、“全國誠信企業(yè)示范單位”、“湖南省文明單位”，被授予“中國建設(shè)系統(tǒng)信用、信譽AAA級單位”、銀行“AAA”信用等級和“黃金客戶”等稱號。集團總公司成立50余年來，經(jīng)營版圖擴展到全國各省、市、自治區(qū)和海外30多個國家、地區(qū)，300余項工程分別榮獲中國建筑工程魯班獎、國家優(yōu)質(zhì)工程獎、湖南芙蓉獎、湖南省優(yōu)質(zhì)工程獎。怡心苑一期工程項目可行性研究報告第1章 項目總論 、項目概況 湖南省建筑工程集團為湖南省首家房建總承包特級企業(yè),具有建筑安裝,路橋施工,房地產(chǎn)開發(fā)，勘察設(shè)計,工程監(jiān)理,招標(biāo)代理,對外工程承包等綜合實力,生產(chǎn)經(jīng)營資資本20億元以上,年生產(chǎn)能力逾200億元。 項目名稱：怡心苑一期工程建設(shè)單位：湖南省建筑工程集團建設(shè)地址：益陽東部新區(qū)滄水鋪城際干道和319道的交匯處，規(guī)劃用地面積 :20000m2（30畝）總建筑面積: 52000m2建筑容積率: 建筑密度:26% 綠地率:35%總戶數(shù):240戶建設(shè)內(nèi)容：商品住宅，小區(qū)物業(yè)管路費用房及小區(qū)居民公共文化娛樂場所等配套設(shè)施。編制項目可行性研究報告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來自以下幾個方面：益陽市有關(guān)部門及湖南省建筑工程集團提供的或認可的資料、文件、函件及上海誠信建筑設(shè)計院調(diào)查研究得到的資料和信息。 第二章 項目背景及必要性、項目背景 益陽，地處湖南省北部，東西最長距離217公里，南北最寬距離173公里。全市總面積12144平方公里，%，%，%，%，%，%。南部山區(qū)最高處為海拔1621米，北部湖區(qū)最低處為海拔26米，%。二是農(nóng)業(yè)豐收已成定局，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)效果顯現(xiàn)。六是財政收入平穩(wěn)增長，財政支出增速較快。（預(yù)計數(shù)，下同），%；，%；，%；，%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入15260元，%，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20688元，%，農(nóng)村居民人均可支配收入11304元，%?？傮w目標(biāo)是新建一個常住人口30萬人以上、年旅游客流量1000萬人次以上，具有國際水準(zhǔn)、可持續(xù)發(fā)展能力的生態(tài)宜居新城，使之成為全省乃至全國知名的文化體育產(chǎn)業(yè)新基地。其規(guī)劃總體目標(biāo)是新建一個常住人口30萬人以上、年旅游客流量1000萬人次以上，具有國際水準(zhǔn)、可持續(xù)發(fā)展能力的生態(tài)宜居新城，使之成為全省乃至全國知名的文化體育產(chǎn)業(yè)新基地。政府也在極力打造一樣?xùn)|部新區(qū)成為益陽乃至湖南的文化旅游勝地，養(yǎng)老基地。? 附圖：東部新區(qū)空間、道路、產(chǎn)業(yè)和土地利用規(guī)劃圖 第三章 市場分析 作為中國城市化進程中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始伴隨著我國經(jīng)濟的高速增長而蓬勃發(fā)展，房價也突飛猛進的大幅攀升，有學(xué)者認為房地產(chǎn)泡沫也在逐漸增長。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認定政策，釋放改善性需求。梓山湖新城、福中福國際城等千畝大盤和商業(yè)航母逐一震撼上市，碧桂園、高爾夫`紫龍郡、中核實業(yè)等產(chǎn)地巨鱷也在圈地造城、蓄勢待發(fā)。領(lǐng)御；智地　　從房屋類型來看，%，%，其中：，%；，%；，%；辦公樓完成投資同比下降較多，%。其中，%。%，%。但資陽區(qū)（%）、南縣（%）、沅江市（%）、高新區(qū)（%）均低于全市平均增速。同比下降3%，全市商品房屋銷售均價為3012元/平方米，%；中心城區(qū)銷售均價為3997元/平方米，與2013年基本持平。 從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，赫山區(qū)投資增長最快，%，其非常的具有開發(fā)的潛力，而從價格上看，赫山區(qū)新盤價格大多處于32004000元/㎡區(qū)間，益陽大道沿線是主要推貨板塊，依靠城市中軸和未來CBD優(yōu)勢，價格一路走高。主力戶型集中85—258㎡的兩房、三房及少量復(fù)式樓突出綠色生態(tài)景觀，營造高品質(zhì)的居住空間江南古城茺礦東華文化旅游投資有限公司滄水鋪鎮(zhèn)高新大道交319國道交匯處總占地面積3500余畝，一期占地2572畝四合院別墅，多層，生態(tài)豪宅 6480/2480四合院別墅益陽傳統(tǒng)文化體驗區(qū)、主題水體游樂區(qū)、奧特萊斯國際品牌購物休閑區(qū)、銀發(fā)社區(qū)——養(yǎng)老社區(qū)益陽碧桂園益陽市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園控股）高新區(qū)迎賓東路益陽碧桂園總占地108萬方，總建筑面積28萬方，綠化率44%洋房、高層板房90145㎡復(fù)式480095178㎡精裝洋房、165575㎡親山美墅、93145毛坯精品在售。3） 益陽市本地退休養(yǎng)老的人群。向南延伸益陽至寧鄉(xiāng)、長沙城際快速干線和益陽繞城高速公路。 ，外有商鋪的小高層商住樓。圍合、錯位的手法自然形成較大的中心花園，使建筑有良好的朝向和景觀。 針對我們的目標(biāo)客戶群主推三種戶型：1）一室一廳一廚一衛(wèi)48㎡ 小戶型：此戶型采用48m2簡裝小戶型，每單元一梯兩戶，是為年輕的青年量身打造的戶型。2）兩室兩廳一廚一衛(wèi)85㎡：采用85㎡的戶型，共2個單元，每單元一梯兩戶。3）三室兩廳一廚兩衛(wèi)136㎡大戶型：136m2 經(jīng)典三房，戶型方正，干濕、潔污、動靜分離，明衛(wèi)明廚，居家動線流暢空間利用最大化。 4. 功能定位1）居家品位：環(huán)境獨特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。5）文化品味：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種文化設(shè)施，增強小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。開盤時定價考慮為期房銷售，價格折扣可以較大；在現(xiàn)房階段，房屋形象已經(jīng)顯露，消費者欲望和購買信心增強，價格適當(dāng)上漲。 本身知名度不高，相對于恒大、綠地、碧桂園等大品牌而言缺少品牌效應(yīng) 新建樓盤江南古城的競爭力強大。 周邊各個樓盤已相繼開發(fā)完畢，必然增加該地塊的知名度，尤其是由政府大力支持開發(fā)的旅游休閑地產(chǎn)“江南古城”的開發(fā)，更將為本地塊打造一個新名片。 區(qū)域商務(wù)基礎(chǔ)太過薄弱，消費者的類型會減少。 2）通過媒體廣告建立項目品牌與知名度 戶外廣告牌：對人們視線的沖擊強烈，因此，戶外廣告牌的優(yōu)勢不可替代。 3）電視廣告廣播電臺：在出租車的廣播中插入我們的宣傳廣告，讓更多的市民能知道我們的樓盤。預(yù)售期在其他銷售情況好的項目門口守株待兔，派發(fā)單張派車接送，以截取其他樓盤看樓客人，達到低價競爭的目的。以此擴大我們項目的公眾意識，使認知度得到提升。油站夾報工作目的： 傳遞項目信息，捕捉意向客群營銷活動：活動一：猜價中房 在對外公布售價之前，舉辦猜價中房活動，獎品為一套一室一廳的單身公寓6折。此活動以生活在我們周邊的中年一代為捕捉對象，秀出身邊的尊老愛幼的活動照片，舉辦照片展，評選最感動人的攝影作品，獎品連連，精彩不斷?；顒铀模嘿I房送家居活動時間：銷售中期凡購買本項目房屋的買房者可以任意參加以下其中一項活動。老客戶送2000元現(xiàn)金，新客戶享有送美的電冰洗系列電器。所以，快速地清除尾盤房源，是操作整個項目的點睛之筆。 服從于益陽市總體規(guī)劃的要求，充分利用現(xiàn)有土地，對建筑布局、豎向、道路、綠化、管線和環(huán)保等進行綜合設(shè)計，合理組織車流，人流，內(nèi)外交通便捷，互不干擾。1層店面的面積為6000平方米。本項目道路系統(tǒng)主要分為主干道、次干道，建筑引道。且小區(qū)的綠化景觀系統(tǒng)突出“均好性”，使每一戶的居民都能“推窗見綠”，“有景可賞”，通過四季樹種的景觀河小品的布置，營造一個舒適，和諧的環(huán)境，給使用者帶來愉悅舒心之感。若遇住宅與商業(yè)上部結(jié)構(gòu)面寬超限時,通過合理設(shè)置抗震縫將結(jié)構(gòu)劃分成若干單元使其符合國家及省市的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程之規(guī)定。多層住宅與商業(yè)采用水池一變頻水栗供水,不設(shè)屋頂水箱。 消防用水量室內(nèi)消火栓用水量 10 1/s室外消火栓用水量 20 1/s自動噴水滅火用水量 27 1/s消防總用水量按火災(zāi)用水量最大一處計算為57 1/s消火栓給水系統(tǒng)。商場按要求設(shè)自動噴淋,噴淋粟設(shè)在庫菜房內(nèi),直接從消防水池抽水,相應(yīng)屋頂水箱儲存初期噴淋水量。室外污、廢水合流,由小區(qū)污水管道匯集后排至市政污水管道。 、電氣設(shè)計(1)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》(JGJ/T1692)(2)《住宅與商業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(DGJ08202001)(3)《住宅與商業(yè)設(shè)計規(guī)范》(GB500961999) (2003年版)(4)《住宅與商業(yè)玻璃鋼電表箱安裝》(97滬D302)(5)《等電位聯(lián)結(jié)安裝》(02D5012)(6)《防雷接地安裝》(協(xié)96D501)(7)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(GB5005794) (2000年版)(8)《汽車庫修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》(GB5006797)(9)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB5011698)(10)其它有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料。4..供電電源 根據(jù)小區(qū)用電負荷性質(zhì),小區(qū)釆用二路10KV電源供電。小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間,位置設(shè)于管理用房內(nèi)。住宅與商業(yè)每戶至少設(shè)二只電視接收終端。小區(qū)設(shè)周界報警系統(tǒng)和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式為TT系統(tǒng)。、項目建設(shè)進度安排 結(jié)合擬發(fā)項目的規(guī)模和層數(shù),并按照項目分析及 發(fā)計劃的要求,本項目從開始打地基到項目梭工驗收,總工期為18個月。、總投資估算，其中各項成本費用的估算結(jié)果詳見下表。參照房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合本項目特點，管理費用按前述13項之和的3%取值。表31