【正文】 本項(xiàng)目總投資為15071萬元,其資金來源由自籌和銀行貸款兩部分構(gòu)成,其中銀行貸款10398萬元,%,自籌4672萬元,%。自籌資金來自建設(shè)單位注冊(cè)資本金及其它。表31 投資額分配表 資金來源資金額 （萬元）所占比例 （%）自有資金4672銀行貸款1039投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月,建設(shè)投資在建設(shè)期全部投入,具體詳見投資計(jì)劃與資金籌措表。 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目 合計(jì)建設(shè)期（按季度）123 4561投資總額15071339510002201306527011709建設(shè)投資14267339510002000286425001508建設(shè)期利息8042012012012012資金籌措自有資金46723395277銀行貸款103987232201306527011709 第七章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)、銷售收入計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)期的銷售期限為6個(gè)月，其中的車位等都出售，銷售收入估算見下表。 銷售收入表類型單價(jià) （元/㎡）面積 （㎡）總價(jià) （萬元）商業(yè)部分1050060006300住宅部分33004600015180停車場(chǎng)70000 元/個(gè)220(個(gè)）1540 總計(jì)230銷售稅金 開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。本項(xiàng)目的銷售稅金合計(jì)，具體計(jì)算過程詳見下表。 銷售稅金及附加表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）計(jì)算依據(jù)1銷售收入23020銷售收入表2銷售稅金及附加+++營(yíng)業(yè)稅11511*5%城市建設(shè)維護(hù)稅1*%教育費(fèi)附加1*%印花稅1*%、 現(xiàn)金流量表分析假設(shè)本項(xiàng)目的房產(chǎn)銷售在建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期2年里銷售完。在此基礎(chǔ)上假設(shè)目標(biāo)收益率為13%。管理費(fèi)用在計(jì)算內(nèi)均勻分布，銷售費(fèi)用在銷售期2年里均勻分布，財(cái)務(wù)費(fèi)用等額計(jì)息。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期（季度）0123456781現(xiàn)金流入150208000銷售收入1502080002現(xiàn)金流出3300109510002201306527011709建設(shè)投資33001050銷售費(fèi)用240財(cái)務(wù)費(fèi)用201201201201管理費(fèi)用3凈現(xiàn)金流量33001095100022013065270117094凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值330010605累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值33004360根據(jù)上表可得下列主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1）動(dòng)態(tài)回收期=81+8NPV=0方案可行 2）求取內(nèi)部收益率IRR，可得IRR=%13%，則NPV=0所以該方案可行. 經(jīng)過分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在投資上是可行的，內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目標(biāo)收益率，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。3） 投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額247。總投資100% = =%10% 所以項(xiàng)目可行。、利潤(rùn)表分析 1） 按國(guó)家法定稅率考慮：2） 營(yíng)業(yè)稅及附加：%；3） 所得稅：稅前利潤(rùn)的25%。 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)0123456781經(jīng)營(yíng)收入23020150208000銷售收入230201502080002經(jīng)營(yíng)成本15071330010503營(yíng)業(yè)稅金及附加2407利潤(rùn)總額000000077609所得稅194010凈利潤(rùn)582011期初未分配利潤(rùn)582012可供分配利潤(rùn)582013提取法定盈余公積金58214可供投資者分配的利潤(rùn)523819未分配利潤(rùn)523820息稅前利潤(rùn)523821息稅后利潤(rùn)523風(fēng)險(xiǎn)分析 由于房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，他的周期長(zhǎng)、資金投入大等特點(diǎn)，所以其開發(fā)過程中有關(guān)的費(fèi)用和建成后的收益狀況要精確的估計(jì)是比較困難的。風(fēng)險(xiǎn)因素： 任何項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，所以所面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是規(guī)避不了的，大大增加項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控，市場(chǎng)供求，及周期風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。尤其是國(guó)家的政策性性風(fēng)險(xiǎn)，其購(gòu)房政策在一部分上會(huì)降低其出售率，而利率的不斷調(diào)整使房?jī)r(jià)不斷波動(dòng)，近期房?jī)r(jià)回升不太樂觀，投資壓力加大。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在收益現(xiàn)金流和未來的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。這些在項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)算中是沒用考慮到的。但是這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加項(xiàng)目的總投資額。、盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)即年銷售收入等于年總成本費(fèi)用，其計(jì)算公式為 盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（單位產(chǎn)品銷售收入單位產(chǎn)品變動(dòng)成本）=3300/(33002559)=40534㎡ 項(xiàng)目保本銷售均價(jià)=總銷售額/項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)*1000=70500/23940*1000=2760元/㎡； 項(xiàng)目保本銷售率=40534/52000=77% 結(jié)合以上的估算，可確認(rèn)本項(xiàng)目是充分可行的。即從風(fēng)險(xiǎn)不確定分析，現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表可看出，動(dòng)態(tài)投資回收期和各個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率均符合可行性，可獲利。 、敏感性分析 利率 由于利率水平的變化取決于整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在世界經(jīng)濟(jì)較疲軟的時(shí)期，提高利率的可能性較低，即使由于宏觀調(diào)控等因素，致使利率下調(diào)，上升的空間也極為有限。建造成本變化 本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的風(fēng)險(xiǎn)是建造成本的影響，在期望收益率（13%）時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響如下表：序號(hào)項(xiàng)目變化幅度投資利潤(rùn)率投資回收期內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1現(xiàn)狀方案%41882投資成本+5%%%22165%34%%5239從以上的敏感性分析及現(xiàn)金流量表可知，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，但仍可以滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。由此可見本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第八章 結(jié)論與建議、結(jié)論 通過可行性研究論證，可得出以下結(jié)論： 此項(xiàng)目符合國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，能推動(dòng)益陽(yáng)東部新區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)； 該項(xiàng)目位于最具開發(fā)價(jià)值潛力的赫山區(qū)核心區(qū)域，城際干道和319道的交匯處，益陽(yáng)城市規(guī)劃“南接?xùn)|移” 的黃金交通節(jié)點(diǎn)，地理位置十分優(yōu)越，開發(fā)前景可觀； 此項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好；不確定性分析表明，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。 重視建筑細(xì)節(jié)。盡管商住樓在開發(fā)商很大程度的依賴區(qū)域位置，但同一地段的高中低當(dāng)樓盤并列的情況也不少，所以要注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)差異。 加大營(yíng)銷力度，資金的合理利用。 對(duì)于部分項(xiàng)目，請(qǐng)教更專業(yè)的人士指導(dǎo)。專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些列有利項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供參考。37