【導(dǎo)讀】食系統(tǒng)的骨干企業(yè)。公司曾在2020年以前長(zhǎng)期租用麗水火車站的彈。事鐵路糧食中轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)工作。塑料制品、煙草等十大類共計(jì)5000多個(gè)品種。是浙江省百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)和。區(qū)域性重點(diǎn)市場(chǎng)。得非常必要和迫切。目前xx市的糧食市場(chǎng)、糧食經(jīng)營(yíng)主要以私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體戶為主，現(xiàn)有的糧油副食品批發(fā)市場(chǎng)，其。管理、市容市貌等都給創(chuàng)建文明城市帶來很大難度。場(chǎng)糧食質(zhì)量并不樂觀。存在一定的困難，有必要采取各種糧食儲(chǔ)備手段。點(diǎn)是認(rèn)為“藏糧于市（市場(chǎng)）”是個(gè)既經(jīng)濟(jì)又安全的辦法。建立xx市糧食物流體系的重點(diǎn)工程。該項(xiàng)目由市政府領(lǐng)導(dǎo)直接聯(lián)系。督辦，市發(fā)改委負(fù)責(zé)提供前期服務(wù)工作。為加快《中心》建設(shè)，市政。市中心糧庫(kù))為依托,在火車站東側(cè)建設(shè)一個(gè)年經(jīng)營(yíng)量25—30萬噸,為一體的糧食交易中心市場(chǎng)。四是建三層綜合業(yè)務(wù)用房，建筑面積為3623平方米。房、軍供接待室與鐵路貨運(yùn)站業(yè)務(wù)用房等；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益不明顯，但社會(huì)效益好，預(yù)測(cè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　

【正文】 建貸 4 銷售費(fèi)用占銷售收入比例 1% 5 不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)率 5% 6 所得稅率 25% 7 物價(jià)上漲指數(shù) 5% 8 盈余公積金提留比例 10% 9 建設(shè)第一年的月數(shù) 2 10 公益金提留比例 5% 11 修理費(fèi)占折舊比例 10% 12 前三年折舊還款比例 100% 13 城市維護(hù)建設(shè)稅率 7% 14 三年后折舊還款比例 100% 15 教育費(fèi)附加稅率 3% 16 項(xiàng)目折現(xiàn)率 8% 營(yíng)業(yè)收入分析 該項(xiàng)目收益來源主要是靠場(chǎng)所出租、中轉(zhuǎn)費(fèi)和其它收入 ， 包括： 中轉(zhuǎn)倉(cāng)出租 2070 ㎡ *30 元 /㎡ *12月 = 萬元。 交易區(qū)出租 3788 ㎡ *25元 /㎡ *12月 = 萬元 。 配送倉(cāng)庫(kù)出租 6720*25元 /㎡ *12月 =。 拍賣與電子商務(wù) 30 萬元。 中轉(zhuǎn)費(fèi) 30 萬元。 市糧食輪 換交易手續(xù)費(fèi) 20 萬元。 其他 中間服務(wù)費(fèi)收入 萬元。 合計(jì)年收入 498 萬元。 成本分析 正常年份（建成后的第十 年）總成本為 萬元，經(jīng)營(yíng)成本 萬元， 固定成本為 萬元，可變成本為 65 萬元。總成 46 本費(fèi)用情況詳見附表 總成本費(fèi)用表 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 在上述設(shè)定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)條件下，經(jīng)運(yùn)算得到以下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與效益指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 數(shù)據(jù) 單位 一 基本數(shù)據(jù) 1 年中轉(zhuǎn)交易 量 30 萬噸 2 職工人數(shù) 21 人 3 人民幣流動(dòng)資金 萬元 4 固定資產(chǎn)投資 萬元 5 年銷售收入 萬元 6 年總成本費(fèi)用 萬元 7 年經(jīng)營(yíng)成本 萬元 8 年銷售稅金及附加 萬元 9 年利潤(rùn)總額 萬元 10 年利稅總額 萬元 11 年稅后利潤(rùn) 萬元 二 評(píng)估指標(biāo) 1 項(xiàng)目折現(xiàn)率 8% 2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 3 財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn) 值 (稅后 ) 萬元 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 ) % 5 財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬元 6 投資利潤(rùn)率 % 7 銷售利潤(rùn)率 % 8 建行貸款償還期 年 三 盈虧平衡點(diǎn) 1 生產(chǎn)能力利用率 % 2 銷售價(jià)格 % 財(cái)務(wù)盈利能力分析 設(shè) 定 基準(zhǔn)收益率為 8%，根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 萬元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 ， 47 借款償還期 年（含建設(shè)期 1年）。 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 為 %。 盈虧平衡點(diǎn)確定 正常年份盈虧平衡點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率 BEP（ %） =% 正常年份 價(jià)格 盈虧平衡點(diǎn) BEP（ %） =% 敏感性分析 本報(bào)告對(duì)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入的變化引起的全部投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響作了分析計(jì)算，結(jié)果詳見 下 表和圖。 所得稅后內(nèi)部 收益率 建行貸款償還 期 (年 ) 項(xiàng) 目 固 定 生 產(chǎn) 產(chǎn) 品 生產(chǎn)能 力 固定資產(chǎn) 生產(chǎn)投 入 產(chǎn)品銷 售 生產(chǎn)能 力 資產(chǎn)投資 投入物 價(jià)格 銷售價(jià) 格 利用率 投 資 物價(jià)格 價(jià) 格 利用率 20% % % % % 15% % % % % 10% % % % % 5% % % % % 0 % % % % +5% % % % % +10% % % % % +15% % % % % +20% % % % % 48 由圖和表可 知，本項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響較大的因素是 投入物 價(jià)格與建設(shè)投資。應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)期管理和經(jīng)營(yíng)管理，降低 建設(shè) 投資，充分發(fā)揮設(shè)施能力，增加營(yíng)業(yè)收入，提高投資效益。 土地使用權(quán)取得方案比選 、土地使用權(quán)取得的費(fèi)用 按 萬元 /畝估算，則 萬元 /畝 *= 萬元 按 萬元 /畝估算則 萬元 /畝 *= 萬元 用租賃辦法取得使用權(quán)，計(jì)算基礎(chǔ)是第一個(gè) 5 年為 15 萬元 /年，以后每 5 年增 20%租賃費(fèi)。 根據(jù)折現(xiàn)公式與 年 金現(xiàn)值 公 式，當(dāng)折現(xiàn)利率取 8%時(shí)： 第一個(gè) 5 年 P=(P/A， n， i) 49 =15*= 第二個(gè) 5 年 P=(P/A， n， i)(P/F ， n， i) =18**= 第三個(gè) 5 年 P=(P/A， n， i)(P/F ， n， i) =**= 第四個(gè) 5 年 P=(P/A， n， i)(P/F ， n， i) =**= 租賃費(fèi)現(xiàn)值 = 萬元 + 萬元 + 萬元 + 萬元+ 萬元 + = 萬元 比選結(jié)論 劃撥取得使用權(quán)至少要 萬元 ，而租賃 方式 只需 萬元 ， 因此業(yè)主選擇租賃的 決策 是正確的 ， 即節(jié)約建設(shè)投資 。 從上述各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)來看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較 低，貸款償還期偏 長(zhǎng) ， 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和財(cái)務(wù)狀況一般，可保本或許微利 ，在還款期政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)臏p免稅以利企業(yè)渡過困難期 。 因 項(xiàng)目涉及我市糧食安全， 項(xiàng)目的建設(shè) 仍十分必要的 。 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 50 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響的分析 有利于 xx 市糧食市場(chǎng)的 穩(wěn)定 目前 xx市的糧食市場(chǎng)、糧食經(jīng)營(yíng)主要以私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體戶為主，規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分散，無法與國(guó)內(nèi)的產(chǎn)糧大省形成對(duì)接，這是 xx市在糧食安全方面存在的一個(gè)隱患。 有利于市場(chǎng)糧食品質(zhì)的監(jiān)管 糧食作為日常生活必須品，其質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到廣大人民群眾的身體健康的問題。由于沒有一個(gè)集中統(tǒng)一的糧食交易市場(chǎng)，給糧食質(zhì)量的市場(chǎng)監(jiān)管增加了難度。 有利于加快糧食物流資源的整合 一是充分利用兩庫(kù)資源。 xx 市現(xiàn)有中央糧食儲(chǔ)備庫(kù)和市中心糧庫(kù)，總倉(cāng)容 68000噸，并建有鐵路專用線和 4000平方米的鐵路貨棚， 二是整合社會(huì)資源?，F(xiàn)有的糧油副食品批發(fā)市場(chǎng)，其管理的硬件和軟件都已跟不上城市發(fā)展的要求。糧食交易中心市場(chǎng)建立后可充分利用和整合這些資源更好地為社會(huì)服務(wù)。 節(jié)約政府糧食儲(chǔ)備費(fèi)用 按現(xiàn)在糧食儲(chǔ)備費(fèi)用包干測(cè)算，每 10000噸糧食儲(chǔ)備每年政府支出的費(fèi)用為保管費(fèi) 200 萬元，儲(chǔ)備糧輪換費(fèi)用 50 萬元，倉(cāng)庫(kù)折舊每年 50 萬元，其它費(fèi)用 30萬元，四項(xiàng)合計(jì)每年的固定費(fèi)用約為 330萬元（糧食輪換不能順價(jià)拋售時(shí)的動(dòng)態(tài)差價(jià)補(bǔ)貼〈 250— 500 萬元〉未計(jì)入）。糧食物流中心建成后，按照動(dòng)態(tài)儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)糧的管理辦法，每斤糧每年補(bǔ) 貼 5 分，同樣為 10000噸糧食，每年只需補(bǔ)貼 100萬元，政府即可掌握這部分糧食參與宏觀調(diào)控，符合市場(chǎng)需求。 有利于政府糧食宏觀調(diào)控能力的提高 xx 市目前的糧食經(jīng)營(yíng)主要集中在私營(yíng)、個(gè)體糧食經(jīng)營(yíng)戶手中，其規(guī)模小，糧食周轉(zhuǎn)總量有限，而且經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地分散，不利于政府在緊 51 急情況下的統(tǒng)一調(diào)控；現(xiàn)在各級(jí)政府雖有一定的糧食儲(chǔ)備，但遠(yuǎn)不能滿足較大的糧食市場(chǎng)波動(dòng)。其次，由于 xx 市經(jīng)濟(jì)總量較小，政府要承擔(dān)所有糧食波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)存在一定的困難，有必要采取各種糧食儲(chǔ)備手段。當(dāng)前比較一致的觀點(diǎn)是認(rèn)為“藏糧于市（市場(chǎng)）”是個(gè)既經(jīng)濟(jì)又安 全的辦法?！安丶Z于市”以提高政府的市場(chǎng)調(diào)控能力。 滿足周邊地區(qū)的糧食需求 xx 地處浙西南腹地，鐵路運(yùn)輸只有金溫線，是浙西南的文化政治 中心和經(jīng)貿(mào)中樞?！吨行摹返慕⒛軡M足本市絕大部分的糧食需求 。 社會(huì)影響分析評(píng)見下表： 項(xiàng)目社會(huì)影響分析表 表 111 序號(hào) 社 會(huì) 因 素 影響的范圍、程度 可能出現(xiàn)的后果 措 施 建 議 1 對(duì)居民收入的影響 不會(huì)增加顧客 的 收費(fèi)額 無 2 對(duì)居民生活水平與 生活質(zhì)量的影響 居民生活水平與生活 質(zhì)量有提高 無 3 對(duì)居民就業(yè)的影響 無 大的影響 無 4 對(duì)經(jīng)銷戶 的影響 最大受益者 ，減少費(fèi)用 無 5 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、 社會(huì)服務(wù)容量和 城市化進(jìn)程的影響 將推動(dòng)該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社 會(huì)服務(wù)容量和城鎮(zhèn) 化進(jìn)程 ，提高我市糧食安全保障能力 無 6 對(duì)地區(qū) 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 的 影響 將推動(dòng)該地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展 ，減輕自然災(zāi)害造成的損失 無 7 對(duì)不同利益群體的 影響 無多大影響 無 8 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣 和宗教的影響 無多大影響 無 項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 52 項(xiàng)目的建設(shè)提高我市糧食安全保障能力 ，推動(dòng) 糧食物流 行業(yè)的發(fā)展，為廣大客戶提供更好的服務(wù)；空閑的土 地得到了利用 。 因此， 項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)得到廣大群眾和 各級(jí)組織和部門的支持。 通過以上社會(huì)影響分析及社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的 互適性分析 ： 本項(xiàng)目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)?經(jīng)營(yíng)戶與市民 的認(rèn)可，并用各種方法為本項(xiàng)目的建成獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 本項(xiàng) 目建設(shè)得到了各級(jí)政府和有關(guān)部門的大力支持，項(xiàng)目用地租賃合已簽訂，建設(shè)資金已部分落實(shí) ，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。 項(xiàng)目所在地 現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的要求，當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃揭餐耆苓m應(yīng)項(xiàng)目要求的技術(shù)條件， 能確保項(xiàng)目建設(shè) 目標(biāo)，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目適應(yīng)性和可接受程度分析詳見下表。 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的 適應(yīng)性和可接受程度分析表 序 號(hào) 社會(huì)因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的問題 措 施 建 議 1 不同利益群體 積極支持 該項(xiàng)目建設(shè) 無 2 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 支持該項(xiàng)目建設(shè) 無 53 3 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)支持條件 適應(yīng)該項(xiàng)目的要求 ，能 保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目既定目標(biāo) 無 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目得到 各級(jí)政府和 有關(guān)部門及單位的 支持， 項(xiàng)目 社會(huì)效益較好 ，預(yù)測(cè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小 。 第 十 四 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 從 2020 年起，浙江省在全國(guó)率先實(shí)行糧食購(gòu)銷市場(chǎng)化，全面放開糧食市場(chǎng)，放開糧食批發(fā)經(jīng)營(yíng)，大力培育各類糧食市場(chǎng)，將市場(chǎng) 機(jī)制引入糧食購(gòu)銷領(lǐng)域中，糧食購(gòu)銷市場(chǎng)化已經(jīng)勢(shì)在必行，但是 xx 市完全沒有一個(gè)成規(guī)模的糧食交易場(chǎng)所，糧食物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)就顯得非常必要和迫切， 因此項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃。項(xiàng)目建成后，能滿足 xx 市絕大部分的糧食需求。 項(xiàng)目總投資 萬 元， 含流動(dòng)資金 30 萬元。 當(dāng)設(shè)定基準(zhǔn)收益率為 8%時(shí) ， 根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 萬元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i =8%）為 萬元，借款償還期 （含建設(shè)期 1 年）。本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %。項(xiàng)目直接 經(jīng)濟(jì)效益不明顯 ，但有重大的社會(huì)效益，因此仍需建設(shè) 。 項(xiàng)目社會(huì)效益顯著， 關(guān)系糧食安全，得到當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門的支持，場(chǎng)址已確定 ，資金初步落實(shí)，建設(shè)條件具備。 54