【正文】 品、滋補(bǔ)品、干果、百貨、日用品、化妝品、塑料制品、煙草等十大類共計(jì) 5000 多個(gè)品種。公司曾在 2020 年以前長(zhǎng)期租用麗水火車站的彈藥倉(cāng)庫(kù)及專業(yè)用線作為 飼料及農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)以及稻谷中轉(zhuǎn)的基地，從事鐵路糧食中轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)工作 。 目前 xx市的糧食市場(chǎng)、糧食經(jīng)營(yíng)主要以私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體戶為主，規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分散，無(wú)法與國(guó)內(nèi)的產(chǎn)糧大省形成對(duì)接，這是 xx 4 市在糧食安全方面存在的一個(gè)隱患。 其次，由于 xx 市經(jīng)濟(jì)總量較小，政府要承擔(dān)所有糧食波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)存在一定的困難，有必要采取各種糧食儲(chǔ)備手段。該項(xiàng)目由市政府領(lǐng)導(dǎo)直接聯(lián)系督辦，市發(fā)改委負(fù)責(zé)提供前期服務(wù)工作。 建設(shè)地點(diǎn)： 《中心》一期項(xiàng)目建設(shè)地址，選擇在蓮都區(qū)水東村，即金溫鐵路xx 貨場(chǎng)東側(cè)，占地面積 30472 ㎡ ，該地塊使用權(quán)屬金溫鐵道公司所有，金溫鐵道公司同意合作建設(shè)， 使用 期 30年（協(xié)議已簽訂）。用于 業(yè)務(wù)管理、電子商務(wù)、檢測(cè)中心用房 、糧食拍賣(mài) 大廳 、安全保衛(wèi)用房，其主要設(shè)置為：拍賣(mài) 大廳、電子商務(wù)、糧油檢測(cè)中心、市場(chǎng)管理辦公用房、軍供接待室 與鐵路貨運(yùn)站業(yè)務(wù)用房 等； 五是由金 溫鐵路公司投資建一條 200米鐵路專用線。 主要建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃，建設(shè)場(chǎng)址 的租賃協(xié)議已簽訂 ，建設(shè)資金已初步落實(shí)， 水、電等市政基礎(chǔ)設(shè)施需 配套 建設(shè) ， 項(xiàng)目 外部 建設(shè)條件較好。 7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 總用地面積： m2 30472 2 建筑占地面積： m2 12967 3 總建筑面積： m2 16491 4 其中： m2 5 房屋建筑面積 m2 16491 6 容積率： % 76 7 建筑密度： % % 8 綠地率： % % 9 項(xiàng)目折現(xiàn)率 % 8% 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 11 財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬(wàn)元 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前 ) % 13 財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值 (稅前 ) 萬(wàn)元 14 投資利潤(rùn)率 % 15 銷售利潤(rùn)率 % 16 貸款償還期 年 8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 搞好糧食生產(chǎn)和流通，確保糧食安全，是各級(jí)政府和糧食部門(mén)需妥善解決的問(wèn)題 “國(guó)以民為本．民以食為天”．糧食是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要戰(zhàn)略物資，糧食安全與社會(huì)的和諧、政治的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展息息相關(guān)。特別是2020 年第四季度 以來(lái) 全國(guó)范圍糧價(jià)迅速上漲，引起了各級(jí)黨委、政府及社會(huì)各界對(duì)糧食問(wèn)題的廣泛關(guān)注。 2020 年我國(guó)政府發(fā)表的《中國(guó)糧食問(wèn)題》 白皮書(shū) ，明確表示中國(guó)能夠依靠自己的力量實(shí)現(xiàn)糧食基本自給，這是我國(guó)政府解決糧食安全問(wèn)題的基本方針。這其中有三個(gè)含義，一是糧食供應(yīng)量要有保證，二是保證大家要有能力買(mǎi)，三是買(mǎi)的糧食是符合食品衛(wèi)生要求的。為了確保食物供給的穩(wěn)定 ,拒絕進(jìn)口、單靠國(guó)內(nèi)生產(chǎn) ,是自我封閉；“自己生產(chǎn)為主”加“適度進(jìn)口”則是“兩條腿走路”、“雙保險(xiǎn)” ,可以大大減少供給的波動(dòng)性。作為人均資源偏少的我市 ,必須學(xué)會(huì)最大限度地分享 貿(mào)易帶來(lái)的利益。 為了 優(yōu)化我市 農(nóng)業(yè)資源的配置 ,改善我市 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)。近年來(lái)糧食產(chǎn)量徘徊在 56 萬(wàn)噸左右，而且每年都在下降。隨著 xx 市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，糧食消費(fèi)量和缺口總數(shù)還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，隨著公路運(yùn)價(jià)的提高，通過(guò)鐵 11 路運(yùn)輸，經(jīng)市區(qū)中轉(zhuǎn)批發(fā)的糧食數(shù)量將會(huì)不斷增加。 現(xiàn)在的糧食批發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在市糧油副食品批發(fā)市場(chǎng)周邊，其運(yùn)輸、衛(wèi)生、安全等問(wèn)題已影響到城市道路交通和附近居民的日常生活，亟待搬遷。投向糧食儲(chǔ)備的費(fèi)用 ,就是為了提高國(guó)家糧食安全程度的預(yù)付成本。世界主要糧食出口國(guó)美國(guó)、加拿大、澳大利亞等，由于人少地多、種植規(guī)模大、科技含量高，無(wú)論是質(zhì)量還是價(jià)格與我國(guó)相比均 具有明顯的優(yōu)勢(shì)，而我國(guó)農(nóng)村受大量農(nóng)業(yè)人口的約束，糧食規(guī)?；a(chǎn)程度低，加之技術(shù)條件限制，短期內(nèi)提高人均糧食種植面積，大幅度降低生產(chǎn)成本的可能性不大，降低流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用開(kāi)支也存在較大難度。國(guó)內(nèi)糧食將因生產(chǎn)成本高而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，從而導(dǎo)致農(nóng)民種糧收益下降。 年人均糧食達(dá)到 400 公斤以上。糧食的自給能力僅為 83%，顯然我市在糧食生產(chǎn)與消費(fèi)上存在不安全因素。 便捷的鐵路運(yùn)輸與周邊良好的配套設(shè)施條件，并取得金溫鐵道 有限公司公司的大力配合， 可降低糧食貿(mào)易流通的成本。 工藝技術(shù)方案與設(shè)備方案 17 浙西南糧食物流鐵路倉(cāng)儲(chǔ)配送中心 （一期） 工程項(xiàng)目 的工藝技術(shù)方案是：采購(gòu) 海運(yùn)或鐵路貨運(yùn) 轉(zhuǎn)駁 公路運(yùn)輸 批發(fā) 零售。 一期《 項(xiàng)目》建設(shè)地點(diǎn)選擇在 xx 市火車站東側(cè)，國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)以北，原水東村以南。 地基土分三層：第一層雜填土，主要成分碎石、碎磚、卵塊石及粘性土等，厚度大約為 米；第二層粉質(zhì)粘土，該層系洪積成因土，分布廣，厚度多介于 ；第三層碎石灰粘土，該層系早期洪積成因土，分布廣，厚度大（多介于 ），底部直接和基巖接觸，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，該碎石灰粘土層承載力標(biāo)準(zhǔn)值 fk多介于 250275KPa間，是一般民用建筑地基良好的持力層。 交通運(yùn)輸條件：場(chǎng)址離 330 國(guó)道約 1000m，鐵路專用線及鐵路通信設(shè)施直達(dá)《中心》內(nèi)，兩側(cè)有規(guī)劃中的 18m寬的道路，交通十分方便。對(duì)無(wú)包裝的散裝糧擬采用散裝糧食輸送機(jī)直接輸送到糧倉(cāng)。 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模要求，本項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)上遵循以下原則： 項(xiàng)目建設(shè)遵循規(guī)范及功能配置要求的原則 ，力 求 布局合理，分區(qū)明確，流線簡(jiǎn)捷，應(yīng)避免人流和車流的交叉。 遵循以人為本與可持續(xù)發(fā)展原則。在單 層 營(yíng)業(yè)用房南側(cè)設(shè)一公共廁所，主出入口設(shè)在 場(chǎng)址 的南面，即二 層 營(yíng)業(yè)用房的西側(cè)，次出入口設(shè)在 場(chǎng)址 的南面中段，即辦公綜合樓 西 面。 空調(diào)：綜合辦公樓等必要的場(chǎng)所、房間設(shè)置分體式空調(diào)器。 照明系統(tǒng) 光源：以節(jié)能光源為主。應(yīng)急照明平時(shí)就地控制，停電時(shí)自動(dòng)點(diǎn)亮全部應(yīng) 23 急照明燈。φ 40 及以上管明敷 。 弱電 電話系統(tǒng)：綜合辦公樓、 營(yíng)業(yè)用房 設(shè)置電話系統(tǒng)。 給水 最大日用水量 綜合辦公樓 7L/ m2 4032 m2 = m3。 其他用水 m3 20% = m3。 排水 排水量：項(xiàng)目廢水日排放量估算為 m3 +6 m30+ m3 ） 80%=。 管路布置 雨水排水結(jié)合建筑周圍地形地勢(shì)，屋面雨水經(jīng)雨水斗收 集，道路及場(chǎng)地上雨水經(jīng)路面雨水口收集后由雨水管統(tǒng)一匯集排至 道 路入口處道路上的鐵道 xx站 雨水管網(wǎng)。 25 消防： 本工程為糧食儲(chǔ)備庫(kù)、設(shè)備用房、 業(yè)務(wù)管理等 綜合業(yè)務(wù)用房 。 根據(jù)消防用水量設(shè)消防水池，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 室外消防給水 室外消防給水由市政消火栓及建筑周圍的室外消火栓供給，室外消火栓的布置應(yīng)滿足 150米的保護(hù)半徑及 120 米的間距要求，室外消 26 火栓采用直接供水的低壓供水方式，管道壓力保證滅火時(shí)最不利點(diǎn)消火栓的水壓不小于 10米水柱（從地面算起）。 報(bào)告構(gòu)造了兩個(gè)平面布置方案，主方案是業(yè)主的建設(shè)意見(jiàn)，輔助方案是報(bào)告編制人根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)提出的改進(jìn)意見(jiàn)，具體 布 局詳見(jiàn)附圖，主要指標(biāo)比選詳下表。 節(jié)水措施 堅(jiān)持開(kāi)源節(jié)流并重，把節(jié)水放在突出位置的方針，提高水的重復(fù)利用 率， 創(chuàng)建節(jié)水型 樓宇， 積極采用《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》推薦的節(jié)水技術(shù)。 加強(qiáng)供水設(shè)備管理，節(jié)約用水。 環(huán)境噪聲的 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3096— 1993）中 4 類標(biāo)準(zhǔn)。 廢棄物：廢棄物，普通垃圾。 廢棄物：對(duì)可再生 利用的如紙張等，應(yīng)統(tǒng)一回收處理。 噪聲影響的措施 項(xiàng)目建設(shè)期間的噪聲主要是施工機(jī)械、施工作業(yè)和運(yùn)輸物料車輛的聲音。 粉塵影響的措施 項(xiàng)目建設(shè)期間會(huì)發(fā)生粉塵污染，主要產(chǎn)生于灰土拌和、施工材料的運(yùn)輸?shù)冗^(guò)程。 d、在材料運(yùn)輸中，應(yīng)盡可能采取封閉或遮蓋措施，避免沿路拋散。 衛(wèi)生 交易區(qū)由于人多，環(huán)境衛(wèi)生較難保持，需要加強(qiáng) 管理，定期打掃、沖洗，以保持環(huán)境衛(wèi)生，為往來(lái)人員提供一個(gè)舒適、清潔的環(huán)境。經(jīng)營(yíng)區(qū)、綜合樓、倉(cāng)庫(kù)、設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)，每層設(shè)置室內(nèi)消火栓，并配備消防滅火器。 電氣設(shè)備的保護(hù)接地采用總等電位 接地，要求接地電阻不大于 4Ω ，可利用基礎(chǔ)、承臺(tái)及地基梁等中的鋼筋作為接地體 。中心實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 1 人，下設(shè)綜合部（含財(cái)務(wù)），市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部，網(wǎng)絡(luò)信息部，后勤保衛(wèi)部。 . 實(shí)施進(jìn)度安排 2020 年 8 月，完成可行性研究。 2020 年 12月至 2020年 11 月底，完成本項(xiàng)目 主體工程施工及附屬設(shè)施的施工任務(wù)。 三、 招標(biāo)組織形式 （ 1）招標(biāo)機(jī)構(gòu)： 業(yè)主自身無(wú)組織自行招投標(biāo)的能力，因此由項(xiàng)目業(yè)主委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施招標(biāo)的相關(guān) 工作。 五、 公告發(fā)布 38 根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《招標(biāo)發(fā)布暫行辦法》，本項(xiàng)目將在國(guó)家公開(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登招標(biāo)公告，初步擬在 xx 日?qǐng)?bào)上刊登。 主要材料價(jià)格以市場(chǎng)信息價(jià)為編制依據(jù)。土地向 xx 火車站租賃。本項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資金由省、市主管部門(mén)補(bǔ)助與業(yè)主自籌解決。 時(shí)計(jì)取。 5）固定資產(chǎn)折舊，由于總投資中 不 包括 金溫鐵路公司 200 萬(wàn)元投資建設(shè)的鐵路專用線，建成后鐵路專用線歸金溫鐵路公司經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入也歸金溫鐵路公司，所以在財(cái)務(wù)分析中，固定資產(chǎn)折舊不包括金溫鐵路公司投資的鐵路專用線。 7）所得稅按利潤(rùn)總額的 25%，法定公積金、公益金 按稅后利潤(rùn)的 10%和 5%計(jì) 提 。 配送倉(cāng)庫(kù)出租 6720*25元 /㎡ *12月 =。 其他 中間服務(wù)費(fèi)收入 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 在上述設(shè)定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)條件下，經(jīng)運(yùn)算得到以下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 所得稅后內(nèi)部 收益率 建行貸款償還 期 (年 ) 項(xiàng) 目 固 定 生 產(chǎn) 產(chǎn) 品 生產(chǎn)能 力 固定資產(chǎn) 生產(chǎn)投 入 產(chǎn)品銷 售 生產(chǎn)能 力 資產(chǎn)投資 投入物 價(jià)格 銷售價(jià) 格 利用率 投 資 物價(jià)格 價(jià) 格 利用率 20% % % % % 15% % % % % 10% % % % % 5% % % % % 0 % % % % +5% % % % % +10% % % % % +15% % % % % +20% % % % % 48 由圖和表可 知，本項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響較大的因素是 投入物 價(jià)格與建設(shè)投資。 從上述各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較 低，貸款償還期偏 長(zhǎng) ， 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和財(cái)務(wù)狀況一般，可保本或許微利 ，在還款期政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)臏p免稅以利企業(yè)渡過(guò)困難期 。由于沒(méi)有一個(gè)集中統(tǒng)一的糧食交易市場(chǎng)，給糧食質(zhì)量的市場(chǎng)監(jiān)管增加了難度。糧食交易中心市場(chǎng)建立后可充分利用和整合這些資源更好地為社會(huì)服務(wù)。其次，由于 xx 市經(jīng)濟(jì)總量較小，政府要承擔(dān)所有糧食波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)存在一定的困難，有必要采取各種糧食儲(chǔ)備手段?！吨行摹返慕⒛軡M足本市絕大部分的糧食需求 。 本項(xiàng) 目建設(shè)得到了各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)的大力支持，項(xiàng)目用地租賃合已簽訂，建設(shè)資金已部分落實(shí) ，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃。本項(xiàng)目投資利潤(rùn)