【正文】 地下停車場建筑面積 ㎡ 108423 建筑密度 %　 4 容積率 5 綠地率 　% 6 項目總投資 萬元 11,7 財務凈現(xiàn)值 萬元 3,8 財務內部收益率 % 第 8 頁 共 53 頁9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資 137,239 億元，比上年增長 %。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 %。其中第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。一產業(yè)占 GDP 比重較 2022年下降 個百分點。組織農村勞務輸出 萬人。商品零售價格上漲 個百分點。2022 年，某市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。2022 年某市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人。從產業(yè)投向看，第一產業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產業(yè)投資 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長 %，最近五年是某投資額增加最快的五年。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 18003000 元/平方米左右。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190 平方米。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著某未來的江景豪宅板快。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。2）需求分析20222022 商品房銷售面積一覽表 0501001502022 2022 2022商品房銷售面積(萬平方米)年 份2005 20222007商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14．08% 24．94% 12．12%20222022 商品房銷售總額一覽表051015202022 2022 2022商品房銷售總金額(億元)年 份20092010 2011商品房施工面積（萬平方米） 第 14 頁 共 53 頁增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。④ 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資增速。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處某市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“ 傍水依城 ”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在某某區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造某高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為某人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。產品遍布全國板帶材生產線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。2）某鐵路部門職工某鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在某區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為某的購買主力客戶群。⑤ 五類客戶：某在外地成功人士目前湘江邊乃至整個某，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的某籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，某無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。⑦ 七類客戶：各地房地產投資人士某房價目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級市房地產銷售平均價格 2700 元/㎡,某現(xiàn)在的水平還不到 2400 元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。① 銷售量一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億；② 銷售進度本項目預計 20222 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個月內，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后六個月內，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后九個月內，即至 2022 年 7 月底，完成總銷售任務的 90%，約 335 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務的 100%，約 372套，銷售金額約 2 億。從單純的書記來看，某的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。經過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內人士認為，某房價上漲已是萬事懼備，并且已經在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。2）某樓市價格現(xiàn)狀：根據某業(yè)內人士市場調查，某電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元/平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江風光 2600元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/ 平方米，雅士林 2500 元/ 平方米。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括某日報、某晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進行 3－4 次推廣既可。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，某地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。? 活動四：某人說某大型文化論壇。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。? 某報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。第 20 頁 共 53 頁第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設規(guī)模本項目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，建設總容積率為，建設密度為 %,建設內容為 3 棟(13 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47,平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米） 。經某市人民政府國用（2022）第 A102843 號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。某盆地南高北低。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。西部山峰多在海拔 500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占第 22 頁 共 53 頁27%平原占 21%，水面占 4%。水電資源理論蘊藏量 萬千瓦，可供開發(fā)量 萬千瓦。氣候條件某地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16—18℃，日照時數(shù) 1300—1800 小時，無霜期長達 260—310 天，自然資源極為豐富。湘江、漣水、涓水到某市總匯集面積達 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在某Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、某至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。近些年來，某市大力發(fā)展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網絡，并從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現(xiàn)了質的飛躍。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。政策環(huán)境本項目的建設符合某城市建設總體規(guī)劃和某市某區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了某市政府城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。項目建筑設計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設計事務所”承接，該設計公司接觸項目初期，即被某所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓某所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義” 、 “街區(qū)型規(guī)劃” 、 “仿生規(guī)劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。① 獨具特色的水系布局。小區(qū)內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。第 28 頁 共 53 頁建筑戶型特色① 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。如：陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。地下室設計地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。市政給水管網的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。使用工具及軟件中國建科院 PKPM 系列結構軟件 2022 年新規(guī)范版。結構選型：6 層以上的多層住宅采用框架結構，46 層的多層住宅根據地質條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。. 結構設計指導思路在結構設計中充分考慮以下內容：Ⅰ、使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。. 建筑設計主要規(guī)范及標準《建筑結構荷載規(guī)范》 [GB500092022]《建筑地基基礎設計規(guī)范》 [GB500072022]《混凝土結構設計規(guī)范》 [GB500102022]《建筑抗震設計規(guī)范》 [GB500112022]《建筑樁基技術規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術規(guī)范》 [GB501082022]《砌體結構設計規(guī)范》 GB500072022《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ32022《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ699《建筑地基處理技術規(guī)范》 JGJ792022《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內力重分布設計進規(guī)程》CECS51：93建筑風格及立面特點① 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現(xiàn)。④ 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。項目結構和布局本項目總體規(guī)劃領先于湖南和某眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在某房地產業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質量的居住氛圍。 第 25 頁 共 53 頁第 4 章 建筑方案. 設計依據 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093（2022 年版） 《民用建筑設計通則》 GB503522022 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《某市城市規(guī)劃行政技術準則》某市 2022 年城市總體規(guī)劃本項目鄰近的湘江風光帶設計