【文章內(nèi)容簡介】 北京路入口處布置一個中心辦公區(qū)（此設(shè)計(jì)方案目前以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團(tuán)聯(lián)系起來。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務(wù)點(diǎn)、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點(diǎn)等公共設(shè)施。第二章 景觀道路設(shè)計(jì)中心商業(yè)街——XX大街如一條巨龍宛延盤旋，連通整個小區(qū)南北。“車行”、“水景”、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點(diǎn)歡樂廣場在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時便利店、銀行及羅馬風(fēng)格的小品，以及具有時代感的浮雕等具有親和力的建筑和標(biāo)志。大眾時尚街歡樂廣場至日月廣場段為大眾時尚街，定位為中檔時尚專賣店一條街，街兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。日月廣場位于大街中心的日月廣場，為落差為十八米的下沉式廣場。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場一側(cè)建一座具有標(biāo)志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達(dá)十八米高的觀景天橋。名牌時尚街從日月廣場至雙月廣場的路段為名牌時尚街，定位為高端商業(yè)街。設(shè)置名牌時尚店等設(shè)施，并在假日廣場十八米上部設(shè)置一個標(biāo)志性墻以及極具時代沖擊力的雕塑。雙月廣場北京路入口處設(shè)置雙月廣場，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場。二、道路系統(tǒng)規(guī)劃該項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開一個次路口，與另一個城市居住區(qū)相連。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。車行道與步行道形成互相繞合、互不干撓的格局。三、景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場是該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中最顯著的特色。商業(yè)街成為居住組團(tuán)主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動場所的中間環(huán)節(jié)。第三章 生態(tài)綠化布局該項(xiàng)目綠化方案設(shè)計(jì)以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。綠地組織重視點(diǎn)、線、面的有機(jī)結(jié)合，使綠化通過與小區(qū)不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達(dá)到最佳的生態(tài)綠洲的景觀效果。綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，注重人與自然交融。重點(diǎn)考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。住宅建筑南北，進(jìn)行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設(shè)計(jì)，使住宅、步行活動等充分接近生態(tài)。第四章 建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)思該項(xiàng)目建筑功能以現(xiàn)代居住型為核心，房型以兩房兩廳，三房兩廳為主，建筑面積90150平方米之間，戶型力求雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，客廳、餐廳獨(dú)立，并形成良好的穿堂風(fēng)。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識別性。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應(yīng)。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時配以豐富的細(xì)節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強(qiáng)視覺效果的住宅新景觀。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排XXXX城市花園項(xiàng)目一期計(jì)劃于2004年1月份開始施工建設(shè)，于2005年6月完工，并假設(shè)自開工半年后，即2004年7月開始預(yù)售，并于2006年12月全部銷售完畢。其工程施工總體進(jìn)度如圖1所示：圖1 工程施工總體進(jìn)度計(jì)劃XXXX城市花園住宅小區(qū)工程（A塊）序號項(xiàng)目組名稱2004年2005年34567891011121234561Ⅰ2Ⅱ3Ⅲ4Ⅳ5Ⅴ6Ⅵ 7Ⅶ說明：I組：馬街超市、3泛會所、333442樓Ⅱ組：東區(qū)多層、小高層Ⅲ組中心廣場、3340屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等Ⅳ組：馬街別墅、北京路街面商鋪Ⅴ組：柳林溝西區(qū)塊住宅Ⅵ組：柳林溝精品街商鋪Ⅶ組：配套、園林、景觀第六部分 投資總額及資金來源評估第一章 項(xiàng)目投資估算一、估算依據(jù)參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前XX市建筑市場的價格情況。二、項(xiàng)目投資概算土地費(fèi)用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝30萬元，該占地150610平方米，則：30萬元/畝=取整，即6777萬元。前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，經(jīng)綜合測算，按每平方米建筑面積約78元/平方米，計(jì)：78元/平方米=取整，既1851萬元。房屋開發(fā)費(fèi)，按每平方米700元，計(jì)700元/平方米237251平方米=取整，即16608萬元。配套設(shè)施費(fèi)包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積200元/平方米估算。200元/平方米=4746萬元公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目在定位方面的特殊要求，該項(xiàng)費(fèi)用以每平方米建筑面積100元計(jì)算：100元/平方米=2373萬元其他費(fèi)用：主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的3%計(jì)，則：（++16611）萬元3%=取整，即757萬元。管理費(fèi)：包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。按房屋開發(fā)費(fèi)的3%計(jì)，則：16608萬元3%=取整，即498萬元。銷售費(fèi)用：指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷售收入的3%，則：61805萬元3%=1854萬元，隨銷售收入發(fā)生。取整，即1854萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為1788萬元。不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，前八項(xiàng)之和的5%估算，即1773萬元。以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為39025萬元，其中計(jì)入開發(fā)成本35383萬元。詳見表4表4 項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元 序號項(xiàng) 目總投資1開發(fā)建設(shè)投資39025土地費(fèi)用6777前期工程費(fèi)1851基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4746建筑安裝工程費(fèi)16608公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2373管理費(fèi)用498財(cái)務(wù)費(fèi)用1788銷售費(fèi)用1854其它費(fèi)用757不可予見費(fèi)17732項(xiàng)目總投資39025第二章 項(xiàng)目資金來源及籌措本項(xiàng)目總投資額為39025萬元,其資金來源為：自有資金16000萬元,其中，注冊資本金5000萬元；另外，該公司自籌資金2500萬元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一浙江保康日用制品有限公司出資3000萬元，計(jì)劃于2004年4月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二中國天行集團(tuán)出資1700萬元，計(jì)劃于2004年4月份到資；上海城房置業(yè)有限公司股東之三浙江永康胡激揚(yáng)出資1700萬元，計(jì)劃于2004年5月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四浙江永康程志海出資2100萬元，計(jì)劃在2004年5月份到資。申請銀行貸款15000萬元。計(jì)劃銷售回籠款8025萬元。詳見圖2圖2 資金籌措圖自有資金16000萬元預(yù)售回籠8025萬元注冊資本金5000萬元項(xiàng)目總投資39025萬元自籌資金11000萬元金融機(jī)構(gòu)融資15000萬元第三章 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃該項(xiàng)目自2004年1月開始建設(shè)，計(jì)劃2005年完工。資金使用計(jì)劃為3年，第一年及第二年為建設(shè)期投資，分別投資27585萬元、10221萬元，主要用于房屋開發(fā)、配套建設(shè)、銷售費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。2006年投資1219萬元，主要用于房屋銷售所發(fā)生的費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。詳見附表附表2。第七部分 銷售及經(jīng)營收入測定第一章 項(xiàng)目銷售收入估算參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項(xiàng)目商業(yè)銷售均價為5000元/平方米，住宅銷售均價為2200元/平方米，車庫均價3000元/平方米。假設(shè)可銷售物業(yè)中，住宅及商業(yè)用房分別銷售90%，車庫全部售完。本項(xiàng)目總建筑面積為237251平方米，可銷售住宅面積為169572平方米，可銷售商業(yè)面積為59103平方米，可銷售車庫面積5446平方米，不可銷售配套面積為3130平方米。則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為：2200169572+500059103+30005446=考慮空置率的情況下的銷售收入為：220016957290%+50005910390%+30005446=6180541萬元取整，即61805萬元。詳見附表附表2。第二章 項(xiàng)目銷售回款計(jì)