【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌” 在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。 20xx 年將延續(xù) 20xx 年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買行為將向后推遲，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購(gòu)房需求仍將向?qū)嵱眯缘闹行粜图校粡漠a(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房剛性需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，比如價(jià)格因素，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企 業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來(lái)一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)或許會(huì)采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決 隨著 20xx 年推出的保障住房 政策的實(shí)施， 20xx 年將會(huì)迎來(lái)中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策的落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的供應(yīng)量也會(huì)適當(dāng)增加，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將有望得到進(jìn)一步解決。 （五） 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展小結(jié) 20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資信心不足，持徘徊觀望的態(tài)度。 20xx年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對(duì)中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計(jì)銷售面積 M2，同比下降 %，基本回落到 20xx年銷售旺勢(shì)啟動(dòng)前的水平，略低于近 5年商品住房 M2的年平均銷 售量。 20xx年中心城區(qū)商品住房均價(jià)為 2075元 /M2，增速放緩。 60M2以下的小戶型與 90— 120M2的中等戶型降幅較小，且價(jià)格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價(jià)位區(qū)間，尤其 90— 120M2戶型占套型的比例同比上升，說(shuō)明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過(guò)程中持續(xù)走強(qiáng)。 13 叁 、項(xiàng)目 周邊 環(huán)境與市場(chǎng)研究 一、 項(xiàng)目區(qū)域 環(huán)境 分析 因?yàn)楸景傅靥幊潜?，因此認(rèn)真細(xì)致的分析城北區(qū)域的環(huán)境、市場(chǎng)等情況將有助于我們找出優(yōu)勢(shì)，認(rèn)識(shí)劣勢(shì)，從而尋找出市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 （一）、周邊區(qū)域 基本情況 基地 周邊環(huán)境現(xiàn)況 14 本案東倚 都市春天 ， 西臨 XX 北路 ， 北靠昌黎路 ，南 望居民小區(qū) 。距離 新市政府 僅 1000米， 距袁山公園 400米 。于休閑生活之間盡占城市發(fā)展之先機(jī)，有利于提升本案的地段價(jià)值。 基地周邊交通狀況 XX 北路南連市區(qū)，北通滬昆高速，昌黎路東接市政府，袁州區(qū)政府。交通非常的便利。 基地周邊生活配套設(shè)施 XX 中學(xué) ，袁山公園近在咫尺，特別是本案北面即將興建五星級(jí)大酒店，且建設(shè)中的市政府也距離本案不遠(yuǎn)，因此可以說(shuō)人文教育基礎(chǔ)設(shè)施很完善。但因?yàn)榫嚯x市區(qū)有一定距離，因此超市、菜場(chǎng)等日常生活必須設(shè)施的缺乏時(shí) 本案的劣勢(shì)。 （ 二 ）、 周邊區(qū)域環(huán)境小結(jié) 交通方便、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善、為現(xiàn)在及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)，但缺乏人氣。 二、 項(xiàng)目區(qū)域 市場(chǎng)分析 （一）、區(qū)域樓盤綜述 ： 該區(qū)域是近幾年開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，為高檔樓盤的聚居地 ， 而且多為大盤， 以區(qū)域中樓盤看，本案目前處于區(qū)域邊緣，以袁山公園為中心的話，越靠近袁山公園的項(xiàng)目越好，因此在位置上與周邊樓盤比優(yōu)勢(shì)不明顯。 主要樓盤列舉： 鉑銘瀚 15 目前 鉑銘瀚 在售 3幢高層，分別是 43樓、 44樓以及 37樓。 （ 1）、 鉑銘瀚 3銷售狀況 27 12701 12702 12703 12704 26 12601 12602 12603 12604 25 12501 12502 12503 12504 24 12401 12402 12403 12404 23 12301 12302 12303 12304 22 12201 12202 12203 12204 21 12101 12102 12103 12104 20 120xx 120xx 120xx 120xx 19 11901 11902 11903 11904 18 11801 11802 11803 11804 17 11701 11702 11703 11704 16 11601 11602 11603 11604 15 11501 11502 11503 11504 14 11401 11402 11403 11404 13 11301 11302 11303 11304 12 11201 11202 11203 11204 11 11101 11102 11103 11104 10 11001 11002 11003 11004 9 1901 1902 1903 1904 8 1801 1802 1803 1804 7 1701 1702 1703 1704 6 1601 1602 1603 1604 5 1501 1502 1503 1504 4 1401 1402 1403 1404 3 1301 1302 1303 1304 2 107 附 14 107 附 15 107 附 16 107 附 17 107 附 18 107 附 19 107 附 20 107 附 21 107 附 22 107 附 23 107 附 24 107 附 25 107 附 26 107 附 27 1 107 107 附 1 107 附 2 107 附 3 107 附 4 107 附 5 107 附 6 107 附 7 16 107 附 8 107 附 9 107 附 10 107 附 11 107 附 12 107 附 13 地下室 1 銷售統(tǒng)計(jì)： 01室 02室 03室 04室 合計(jì) 套內(nèi)面積 公攤 建筑面積 套數(shù) 25 25 25 25 100 銷售套數(shù) 15 11 4 3 33 銷售比例 最低價(jià) 最高價(jià) （ 2）、 鉑銘瀚 4樓銷售狀況 26 12601 12602 12603 22601 22602 22603 25 12501 12502 12503 22501 22502 22503 24 12401 12402 12403 22401 22402 22403 23 12301 12302 12303 22301 22302 22303 22 12201 12202 12203 22201 22202 22203 21 12101 12102 12103 22101 22102 22103 20 120xx 120xx 120xx 220xx 220xx 220xx 19 11901 11902 11903 21901 21902 21903 18 11801 11802 11803 21801 21802 21803 17 11701 11702 11703 21701 21702 21703 16 11601 11602 11603 21601 21602 21603 15 11501 11502 11503 21501 21502 21503 14 11401 11402 11403 21401 21402 21403 17 13 11301 11302 11303 21301 21302 21303 12 11201 11202 11203 21201 21202 21203 11 11101 11102 11103 21101 21102 21103 10 11001 11002 11003 21001 21002 21003 9 1901 1902 1903 2901 2902 2903 8 1801 1802 1803 2801 2802 2803 7 1701 1702 1703 2701 2702 2703 6 1601 1602 1603 2601 2602 2603 5 1501 1502 1503 2501 2502 2503 4 1401 1402 1403 2401 2402 2403 3 1301 1302 1303 2301 2302 2303 2 105 附 14 105 附 15 105 附 16 105 附 17 105 附 18 105 附 19 105 附 20 105 附 21 105 附 22 105 附 23 105 附 24 105 附 25 105 附 26 105 附 27 1 105 105 附 1 105 附 2 105 附 3 105 附 4 105 附 5 105 附 6 105 附 7 105 附 8 105 附 9 105 附 10 105 附 11 105 附 12 105 附 13 地下室 1 銷售統(tǒng)計(jì) 01室 02室 03室 04室 05室 06室 合計(jì) 套內(nèi)面積 公攤 建筑面積 套數(shù) 24 24 24 24 24 24 144 銷售套數(shù) 14 13 10 9 8 14 68 最低 2845 18 最高 3470 鉑銘瀚 37樓 銷售狀況 26 2601 2602 2603 2604 25 2501 2502 2503 2504 24 2401 2402 2403 2404 23 2301 2302 2303 2304 22 2201 2202 2203 2204 21 2101 2102 2103 2104 20 20xx 20xx 20xx 20xx 19 1901 1902 1903 1904 18 1801 1802 1803 1804 17 1701 1702 1703 1704 16 1601 1602 1603 1604 15 1501 1502 1503 1504 14 1401 1402 1403 1404 13 1301 1302 1303 1304 12 1201 1202 1203 1204 11 1101 1102 1103 1104 10 1001 1002 1003 1004 9 0901 0902 0903 0904 8 0801 0802 0803 0804 7 0701 0702 0703 0704 6 0601 0602 0603 0604 5 0501 0502 0503 0504 4 0401 0402 0403 0404 3 0301 0302 0303 0304 2 0201 0202 0203 0204 19 1 0101 0102 0103 0104 銷售統(tǒng)計(jì) 01室 02室 03室 04室 合計(jì) 套內(nèi)面積 公攤 建筑面積 套數(shù) 24 24 24 24 96 銷售套數(shù) 21 8 17 19 66 房型 3 房 2房 2房 3房 最低價(jià) 2430 最高價(jià) 層價(jià)差 6070 商業(yè) 統(tǒng)計(jì) 每層 套內(nèi)面積 每層 公攤 每層 建筑面積 層數(shù) 12 12 12 12 每層價(jià)格 5500 5600 5500 4600 套數(shù) 1 1 1 1 已銷售套數(shù) 0 0 0 0 從 鉑銘瀚 以上銷售數(shù)據(jù)可以看出： 銷售不理想， 至今銷 售補(bǔ)足 50%。 價(jià)格 定位過(guò)高，基本在 24003400元 /平米之間。 面積過(guò)于單一， 三房基本在 107134平米之間， 2房基本在 85平米左右。 80平米以下較少。 面積偏大，造成總價(jià)偏高。 20 從銷售上來(lái)看， 2房銷售好于 3房；二房面積小的銷售好于面積大的。 金鼎小鎮(zhèn) （ 1）、 7樓 銷售狀況 12 11201 11202 21201 21202 21203 21204 31201 31202 11 11101 11102 21101 21102