【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 160按直接投資的50％計(jì)算，2年還清，%銷售費(fèi)用1386768按銷售額的2%計(jì)算小計(jì)55618271　投資合計(jì)5050322464　本項(xiàng)目的總投資為505030萬(wàn)元，土地成本為32900萬(wàn)元，建設(shè)安裝工程343479萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)47126萬(wàn)元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為1000萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9978萬(wàn)元，其間開(kāi)發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為55618萬(wàn)元。 資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道，其中自有資金投入50000萬(wàn)元，銀行貸款20000萬(wàn)元，其余為商品房預(yù)售收入再投入。項(xiàng)目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項(xiàng)目預(yù)售款部分?；I集資金將主要用于本項(xiàng)目剩余土地款項(xiàng)的支付和2008年開(kāi)工后工程款的投入，多余部分將作為項(xiàng)目的流動(dòng)資金。 投資使用計(jì)劃本項(xiàng)目啟動(dòng)資金46716萬(wàn)元土地出讓金34216萬(wàn)元前期勘探費(fèi)用11500萬(wàn)元市政收費(fèi)1000萬(wàn)元預(yù)計(jì)回收期年稅后利潤(rùn)136547萬(wàn)元實(shí)投資金回報(bào)率%　第七部分：收入預(yù)測(cè)及資金分析 銷售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅的銷售占相當(dāng)大的比重、預(yù)計(jì)收入為693370萬(wàn)元。稅前利潤(rùn)為149301萬(wàn)元，%。稅后利潤(rùn)率為111976萬(wàn)元、%。%。銷售額總價(jià)單價(jià)　其中：住宅680050 3350　 底商7000 7000　 商業(yè)5000 5000　 地下室1320 66萬(wàn)/個(gè)，40％可售銷售額合計(jì)693370萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅39037萬(wàn)元稅前利潤(rùn)149301萬(wàn)元稅前成本利潤(rùn)率%　企業(yè)所得稅37325萬(wàn)元稅后利潤(rùn)111976萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率%　項(xiàng)目銷售凈利率% 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)根據(jù)目前武漢市的實(shí)際銷售情況及項(xiàng)目入市時(shí)間分析、受某開(kāi)發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場(chǎng)聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售速度，考慮到武漢消費(fèi)者對(duì)于保利產(chǎn)品良好的接受能力。本項(xiàng)目未來(lái)的銷售速度較快。 考慮到以上因素、本項(xiàng)目將于2008年中旬進(jìn)入市場(chǎng)、2013年完成全部銷售任務(wù)第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析 財(cái)務(wù)分析依據(jù)A、 項(xiàng)目2008年開(kāi)工至2013年全部竣工驗(yàn)收備案。項(xiàng)目能夠按照上述進(jìn)度完成。B、 公司所得稅率為33%，其他營(yíng)業(yè)稅等參照現(xiàn)有的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。C、 根據(jù)公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設(shè)定項(xiàng)目的貼現(xiàn)率為10%。 銷售利潤(rùn)分析銷售額總價(jià)單價(jià)　其中：住宅680050 3350　 底商7000 7000　 商業(yè)5000 5000　 地下室1320 66萬(wàn)/個(gè)，40％可售銷售額合計(jì)693370萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅39037萬(wàn)元稅前利潤(rùn)149301萬(wàn)元稅前成本利潤(rùn)率%　企業(yè)所得稅37325萬(wàn)元稅后利潤(rùn)111976萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率%　項(xiàng)目銷售凈利率%本項(xiàng)目未來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售額為680050萬(wàn)元、其中稅前利潤(rùn)為149301萬(wàn)元，%；扣除企業(yè)所得稅317325萬(wàn)元后、稅后利潤(rùn)為111976萬(wàn)元，%。 現(xiàn)金流量分析（單位：萬(wàn)元）序號(hào) 　　年　份 建設(shè)期合計(jì)　項(xiàng)　目2007 2008 2009 2010 2010 　　　0 1 2 3 4 　1現(xiàn)金流入0 104006 208011 173343 208011 693370 銷售收入0 104006 208011 173343 208011 693370 2現(xiàn)金流出45716 189582 97900 119552 128643 581394 土地費(fèi)用34216 　　　　34216 建設(shè)投資11500 178180 89090 89090 89090 456949 銷售費(fèi)用　5547 4160 2773 1387 13867 銷售稅金及附加　5856 11711 9759 11711 39037 所得稅　　(7061)17930 26456 37325 3凈現(xiàn)金流量(45716)(85577)110111 53790 79368 111976 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量(45716)(131293)(21182)32608 111976 　5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(77797)91001 40413 54209 56464 6累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(123513)(32512)7901 62110 　　　所得稅后　　　　　　計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%　　 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥萬(wàn)元　　靜態(tài)投資回收期 年　　動(dòng)態(tài)投資回收期　 年　　　考察項(xiàng)目的盈利能力，按照全部投資為自有資金，不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用，以上對(duì)本項(xiàng)目作現(xiàn)金流分析。通過(guò)表中的分析，%；。本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力。 項(xiàng)目敏感性分析從表中可以看出，當(dāng)售價(jià)下降10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)下降62276萬(wàn)元，而當(dāng)成本上升10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)下降了42346萬(wàn)元；同樣的，當(dāng)售價(jià)上升10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)增加了62276萬(wàn)元，而當(dāng)成本下降10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)增加了42346萬(wàn)元。因此在成本和銷售價(jià)格兩項(xiàng)因素中，凈利潤(rùn)對(duì)售價(jià)的敏感性要高于成本。為此，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃運(yùn)作，加大銷售力度是非常關(guān)鍵的。但是同時(shí)，控制成本也非常重要的。在土地費(fèi)用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時(shí)，要控制好建設(shè)工程費(fèi)用，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，保持項(xiàng)目良好的盈利性。（單位：萬(wàn)元）價(jià)格敏感性分析住宅商業(yè)車庫(kù)合計(jì)稅前利潤(rùn)稅前成本利潤(rùn)率15%5950280548728%10%6120456300297062131581303%5%66503135113877%0%68005070003300690350146451%5%73503465179025%10%74805577003630759385211599%15%80503795244173%成本敏感性分析15%225056%10%199804%5%174553%0%149301%5%124049%10%98798%15%73546%第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)A、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，國(guó)家一直在出臺(tái)較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施，這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生將較大的影響，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房心理也會(huì)造成比較大的影響。這些變化可能對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的銷售構(gòu)成一定的威脅。B、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)由于某本地目前市場(chǎng)的銷售價(jià)格過(guò)低、且部分當(dāng)?shù)厝俗越昂腺Y建房較多、因此對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)銷售價(jià)格可能帶來(lái)一定影響。極有可能會(huì)影響本項(xiàng)目的消化速度。由于項(xiàng)目的盈利性與銷售速度有較大的關(guān)系，因此激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得項(xiàng)目存在著一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策A、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，公司一方面加大對(duì)政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，另一方面，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)需求的走向以及產(chǎn)品定位做大量深入細(xì)致的調(diào)研工作，使本項(xiàng)目在推出時(shí)能夠緊緊抓住目標(biāo)消費(fèi)群，從而減少市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目采取較快的開(kāi)發(fā)速度，快速的運(yùn)轉(zhuǎn)可以盡量避免宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)。B、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策首先，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了良好的品牌效應(yīng)。充分利用公司良好的信譽(yù)和品牌效應(yīng)，以及加強(qiáng)營(yíng)銷方案的策劃，抓住核心的消費(fèi)群體，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行充分的細(xì)分和對(duì)自身產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，可以最大限度的降低區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)品銷售帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，在設(shè)計(jì)階段，通過(guò)公司豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念，在產(chǎn)品優(yōu)化上加大力度，使產(chǎn)品特點(diǎn)突出，從而降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。在推廣及銷售中以保利品牌“自然、和諧、舒適”理念為導(dǎo)向、突出性價(jià)比及居住感受。第三，本項(xiàng)目力爭(zhēng)通過(guò)較快的速度開(kāi)發(fā)，較早銷售，就能避開(kāi)同類住宅推出帶來(lái)的沖擊，以避免供給過(guò)大帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。最后，通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理和建設(shè)各階段的檢查和監(jiān)督，采用招標(biāo)方式精心選擇施工和施工監(jiān)理單位，加強(qiáng)工程的現(xiàn)場(chǎng)管理，提高產(chǎn)品的整體質(zhì)量，以卓越的質(zhì)量即能吸引廣大購(gòu)房者前來(lái)置業(yè)，也能在行業(yè)樹(shù)立良好的品質(zhì)形象，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的品牌影響力。第十部分：項(xiàng)目配套 生活配套：A、 設(shè)置總建筑面積為4300㎡、規(guī)模6班幼兒園一所B、 設(shè)置總建筑面積11000㎡、規(guī)模9班初級(jí)中學(xué)一所C、 設(shè)置商務(wù)中心附屬建筑總建筑面積500㎡D、 設(shè)置商務(wù)中心總建筑面積8000㎡E、 按照百戶10㎡的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置衛(wèi)生服務(wù)中心200㎡、文化活動(dòng) 中心1200㎡、居委會(huì)100㎡、合計(jì)建筑面積1500㎡F、 用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置肉菜市場(chǎng)總建筑面積2000㎡G、 合理設(shè)置垃圾收集房或收集設(shè)施，用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置相 應(yīng)變電房450㎡、公廁300㎡，合計(jì)總建筑面積750㎡；H、 按總建面的7‰配建物業(yè)管理用房與經(jīng)營(yíng)用房； I、 道路后退范圍內(nèi)不得設(shè)置停車位等設(shè)施。以上配套設(shè)置面積合計(jì)28050㎡ 水配套： □ 規(guī)劃原則A、 保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫(kù) 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。主給水管沿地塊呈環(huán)狀布置；供水水質(zhì)滿足國(guó)家現(xiàn)行衛(wèi)生飲用水標(biāo)準(zhǔn)。B、 水量的確定用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015—2003）制定的各項(xiàng)用水定額及《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 503312002），項(xiàng)目的用水量預(yù)測(cè)及分配情況見(jiàn)下：人用：總?cè)藬?shù)（150300）升/天為日總供水量總?cè)藬?shù)為47635人