【正文】 城市花園小區(qū)一期工程開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告說 明一、本報(bào)告是根據(jù)XX匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于XX市北京路中段的XX城市花園一期工程項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目），在充分理解開發(fā)商的意圖，全面詳細(xì)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過對(duì)開發(fā)環(huán)境的研究，區(qū)位條件和開發(fā)前景的分析，建設(shè)成本和經(jīng)濟(jì)效益的估算、評(píng)價(jià)以及對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的分析描述，其目的在于為開發(fā)商進(jìn)行下列活動(dòng)時(shí)提供參考依據(jù)：進(jìn)行投資決策；控制成本費(fèi)用，合理安排調(diào)動(dòng)資金；為由金融機(jī)構(gòu)融入建設(shè)資金提供參考；制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。二、本報(bào)告由XX聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司進(jìn)行編制。評(píng)估人員：國家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：國家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國家注冊(cè)造價(jià)師： 國家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)員： 評(píng)估日期：2004年3月29日—2004年4月12日三、本報(bào)告的編制依據(jù)了國家、湖北省和XX市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及XX市2000年至2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃方案；XX市統(tǒng)計(jì)年鑒（2002002003年版）；XX市年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2003年度）；XX市房地產(chǎn)管理局《十房指數(shù)》（2003年度）；XX匯城置業(yè)有限公司提供的項(xiàng)目資料；評(píng)估人員市場調(diào)查情況；四、本報(bào)告僅限于委托方為本項(xiàng)目已說明用途的使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，不得在公開刊物上全部或部分發(fā)表。五、本報(bào)告編制過程中，有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)參考委托方規(guī)劃設(shè)想及提供的資料。部分預(yù)測來源于報(bào)告編制人員根據(jù)對(duì)XX市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與了解，所作的基本假設(shè)。XX聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 二00四年四月十二日 第一部分 項(xiàng)目概況第一章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱XXXX城市花園一期工程二、開發(fā)建設(shè)單位XX匯城置業(yè)有限公司三、項(xiàng)目區(qū)域狀況地理位置XXXX城市花園一期工程位于XX市新建成的北京路立交橋南側(cè)。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。周邊環(huán)境該項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，空氣清新。由于北京路開通時(shí)間不長，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關(guān)配套還不到位。但隨著我市城區(qū)東移戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，市政府及相關(guān)建設(shè)企業(yè)將加大對(duì)北京路沿線的投入，建成后的XX城市花園所處區(qū)域?qū)⒊蔀楣δ荦R全，配套到位，環(huán)境優(yōu)美的城市新亮點(diǎn)。交通狀況目前，北京路全程公交車較少。但新建的北京路對(duì)人民路交通擁擠的狀況有較大的分流作用，來往車輛隨著北京路沿線基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善日漸增多。道路配置項(xiàng)目所在地的兩條城市主干道柳林路及北京路，作為XX市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，經(jīng)過近兩年的建設(shè)，已初具規(guī)模。柳林路經(jīng)過改造，目前已成為我市直達(dá)東部郊區(qū)，連接漢十高速公路入口的最為便捷的道路；北京路作為XX市新建的城市主干道，道路平整、寬闊，并與人民路平行，與柳林路相交。項(xiàng)目北側(cè)的北京路立交橋，為三層立體式，是XX市目前耗資及規(guī)模最大，等級(jí)最高的立交橋，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成XX市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容XXXX城市花園一期總用地面積150610平方米，總建筑面積237251平方米，建成后可容納居住戶數(shù)1265戶。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表項(xiàng) 目計(jì)算單位數(shù) 值用地面積m2150610建筑面積m2237251住戶數(shù)戶1265住宅建筑面積m2169572其中多層建筑面積m267560小高層建筑面積m289700別墅建筑面積m29240TOWNHOUSEm23072商業(yè)建筑面積m259103其中柳林路商業(yè)m22040精品商業(yè)街m216924中心商業(yè)m212211超市m25300北京路商業(yè)m28808馬街商業(yè)m213760會(huì)所建筑面積m2850托幼建筑面積m21780車庫建筑面積m25446建筑密度%綠化率%容積率—機(jī)動(dòng)車停車位輛784地上停車輛159地下停車（含半地下）輛468 （以上指標(biāo)為委托方提供）第三章 項(xiàng)目主辦單位簡介一、項(xiàng)目主辦單位XX匯城置業(yè)有限公司于2003年10月8日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊(cè)資本人民幣5000萬元，出資比例為雙方各50%，公司住所為XX市張灣區(qū)朝陽北路2號(hào)金城大廈16樓，其經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。其擬開發(fā)建設(shè)的XX城市花園項(xiàng)目，即以“高起點(diǎn)，高品位”定位。項(xiàng)目建成后，將有利于提高XX市的城市品位，改善居民的居住、購物環(huán)境以及樹立企業(yè)品牌。二、企業(yè)法定代表人XX匯城置業(yè)有限公司法定代表人應(yīng)崇江，1961年生，經(jīng)濟(jì)師。于1986年至2003年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰?、浙江?？导瘓F(tuán)、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及XX匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長。在他的精心管理下，九十年代將浙江?？等沼闷酚邢薰景l(fā)展成為中國最大的不銹鋼保溫制品出口基地，年創(chuàng)匯1000萬美元。2001年上海眾江房地產(chǎn)開發(fā)公司投資6億元人民幣，建成總建筑面積21萬平方米，集居住、休閑于一體的高檔時(shí)尚小區(qū)——永康市XX城市花園”，并已交付使用。2003年組建的XX匯城置業(yè)有限公司，即以智能化、高品位的居住社區(qū)定位，預(yù)算總投資9億元人民幣，開發(fā)建設(shè)66萬平方米的XXXX城市花園（本項(xiàng)目為其一期工程）。第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究第一章 宏觀背景一、城市基本情況XX市位于湖北省西北部，漢江中上游。，東西相距200公里，轄區(qū)總面積23680平方公里。，其中城區(qū)人口58萬人。XX市是國家重要的汽車生產(chǎn)和科研基地，是以發(fā)展旅游、信息等新興產(chǎn)業(yè)為主的鄂豫渝陜川交界地區(qū)的綜合性中心城市。XX市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀100多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)的鄂西北重要旅游基地。此外，東風(fēng)與日產(chǎn)合資，XX將成為東風(fēng)公司系列載重車基地；南水北調(diào)中線工程啟動(dòng)也將對(duì)XX的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。二、城市規(guī)劃XX市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX市面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，繼《19982020XX市經(jīng)濟(jì)科技社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要》提出建設(shè)“汽車城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標(biāo)之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級(jí)公路，建設(shè)XX信息港和航空港，建設(shè)XX火車站及武當(dāng)山火車站。隨著這一規(guī)劃的實(shí)施，XX在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中的支點(diǎn)作用將進(jìn)一步凸現(xiàn)。 第二章 XX市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析XX市房地產(chǎn)市場自1994年起步，到2001年步入快遇發(fā)展期。目前城區(qū)有開發(fā)企業(yè)100余家。1999年以前，年均開發(fā)商品房約20萬平方米，2000年以后，受房改政策和國家拉動(dòng)內(nèi)需的影響，開發(fā)供應(yīng)量逐年上升。2003年，XX城區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，投資與消費(fèi)同步增長；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求，市場規(guī)模穩(wěn)步放大，市場結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動(dòng)，銷售與租賃并舉的市場格局。從投資情況看，%，，與2002年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長速度。從銷售情況看，2003年，除多個(gè)舊盤繼續(xù)銷售外，涌現(xiàn)出了30余個(gè)新盤，平均銷售率達(dá)到80%以上，開盤半年以上的樓盤基本售罄。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡狀態(tài)：自2001年翔龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的“世紀(jì)花園”一期工程投入市場、并創(chuàng)XX房地產(chǎn)銷售價(jià)格的歷史新高以來，2003年我市精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進(jìn)一步的擴(kuò)大，其中興麗房地產(chǎn)公司開發(fā)的“澳門花園”、春華房地產(chǎn)公司開發(fā)的“春華苑小區(qū)”、“世紀(jì)花園”二期工程、陽光房地產(chǎn)公司開發(fā)的“東方廣場”等項(xiàng)目興起了我市中高檔住宅的開發(fā)建設(shè)熱潮，中高檔住宅所占的市場份額有了進(jìn)一步提高，也使大部分開發(fā)企業(yè)開始注重企業(yè)品牌和樓盤品牌，提高了我市的房地產(chǎn)開發(fā)水平。詳見表2。表2 2003年度房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況比較表年 份投資額（億元）其中外商投資施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方米)銷售面積(萬平方米)銷售額(億元)2002年度2003年度增長比例(%)近兩年，成交價(jià)格明顯上漲。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，自98年以來XX市房地產(chǎn)市場價(jià)格平均以每年100元/m2左右的增幅增長。至2003年，房屋銷售價(jià)格在2002年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，%。值得一提的是，由于精屋樓盤和高檔住宅