陽光商住樓可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-07-15 11:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)：（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅平穩(wěn)，房價(jià)基本穩(wěn)定：幾年來，壺關(guān)縣商品房價(jià)格一直沒有大起大落，普通住宅多在1500元/m2 左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過5%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。（2）、2008年商品房銷售呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但下半年銷售有所回落，從2009年上半年，商品房銷售總體呈緩慢上升趨勢。（3）、外地人、鄉(xiāng)下人富裕人員、企業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)商富裕人員等購房成為縣房地產(chǎn)市場的主力軍。外來人口購買我縣商品房極大地促進(jìn)了我縣商品房市場的發(fā)展，為城市經(jīng)濟(jì)快速增長做出了貢獻(xiàn)。（4）、中小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費(fèi)者追捧。二、2009年房地產(chǎn)市場預(yù)測：我縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。政府對土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣、掛牌土地等競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，土地供應(yīng)將更加規(guī)范。2009年商品房價(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對平衡，我縣房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步向?qū)I(yè)市場化邁進(jìn)，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費(fèi)行為都趨于理智與成熟，房價(jià)平穩(wěn)或穩(wěn)中緩慢趨升應(yīng)該是2009 年的總趨勢。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量 上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價(jià)格將有一定的上升空間；另一方面， 一些自身素質(zhì)差、規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳、建設(shè)手續(xù)不全、推盤周期較長的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。外地人、鄉(xiāng)下人富裕人員、企業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)商富裕人員、行政事業(yè)單位公職人員等人員的購房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐我縣房地產(chǎn)市場的繁榮。 第三章 用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置一、土地調(diào)查：項(xiàng)目占地為42074平方米（），屬縣域一級商住用地，地理位置優(yōu)越，土地增值趨勢明顯。二、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬集體轉(zhuǎn)國有，經(jīng)縣國土資源局掛牌出讓取得, 其土地為耕地并無其他建筑物，所以不存在拆遷難的問題。三、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：項(xiàng)目地塊兩面臨街，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可從已建小區(qū)就近接入。四、地塊交通、就學(xué)、醫(yī)療條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)基本完善，兩面臨街，政府各部門、學(xué)校、醫(yī)院、單位家屬樓左右毗鄰。出行，就學(xué)、就醫(yī)十分方便。 第四章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)“XX陽光商住樓”擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：規(guī)劃用地：42074平方米（）規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積：107000平方米，磚混六層，臨街一層底商其中商業(yè)用房：6530平方米住宅：82550平方米，車庫：9500平方米，儲(chǔ)藏室：8420平方米。綠地率：30％％建筑限高18米第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇一、項(xiàng)目市場定位：項(xiàng)目周邊類比競爭樓盤市場調(diào)研為了進(jìn)一步了解壺關(guān)縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“XX陽光商住樓”、項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對該區(qū)域樓盤進(jìn)行市場調(diào)查。壺關(guān)縣城南區(qū)域門面單價(jià)總體來說不是太高，根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在附近幾個(gè)樓盤的帶動(dòng)下，以及隨著市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門面房面積適中，其門面銷售單價(jià)應(yīng)有很大的提升潛力。住宅隨著縣城區(qū)域的拓展，壺關(guān)縣城南區(qū)域比其他一般商住樓項(xiàng)目的住宅銷售單價(jià)總體偏低，其原因于其各自項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施有關(guān)系，因此，對于本項(xiàng)目而言，只要我們在項(xiàng)目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)應(yīng)該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預(yù)計(jì)的。 項(xiàng)目定位 （1）、市場定位：本項(xiàng)目擬建設(shè)成為壺關(guān)縣少有的精品商住樓盤。（2）、區(qū)域定位：在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，要把XX陽光商住樓建設(shè)成為高品質(zhì)商住小區(qū)，在銷售價(jià)位方面能讓消費(fèi)者更容易接受的精品小區(qū)?！ 。?）、主力客戶群定位：中高收入居民（包括臨時(shí)居民）、白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、經(jīng)商富裕人員以及外地來縣人員。（4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層以上為住宅。其總層數(shù)最高為六層?！ 。?）、建筑風(fēng)格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。二、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議：（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)、步行街。項(xiàng)目兩面臨街，根據(jù)項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢，臨街考慮門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為六層。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)以簡單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。（二）、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)：底層門面開間宜控制在34米之間，進(jìn)深宜控制在15米左右。住宅部分面積宜以建筑面積90140平方米左右的兩室兩廳雙陽臺(tái)單衛(wèi)或三室兩廳雙陽臺(tái)雙衛(wèi)為主，住宅設(shè)計(jì)盡可能人性化。為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車位或車庫以滿足小區(qū)停車。小區(qū)采取統(tǒng)一的燃?xì)?、集中地?zé)峁┡怯顚χv系統(tǒng)設(shè)計(jì)。（三）、建筑風(fēng)格及外立面建議：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。（四）、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)
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