【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)，可擴張的范圍有限。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，該板塊是目前市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：依托新行政中心的確立，房地產(chǎn)項目劇增，集中分布，檔次相對其他區(qū)域要高。樓盤以高層為主、部分小高層、極少多層。代表樓盤有：南華?富臨錦江、塞納河畔、恒景苑、香河城、江南國際數(shù)碼城、皇家地王廣場、華源府第、豐澤家園、印象巴厘、東城明珠、金盾大廈、永和家園、瀟湘國際廣場、理想城、星城花園。目前該板塊的高層住宅均價為 2800 元/㎡左右?？蛻魳?gòu)成：城區(qū)居民、工薪階層、公務(wù)員、醫(yī)生、周邊縣城購買者2) 河西板塊（零陵路/新火車站）河西板塊是**的核心商業(yè)圈。作為**老商業(yè)中心，早期的城市規(guī)劃弊病漸露，居住環(huán)境較差，人居品質(zhì)一般，樓盤同質(zhì)化嚴重。該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，存在環(huán)境污染的隱患。該區(qū)域商貿(mào)氛圍濃厚，商業(yè)投資價值較高。主要特征：該區(qū)域樓盤以多層建筑居多，小高層和高層樓也逐漸增多。核心商業(yè)圈、交通便捷、配套完善。代表樓盤有：博林經(jīng)典、慧谷國際公寓、舜德花園、西城香山、金水灣城市廣場、中聯(lián)國際廣場、水岸麗都、瀟湘國際花城、舜皇新城、園丁山莊、西南花園、星城觀天下、華興世紀城、創(chuàng)發(fā)城。該板塊的高層住宅均價約 2400 元/㎡。.商住小區(qū)項目可行性研究報告客戶構(gòu)成：城區(qū)居民、周邊縣城購買者、工薪階層、教師、在外務(wù)工人員3) 鳳凰園板塊鳳凰園是**區(qū)的工業(yè)中心，人口相對集中，交通方便。但發(fā)展速度一直較慢、處于區(qū)域邊緣地帶，公共配套設(shè)施不到位，居住品質(zhì)相對較差。主要特征：本區(qū)域的房產(chǎn)以多層居首，有零星小高層點綴，高層建筑相對稀缺。樓盤價位相較其它兩板塊便宜。主要代表樓盤：江南幸福里、城市榮域、世博美域、綠景美城、貴族陽光、銀?；▓@、西城麗景、城市綠島、紫金大邸、麗都桃源。目前該板塊高層住宅均價為2200 元/㎡左右。客戶構(gòu)成：工業(yè)園內(nèi)工作人員、周邊縣城購買者、公務(wù)員**房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃分析：近幾年**各版塊樓盤建筑規(guī)劃分析如下：總結(jié)如下：1) 項目規(guī)模：河?xùn)|房產(chǎn)區(qū)域整體規(guī)模很大，產(chǎn)品種類趨向多元化；河西規(guī)模較大，但同質(zhì)化現(xiàn)象較多；鳳凰園普遍規(guī)模較小，而且分布不集中，較零散。2) 建筑形態(tài)：河?xùn)|以高層，小高層的產(chǎn)品形態(tài)為主流，極少多層；河西多層的產(chǎn)品居多、小高層和高層逐漸增多；鳳凰園多層居首、小高層零星點綴、高層稀缺如金。3) 建筑風(fēng)格：河?xùn)|/河西/鳳凰園主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主?？偟膩碚f：河?xùn)|的住宅品質(zhì)最高；河西的住宅品質(zhì)差異較大，兩級分化嚴重，總體水平不高；鳳凰園的住宅品質(zhì)普遍很低，但有很大的提升空間。2022 年**樓市分析① **房地產(chǎn)市場走勢 （1）2022 年，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控會依然持續(xù)，**區(qū)房地產(chǎn)市場會繼續(xù)保持健康有序平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。**區(qū)地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場處于初級階段，房價相對處于落后水平，房地產(chǎn)開發(fā)相對理性，房地產(chǎn)市場總體運行基本正常，第二季度及下半年**區(qū)房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)維持基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房價漲幅將.商住小區(qū)項目可行性研究報告趨于平穩(wěn)預(yù)計將在 5%10%的幅度左右。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會通過一些措施促進資金回籠，擴展融資渠道，增強資金實力，維持投資的平穩(wěn)性，保證商品房市場投放能力的后續(xù)增長。同時房地產(chǎn)銷售旺季即將來到，房地產(chǎn)交易將會繼續(xù)活躍。（3）土地市場的傳導(dǎo)效應(yīng)，由于開發(fā)商的拿地成本不斷提高，通過土地的成交價可以看出，**的地價上漲的幅度比較大，速度也比較快，相對比房價的上漲幅度和速度都要大很多，這最終都會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，通過房價體現(xiàn)出來。（4）剛性住房需求持續(xù)增加，自住型和改善型住房需求將大幅釋放。**區(qū)正處于新型工業(yè)化、新型城市化加速提升階段，每年有大批的農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生強大的剛性住房需求。隨著居民購買力的增強，市民購房趨于理性，自主性和改善型住房需求將有效釋放。② **未來樓市走勢目前**區(qū)市政配套不斷完善，經(jīng)濟快速發(fā)展，這將促進今后房地產(chǎn)發(fā)展的格局形成，因此未來市場競爭更多的集中體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的提升上。不少企業(yè)根據(jù)市場動態(tài)和政策導(dǎo)向，對項目進行重新定位，調(diào)整原有規(guī)劃和戶型設(shè)計，市場細分更科學(xué)。項目的投資規(guī)劃更理性，產(chǎn)品在戶型功能細節(jié)，性價比方面更趨合理，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾進一步緩解。同時，隨著國家出臺住宅建筑節(jié)能強制標準，綠色、節(jié)能、智能型住宅成為今后住宅建設(shè)的發(fā)展方向，必將成為今后房地產(chǎn)消費的熱點。對**房價的未來走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 2500 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以未來樓市房價依然有一定的上漲空間。. 銷售預(yù)測項目需求分析隨著**成為**承接廣東沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范基地，在這里投資的客商越來越多，但本縣具有一定規(guī)模的高檔公寓樓還比較稀缺。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消.商住小區(qū)項目可行性研究報告費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處**區(qū)河?xùn)|沿江路，人口眾多，交通發(fā)達，項目將利用其良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在**新城開發(fā)區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范公寓，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造**高品質(zhì)、高標準、不可復(fù)制的超高層標志性建筑城市名片，使得高檔次公寓成為**人民追求高品質(zhì)生活的時尚。項目銷售目標群定位項目的地段、交通、小區(qū)環(huán)境、單價、周邊教育環(huán)境等生活配套是消費者關(guān)注的焦點。同時，隨著二次置業(yè)群的增加和消費者對樓市理性認識的加強，項目的升值潛力將越來越被消費者關(guān)注。項目的草坪、綠樹、健身場所、中心廣場和獨立水景是消費者關(guān)注的焦點。消費者越來越對小區(qū)的品質(zhì)給予關(guān)注，**市民不再滿足只是為了住房而買房的消費模式，已經(jīng)進入對生活品質(zhì)追求的階段。本項目規(guī)劃為**地區(qū)的高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：① 一類客戶：政府公務(wù)員及高級白領(lǐng)階層**區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企業(yè)白領(lǐng)群體數(shù)目龐大，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，河?xùn)|是**市政府單位所在地，周圍有大量的企事業(yè)單位，**?**商住小區(qū)的出現(xiàn)將完全滿足他們對高檔次居住環(huán)境的需求。這部分客戶為項目的主要客戶群。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨河?xùn)|湘江邊上，周邊的中小私營業(yè)主較多，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③ 三類客戶：**在外地成功人士目前整個**，超高層高檔公寓罕有，對于在外工作的**籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的高檔小區(qū)，作為**新崛起的臨江地標性建筑，**?**商住小區(qū)無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。**人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。.商住小區(qū)項目可行性研究報告④ 四類客戶：各下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對**?**商住小區(qū)的銷售也將起到很大的促進作用。⑤ 五類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士**房價目前還處于理性價位，2022 年**房地產(chǎn)銷售平均價格還不到 2600 元/㎡，隨著區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)勢的提升，還存在較大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。銷售量**?**商住小區(qū)公寓 180 套，總建筑面積 40507㎡，可銷售額約 億；商業(yè)旺鋪 7542㎡，除去以鋪換鋪的商鋪面積，可銷售面積為 ㎡，可銷售額約 3600萬；地下停車場 8908㎡，設(shè)計車位 212 個，按 5 萬/個均價，可銷售額約 1060 萬；合計銷售額約 億元。銷售預(yù)測1）戶型面積配比分析：河?xùn)|板塊主力戶型分析板塊 項目名稱 主力面積（㎡）恒景苑 155南華富臨錦江 90香河城 100/158江南國際數(shù)碼城皇家地王廣場 153華源府第 119印象巴厘 134金盾大廈 155永和家園 133瀟湘國際廣場 116河?xùn)|板塊星城花園 124河西板塊主力戶型分析板塊 項目名稱 主力面積（㎡）博林經(jīng)典 舜德花園 141河西板塊金水灣城市廣場 50.商住小區(qū)項目可行性研究報告水岸麗都 面積區(qū)間：62—143瀟湘國際花城 131舜皇新城 面積區(qū)間為 85—143園丁山莊 110—130 左右星城觀天下 105—130華興世紀城 116—127山水華庭 126創(chuàng)發(fā)城 三期面積區(qū)間：30—90名門世家 134—156鳳凰園板塊主力戶型分析板塊 項目名稱 主力面積（㎡）江南幸福里 142城市榮域 140世博美域 105—131綠景美城 面積區(qū)間：90—140銀?；▓@ 143西城麗景 面積區(qū)間：—麗都桃源 面積區(qū)間：92—138紫金大邸 面積區(qū)間：120—143城市綠島 110—140鳳凰園板塊貴族陽光 116戶型比例：區(qū)域市場在推項目以三房為主力戶型，三房占 78%，二房占 17%，四房占 5%，目前再推項目總體量較大，根據(jù)**市民房地產(chǎn)消費習(xí)慣，市場推出項目主力戶型基本為三房。戶型面積：兩房面積在 90—110㎡的戶型，由于總價較低，基本能滿足居家需求，銷售情況最好；三房面積在 110—155㎡之間，主要是以 130—140㎡左右為主，此類戶型是市場上的主流戶型；四房由于總價較高，市場需求一般等因素，銷售速度較慢。.商住小區(qū)項目可行性研究報告2）**樓市價格現(xiàn)狀：板塊 項目名稱 均價（元 /㎡）恒景苑 2900南華富臨錦江 2800香河城 3000江南國際數(shù)碼成 3600皇家帝王廣場 3300印象巴厘 2800河?xùn)|板塊瀟湘國際廣場 2700舜德花園 2600金水灣城市廣場 3300瀟湘國際花城 1880舜皇新城 1618園丁山莊 2600星城觀天下 2600華興世紀城 2600山水華庭 1700河西板塊創(chuàng)發(fā)城 2400江南幸福里 2738世博美域 1800—1900銀?；▓@ 五期：2500麗都桃源 1480鳳凰園板塊貴族陽光 2600分析：各板塊之間的價格差距較大，河?xùn)|樓盤的整體價位較高，均價在 2800 元/㎡左右，各樓盤之間的價格差異不大；河西樓盤價格兩級分化較嚴重，樓梯房均價在 1800 元/㎡左右，電梯房均價在 2600 元/㎡左右；鳳凰園樓盤的價位普遍相對較低，均價在 2300 元/㎡左右。隨著**房地產(chǎn)市場逐步升溫，房地產(chǎn)品質(zhì)的不斷改善，房價也開始高速率，大幅度升高，基本上是穩(wěn)升不降。3）項目銷售價格定位：根據(jù)**未來一年樓市的發(fā)展趨勢，預(yù)測本項目住宅和商鋪房銷售價格，高層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 4000 元/㎡；商鋪銷售均價 6000 元/平方米，公共停車位50000 元/個，本項目預(yù)測銷售總收入為 億元。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高.商住小區(qū)項目可行性研究報告的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：一、入市推廣策略在市區(qū)設(shè)立展覽場地由于本項目的檔次定位為高檔白領(lǐng)社區(qū)，因此有必要在市區(qū)人流密集的白領(lǐng)消費高檔商場或酒店設(shè)立臨時展覽中心，并有專職看耬車，方便興趣客戶參觀項目現(xiàn)場。設(shè)定項目至市中心的屋村巴士由于本項目所處位置的城市公共交通工具缺乏，故此應(yīng)設(shè)立定時定點往返市中心的屋村業(yè)主專用巴士。一來解決了項目為業(yè)主的交通問題，二來有了項目的流動廣告，三來可接載看樓人士，增加了客流量。派籌內(nèi)部認購建議采用派籌方式進行，住宅每號叁千元誠意金，商鋪每號叁萬元誠意金。凡在內(nèi)部認購期間，越早下誠意金可獲得較大的額外折扣，反之折扣越小。正式公開發(fā)售時，可持籌碼以先到先得方式進行認購。公關(guān)活動活動：白領(lǐng)精英酒會時間：待定地點：項目所在地對象：項目附近大型企業(yè)的高級管理層、過去積累對本項目有意向的客戶。形式及內(nèi)容：露天自助餐，全程有嘉賓表演節(jié)目，發(fā)展商對本項目的開發(fā)理念的介紹。目的：利用餐酒會作為一個契機，將本項目高素質(zhì)的產(chǎn)品推介給特定的目標客戶，皆機擴大本項目的知名度與美譽度，打開銷售的人脈鏈。新聞炒作本項目作為湘江河畔的高尚住宅社區(qū)，而且具備高素質(zhì)的建筑產(chǎn)品，必須借媒介的力量，故此，在入市階段要全方位進行新聞炒作，營造市場熱點。二、持續(xù)期銷售策略開盤后，首期推售工作完成，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是成交量最大.商住小區(qū)項目可行性研究報告的時期，采用密度較大的電視廣告、報紙廣告、戶外廣告與媒體炒作維持市場形象與熱度。把每一個月作為一個銷售周期，每一個周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價分階段提高產(chǎn)生升值效應(yīng)，提醒買家越早購買越劃算，促進成交。根據(jù)市場的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項目在客戶心目中的新鮮感。三、尾期銷售策略按照國際營銷學(xué)一個通用觀點，任何商品銷售部分分為四個時期：進入期、成熟期、持續(xù)期和尾聲。地產(chǎn)界通常所說的尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率 7 成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。賣尾盤時已不能大量、轟炸性地進行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營銷費用十分有限，如何用少量的宣傳費賣出最難賣的單位，這需要一定的方法。第一種方法：調(diào)整價格一般情況下貨尾是一些朝向較差樓層較為不理想的單位，這時采用降價促銷是