【正文】 和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場 銷路，開發(fā)商有合理的收益。 （ 6）小區(qū)住宅設計引入“智能化”的概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。 （ 4）配套設施能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 （ 2）開發(fā)商重視住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，有適合多種群體需求的不同戶型。 18 “賣點”分析 （ 1） XX 新城商住小區(qū) 環(huán)境得天獨厚，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象。 從以上分析可以看出，“ 容美廣場 ”、“ 梅園小區(qū) ” 、“銀坤花園”、“東街小區(qū)” 等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢， XX 新城二期商住樓 項目市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由 ％上升到 12％左右。目前， XX 縣 居民購房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 XX 縣 市民近幾年生活水平很快提高不無關系。從 XX 縣 最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐 富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌 入 XX，并占市場主導地位。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。目前 XX 縣 已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 10 多個，除 湖南寶慶 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、 成坤 、 天福 、 德盛 等 公司 外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。對于購房者來說，包括售后服務內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。一是安 全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設備安全。 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關注 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關注的問題。 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能 科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。 （ 3）項目區(qū)位市場潛力。私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。 （ 2）商業(yè)消費潛力。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富 者的市場潛力。同時，開發(fā)商逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和 競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)已成必然。對住宅從業(yè)人員的專 15 業(yè)化程度要求也越來越高。前兩年， XX 縣 住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60％以上，銷售火爆?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為： 住宅市場趨向細分化 福利分房制度的結(jié)束，個人購房已成為住宅消費市場的主流。隨著 XX 縣 城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。據(jù)州銀監(jiān)局統(tǒng)計資料顯示， 15 月全州個人住房消費貸款比年初凈增加 億元，凈增長 %，比上年同期多增 億元，個人住房消費貸款凈增額占個人消費貸款凈增總額的 %。其中住宅銷售 額 億元，增長 %，銷售均價 2021 元 /平方米，同比增加 463 元/平方米，上漲 %，比 2021 年一季度增加 126 元 /平方米，上漲%。其中住宅銷售面積 萬平方米，增加 萬平方米，增長 %。 2021年 以來商品房銷售一掃 2021 年下半年的下滑頹勢，住房剛性需求群體逐漸打破等待觀望的局面，積極出手入市，托高商品房價格。商品住宅 銷售量為 180 套，比 2021 年減少 120 套。 項目區(qū)域房地產(chǎn)狀況 2021 年， 隨著中國銀根緊縮等宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)投資高速增勢得到了有效控制。 （ 5） 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “國房景氣指數(shù) ”）為，比 8 月份提高 點。與上月相比，辦公 13 樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其 他用房銷售價格下降 %。 新建非住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。 分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有50 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：深圳 %、溫州 %、杭州%、金華 %、洛陽 %；價格下降的城市有 20 個，其中降幅最大的 5個城市是：石家莊下降 %、吉林下降 %、唐山下降 %、岳陽下降 %、呼和浩特下降 %。 與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 66 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：溫州 %、湛江 %、杭州 %、濟寧 %、銀川 %；價格下降的城市有 2 個，其中吉林下降 %、三亞下降%。 分套型看， 90 平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %。 （ 4） 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 9 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 8 月份縮小 個百分點。其中，國內(nèi)貸款 8190 億元，增長 %；利用外資 359億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 12787 億元，增長 %；其他資金 17654 億元，增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓 和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和 %。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 21451 萬平方米，同比下降 %；完成土地開發(fā)面積 16706 萬平方米，同比下降 %。 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 18 月提高 個百分點；房屋新開工面積 11 億平方米，同比下降 %，降幅比 18 月縮小 個百分點；房屋竣工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 18 月下降 個百分點。 2021 年 19 月全國房地產(chǎn)市場運行情況 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050 億元，同比增長%，增幅比 18 月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。下半年，加快保障性住房建設，成為國務院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。 2021 年，除去經(jīng)濟適用房投資增加外，廉 租房建設也大大加快。 （ 4） 加大住房保障建設 2021 年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟適用房投資比重與去年同期基本持平。其中， 1 季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌； 3 季度購房意愿繼續(xù) 低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。 12 月份， 70 大中城市中有50 個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。 （ 3） 房價出現(xiàn)近 10 年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房價出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。 2021 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 （ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2021 年2 季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份 起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。 9 同時，商品房空置面積較快增加。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111 月份的%。 111月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點。 2021 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺，在 3 季度宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)回暖的預期下，預計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于 2021 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結(jié)果。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步施工圖設計時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。財務分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走 向高檔的發(fā)展趨勢和 XX 縣 已有部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。在此基礎上形成擬建項目在經(jīng)濟、技術、環(huán)境保護、資源節(jié)約與利用等方面是否可行的意見。 可行性研究報告編制依據(jù) —— 國家發(fā)展計劃委員會辦公廳關于出版《投資項目可行性研究報告編制指南（試用版）的通知》（計辦投資 [2021]15 號） ； —— 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） ； —— 建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； —— XX 縣 發(fā)展和改革局《關于 XX 新城 商住 小區(qū) 建設項目核準內(nèi)容的確認意見》 可行性研究報告研究范圍 可行性研究的主要目的是從政策、規(guī)劃、需求、環(huán)境、技術、經(jīng)濟、投資、效益、風險等諸方面深入進行項目可行性研究的 分析論證和評價。公司現(xiàn)有 高級工程師 1 人、 工程師 3 人、 高級經(jīng)濟師 1人、 經(jīng)濟師 2 人、統(tǒng)計師 2 人、助理工程師 2 人、會計師 2 人和專業(yè)技術人員等 15 人。 公司實力：該公司資力雄厚、機械設備齊全、人才素質(zhì)較高、綜合實力領先、有完整質(zhì)量保證體系的經(jīng)濟實體。辦公地址： XX 縣容美鎮(zhèn) XX 大道 111 號。 融資方案 本項目建設資金由 兩部分組成： （ 1） 業(yè)主自籌 1080 萬元； 5 （ 2）申請銀行貸款 1200 萬元。 （ 4）建筑密度： 68%；容積率： ；綠地率 31%。 （ 2）居住戶數(shù) 110 戶。 1 第一章 總論 ........................................................................................................................... 4 項目概況 ......................................................................................................................... 4 建設單位基本情況 ........................................................................................................... 5 可行性研究報告編制依據(jù) ................................................................................................. 6 可行性研究報告研究范圍 ................................................................................................. 6 研究結(jié)論及建議 ............................................................................................................... 6 第二章 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 .................