【正文】 本公司認為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實際。表51稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅20城市維護建設(shè)稅7教育費附加費3公益金5企業(yè)所得稅25法定盈余公積金10任意盈余公積金8成本費用估算年總成本費用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進行估算。④修理費用根據(jù)目前運行中的維修狀況，結(jié)合項目建成后的情況，本項目年維修費用按銷售收入的5%計算。⑥攤銷土地費用列入攤銷費用600萬元,分10年進行攤銷,每年攤銷60萬元.⑦利息支出：借款本息為2613. 16萬元,%,付息方式為三年等額還本利息照付，見附表4借款還本付息表。詳見附表3《利潤和利潤分配表》。②財務內(nèi)部收益率。見附表5《財務現(xiàn)金流量表》。5%。盈虧平衡分析就是在一定的市場、生產(chǎn)能力下，研究擬建項目成本和收益的平衡關(guān)系的方法，項目的盈利與虧損有個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點（BEP）。（）]100%=%%，%就能保本。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查，維持一個星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%；從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需總成本略高于行業(yè)平均水平，因此項目建設(shè)必須降低成本,強化經(jīng)營管理，利潤才有空間。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務，收取營業(yè)收益的25%作為顧問費，不承擔酒店經(jīng)營和投資者的任何風險。提供經(jīng)營擔保服務建議由專業(yè)的擔保公司或其他機構(gòu)為武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的后續(xù)經(jīng)營提供擔保，降低投資者的風險，提升公司品牌價值；采用風險較低的回報方式 建議采用風險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風險；項目本身風險 （1）項目貸款報批中的不確定因素 （2）政府政策指導對本項目的影響市場風險 （1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）預期金融政策的調(diào)整對項目的影響經(jīng)營風險 （1）酒店的盈利能力直接決定對投資回報的實現(xiàn) （2）廣水市酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅加快銷售準備工作，搶占市場先機；提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報。當酒店經(jīng)營虧損或達不到約定效益時，酒店管理公司承擔虧損或不收取管理費用；當酒店經(jīng)營的效益達到約定時酒店管理公司收取利潤25%的管理費；但酒店收益超過一定比例時，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。本工程咨詢公司認為：項目酒店作為星級經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間將會更大。，增強對外接待能力，提高城市品位，可增加80個就業(yè)崗位。盈虧平衡點越低，項目贏利的可能性越大，虧損的可能性越小。因此，當基建投資或經(jīng)營成本提高時，要相應提高銷售收入來達到降低收入或提高經(jīng)濟效益的目的。因此，在財務評價的基礎(chǔ)上進行敏感性分析。見附表5財務現(xiàn)金流量表》。%。則年折舊額=（15%）247。① 原材料費用能源消耗：4000元/天*360=144萬元物料損耗：1000元/天*360=36萬元以上兩項合計年費用為180萬元.②工資及福利費用項目建成后需服務人員80人,共112萬元。酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較高的星級酒店。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。2009年8月：分項工程驗收并投入運營。 資本金及來源根據(jù)國務院2004年的規(guī)定，本項目應具備35%的資本金，即982435%=。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。，以保證檢修時安全切斷電源；設(shè)置信號系統(tǒng)，當主要設(shè)備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示?！稄V水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。2．選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進的節(jié)能機械設(shè)施，以節(jié)約能源。佰特國際大酒店作為一家豪華商務旅游酒店，將嚴格按照國際星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。整體來看，佰特國際大酒店以星級酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及廣水經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，本工程咨詢公司認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。機會（O）廣水市近年來出臺的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；星級酒店建設(shè)項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外來客商多，商務會議多，消費能力強；本地居民消費欲望強烈。第三部分 項目分析及評價n 建筑面積：23385㎡n 層數(shù)共17層1層：接待廳2層：西餐廳3層：棋牌室4層：中餐廳5層：會議中心及夜總會6層：客房78層：桑拿室917層：客房客房總數(shù)：200間位于廣水市經(jīng)濟文化中心，各種配套完善；項目方圓1000米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機構(gòu)；項目所在區(qū)緊鄰永陽大道一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。以消化本地各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；（4）、各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。2007年12月底，全市機新增授信企業(yè)19家，新增工業(yè)貸款8000萬元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟秩序。廣水市投資導向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目經(jīng)濟發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，廣水市近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。穿境而過麻竹高速公路有望在年底動工，屆時廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。因此，一般采用自管或聘請顧問的形式管理。入住率分析2007年廣水市酒店的年入住率仍然達64％，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在70～90％之間浮動。進入2009年，廣水酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“十一