【正文】 本公司認(rèn)為選擇業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)比較切合實(shí)際。表51稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅20城市維護(hù)建設(shè)稅7教育費(fèi)附加費(fèi)3公益金5企業(yè)所得稅25法定盈余公積金10任意盈余公積金8成本費(fèi)用估算年總成本費(fèi)用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進(jìn)行估算。④修理費(fèi)用根據(jù)目前運(yùn)行中的維修狀況，結(jié)合項(xiàng)目建成后的情況，本項(xiàng)目年維修費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)算。⑥攤銷土地費(fèi)用列入攤銷費(fèi)用600萬元,分10年進(jìn)行攤銷,每年攤銷60萬元.⑦利息支出：借款本息為2613. 16萬元,%,付息方式為三年等額還本利息照付，見附表4借款還本付息表。詳見附表3《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。見附表5《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。5%。盈虧平衡分析就是在一定的市場(chǎng)、生產(chǎn)能力下，研究擬建項(xiàng)目成本和收益的平衡關(guān)系的方法，項(xiàng)目的盈利與虧損有個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。（）]100%=%%，%就能保本。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的50%—60%；從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需總成本略高于行業(yè)平均水平，因此項(xiàng)目建設(shè)必須降低成本,強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，利潤(rùn)才有空間。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收益的25%作為顧問費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù)建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值；采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （1）項(xiàng)目貸款報(bào)批中的不確定因素 （2）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （1）市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （2）廣水市酒店業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)；提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來合理的投資回報(bào)。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn)25%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。本工程咨詢公司認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為星級(jí)經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間將會(huì)更大。，增強(qiáng)對(duì)外接待能力，提高城市品位，可增加80個(gè)就業(yè)崗位。盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目贏利的可能性越大，虧損的可能性越小。因此，當(dāng)基建投資或經(jīng)營(yíng)成本提高時(shí)，要相應(yīng)提高銷售收入來達(dá)到降低收入或提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。因此，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。見附表5財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。%。則年折舊額=（15%）247。① 原材料費(fèi)用能源消耗：4000元/天*360=144萬元物料損耗：1000元/天*360=36萬元以上兩項(xiàng)合計(jì)年費(fèi)用為180萬元.②工資及福利費(fèi)用項(xiàng)目建成后需服務(wù)人員80人,共112萬元。酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤(rùn)來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益較好。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高的星級(jí)酒店。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。2009年8月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)。 資本金及來源根據(jù)國(guó)務(wù)院2004年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示?！稄V水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護(hù)工作。2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。佰特國(guó)際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴(yán)格按照國(guó)際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。整體來看，佰特國(guó)際大酒店以星級(jí)酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及廣水經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。結(jié)論：通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。機(jī)會(huì)（O）廣水市近年來出臺(tái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外來客商多，商務(wù)會(huì)議多，消費(fèi)能力強(qiáng)；本地居民消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)n 建筑面積：23385㎡n 層數(shù)共17層1層：接待廳2層：西餐廳3層：棋牌室4層：中餐廳5層：會(huì)議中心及夜總會(huì)6層：客房78層：桑拿室917層：客房客房總數(shù)：200間位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；項(xiàng)目方圓1000米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽大道一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶；（4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。2007年12月底，全市機(jī)新增授信企業(yè)19家，新增工業(yè)貸款8000萬元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。廣水市投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，廣水市近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。穿境而過麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。因此，一般采用自管或聘請(qǐng)顧問的形式管理。入住率分析2007年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá)64％，經(jīng)營(yíng)情況良好，星級(jí)酒店的年入住率也在70～90％之間浮動(dòng)。進(jìn)入2009年，廣水酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“十一