【正文】 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。C、商務和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設施保持了90%的入住率。B、對高檔次的旅游住宿接待設施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的30%以上。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設置條件需從功能上加以完善配套，服務水平、服務質(zhì)量要提高水平和吸引力。2004年，湖南省的入境旅游收入比上年增長15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設施、服務質(zhì)量都對入境旅游者欠缺吸引力。 常德市旅游對當?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國6%的水平，%的水平，%，%的水平。2003年城市人均收入1078元/月，旅游收入21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎。桃花源機場距市區(qū)13公里，為國家標準4C級機場，可泊波音737等大型飛機，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。枝柳鐵路縱跨3縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積9879．82平方公里，%；，%；，%。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為 元, %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于2004年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導消費目標。從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在8002000元的占了68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，,。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2002年間，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應業(yè)）、各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀20世紀90年代以來，湖南經(jīng)濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經(jīng)濟成就，“八五”%“九五”%,2001—%、%、%。促進城市建設、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設很有必要。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。 城市擴展與經(jīng)濟發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴展及經(jīng)濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡的構建，以及常德經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在2006～2007年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達15000人,到2010年，中心區(qū)人口達到66萬，2020年，達到85100萬。其中江北城區(qū)55萬，江南城區(qū)15萬，德山開發(fā)區(qū)15萬。航空：桃花源機場配套設施建設，加強機場周圍環(huán)境的保護。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。到2020年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。構筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。第二篇 項目提出的背景和建設意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想把常德建設成濱水生態(tài)園林城市。關于基礎設施：本項目周邊的市政基礎設施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務必與本項目進度同步實施，還有水利設施也務必同期規(guī)劃施工。關于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎上需進一步細化和優(yōu)化。財務凈現(xiàn)值（I=12%）（萬元）　動態(tài)投資回收期（含建設期）　靜態(tài)投資回收期（含建設期）　投資利潤率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標，該項目經(jīng)濟財務評價可行。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務金融于一體。，即29570㎡，則可開發(fā)建設面積30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率：，總建筑面積：30000㎡，1015層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積：5871㎡，戶型：公寓80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018層小高層，總高度小于55米?；孛娣e94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。 項目建設規(guī)模216。供電、供水:常德已成為湖南最大的能源基地。根據(jù)有關規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設防。地質(zhì)條件:常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進行地質(zhì)勘探，參考相關地質(zhì)資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫、卵石組成。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候。，其中釣魚臺國際飯店占地103畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。目 錄第一篇 總論 1 項目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標 2 問題和建議 3第二篇 項目提出的背景和建設意義 4 項目提出的背景 4 6第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預測 19 本酒店市場定位 20第四篇 項目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設計理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術設計 23第五篇 項目實施進度計劃 28 項目實施進度建議 28 項目進度計劃表 28第六篇 投資估算與資金籌措 29 投資估算表 29 資金籌措計劃 29第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 31銷售收入估算 31 項目財務經(jīng)濟評價 33 項目不確定性分析 34第八篇 綜合評價與結(jié)論 39第九篇 附件 40常德市萬馬置業(yè)有限公司釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅可 行 性 研 究 報 告第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。年平均降雨量1373mm，全年主導風向北東北風（NNE），歷年最大風速22m/s，靜風頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度20mm。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。交通條件:德山距省會長沙150km，離世界級旅游勝地張家界160km，是長常高速（長沙——常德）、常張高速（常德——張家界）、常吉高速（常德——吉首）、常荊高速（常德——湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠。 本項目酒店部分建筑面積約70625m2，其中餐飲9715平方米，會議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米?？偼顿Y約23680萬元，建設期2005年11月至2007年11月。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設的必要性、建設條件、規(guī)劃方案、主要技術方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務區(qū)。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟指標指標項目名稱　所得說前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。 問題和建議關于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進一步優(yōu)化。關于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站阻礙了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。關于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進作用，本著互利互惠的原則，建議政府務必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。全國旅游城市。進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。 常德市域城市空間結(jié)構布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。常德市整體交通體系構建：公路：借新建和原有20319過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道20319和省道1801801及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。水路：（1）通行500噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位11個，規(guī)劃建設1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力200萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進出。 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃19992020〉和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批準，至2010年，都市人口擴容增量為66萬，2020年為85100萬。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設，同時加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進行建設；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 德山城市發(fā)展對酒店服務的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。近期建設重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設，兩園即高新技術工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風光帶和防洪工程的建設和枉水風光帶的建設，其中含500噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿(mào)易城、會展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設亦等近期重點建設項目。因此，從整體市政施工時間進度分析，常德五星級大酒店項目正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店項目交盤期，市政項目未完全竣工，但至少常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費者對常德五星級大酒店項目的心理信心指數(shù)將同步提升。滿足城市消費和促進經(jīng)濟增長近年來，常德的經(jīng)濟發(fā)展已有長足提高，酒店業(yè)的消費不斷增長，而常德市至今無一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。本項目的建設投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進區(qū)域的經(jīng)濟繁榮和發(fā)展。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進