【正文】 田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開發(fā)售。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過2萬平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過30層；酒店管理公司分析XX產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的XX市產(chǎn)權(quán)式酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。白露1400070％單棟34層三九陽光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層發(fā)展商自管銷售價格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價格的2～3倍。具體表現(xiàn)如下：XX市政府將要把XX建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；從國內(nèi)和XX的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于XX房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)煤電油運綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長；經(jīng)過2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，XX市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在XX市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運行軌道。說明04年的XX酒店業(yè)市場前景向好。 2008年7月開始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度XX酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在7月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2008年9月以后，XX市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元氣，僅僅用了兩個月的時間，也就是在9月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。固定資產(chǎn)投資額累計完成 ，%；，%，累計增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場物價微升，職工居民收入有所增加；交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。本市生產(chǎn)總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了自1996年以來的新高；工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2008年上半年XX國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。隨著XX逐步進(jìn)入大盤時代,XX的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場,最明顯的例子就是很多個人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中,深刻體會到巨大經(jīng)營風(fēng)險的存在,從而對投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，XX目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、XX鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號線建成后，從福田、羅湖到XX的距離將大大縮短。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，XX工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢，使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使XX成為人們關(guān)注的焦點。1998年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)24億，三級集體純收入22345萬元，三級人均純收入20720元。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個，廠房面積達(dá)235萬平方米，“三來一補(bǔ)”、“三資”企業(yè)800余家，自營工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。XX市XXXX酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297㎡（不包括地下車庫），配套面積：㎡，客房面積：㎡，主體占地面積23000平方米。XX市XX投資股份有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原XXXX酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。酒店建設(shè)可行性研究報告第一部分 項目總論“XX酒店”是XX市XX投資股份有限公司投資運營的豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。XX酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。XX市XXXX酒店XX市XX投資股份有限公司湖州維尼斯酒店管理有限公司 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)》《XX市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向20062007》《房地產(chǎn)評估規(guī)范》1999《國家計委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》《XX市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《XX房地產(chǎn)市場分析》2008《XX市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。經(jīng)過對全國和XX經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對20082009年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)XX市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的；■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 在20092010年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的；■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析，XX鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。1990年，XX鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”；1995年，又被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境100強(qiáng)”；1996年，XX鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為“中華之最”。XX鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。尤其是近幾年來，XX鎮(zhèn)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢。就地理位置而言，XX位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于XX發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在XX之前成為大盤開發(fā)地。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助WTO、CEPE的有利時機(jī)，XX未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動了整個龍崗區(qū)房地產(chǎn)價值的急速提升。相對以前，XX樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。相對于前幾年而言，XX本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導(dǎo)意義。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。XX市生產(chǎn)總值完成 ，%。我市工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值 ，%；市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。 從98年低谷期開始，XX市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年達(dá)到階段性頂峰；2008年XX市酒店的入住率和2007年相比有較大幅度的下降，其原因是受到金融風(fēng)暴的影響。28月酒店入住率全面超過去年同期水平。進(jìn)入2008年，XX酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，XX市酒店開房率更高達(dá)85%以上。星級酒店名稱銷售價格(元/㎡)年入住率(2003年）酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店1200055％6層2萬多㎡發(fā)展商自管4雅蘭酒店1450060％2棟6層，㎡發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050～60％1棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%30%；入住率分析受金融風(fēng)暴的影響，2008年XX市酒店的年入住率仍然達(dá)55％，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項目名稱可售面積(萬㎡)剩余面積（萬㎡）東方銀座國際市長交流中心虹 樓東方威斯酒店合 計