【正文】 政策風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目作為 XX 政府形象工程，得到了政府的大力支持，政府將給予各項(xiàng)政策扶持，是政府戰(zhàn)略發(fā)展的重要載體。當(dāng)業(yè)主進(jìn)行餐飲消費(fèi)時(shí)，可憑業(yè)主卡享受餐飲服務(wù)消費(fèi)額２０％的現(xiàn)金沖抵權(quán)。 3）品牌餐飲店、河鮮美食長廊； 4）健身、保健娛樂為一體的康樂中心； 5）商務(wù)酒廊，咖啡吧，露天生態(tài)茶藝中心； 6）精品服裝店、旅行社、花店、銀行； 7）停車場。結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜翁厣?，使酒店?jīng)營與地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。主要表現(xiàn)在裝飾裝修環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容營銷能夠以“?！倍ㄎ唬浴疤亍睋P(yáng)名，以“異”取勝，從而形成可貴的無形資產(chǎn)，為企業(yè)增值和市場份額擴(kuò)大做出貢獻(xiàn)。 客房數(shù)量 ： 22 間－ 42 間不等。 普通工薪階層消費(fèi)： XX 縣有上規(guī)模的工業(yè)企業(yè)４０戶，全縣城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者６６００人，私 營和個(gè)體經(jīng)濟(jì)占全縣工業(yè)總產(chǎn)值８７％。 XX 縣政府提出到2021年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到５２億元，其中第二、三產(chǎn)業(yè)達(dá)到４５．７６億元，人均ＧＤＰ１７４８８元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到１５億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成３８億元以上，進(jìn)一步調(diào)整和完善所有制結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高非公有 制經(jīng)濟(jì)比重，城市化水平增加到２３．３％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增多７％以上，2021年達(dá)到“撤縣建市”的標(biāo)準(zhǔn)，縣城總?cè)丝谶_(dá)到１０萬人，在未來５年中人均ＧＤＰ達(dá)到２８００美元，同時(shí)重點(diǎn)提出城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 XX 縣民營經(jīng)濟(jì)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中占有重要比重。大廈建筑面積 15000m2(其中 3000m2 為工行 XX 支行辦公用房 )，低樓為商鋪，三樓為酒店接待大廳和商務(wù)中心，四樓為酒店餐廳，五樓為茶房和會(huì)務(wù)中心，六至十二樓為酒店客房，十三樓為海玉商務(wù)會(huì)所。全年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額１２．２２億元，其中餐飲零售額１．７７億元。其地理 位置都分布在城市的近郊和老君山風(fēng)景區(qū)，以提供餐飲娛樂綜合性 服務(wù)，接待客戶以市民消費(fèi)和外地游客相結(jié)合，除和邦俱樂部的住宿率較高外，其余度假地除節(jié)假日外經(jīng)營情況都一般。 XX 縣政府機(jī)關(guān)每年要舉行諸多政府工作會(huì)議以及大型企業(yè)的商務(wù)會(huì)議沒有合適的平臺(tái)舉行，大型文化演出活 動(dòng)和商業(yè)性展覽、演示也不能順利展開，硬件設(shè)施的不配套導(dǎo)致 XX 縣整個(gè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)無法良性發(fā)展，在日益注重信息化發(fā)展的今天顯得極不適應(yīng)。 提高科技含量、智能化。 實(shí)施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡(luò)化。會(huì)所設(shè)小酒吧，咖啡廳，供會(huì)員使用，保證獨(dú)立性，有利于提高物業(yè)檔次。針對(duì)幾類主流群體，進(jìn)行隱性化銷售，強(qiáng)化他們的需求滿足感。 預(yù)測(cè)計(jì)算期為 10 年 （三）利潤分配表見附表 通過上表對(duì)比分析可看出來項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營價(jià)值較高，同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店可將酒店?duì)I銷與項(xiàng)目營銷進(jìn)行有機(jī)的融合，能迅速鎖定高端客戶群體，使酒店和住率迅速進(jìn)入平穩(wěn)、安全的經(jīng)營狀態(tài)，同時(shí)其回報(bào)率也高于自主經(jīng)營方案，因而我們建議采用產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目開發(fā)模式進(jìn)行操作，結(jié)合三種方案和政府對(duì)本項(xiàng)目周邊整體規(guī)劃所帶來的增值前景，確定本經(jīng)營 和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，安全性較強(qiáng)、含金量較高、有極高的投資開發(fā)價(jià)值。第一年還 1500 萬元，第二年 還款500 萬元 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（ 50%入住率） 單位：萬元 收入項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) （ 50%入住率） 客房收入 餐飲收入 娛樂收入 租金收入 0 0 0 0 0 財(cái)產(chǎn)處置 1800 0 0 0 利息收入 0 0 6 10 0 產(chǎn)權(quán)式酒店出售收入 2976 0 0 0 0 消費(fèi)卡收入 1000 0 0 0 0 小計(jì) 項(xiàng)目一次性投入 0 0 0 0 客房部成本 餐飲部成本 娛樂部成本 產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報(bào) 維修費(fèi)用 5 6 7 10 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 120 30 0 0 0 管理費(fèi)用 175 95 55 銷售推廣費(fèi) 340 100 55 小計(jì) 現(xiàn)金流量圖 投資回收計(jì)算表 （單位：萬元） 項(xiàng)目 第 0 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7年 第 8年 第 9年 累計(jì) 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 3500 凈流量 投資利潤率 =20% 投資回收期 = 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 = 損益和利潤分配表 單位：萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 營業(yè)稅 教育費(fèi)附加 營業(yè)費(fèi)用 175 彌補(bǔ)以前年度虧損 所得稅 潤 投資收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 營業(yè)收入 900 900 900 900 900 4500 毛利率（ 55%） 495 495 495 495 495 2475 營業(yè)稅費(fèi)（ %） 50 50 50 50 50 250 折舊額 70 70 70 70 70 350 低值易耗品攤銷 27 27 27 27 27 135 工資 77 77 77 77 77 385 房租費(fèi) 20 20 21 21 22 104 水電費(fèi)、其它雜費(fèi) 60 60 60 60 60 300 本年利潤 191 191 190 190 189 951 減 :獎(jiǎng)勵(lì) 38 38 38 38 38 190 上交所得稅 137 凈利潤 624 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格 /制度 /崗位說明 /績效薪酬 /考核制度 /財(cái)務(wù)控制 /管控模式 /房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理 /企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等… 住宅地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等…… 企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 《中瑞 2021 年 3 月三亞鳳凰水城項(xiàng)目市場研究報(bào)告》 27頁 ppt 《天啟開啟 2021 年 12月大連琥珀灣項(xiàng)目市場研究報(bào)告》 59 頁 ppt 《世聯(lián) 2021 年合肥金宇房地產(chǎn)肥西 9 號(hào)地塊項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 37頁 《禾瑞營銷 2021 年 4 月 29日陜西省渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 81 頁 word 《 2021 年 07月 18 日成都龍湖長橋郡精品營銷調(diào)研》 27 頁 ppt 《 2021 年 67 月區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格月度分析報(bào)告》 82 頁 word 《 2021 年 3 月 14日山東臨沂 1500 畝地塊市場調(diào)研淺析報(bào)告》 125 頁 《 2021 年夏季萬科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析》 65 頁 ppt 《 2021 年 12月 10 日蚌埠綠地 第一年收入計(jì)算 客房收入： 186*200*365*= 萬元 餐飲收入： 186*365*2*50**= 萬元 娛樂收入： 186*365***2*50= 萬元 財(cái)產(chǎn)處置（含 1 樓鋪面和輔助建筑鋪面