【正文】 第 25 年每年預(yù)提維修基金 50 萬元，在第 6 年投入重新裝修 405 萬元。 配套功能設(shè)施 1）在空中廳上建立“海玉大中華”特別商務(wù)會(huì)所，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人仕交流，溝通。主要表現(xiàn)在采用新思維，新材料和新工藝，設(shè)備和 設(shè)施都力爭一流，突出地方風(fēng)物情韻和民族文化氛圍成為現(xiàn)代城市中心觀賞景觀。 休閑業(yè) ：以和邦俱樂部為代表的休閑度假山莊是主要表現(xiàn)形式。該地區(qū)位于XX 縣最繁華的商業(yè)旺地，交通便利，是 XX 縣目前最高的標(biāo)志性建筑。 力爭把 XX 縣打造成中國西部溫州，全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，全市工業(yè)大縣，突出重點(diǎn)，實(shí)施五大戰(zhàn)略，突出工業(yè)富縣戰(zhàn)略，突出川浙工業(yè)園區(qū)，實(shí)施民營興縣戰(zhàn)略，突出特色經(jīng)濟(jì)，把層次作高，實(shí)施開放強(qiáng)縣戰(zhàn)略，突出招商引資，突出山水城市，把形象作美，從整個(gè)政府５年發(fā)展戰(zhàn)略可以看出， XX 縣的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)高速增長的快速通道，整個(gè)城 市的發(fā)展和各種產(chǎn)業(yè)提升都迎來了歷史性的民展機(jī)遇，作為第三產(chǎn)業(yè)的代表性行業(yè)，商務(wù)型酒店和餐飲娛樂都將在城市發(fā)展中獲得重大商機(jī)。 客房掛牌價(jià) ：因?yàn)槎疾皇切羌?jí)酒店，掛牌價(jià)在 150 元－ 300 元 /間，實(shí)際結(jié)算價(jià)為 6－８折； 酒店管理 ：較為粗放的旅社式管理； 酒店經(jīng)營狀況 ：一般的開房率在 60％－ 90％之間，也提供一些鐘點(diǎn)式服務(wù)； 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）地處商業(yè)中心旺地，地理位置顯赫； 2）城市標(biāo)志性建筑，具壟斷性和唯一性，個(gè)性突出； 3）整體規(guī)模較大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、配套功能完善，具有強(qiáng)大競爭力； 4）已有著名金融機(jī)構(gòu)工行 XX 支行入駐，可提 升大廈形象，完善酒店金融服務(wù)功能； 項(xiàng)目劣勢 1）工商銀行 XX 縣支行占據(jù)一定面積的辦公用房，會(huì)增加整體協(xié)調(diào)工作； 2）酒店服務(wù)設(shè)施需進(jìn)一步完善； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點(diǎn)支持方向； 2）強(qiáng)大的酒店消費(fèi)市場需求； 3）酒店行業(yè)規(guī)模化、品牌化及多元化服務(wù)是當(dāng)?shù)厥袌隹瞻祝? 項(xiàng)目威脅 消費(fèi)和投資理念的引導(dǎo)是決定項(xiàng)目成功的關(guān)鍵； 結(jié)論：通過以上優(yōu)劣比較可以看出本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的唯一性和較強(qiáng)的綜合性優(yōu)勢，只要通過合理的具有針對(duì)性的形象包裝和理念引導(dǎo)，將成為 XX縣的標(biāo) 志性地產(chǎn)項(xiàng)目，其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都能得到極大的體現(xiàn)。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃特色 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 1）本項(xiàng)目要建設(shè)成為“城市商務(wù)餐飲娛樂中心”，提供星級(jí)服務(wù)和配置的集合型服務(wù)平臺(tái)。 2）履約公證 投資有保障； 3） XX 首席四星級(jí)酒店； 4）尊貴需要體驗(yàn)：鉑金卡、金卡、貴賓卡沖值消費(fèi)驚喜多多（詳見策劃案）。 市場風(fēng)險(xiǎn)： 市場風(fēng)險(xiǎn)是指由市場供求關(guān)系，市場資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好，競爭對(duì)手狀況發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目由于其獨(dú)特而潛力巨大的市場空間和沒有競爭對(duì)手的獨(dú)特定位，同時(shí)配 合品牌酒店管理商和具有強(qiáng)烈市場吸引力的營銷手段，其可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)性較低，因而在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中必須強(qiáng)化品牌意識(shí)，強(qiáng)化形象意識(shí)，強(qiáng)化高端客戶群體的需求鎖定。投影顯示系統(tǒng)，視頻系統(tǒng)，可提供新聞發(fā)布，新產(chǎn)品展示，商務(wù)咨詢等多層次，全方位的商務(wù)服務(wù)。 品牌意識(shí)個(gè)性化。 （ 2） XX 縣餐飲娛樂業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治觯? XX 縣餐飲娛樂業(yè)消費(fèi)類型主要分為： 集團(tuán)性消費(fèi) ：（如銀行、電信、電力、政府部門）主要以政務(wù)性消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)為主； 商務(wù)性消費(fèi) ：以民營企業(yè)、私營業(yè)主和高薪階層應(yīng)酬交際為主。 四、項(xiàng)目背景 XX 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 XX 縣是我省著名的民營私企縣，全縣城區(qū)人口５ .６萬，距成都市區(qū)３０公里，經(jīng)成雅高速公路從成都到達(dá) XX 為２０分鐘車程。隨著 XX 縣對(duì)外開放不斷擴(kuò)大，招商引資環(huán)境大型企業(yè)，全年落實(shí)各類項(xiàng) 目１１７個(gè)，到位資金５．１億元。從多個(gè)方面 可以得出這樣的結(jié)論， XX 縣的餐飲娛樂性消費(fèi)市場潛力巨大，特別是高端消費(fèi)市場空白是餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的重要機(jī)會(huì)。樹立以市場為中心的觀念，依靠信息和數(shù)據(jù)分析形成電腦網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)管理人員的知識(shí)化與專業(yè)化，針對(duì)城市消費(fèi)特征，努力提高特色化營銷，促進(jìn)項(xiàng)目營銷管理的融合性。 主題賣點(diǎn) 1）年投資回報(bào)２１％； 凡購買海玉酒店產(chǎn)權(quán)套房之業(yè)主，可憑業(yè)主卡享受：價(jià)值為投資總額２１％的星級(jí)客房住宿和餐飲服務(wù)沖抵現(xiàn)金優(yōu)惠權(quán)。 186 客房價(jià)格：團(tuán)隊(duì)普標(biāo) 元 /天；豪標(biāo) 元 /天； 套房： 天；單間： 元 /天 均價(jià)： 150 元 /天，入住率 50%，餐飲消費(fèi)率 50%，娛樂消費(fèi)率 20% 餐飲人均 50 元 /天，娛樂 客房收入： 186*200*365*= 萬元 餐飲收入： 186*365*2*50**= 萬元 娛樂收入： 186*365***2*50= 萬元 財(cái)產(chǎn)處置（含 1 樓鋪面和輔助建筑鋪面 [扣除土建及相關(guān)費(fèi)用后 ]）： 產(chǎn)權(quán)式酒店出售： 186*16=2976 消費(fèi)卡收入：鉆石卡 60*5=300；鉑金卡： 3*100 張 =300 金卡： 200*1=200；銀卡： *400=200 *消費(fèi)卡不計(jì)入納稅總額 客房成本： 6566*12*25 元 /月 .m2= 萬元 餐飲娛樂成本按收入的 68%計(jì) 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報(bào) 2796*6%/年 = 萬元 管理費(fèi)用按投資總額的 5%計(jì)算 3498*=175 銷售推廣費(fèi)按收入的 5%計(jì)算 *=340 第二年業(yè)務(wù)增長 5%、第三年 8%；第 4 年 10%；第五年 12%；第六年回到入住率 50%,5 年一個(gè)周期 餐飲娛樂按照第一年收入類推 第二年客房成本加計(jì)低值易耗品 100 萬元，成本與收入同比增長，以后年度同理 財(cái)務(wù)費(fèi)用第二年按 2021 萬元計(jì)息；貸款 2021 萬元。 （二）營銷策略 以完善豐富的包裝迅速樹立市場的唯一性形象，以硬件和配套的品質(zhì)確立城市商務(wù)中心酒店概念，針對(duì)特定目標(biāo)群體進(jìn)行特殊渠道，營銷以非常規(guī)手 段制造市場饑渴，通過銷售隱性化，使銷售與未來酒店經(jīng)營相結(jié)合，宣傳造勢力度強(qiáng)，銷售控制有節(jié)有序； （三）項(xiàng)目包裝 以“提高項(xiàng)目的內(nèi)在素質(zhì)”為包裝理念，并從以下幾個(gè)方面入手： 在以裝修為主的硬件設(shè)計(jì)中體現(xiàn)和貫徹概念設(shè)計(jì)及營銷思路。以著名酒店管理商作為項(xiàng)目管理品牌顧問，以品牌引導(dǎo)提升項(xiàng)目的市場形象和品質(zhì)。 從個(gè)個(gè)消費(fèi)潛力上我們可以看到， XX 縣有國有經(jīng)濟(jì)單位人員１ .３１萬人，其中，電力、煤氣及水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)人均工資 22138 元，交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)和郵電電信業(yè)人均工資９６２０元，金融保險(xiǎn)業(yè)人均工資 15675 元，房地產(chǎn)業(yè)人均 工資 10902 元，衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利業(yè)人均工資 12190 元，教育文化人均工資 11653 元，國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體人均工資 14317 元（總?cè)藬?shù)為 11975 人）其他行業(yè)人均工資 13407 元（ 100 人）將帶來巨大的個(gè)體消費(fèi)。２００２年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ ）３３ .７６億元，人均國民生產(chǎn)總值１１８１８元，工業(yè)規(guī)模企業(yè)４０戶，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值６．３４億元，利稅１３８５７萬元，主要工業(yè)產(chǎn)品玻璃制品、配合飼料、紅腸、元明粉、磁性材料。全縣四級(jí)及四級(jí)以上建筑企業(yè)１７個(gè)，單位施工個(gè)數(shù)１６３個(gè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值７８６９１萬元，利稅總額７５４４萬。這種情況下產(chǎn)生的大量政府政務(wù)性消費(fèi)，商業(yè)性消費(fèi)，集團(tuán)性消費(fèi)，無論是消費(fèi)檔次和消費(fèi)規(guī)模都無法通過現(xiàn)有消費(fèi)平臺(tái)得到很好的滿足，最終導(dǎo)致產(chǎn)生大量跨區(qū)消費(fèi)（主要以中高檔消費(fèi)為主），城市舉辦的河鮮美食節(jié)、梨花會(huì)、柚花會(huì)、荷花會(huì)及觀鳥會(huì)等諸多大型主題旅游促銷活動(dòng)，以及周邊地區(qū)（主要是成都地區(qū)）消費(fèi) 者因節(jié)假日而產(chǎn)生的大量假日旅游經(jīng)濟(jì)為 XX旅游業(yè)帶來了巨大的發(fā)展商機(jī)。 服務(wù)星級(jí)化，規(guī)范化。 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 公用部份 大廈射燈、酒店大堂、內(nèi)天井茶坊裝飾 電梯 增設(shè)觀光電梯、一樓電梯間裝飾、品牌電梯 樓宇管理 采用全自動(dòng)化管理系統(tǒng)、配嚴(yán)密的安保監(jiān)察報(bào)警系統(tǒng) 服務(wù)個(gè)性化 客戶私人服務(wù)中心、服務(wù) 110 內(nèi)墻 高級(jí)乳膠漆 地面 地 毯 門扇 套房門采用豪華實(shí)心雕花門、配磁卡門鎖 浴室潔具 品牌潔具、大理石、高級(jí)瓷磚