【正文】 也提供一些鐘點式服務(wù)； 五、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 1）地處商業(yè)中心旺地，地理位置顯赫； 2）城市標(biāo)志性建筑，具壟斷性和唯一性，個性突出； 3）整體規(guī)模較大、設(shè)計現(xiàn)代、配套功能完善，具有強大競爭力； 4）已有著名金融機(jī)構(gòu)工行 XX 支行入駐，可提 升大廈形象，完善酒店金融服務(wù)功能； 項目劣勢 1）工商銀行 XX 縣支行占據(jù)一定面積的辦公用房，會增加整體協(xié)調(diào)工作； 2）酒店服務(wù)設(shè)施需進(jìn)一步完善； 項目機(jī)會 1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點支持方向； 2）強大的酒店消費市場需求； 3）酒店行業(yè)規(guī)?；?、品牌化及多元化服務(wù)是當(dāng)?shù)厥袌隹瞻祝? 項目威脅 消費和投資理念的引導(dǎo)是決定項目成功的關(guān)鍵； 結(jié)論：通過以上優(yōu)劣比較可以看出本項目具有較強的唯一性和較強的綜合性優(yōu)勢，只要通過合理的具有針對性的形象包裝和理念引導(dǎo)，將成為 XX縣的標(biāo) 志性地產(chǎn)項目，其社會效益和經(jīng)濟(jì)效益都能得到極大的體現(xiàn)。 六、項目定位 針對 XX 縣目前在高檔商務(wù)餐飲娛樂中心平臺空白的現(xiàn)實，我們建議將項目定位成 XX 縣四星級豪華配置的產(chǎn)權(quán)式酒店和高檔商務(wù)餐飲娛樂消費中心。 形象定位： XX 首席四星級商務(wù)酒店； 功能定位：集住宿、餐飲、娛樂和商務(wù)活動為一體的城市時尚中心； 客戶定位：政務(wù)性消費較多的官員、大型企業(yè)集團(tuán)；民營企業(yè)主管、私營業(yè)主； 七、項目開發(fā)經(jīng)營理念和規(guī)劃特色 （一）項目開發(fā)經(jīng)營理念 強化硬件建設(shè)，高檔化。主要表現(xiàn)在采用新思維，新材料和新工藝，設(shè)備和 設(shè)施都力爭一流，突出地方風(fēng)物情韻和民族文化氛圍成為現(xiàn)代城市中心觀賞景觀。 提高科技含量、智能化。在眾多硬件設(shè)施中大量采用電腦控制，自動操作提高管理效益。 品牌意識個性化。主要表現(xiàn)在裝飾裝修環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容營銷能夠以“專”定位，以“特”揚名，以“異”取勝，從而形成可貴的無形資產(chǎn)，為企業(yè)增值和市場份額擴(kuò)大做出貢獻(xiàn)。 強聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略。以著名酒店管理商作為項目管理品牌顧問，以品牌引導(dǎo)提升項目的市場形象和品質(zhì)。 服務(wù)星級化，規(guī)范化。通過品質(zhì)服務(wù)商的加盟，突現(xiàn)項目四星級服務(wù)水準(zhǔn)，增設(shè)科學(xué)規(guī)范的“服務(wù) 110”系統(tǒng)，突出特色經(jīng)營。 實施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡(luò)化。樹立以市場為中心的觀念，依靠信息和數(shù)據(jù)分析形成電腦網(wǎng)絡(luò)，強調(diào)管理人員的知識化與專業(yè)化，針對城市消費特征，努力提高特色化營銷，促進(jìn)項目營銷管理的融合性。 經(jīng)營特色化。結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜翁厣咕频杲?jīng)營與地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。 （二）項目規(guī)劃特色 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 1）本項目要建設(shè)成為“城市商務(wù)餐飲娛樂中心”，提供星級服務(wù)和配置的集合型服務(wù)平臺。 2）本項目要在檔次上和規(guī)模上突現(xiàn)個性在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上有別于目前 XX 的所有酒店，以“四星級”為 配置標(biāo)準(zhǔn)，使項目具有超前性，藝術(shù)性、環(huán)境溫馨、配套完善、服務(wù)個性化。 規(guī)劃構(gòu)思 1）功能分區(qū)： 大堂、接待區(qū) —— 大堂 項目由三大區(qū)域組成 住宿區(qū) —— 星級客房 公共配套服務(wù)區(qū) —— 商業(yè)裙樓 2）環(huán)境結(jié)構(gòu) 本項目規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，以客戶需求動線為骨架，以層次分明的景觀裝飾梯級相連，配以各區(qū)域的特色，保證“星級中心”這一設(shè)計意念的實現(xiàn)，使區(qū)域性休息活動與娛樂活動明顯的空間界限，有利于安全防衛(wèi)功能，而不失功能的整體性，本規(guī)劃將公共娛樂設(shè)施集中設(shè)置，特別將商業(yè)設(shè)施集中在裙 樓內(nèi)，在功能避免了對休息區(qū)的干擾，又保證了足夠的繁榮度。 配套功能設(shè)施 1）在空中廳上建立“海玉大中華”特別商務(wù)會所，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人仕交流，溝通。會所設(shè)小酒吧，咖啡廳，供會員使用，保證獨立性，有利于提高物業(yè)檔次。 2）多功能宴會中心。投影顯示系統(tǒng)，視頻系統(tǒng)，可提供新聞發(fā)布，新產(chǎn)品展示，商務(wù)咨詢等多層次，全方位的商務(wù)服務(wù)。 3）品牌餐飲店、河鮮美食長廊； 4）健身、保健娛樂為一體的康樂中心； 5）商務(wù)酒廊，咖啡吧，露天生態(tài)茶藝中心； 6）精品服裝店、旅行社、花店、銀行； 7）停車場。 八、項 目的經(jīng)營和營銷策略 （一）經(jīng)營策略 首先突出四星級酒店形象，以提供星級高檔次酒店服務(wù)為支撐，以鎖定當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)消費和商務(wù)性消費為目標(biāo)，以標(biāo)志性強化壟斷性和獨占性，占領(lǐng)XX 當(dāng)?shù)馗叨讼M群體市場，形成整個城市的集“商務(wù)、餐飲娛樂中心”為一體的中心平臺，通過品牌酒店管理公司的管理支持，實現(xiàn)管理星級化，規(guī)范化，特色化營銷與科學(xué)管理相結(jié)合，努力實現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。 （二）營銷策略 以完善豐富的包裝迅速樹立市場的唯一性形象，以硬件和配套的品質(zhì)確立城市商務(wù)中心酒店概念，針對特定目標(biāo)群體進(jìn)行特殊渠道，營銷以非常規(guī)手 段制造市場饑渴，通過銷售隱性化，使銷售與未來酒店經(jīng)營相結(jié)合，宣傳造勢力度強，銷售控制有節(jié)有序； （三）項目包裝 以“提高項目的內(nèi)在素質(zhì)”為包裝理念，并從以下幾個方面入手： 在以裝修為主的硬件設(shè)計中體現(xiàn)和貫徹概念設(shè)計及營銷思路。 項 目 內(nèi) 容 公用部份 大廈射燈、酒店大堂、內(nèi)天井茶坊裝飾 電梯 增設(shè)觀光電梯、一樓電梯間裝飾、品牌電梯 樓宇管理 采用全自動化管理系統(tǒng)、配嚴(yán)密的安保監(jiān)察報警系統(tǒng) 服務(wù)個性化 客戶私人服務(wù)中心、服務(wù) 110 內(nèi)墻 高級乳膠漆 地面 地 毯 門扇 套房門采用豪華實心雕花門、配磁卡門鎖 浴室潔具 品牌潔具、大理石、高級瓷磚 空調(diào)采暖 中央空調(diào) 以全新的會所概念為契機(jī)強化物業(yè)的功能定位 在空中餐廳上建立“海玉大中華商務(wù)會所”提供特別商務(wù)私家會籍，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人士交流、溝通，會所設(shè)小酒吧，咖啡座，供會員專用，保證獨享性，有利于提高物業(yè)檔次。 確定強強聯(lián)合的名牌策略 海玉酒店邀請眾多名家參與物業(yè)管理的各項事務(wù)： 如：餐飲名店――巴國布衣餐飲服務(wù)公司等 酒店管理――假日或錦江酒店管理公司 品牌裝修設(shè)計公司 品牌服裝店、品 牌娛樂管理公司 希望集團(tuán)、三旺集團(tuán)、伍田集團(tuán)、納愛斯集團(tuán)等知名企業(yè)協(xié)議接待點 中國電信、電力公司、聯(lián)通公司等特約服務(wù)聯(lián)盟 造勢運動與特殊營銷相結(jié)合 形象宣傳以品質(zhì)、品味為主題，以尊貴、財富中心為訴求，突出酒店的檔次：“星級豪華商務(wù)酒店”作為宣傳的目標(biāo)。針對幾類主流群體，進(jìn)行隱性化銷售，強化他們的需求滿足感。 主題賣點 1）年投資回報２１％； 凡購買海玉酒店產(chǎn)權(quán)套房之業(yè)主，可憑業(yè)主卡享受：價值為投資總額２１％的星級客房住宿和餐飲服務(wù)沖抵現(xiàn)金優(yōu)惠權(quán)。即：業(yè)主入住星級客房僅支付房價３０％的現(xiàn)金，其余部分可 憑卡沖抵。當(dāng)業(yè)主進(jìn)行餐飲消費時，可憑業(yè)主卡享受餐飲服務(wù)消費額２０％的現(xiàn)金沖抵權(quán)。 2）履約公證 投資有保障； 3） XX 首席四星級酒店； 4）尊貴需要體驗：鉑金卡、金卡、貴賓卡沖值消費驚喜多多（詳見策劃案）。 九、項目投資價值分析 （一） 項目成本投資投入預(yù)測 項目成本投資投入預(yù)測表 項目名稱 工程量（ m2） 單價（元 / m2） 金額（萬元） 備注 收購成本 / 收購費用 / 設(shè)計費 9380 10 按工程造價 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 客房配置 6500 500 325 電梯工程 / / 105 單價 35萬元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費用 300 按照改造成本 10%計提 50 合計 （二）項目現(xiàn)金流量表見附表 1 編表說明：（計算期 10 年） 客房約總面積 6566