【正文】 也提供一些鐘點(diǎn)式服務(wù)； 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）地處商業(yè)中心旺地，地理位置顯赫； 2）城市標(biāo)志性建筑，具壟斷性和唯一性，個(gè)性突出； 3）整體規(guī)模較大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、配套功能完善，具有強(qiáng)大競爭力； 4）已有著名金融機(jī)構(gòu)工行 XX 支行入駐，可提 升大廈形象，完善酒店金融服務(wù)功能； 項(xiàng)目劣勢 1）工商銀行 XX 縣支行占據(jù)一定面積的辦公用房，會(huì)增加整體協(xié)調(diào)工作； 2）酒店服務(wù)設(shè)施需進(jìn)一步完善； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點(diǎn)支持方向； 2）強(qiáng)大的酒店消費(fèi)市場需求； 3）酒店行業(yè)規(guī)?；⑵放苹岸嘣?wù)是當(dāng)?shù)厥袌隹瞻祝? 項(xiàng)目威脅 消費(fèi)和投資理念的引導(dǎo)是決定項(xiàng)目成功的關(guān)鍵； 結(jié)論：通過以上優(yōu)劣比較可以看出本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的唯一性和較強(qiáng)的綜合性優(yōu)勢，只要通過合理的具有針對(duì)性的形象包裝和理念引導(dǎo)，將成為 XX縣的標(biāo) 志性地產(chǎn)項(xiàng)目，其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都能得到極大的體現(xiàn)。 六、項(xiàng)目定位 針對(duì) XX 縣目前在高檔商務(wù)餐飲娛樂中心平臺(tái)空白的現(xiàn)實(shí)，我們建議將項(xiàng)目定位成 XX 縣四星級(jí)豪華配置的產(chǎn)權(quán)式酒店和高檔商務(wù)餐飲娛樂消費(fèi)中心。 形象定位： XX 首席四星級(jí)商務(wù)酒店； 功能定位：集住宿、餐飲、娛樂和商務(wù)活動(dòng)為一體的城市時(shí)尚中心； 客戶定位：政務(wù)性消費(fèi)較多的官員、大型企業(yè)集團(tuán)；民營企業(yè)主管、私營業(yè)主； 七、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營理念和規(guī)劃特色 （一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營理念 強(qiáng)化硬件建設(shè)，高檔化。主要表現(xiàn)在采用新思維，新材料和新工藝，設(shè)備和 設(shè)施都力爭一流，突出地方風(fēng)物情韻和民族文化氛圍成為現(xiàn)代城市中心觀賞景觀。 提高科技含量、智能化。在眾多硬件設(shè)施中大量采用電腦控制，自動(dòng)操作提高管理效益。 品牌意識(shí)個(gè)性化。主要表現(xiàn)在裝飾裝修環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容營銷能夠以“?！倍ㄎ唬浴疤亍睋P(yáng)名，以“異”取勝，從而形成可貴的無形資產(chǎn)，為企業(yè)增值和市場份額擴(kuò)大做出貢獻(xiàn)。 強(qiáng)聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略。以著名酒店管理商作為項(xiàng)目管理品牌顧問，以品牌引導(dǎo)提升項(xiàng)目的市場形象和品質(zhì)。 服務(wù)星級(jí)化，規(guī)范化。通過品質(zhì)服務(wù)商的加盟，突現(xiàn)項(xiàng)目四星級(jí)服務(wù)水準(zhǔn)，增設(shè)科學(xué)規(guī)范的“服務(wù) 110”系統(tǒng)，突出特色經(jīng)營。 實(shí)施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡(luò)化。樹立以市場為中心的觀念，依靠信息和數(shù)據(jù)分析形成電腦網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)管理人員的知識(shí)化與專業(yè)化，針對(duì)城市消費(fèi)特征，努力提高特色化營銷，促進(jìn)項(xiàng)目營銷管理的融合性。 經(jīng)營特色化。結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜翁厣咕频杲?jīng)營與地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃特色 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 1）本項(xiàng)目要建設(shè)成為“城市商務(wù)餐飲娛樂中心”，提供星級(jí)服務(wù)和配置的集合型服務(wù)平臺(tái)。 2）本項(xiàng)目要在檔次上和規(guī)模上突現(xiàn)個(gè)性在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上有別于目前 XX 的所有酒店，以“四星級(jí)”為 配置標(biāo)準(zhǔn)，使項(xiàng)目具有超前性，藝術(shù)性、環(huán)境溫馨、配套完善、服務(wù)個(gè)性化。 規(guī)劃構(gòu)思 1）功能分區(qū)： 大堂、接待區(qū) —— 大堂 項(xiàng)目由三大區(qū)域組成 住宿區(qū) —— 星級(jí)客房 公共配套服務(wù)區(qū) —— 商業(yè)裙樓 2）環(huán)境結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)整體，以客戶需求動(dòng)線為骨架，以層次分明的景觀裝飾梯級(jí)相連，配以各區(qū)域的特色，保證“星級(jí)中心”這一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)，使區(qū)域性休息活動(dòng)與娛樂活動(dòng)明顯的空間界限，有利于安全防衛(wèi)功能，而不失功能的整體性，本規(guī)劃將公共娛樂設(shè)施集中設(shè)置，特別將商業(yè)設(shè)施集中在裙 樓內(nèi)，在功能避免了對(duì)休息區(qū)的干擾，又保證了足夠的繁榮度。 配套功能設(shè)施 1）在空中廳上建立“海玉大中華”特別商務(wù)會(huì)所，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人仕交流，溝通。會(huì)所設(shè)小酒吧，咖啡廳，供會(huì)員使用，保證獨(dú)立性，有利于提高物業(yè)檔次。 2）多功能宴會(huì)中心。投影顯示系統(tǒng)，視頻系統(tǒng)，可提供新聞發(fā)布，新產(chǎn)品展示，商務(wù)咨詢等多層次，全方位的商務(wù)服務(wù)。 3）品牌餐飲店、河鮮美食長廊； 4）健身、保健娛樂為一體的康樂中心； 5）商務(wù)酒廊，咖啡吧，露天生態(tài)茶藝中心； 6）精品服裝店、旅行社、花店、銀行； 7）停車場。 八、項(xiàng) 目的經(jīng)營和營銷策略 （一）經(jīng)營策略 首先突出四星級(jí)酒店形象，以提供星級(jí)高檔次酒店服務(wù)為支撐，以鎖定當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)消費(fèi)和商務(wù)性消費(fèi)為目標(biāo)，以標(biāo)志性強(qiáng)化壟斷性和獨(dú)占性，占領(lǐng)XX 當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群體市場，形成整個(gè)城市的集“商務(wù)、餐飲娛樂中心”為一體的中心平臺(tái)，通過品牌酒店管理公司的管理支持，實(shí)現(xiàn)管理星級(jí)化，規(guī)范化，特色化營銷與科學(xué)管理相結(jié)合，努力實(shí)現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。 （二）營銷策略 以完善豐富的包裝迅速樹立市場的唯一性形象，以硬件和配套的品質(zhì)確立城市商務(wù)中心酒店概念，針對(duì)特定目標(biāo)群體進(jìn)行特殊渠道，營銷以非常規(guī)手 段制造市場饑渴，通過銷售隱性化，使銷售與未來酒店經(jīng)營相結(jié)合，宣傳造勢力度強(qiáng)，銷售控制有節(jié)有序； （三）項(xiàng)目包裝 以“提高項(xiàng)目的內(nèi)在素質(zhì)”為包裝理念，并從以下幾個(gè)方面入手： 在以裝修為主的硬件設(shè)計(jì)中體現(xiàn)和貫徹概念設(shè)計(jì)及營銷思路。 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 公用部份 大廈射燈、酒店大堂、內(nèi)天井茶坊裝飾 電梯 增設(shè)觀光電梯、一樓電梯間裝飾、品牌電梯 樓宇管理 采用全自動(dòng)化管理系統(tǒng)、配嚴(yán)密的安保監(jiān)察報(bào)警系統(tǒng) 服務(wù)個(gè)性化 客戶私人服務(wù)中心、服務(wù) 110 內(nèi)墻 高級(jí)乳膠漆 地面 地 毯 門扇 套房門采用豪華實(shí)心雕花門、配磁卡門鎖 浴室潔具 品牌潔具、大理石、高級(jí)瓷磚 空調(diào)采暖 中央空調(diào) 以全新的會(huì)所概念為契機(jī)強(qiáng)化物業(yè)的功能定位 在空中餐廳上建立“海玉大中華商務(wù)會(huì)所”提供特別商務(wù)私家會(huì)籍，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人士交流、溝通，會(huì)所設(shè)小酒吧，咖啡座，供會(huì)員專用，保證獨(dú)享性，有利于提高物業(yè)檔次。 確定強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的名牌策略 海玉酒店邀請(qǐng)眾多名家參與物業(yè)管理的各項(xiàng)事務(wù)： 如：餐飲名店――巴國布衣餐飲服務(wù)公司等 酒店管理――假日或錦江酒店管理公司 品牌裝修設(shè)計(jì)公司 品牌服裝店、品 牌娛樂管理公司 希望集團(tuán)、三旺集團(tuán)、伍田集團(tuán)、納愛斯集團(tuán)等知名企業(yè)協(xié)議接待點(diǎn) 中國電信、電力公司、聯(lián)通公司等特約服務(wù)聯(lián)盟 造勢運(yùn)動(dòng)與特殊營銷相結(jié)合 形象宣傳以品質(zhì)、品味為主題，以尊貴、財(cái)富中心為訴求，突出酒店的檔次：“星級(jí)豪華商務(wù)酒店”作為宣傳的目標(biāo)。針對(duì)幾類主流群體，進(jìn)行隱性化銷售，強(qiáng)化他們的需求滿足感。 主題賣點(diǎn) 1）年投資回報(bào)２１％； 凡購買海玉酒店產(chǎn)權(quán)套房之業(yè)主，可憑業(yè)主卡享受：價(jià)值為投資總額２１％的星級(jí)客房住宿和餐飲服務(wù)沖抵現(xiàn)金優(yōu)惠權(quán)。即：業(yè)主入住星級(jí)客房僅支付房價(jià)３０％的現(xiàn)金，其余部分可 憑卡沖抵。當(dāng)業(yè)主進(jìn)行餐飲消費(fèi)時(shí)，可憑業(yè)主卡享受餐飲服務(wù)消費(fèi)額２０％的現(xiàn)金沖抵權(quán)。 2）履約公證 投資有保障； 3） XX 首席四星級(jí)酒店； 4）尊貴需要體驗(yàn)：鉑金卡、金卡、貴賓卡沖值消費(fèi)驚喜多多（詳見策劃案）。 九、項(xiàng)目投資價(jià)值分析 （一） 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測表 項(xiàng)目名稱 工程量（ m2） 單價(jià)（元 / m2） 金額（萬元） 備注 收購成本 / 收購費(fèi)用 / 設(shè)計(jì)費(fèi) 9380 10 按工程造價(jià) 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 客房配置 6500 500 325 電梯工程 / / 105 單價(jià) 35萬元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費(fèi)用 300 按照改造成本 10%計(jì)提 50 合計(jì) （二）項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見附表 1 編表說明：（計(jì)算期 10 年） 客房約總面積 6566