【正文】 四川 XX 有限公司 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目名稱 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目 二、項(xiàng)目實(shí)施單位 企業(yè)名稱：四川 XX 有限公司 地 址： 法人代表： 注冊資本：捌仟萬元（人民幣） 企業(yè)類型：股份有限公司 經(jīng)營范圍： 三、項(xiàng)目概況 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目位于成都市 XX 縣華陽西路 1 號。該地區(qū)位于XX 縣最繁華的商業(yè)旺地，交通便利，是 XX 縣目前最高的標(biāo)志性建筑。大廈建筑面積 15000m2(其中 3000m2 為工行 XX 支行辦公用房 )，低樓為商鋪，三樓為酒店接待大廳和商務(wù)中心，四樓為酒店餐廳，五樓為茶房和會(huì)務(wù)中心，六至十二樓為酒店客房，十三樓為海玉商務(wù)會(huì)所。酒店建成后可配置 200套左右標(biāo)準(zhǔn)星級酒店客房，是 XX 縣建立城市商務(wù)餐飲娛樂的理想平臺(tái)。 四、項(xiàng)目背景 XX 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 XX 縣是我省著名的民營私企縣，全縣城區(qū)人口５ .６萬，距成都市區(qū)３０公里，經(jīng)成雅高速公路從成都到達(dá) XX 為２０分鐘車程。 XX 縣民營經(jīng)濟(jì)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中占有重要比重。 XX 縣通過近幾年的高速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了輝煌的成就。２００２年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ ）３３ .７６億元，人均國民生產(chǎn)總值１１８１８元，工業(yè)規(guī)模企業(yè)４０戶，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值６．３４億元，利稅１３８５７萬元，主要工業(yè)產(chǎn)品玻璃制品、配合飼料、紅腸、元明粉、磁性材料。全縣四級及四級以上建筑企業(yè)１７個(gè)，單位施工個(gè)數(shù)１６３個(gè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值７８６９１萬元，利稅總額７５４４萬。全縣城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者６６００人，私營及個(gè)體經(jīng)濟(jì)和“三資”企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值３４．８億占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的８７％。全年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額１２．２２億元，其中餐飲零售額１．７７億元。隨著 XX 縣對外開放不斷擴(kuò)大，招商引資環(huán)境大型企業(yè)，全年落實(shí)各類項(xiàng) 目１１７個(gè)，到位資金５．１億元。城鄉(xiāng)居民生活水平在整個(gè)成都市名列各郊縣前茅，社會(huì)職工平均工資１０４０８元，城鄉(xiāng)居民家庭存 款余額１８．３２億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入７４００元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)為３８．４％（３７％即進(jìn)入小康水平），充分說明 XX 縣整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快。 XX 縣政府提出到2021年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到５２億元，其中第二、三產(chǎn)業(yè)達(dá)到４５．７６億元，人均ＧＤＰ１７４８８元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到１５億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成３８億元以上，進(jìn)一步調(diào)整和完善所有制結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高非公有 制經(jīng)濟(jì)比重，城市化水平增加到２３．３％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增多７％以上，2021年達(dá)到“撤縣建市”的標(biāo)準(zhǔn)，縣城總?cè)丝谶_(dá)到１０萬人，在未來５年中人均ＧＤＰ達(dá)到２８００美元，同時(shí)重點(diǎn)提出城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 力爭把 XX 縣打造成中國西部溫州，全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，全市工業(yè)大縣，突出重點(diǎn)，實(shí)施五大戰(zhàn)略，突出工業(yè)富縣戰(zhàn)略，突出川浙工業(yè)園區(qū)，實(shí)施民營興縣戰(zhàn)略，突出特色經(jīng)濟(jì)，把層次作高，實(shí)施開放強(qiáng)縣戰(zhàn)略，突出招商引資，突出山水城市，把形象作美，從整個(gè)政府５年發(fā)展戰(zhàn)略可以看出， XX 縣的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)高速增長的快速通道，整個(gè)城 市的發(fā)展和各種產(chǎn)業(yè)提升都迎來了歷史性的民展機(jī)遇，作為第三產(chǎn)業(yè)的代表性行業(yè)，商務(wù)型酒店和餐飲娛樂都將在城市發(fā)展中獲得重大商機(jī)。 XX 縣餐飲娛樂業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及潛力 （ 1） XX 縣餐飲樂業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 XX 縣餐飲娛樂業(yè)主要體現(xiàn)在餐飲、娛樂和近郊的休閑度假三個(gè)方面： 餐飲業(yè)： 目前餐飲業(yè)分為以福滿樓為代表的三家中檔酒樓和眾多小食店為主二種類型業(yè)態(tài)，服務(wù)對象主要為 XX 當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)，福滿樓等三家中檔酒樓營業(yè)面積２００平方米 —— ４００平方米之間有５－８個(gè)包間，裝修檔次中等，主要以中檔集團(tuán)消費(fèi)、商務(wù)型消費(fèi)為主，生意較好，各中檔酒 樓日營業(yè)額在2021元－５０００元之間，且各酒樓同時(shí)也提供茶坊，洗腳坊等綜合配套服務(wù)，而面向市民的眾多小食店則以當(dāng)?shù)厥忻竦娜粘ＯM(fèi)為主，服務(wù)水平和服務(wù)檔次都很一般。 娛樂業(yè) ：目前 XX 縣的娛樂業(yè)，主要以卡拉ＯＫ和按摩方式進(jìn)行，卡拉ＯＫ主要集中在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民街、南河南岸集中大約有 5０家極為簡陋的ＯＫ廳，以大眾工薪消費(fèi)為主，在城市中分散有幾十家按摩院提供按摩美容服務(wù)，經(jīng)營類型和檔次規(guī)模都極為初級。 休閑業(yè) ：以和邦俱樂部為代表的休閑度假山莊是主要表現(xiàn)形式。其地理 位置都分布在城市的近郊和老君山風(fēng)景區(qū)，以提供餐飲娛樂綜合性 服務(wù)，接待客戶以市民消費(fèi)和外地游客相結(jié)合，除和邦俱樂部的住宿率較高外，其余度假地除節(jié)假日外經(jīng)營情況都一般。 結(jié)論：總體看來目前 XX 餐飲娛樂業(yè)發(fā)展都極為粗放，市場服務(wù)檔次有待提升，大型高檔集合型餐飲娛樂是整個(gè)行業(yè)的空白。 （ 2） XX 縣餐飲娛樂業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治觯? XX 縣餐飲娛樂業(yè)消費(fèi)類型主要分為： 集團(tuán)性消費(fèi) ：（如銀行、電信、電力、政府部門）主要以政務(wù)性消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)為主； 商務(wù)性消費(fèi) ：以民營企業(yè)、私營業(yè)主和高薪階層應(yīng)酬交際為主。 普通工薪階層消費(fèi)： XX 縣有上規(guī)模的工業(yè)企業(yè)４０戶，全縣城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者６６００人，私 營和個(gè)體經(jīng)濟(jì)占全縣工業(yè)總產(chǎn)值８７％。全縣餐飲業(yè)零售額高達(dá)１ .７７億元，與 XX 縣的很多高檔次，商務(wù)型消費(fèi)沒有在當(dāng)?shù)叵M(fèi)，而實(shí)際情況是當(dāng)?shù)卦S多大型重要的商務(wù)性，政務(wù)性消費(fèi)在成都舉行，其主要原因在于 XX 沒有一個(gè)能夠提供大型商務(wù)活動(dòng)，上檔次餐飲娛樂消費(fèi)平臺(tái)，巨大的市場需求與消費(fèi)平臺(tái)之間出現(xiàn)了重大結(jié)構(gòu)性矛盾。 從個(gè)個(gè)消費(fèi)潛力上我們可以看到， XX 縣有國有經(jīng)濟(jì)單位人員１ .３１萬人，其中，電力、煤氣及水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)人均工資 22138 元，交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)和郵電電信業(yè)人均工資９６２０元，金融保險(xiǎn)業(yè)人均工資 15675 元，房地產(chǎn)業(yè)人均 工資 10902 元，衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利業(yè)人均工資 12190 元，教育文化人均工資 11653 元，國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體人均工資 14317 元（總?cè)藬?shù)為 11975 人）其他行業(yè)人均工資 13407 元（ 100 人）將帶來巨大的個(gè)體消費(fèi)。這種情況下產(chǎn)生的大量政府政務(wù)性消費(fèi)，商業(yè)性消費(fèi)，集團(tuán)性消費(fèi)，無論是消費(fèi)檔次和消費(fèi)規(guī)模都無法通過現(xiàn)有消費(fèi)平臺(tái)得到很好的滿足，最終導(dǎo)致產(chǎn)生大量跨區(qū)消費(fèi)（主要以中高檔消費(fèi)為主），城市舉辦的河鮮美食節(jié)、梨花會(huì)、柚花會(huì)、荷花會(huì)及觀鳥會(huì)等諸多大型主題旅游促銷活動(dòng)，以及周邊地區(qū)（主要是成都地區(qū)）消費(fèi) 者因節(jié)假日而產(chǎn)生的大量假日旅游經(jīng)濟(jì)為 XX旅游業(yè)帶來了巨大的發(fā)展商機(jī)。 2021 年旅游人口達(dá) 195 萬人次以上，而 XX目前餐飲娛樂和酒店業(yè)卻只能提供初級的消費(fèi)平臺(tái)，硬件設(shè)施的不上檔次和不上規(guī)模，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)業(yè)態(tài)的初級使 XX 的旅游經(jīng)濟(jì)潛力沒有得到發(fā)掘， XX 整個(gè)旅游業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。 XX 縣政府機(jī)關(guān)每年要舉行諸多政府工作會(huì)議以及大型企業(yè)的商務(wù)會(huì)議沒有合適的平臺(tái)舉行，大型文化演出活 動(dòng)和商業(yè)性展覽、演示也不能順利展開，硬件設(shè)施的不配套導(dǎo)致 XX 縣整個(gè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)無法良性發(fā)展，在日益注重信息化發(fā)展的今天顯得極不適應(yīng)。從多個(gè)方面 可以得出這樣的結(jié)論， XX 縣的餐飲娛樂性消費(fèi)市場潛力巨大，特別是高端消費(fèi)市場空白是餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的重要機(jī)會(huì)。 XX 縣酒店業(yè)及商務(wù)型酒店消費(fèi)市場現(xiàn)狀 XX 縣目前城區(qū)有：蜀津大酒店、津惠大酒店、佳益賓館、麗津酒店、天福賓館、經(jīng)協(xié)賓館六大酒店和和邦俱樂部，這些酒店全部是民營酒店，規(guī)模和檔次較一般，具體情況如下： 酒店外立面形象： 一般都較陳舊是多年前的老建筑，沒有風(fēng)格和特色可言；各酒店位置都在城區(qū)的邊沿地段； 接待客戶類型： 較低層次的客房接待，一般性業(yè)務(wù)活動(dòng)； 酒店配套服務(wù) ：單一，局限于客房服務(wù)，有茶坊、洗腳坊等 休閑功能配套，缺乏餐飲、宴會(huì)配套，更沒有上檔次的娛樂配套。 客房數(shù)量 ： 22 間－ 42 間不等。 客房掛牌價(jià) ：因?yàn)槎疾皇切羌壘频辏瑨炫苾r(jià)在 150 元－ 300 元 /間，實(shí)際結(jié)算價(jià)為 6－８折； 酒店管理 ：較為粗放的旅社式管理； 酒店經(jīng)營狀況 ：一般的開房率在 60％－ 90％之間，