【正文】 [扣除土建及相關(guān)費(fèi)用后 ]）： ①產(chǎn)權(quán)式酒店出售： 186*16=2976 ②消費(fèi)卡收入：鉆石卡 60*5=300；鉑金卡： 3*100 張 =300 金卡： 200*1=200；銀卡： *400=200 *消費(fèi)卡不計入納稅總額 成本計算 ①客 房成本： 6566*12*25 元 /月 .m2= 萬元 ②餐飲娛樂成本按收入的 68%計 ③產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報 2796*6%/年 = 萬元 ④管理費(fèi)用按投資總額的 5%計算 3498*=175 ⑤銷售推廣費(fèi)按收入的 5%計算 *=340 ⑥餐飲娛樂按照第一年收入類推； ⑦成本與收入同比增長，另每年客房成本及維修基金加計 100 萬元； ⑧本項(xiàng)目總投資 3500 萬元，其中自籌資金 1000 萬元，銀行貸款 2021 萬元，并一次性全部投資于第一年項(xiàng)目建設(shè)； ⑨還款計劃為：第一年還 1500 萬元 ，第二年還款 500 萬元； ⑩貸款年利率 6%；存款利息收益稅后 2%。 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 公用部份 大廈射燈、酒店大堂、內(nèi)天井茶坊裝飾 電梯 增設(shè)觀光電梯、一樓電梯間裝飾、品牌電梯 樓宇管理 采用全自動化管理系統(tǒng)、配嚴(yán)密的安保監(jiān)察報警系統(tǒng) 服務(wù)個性化 客戶私人服務(wù)中心、服務(wù) 110 內(nèi)墻 高級乳膠漆 地面 地 毯 門扇 套房門采用豪華實(shí)心雕花門、配磁卡門鎖 浴室潔具 品牌潔具、大理石、高級瓷磚 空調(diào)采暖 中央空調(diào) 以全新的會所概念為契機(jī)強(qiáng)化物業(yè)的功能定位 在空中餐廳上建立“海玉大中華商務(wù)會所”提供特別商務(wù)私家會籍，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人士交流、溝通，會所設(shè)小酒吧，咖啡座，供會員專用，保證獨(dú)享性，有利于提高物業(yè)檔次。 規(guī)劃構(gòu)思 1）功能分區(qū)： 大堂、接待區(qū) —— 大堂 項(xiàng)目由三大區(qū)域組成 住宿區(qū) —— 星級客房 公共配套服務(wù)區(qū) —— 商業(yè)裙樓 2）環(huán)境結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，以客戶需求動線為骨架，以層次分明的景觀裝飾梯級相連，配以各區(qū)域的特色，保證“星級中心”這一設(shè)計意念的實(shí)現(xiàn)，使區(qū)域性休息活動與娛樂活動明顯的空間界限，有利于安全防衛(wèi)功能，而不失功能的整體性，本規(guī)劃將公共娛樂設(shè)施集中設(shè)置，特別將商業(yè)設(shè)施集中在裙 樓內(nèi)，在功能避免了對休息區(qū)的干擾，又保證了足夠的繁榮度。 服務(wù)星級化，規(guī)范化。 形象定位： XX 首席四星級商務(wù)酒店； 功能定位：集住宿、餐飲、娛樂和商務(wù)活動為一體的城市時尚中心； 客戶定位：政務(wù)性消費(fèi)較多的官員、大型企業(yè)集團(tuán)；民營企業(yè)主管、私營業(yè)主； 七、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營理念和規(guī)劃特色 （一）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營理念 強(qiáng)化硬件建設(shè)，高檔化。這種情況下產(chǎn)生的大量政府政務(wù)性消費(fèi)，商業(yè)性消費(fèi)，集團(tuán)性消費(fèi)，無論是消費(fèi)檔次和消費(fèi)規(guī)模都無法通過現(xiàn)有消費(fèi)平臺得到很好的滿足，最終導(dǎo)致產(chǎn)生大量跨區(qū)消費(fèi)（主要以中高檔消費(fèi)為主），城市舉辦的河鮮美食節(jié)、梨花會、柚花會、荷花會及觀鳥會等諸多大型主題旅游促銷活動，以及周邊地區(qū)（主要是成都地區(qū)）消費(fèi) 者因節(jié)假日而產(chǎn)生的大量假日旅游經(jīng)濟(jì)為 XX旅游業(yè)帶來了巨大的發(fā)展商機(jī)。 娛樂業(yè) ：目前 XX 縣的娛樂業(yè)，主要以卡拉ＯＫ和按摩方式進(jìn)行，卡拉ＯＫ主要集中在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民街、南河南岸集中大約有 5０家極為簡陋的ＯＫ廳，以大眾工薪消費(fèi)為主，在城市中分散有幾十家按摩院提供按摩美容服務(wù)，經(jīng)營類型和檔次規(guī)模都極為初級。全縣四級及四級以上建筑企業(yè)１７個，單位施工個數(shù)１６３個，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值７８６９１萬元，利稅總額７５４４萬。 四川 XX 有限公司 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目 可行性研究報告 一、項(xiàng)目名稱 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目 二、項(xiàng)目實(shí)施單位 企業(yè)名稱：四川 XX 有限公司 地 址： 法人代表： 注冊資本：捌仟萬元（人民幣） 企業(yè)類型：股份有限公司 經(jīng)營范圍： 三、項(xiàng)目概況 海玉 XX 大酒店投資項(xiàng)目位于成都市 XX 縣華陽西路 1 號。２００２年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ ）３３ .７６億元，人均國民生產(chǎn)總值１１８１８元，工業(yè)規(guī)模企業(yè)４０戶，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值６．３４億元，利稅１３８５７萬元，主要工業(yè)產(chǎn)品玻璃制品、配合飼料、紅腸、元明粉、磁性材料。 XX 縣餐飲娛樂業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及潛力 （ 1） XX 縣餐飲樂業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 XX 縣餐飲娛樂業(yè)主要體現(xiàn)在餐飲、娛樂和近郊的休閑度假三個方面： 餐飲業(yè)： 目前餐飲業(yè)分為以福滿樓為代表的三家中檔酒樓和眾多小食店為主二種類型業(yè)態(tài)，服務(wù)對象主要為 XX 當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)，福滿樓等三家中檔酒樓營業(yè)面積２００平方米 —— ４００平方米之間有５－８個包間，裝修檔次中等，主要以中檔集團(tuán)消費(fèi)、商務(wù)型消費(fèi)為主，生意較好，各中檔酒 樓日營業(yè)額在2021元－５０００元之間，且各酒樓同時也提供茶坊，洗腳坊等綜合配套服務(wù)，而面向市民的眾多小食店則以當(dāng)?shù)厥忻竦娜粘ＯM(fèi)為主，服務(wù)水平和服務(wù)檔次都很一般。 從個個消費(fèi)潛力上我們可以看到， XX 縣有國有經(jīng)濟(jì)單位人員１ .３１萬人，其中，電力、煤氣及水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)人均工資 22138 元，交通運(yùn)輸倉儲和郵電電信業(yè)人均工資９６２０元，金融保險業(yè)人均工資 15675 元，房地產(chǎn)業(yè)人均 工資 10902 元，衛(wèi)生、體育和社會福利業(yè)人均工資 12190 元，教育文化人均工資 11653 元，國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體人均工資 14317 元（總?cè)藬?shù)為 11975 人）其他行業(yè)人均工資 13407 元（ 100 人）將帶來巨大的個體消費(fèi)。 六、項(xiàng)目定位 針對 XX 縣目前在高檔商務(wù)餐飲娛樂中心平臺空白的現(xiàn)實(shí)，我們建議將項(xiàng)目定位成 XX 縣四星級豪華配置的產(chǎn)權(quán)式酒店和高檔商務(wù)餐飲娛樂消費(fèi)中心。以著名酒店管理商作為項(xiàng)目管理品牌顧問，以品牌引導(dǎo)提升項(xiàng)目的市場形象和品質(zhì)。 2）本項(xiàng)目要在檔次上和規(guī)模上突現(xiàn)個性在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上有別于目前 XX 的所有酒店，以“四星級”為 配置標(biāo)準(zhǔn)，使項(xiàng)目具有超前性，藝術(shù)性、環(huán)境溫馨、配套完善、服務(wù)個性化。 （二）營銷策略 以完善豐富的包裝迅速樹立市場的唯一性形象，以硬件和配套的品質(zhì)確立城市商務(wù)中心酒店概念，針對特定目標(biāo)群體進(jìn)行特殊渠道，營銷以非常規(guī)手 段制造市場饑渴，通過銷售隱性化，使銷售與未來酒店經(jīng)營相結(jié)合，宣傳造勢力度強(qiáng)，銷售控制有節(jié)有序； （三）項(xiàng)目包裝 以“提高項(xiàng)目的內(nèi)在素質(zhì)”為包裝理念，并從以下幾個方面入手： 在以裝修為主的硬件設(shè)計中體現(xiàn)和貫徹概念設(shè)計及營銷思路。 九、項(xiàng)目投資價值分析 （一） 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測表 項(xiàng)目名稱 工程量（ m2） 單價（元 / m2） 金額（萬元） 備注 收購成本 / 收購費(fèi)用 / 設(shè)計費(fèi) 9380 10 按工程造價 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 客房配置 6500 500 325 電梯工程 / / 105 單價 35萬元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費(fèi)用 300 按照改造成本 10%計提 50 合計 （二）項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見附表 1 編表說明：（計算期 10 年） 客房約總面積 6566 平米，單間客房面積 35 平米，客房總數(shù) 186 個標(biāo)準(zhǔn)間； 客房均價： 200 元 /天 .標(biāo)間，第一年入住率 50%，第二年業(yè)務(wù)在第二年的基礎(chǔ)上增長 5%、第三年在第二年的基礎(chǔ)上增長 8%；第 4 年在第三年的基礎(chǔ)上增長 10%；第五年在第四年的基礎(chǔ)上增長 12%；第六年回到入住率50%