【正文】 圍內(nèi)集中了 60%的城區(qū)人口，平均樓價水平遠高于其它區(qū)域，在發(fā)展服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢。 2. 鹽市口商圈 成都百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 CBD 區(qū)域內(nèi)的一個值得關(guān)注的板塊。 市場需求狀況： 據(jù)估計，在 2020 年 — 2020 年之間，中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)寫字樓的年需求量就將達到 10 萬平方米到 13 萬平方米，市場潛力巨大。第一代甲級寫字樓和爛尾新裝項目均在建筑硬件上有先天不足，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。 投資基金看好寫字樓。 成都 市現(xiàn)有五星級（包括準五星）酒店年均入住率約為 75%，平均房價 700元 , 經(jīng)營狀況良好。案 例：英特爾、飛利浦西南區(qū)高管、 IBM 港籍、松下日籍西南區(qū)高管等。 成都 2020年 的奢侈品消費總額超過 10 億元，成為中國西部第一奢華城市。 擁有眾多國際一線品牌的高端商場，將成為主要的競爭對象。 前瞻性是本項目的定位特點 國際 零 售商逐步入駐，高檔休閑娛樂蓬勃發(fā)展，綜合式的高端購物中心正處于成都市場上的空缺； 成都甲級辦公樓保持良好的上升空間； 境外旅游、外資公司派駐人員的與日俱增創(chuàng)造的高檔公寓市場需求； 復(fù)合性是本項目的綜合優(yōu)勢 高端購物中心、甲級辦公樓及酒店式公寓三個業(yè)態(tài)之間能相互補充、支撐，利 用物業(yè)業(yè)態(tài)組合的復(fù)合性確立項目的獨特優(yōu)勢 。 2. 定位依據(jù) 成都是西部具有強勁輻射影響力的中心城市，具有 中國西部 “三中心二樞紐”的城市地位，是區(qū)域型 的科技中心、商貿(mào)中心、金融中 心 ， 交通樞紐 、 通信樞紐 。 c) 空調(diào)配置： 采用 VAV 空調(diào) 系統(tǒng)（均為最領(lǐng)先的技術(shù)，輔以冰蓄冷降低能耗）。 c) 建筑規(guī)劃 酒店服務(wù)式公寓位置在地塊的東面新光華街和指揮街交界處；大堂入口及交通車輛出入口沿指揮街設(shè)置； 入口大堂挑高約 10 米，大堂面積約 350 平米（不含大堂內(nèi)經(jīng)營性部分面積）。 商業(yè)主要為地面五層，商業(yè)部分的建筑面積約 44000 平方米。 規(guī)劃設(shè)計： 由美國 NBBJ國際工程設(shè)計公司 （ 世界第三大建筑設(shè)計 公司、全美第二大設(shè)計公司）負責項目建筑設(shè)計。其中澳洲悉尼歌劇院和香港國際機場榮登 20 世紀的 10 大建筑之列，香港匯豐銀行總部、法國龐畢度中心、日本大阪會展中心、關(guān)西機場、英國千禧巨輪、澳洲布里斯本會展中心、中國2020 年奧運會國家體育館、游泳館、北京首都機場三期航站樓以及中央電視臺總部等都是名作。 4. 停車位配套標準為： A. 汽車位 ：約 700 個（寫字樓、商務(wù)公寓和商業(yè)裙房獨立分區(qū)設(shè)置車位）。 2. 標準層的建筑面積 2020 平方米（含幕墻外包部分）。 2. 客人與員工分別設(shè)置出入口，員工出入口遠離客人視線并能直接通達地下室的后勤用房。內(nèi)有室內(nèi)恒溫游泳池（尺寸約為 25M*）、健身中心、 SPA、兒童游戲室等。 （六）地下室設(shè)計要點 1. 550 平方米非機動停車位。 二、開發(fā)計劃與工程建設(shè) （一）“仁恒廣場”項目開發(fā)可分為三階段 1. 第一階段 ： 2020 年 8 月動工， 2020 年 12 月主體封頂， 2020 年 9 月裙房部分初 步竣工。 6. 外場工程： 2020 年 3 月 — 2020 年 8 月。 銷售 類型 目標客戶： 部分公司、企業(yè)（購買自用），成都及外地大量的實力投資者客戶，部分房地產(chǎn)投資基金、上市公司等，由于本項目 具有 良好的投資價值和增值潛力，可吸引各類寫字樓投資型客戶。 C、商業(yè)裙樓部分： 產(chǎn)品定位： 商業(yè)裙房定位為代表成都商業(yè)發(fā)展最高水平的超區(qū)域型國際品牌購物中心，與整個項目的檔次匹配，形成差異化優(yōu)勢，樹立“仁恒置地廣場”的品牌形象，保持項目長久競爭力。本項目區(qū)位、建筑品質(zhì)、配套設(shè)施遠高于 成都現(xiàn)有甲級寫字樓水平，完全可預(yù)期較高的售價。 4. 安裝工程： 2020 年 11 月 — 2020 年 4 月。 7. 酒店式公寓后勤用房約 1000 平方米，含員工更衣室、淋浴室、食堂、工作間、客房部、人事部、維修部、保安部、監(jiān)控室、休閑娛樂室、儲藏室、衛(wèi) 生間等。 3. 員工的出入口獨立設(shè)置。 8. 休閑會所：約 2600 平方米。 （四）酒店式服務(wù)公寓設(shè)計要點 1. 20 人容量的小巴士及轎車能停泊在大堂入口雨蓬下，車道七米寬。本項目作為高檔的涉外商務(wù)區(qū)，充分利用了周邊的城市景觀氛圍。 2. 建筑容積率、建筑密度、綠地率 ：政府不作強制性控制要求。業(yè)務(wù)范圍是提供多專業(yè)、全面性的工程顧問服務(wù)，包括建筑、基建和工業(yè)方面的項目。由于辦公與商業(yè)停車高峰錯位，因此停車標準高于以上設(shè)定。具有百貨購物、餐飲休閑兩大主要商業(yè)功能。 酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品規(guī) 劃 a) 項目檔次 五星級酒店的裝修標準、戶型設(shè)計豪華、舒適、氣派；由享有盛譽的新加坡輝盛國際管理公司提供國際標準的酒店式專業(yè)管理服務(wù)。具體產(chǎn)品規(guī)劃指標為： a) 建筑面積： 寫字樓總建筑面積 萬平方米，共 40 層（含裙房部分 5 層）。 （二） 發(fā)展戰(zhàn)略 1. 戰(zhàn)略定位 仁恒置地廣場定位為成都城市 CBD 中心檔次一流、管理服務(wù)國際化、經(jīng)營良好、具有復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能和長久市場競爭力的中國西部“總部經(jīng)濟基地”，滿足世界五百強公司及中外財團進入成都投資的商務(wù)需求。 四 、 仁恒廣場項目定位 （一）項目 SWOT 分析 1. 優(yōu)勢 ? 地處城市中心、交通要道、毗鄰地鐵站點 ? CBD 核心區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融設(shè)施齊全 ? 辦公 +酒店 +商場組成物業(yè)的協(xié)同效應(yīng) ? 地標性建筑，良好的臨街展示面 ? 優(yōu)質(zhì)的國際合作開發(fā)團隊 ? 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，物業(yè)升值前景大 2. 劣 勢 ? 地塊 地形限制 ? 大型復(fù)合商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長 3. 機會 ? 成都良好的經(jīng)濟發(fā)展為本項目創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境和實施條件 ? 零售市場對外資零售市場的放開 ? 外資公司加快進入成都市場 ? 鹽市口商圈向南延伸，帶動周邊商氣 ? 城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來越高 4. 威脅 ? 高端百貨公司、新投資開發(fā)的五星級酒店、甲級寫字樓，在經(jīng)營上與本項目存在競爭 ? 國際實力發(fā)展商積極開 拓 成都市場，局部同質(zhì)化項目出現(xiàn)。 其他 品牌百貨專賣店 采取扣點 20— 25%的經(jīng)營方式。 作為國內(nèi)舉足輕重的時尚都市，成都的時尚消費能 力 和氛圍絲毫不遜色于北 京、上海和廣州。案 例：殼牌、阿爾卡特西南區(qū)外籍高管、索尼、愛立信西南區(qū)外籍高管等。 長期住宿的供應(yīng)概況： 根據(jù)調(diào)查 , 在現(xiàn)有的住宅市場上有 5 個高檔項目最受外籍人士的歡迎 , 它們是凱萊帝景 , 中華園 , 錦繡花園 , 錦官新城和銀都，其性質(zhì)為公寓或別墅。 預(yù)計未來 3 年內(nèi)成都將動工建設(shè)的甲級寫字樓項目共 6 個，有超過 35 萬平 方米的總量投放，考慮到甲級寫字樓年需求的增長因素， 3 年后成都甲級寫字樓每年需求量預(yù)計在 12— 13 萬平方米。 新一代甲級寫字樓引領(lǐng)高端市場。 市場供給狀況： 2020 年～ 2020 年，成都甲級寫字樓市場投放量達 15 萬平方米 ，今年內(nèi)開工建設(shè)或陸續(xù)亮相的甲級寫字樓共六個。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公趨勢基本形成。 伊藤洋華堂 、 太平洋百貨 、 王府井百貨 等 不可撼動的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的核心地位。 文化博覽區(qū) ： 定位 為 文化博覽、旅游休閑功能，以天府廣場的改造和城市中 央公園的建設(shè)為主體，并集中建設(shè)博物館 、音樂廳、美術(shù)館等文化設(shè)施。 功能定位 ： 以金融、貿(mào)易和咨詢業(yè)為主導功能的商務(wù)辦公區(qū)，是體現(xiàn)成都 “ 金融中心 ” 功能的窗口。 成都 是國務(wù)院確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐 ； 具有西部地區(qū)最高的人均 GDP 水平和人均金融資產(chǎn)數(shù)量，經(jīng)濟總量 約 占西南地區(qū)的 27%，進出口額占 22%，在西南地區(qū)具備了首位的經(jīng)濟控制力。 （六） 中心 區(qū) 分區(qū)功能 規(guī)劃 錦江區(qū) ： 充分發(fā)揮 商貿(mào)實驗區(qū) 的優(yōu)勢，建設(shè) 成 為成都市的中心商務(wù)區(qū)和西部一流的商貿(mào)繁華區(qū)。 首先動工建設(shè)的 地鐵 1 號線 將經(jīng)過仁恒置地廣場項目地塊旁，對項目開發(fā)極為有利。 地鐵規(guī)劃： 根據(jù)成都城市交通規(guī)劃，成都 主城區(qū)內(nèi)修建 5 條地鐵線路，規(guī)劃長度 128 公里 ，總投資 504 億，每公里造價 4 億。 在 此 道路框架下，未來的大成都由一個主城區(qū)和 7 個副中心構(gòu)成，成為一個 “ 七星拱月 ” 、 “ 組團式 ” 的大成都都市區(qū)。具體 包括 中心五城區(qū)、高新區(qū)以及包括彭州、溫江等 6 個中近郊區(qū)（市）縣在內(nèi)的區(qū)域。 公路交通方面： 成都是西南地區(qū)最大的公路樞紐。同時，沃爾瑪、宜家 、菲律賓 SM 商業(yè)廣場 等大型商業(yè)物業(yè)的即將入 住對成都整個商業(yè)市場起到了推動作用。 近年 房地產(chǎn) 投資、開發(fā)、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計表： 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 房地產(chǎn)投資（億元） 竣工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 銷售額 （億元） （二） 成都商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1. 辦公物業(yè) 至 2020 年 8 月 , 成都 中高檔 寫字樓市場總量面積 約 為 35 萬 平方米。 房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定增長。 成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周邊區(qū)域大量購房群體在成都 購房，拉動房地產(chǎn)市場的需求大幅增長。 近年居民儲蓄、城市人均可支配收入、居民人均消費性支出統(tǒng)計 表 2020年 2020年 2020 年 2020年 2020年 2020年 居民儲蓄余額（億元） 831 人均可支配收入（元） 7649 8128 8972 9641 10394 11359 人均消費性支出（元） 6423 6801 6874 7058 8997 （七）旅游業(yè)情況 旅游業(yè)較快發(fā)展。其中，財產(chǎn)保險公司賠付支出 億元，增長 %；人壽保險公司賠付支出 億元，下降 %。全年金融機構(gòu)現(xiàn)金凈回籠 億元。全市新批 5000 萬美元以上協(xié)議外資項目 13 項。其中出口總額 億美元，增長 %；進口總額 億美元，增長 %。 2020 年末共有 商品交易市場 739 個，年成交額上億元的商品交易市場有 29 個，其中上 10 億元的市場有 8 個。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 E、 科技競爭力方面，成都優(yōu)勢十分明顯，一批實力雄厚的高校和研 究機構(gòu)奠定了它 位居全國前列 的科技實力，并使它在人才方面具有較強的競爭力 。 國際化都市， 2020 年成都利用外資增勢強勁，全年合同外商直接投資 億美元。區(qū)域經(jīng)濟中心的地位 明顯 ，輻射面 廣 大。 建筑高度： 165 米。同時，據(jù)成都市統(tǒng)計年鑒，成都商貿(mào)零售業(yè)持續(xù)迅速增長， 2020 年成都商貿(mào)零售總額已達到 1000 億元人民幣，同比增長 %。 項目論證 2020 年仁恒進入成都投資，在四川省委省政府、成都市委市政府的關(guān)心支持下，取得項目開發(fā)的土地資源（目前該地塊價值已在原地 價成本基礎(chǔ)上升值約 倍）。仁恒置地集團是一個 總部在新加坡，建居 中國13 年，房地產(chǎn)投資開發(fā)遍及上海、南京、蘇州、珠海、天津、貴陽、成都 等 城市的國際化企業(yè)。 2020 年 12 月 10 日 摘 要 一、項目概況 二、市場分析與項目定位 三、技術(shù)經(jīng)濟指標 四、社會與環(huán)境效益 一、項目概況 公司簡介 “仁恒置地廣場” 項目由 新加坡仁恒置地集團投資 成立的 全資子公司仁恒置地（成都）有限公司開發(fā)建設(shè)。并先后與 英國ARUP（奧雅納）國際工程顧問公司、 中國建筑西南設(shè)計研究院、新加坡輝盛、新加坡無限間、美國易道、英國全景、香港戴德梁行等多家國際公司 合作，為項 目工程、設(shè)施、 景觀設(shè)計、空間設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃、運營管理等提供顧問 服務(wù) ，保證項目的國際一流商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。 仲量聯(lián)行 2020年 12 月的一份調(diào)查報告顯示， 2020 年成都的大型跨國企業(yè)數(shù)量居全國第五，在今明兩年跨國企業(yè)的城市擴張時間計劃里，成都是僅次于北京、上海的重點 目標城市。其中：寫 字樓 64897平方米，酒店式公寓 41114平方米，商業(yè) 44148 平方米，地下層 45760 萬平方米（其中地下 停車位 700 個） 。 政策導向： 成都平原是中國 西部大開發(fā)的重點城市，是中國西部 地區(qū)綜合經(jīng)濟 實 力最強、條件較好、潛力最大的地區(qū)之一 ， 是西南地區(qū)重要的商品物資集散地，市場直接輻射四川全省 （ 8000 萬人口） 和云貴陜藏及重慶等周邊省市區(qū)。經(jīng)濟輻射四川省內(nèi)十