【正文】 00780間 飯店餐飲設施：思飛咖啡廳、華府中餐廳、火舞巴西燒烤、食趣美食店、白領快餐。結(jié)合供需因素可知，盡管成都五星級酒店的供給增幅較大，但隨著其基數(shù)的增加，增幅速度有望減?。欢诔啥颊w經(jīng)濟前景普遍看好的情況下，成都外資企業(yè)和涉外游客的數(shù)量會呈逐年上升的態(tài)勢。對于旅游型留蓉者，平均留蓉時間為 天，但也有少量 5 天內(nèi)的留蓉客戶。 “大魔方”項目可行性研究報告 30目前投資成都市的世界 500 強，主要來自美國、日本、法國、韓國和中國香港地區(qū)。 隨著 中 航 時 尚 購 物 中 心 、 成 都 茂 業(yè) 中 心 及 三 峽 廣 場 內(nèi) 的 高 星 級 酒 店 逐 步 在新 城 南 等 地 區(qū) 建 成 營 業(yè) ， 這 一 市 場 規(guī) 模 將 進 一 步 擴 大 ， 預 計 在 未 來 2—3年 ， 成 都 市 五 星 級 酒 店 將 增 加 3—5 家 ， 各 類 客 房 將 增 加 1200—20xx 間 。成都 4－5 星級酒店的具體位置序號 賓館名稱 道路位置 區(qū)域（環(huán)線） 星級1 錦江賓館 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 5 “大魔方”項目可行性研究報告 262 總府皇冠假日酒店 人民中路一段 市中心 53 天府麗都喜來登飯店 總府路 市中心 54 家園國際酒店 機場路 181號 二環(huán)至三環(huán) 55 索菲特萬達大酒店 濱江中路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 56 加州花園酒店 沙灣路 一環(huán)至二環(huán) 457 成都望江賓館 下沙河浦 42號 二環(huán) 58 凱賓斯基酒店 人民南路四段 二環(huán)至三環(huán) 準 59 香格里拉酒店 水井街 內(nèi)環(huán)線外側(cè) 510 洲際大飯店 天府大道 南三環(huán)外 超 511 成都世紀城假日酒店 天府大道 南三環(huán)外 412 西藏飯店 人民中路一段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 513 安國酒店 太升北路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 414 沃特酒店 太升南路 市中心 415 銀河王朝大酒店 順城大道 市中心 416 四川賓館 總府路 市中心 417 綠洲大酒店 忠烈祠西街 市中心 418 岷山飯店 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 419 羅曼大酒店 人民北路 10號 市中心 420 京川賓館 一環(huán)路西一段 一環(huán)路外側(cè) 421 新華國際酒店 鼓樓南街 市中心 422 文翰賓館 一環(huán)路南四段 一環(huán)路 423 成都天仁大酒店 三洞橋路 18號 市中心 424 紫微酒店 總府路 8號 市中心 425 瑞景商務酒店 西安北路 101號 市中心 426 成都花園城大酒店 大業(yè)路 8號 市中心 準 427 成都泰逸酒店 蜀漢路 209號 二環(huán)至三環(huán) 428 河畔酒店 望平街濱河路 8號 市中心 4成 都 市 高 星 級 酒 店 分 布 情 況02468101214161820濱 江 沿 線 交 通 主 干 道 市 中 心系 列 1 “大魔方”項目可行性研究報告 27從上表及圖中可以看到，在選中的成都市 28 家 4—5 星級酒店，其中有 19 家坐落于市中心區(qū)域，另有 11 家酒店位于交通主干道上，有 5家位于濱江沿線。成都現(xiàn)有 12 家五星級酒店：四川錦江賓館、成都總府皇冠假日酒店、成都索菲特萬達大飯店、成都天府麗都喜來登飯店、成都加州花園酒店、成都凱賓斯基飯店、成都家園國際酒店、成都望江賓館、香格里拉酒店、洲際大飯店、成都世紀城假日酒店、西藏飯店。但是存在規(guī)模較小、功能單一、設備落后、裝臺不便、成本高等缺點。廢水：項目將嚴格按清濁分流放至排水管網(wǎng)。施工條件地塊現(xiàn)場地已經(jīng)達到七通一平的施工條件。地塊形狀較為規(guī)則，整個地塊呈梯形狀，南北短、東西長。 項目位置選擇項目選址獲得了市政府支持、同時在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)位及交通等方面具有獨特的競爭優(yōu)勢，各種有利條件使得本項目具備良好的發(fā)展前景。 在建的地鐵 1 號線和規(guī)劃中的地鐵 6 號線在高新孵化園站交匯，與項目地臨近。? 城市規(guī)劃層面隨著成都市社會經(jīng)濟進入了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和科學發(fā)展的新階段，成都市已形成了新的城鄉(xiāng)規(guī)劃空間發(fā)展戰(zhàn)略——“全域成都”的發(fā)展戰(zhàn)略。成都市能夠設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)是國家對成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展實踐的高度肯定，是推動中西部發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署，是成都加快發(fā)展的重大歷史機遇，同時意味著成都正從西部成都邁向中國成都。? 城市榮譽年份 榮譽稱號20xx 20xx年《中國城市發(fā)展報告》對中國 50個代表性城市進行的競爭力與綜合實力排名，成都均進入了前 10位；20xx 中國最佳旅游城市；宜居城市；宜資城市；中國十佳宜居城市；中國十大國際化都市；成都市城市總體品牌指數(shù)西部第一；城市旅游品牌全國第 8位；20xx 中國十大最具投資價值的城市；城鄉(xiāng)綜合改革配套實驗區(qū)；中國十大幸福城市20xx 中國最具文化底蘊城市排名第八；20xx 榮膺“全國文明城市”稱號成都近年來獲得了一系列的城市榮譽，在中國城市中受到越來越多的人們的關(guān)注。說明成都市的經(jīng)濟發(fā)展水平在西部主要省會城市中居于領先地位。深厚的文化底蘊，給成都旅游資源增添了靈魂。歷史文化情況成都歷史悠久，建城迄今至少有 2300 多年，是國務院首批公布的 24個歷史文化名城之一。從森林資源、景觀資源再到珍稀物種資源應有盡有，名副其實的天府之國，鑄就了“成都，一座讓人來了就不想離開的城市”稱譽，吸引了大量外來群體，助跑成都房地產(chǎn)業(yè)的高速而穩(wěn)健的發(fā)展。成都被譽為“天府之國”，常住人口 萬人。① 國家制定頒布的有關(guān)法規(guī)條例；② 項目地塊紅線圖；③ 地塊的基本建設條件。公司的成立順應時代要求和發(fā)展需要，著眼于推動成都市文化體制改革、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。成都傳媒集團成都傳媒集團于 20xx 年 11 月 28 日正式成立，其報刊出版位列全國前 “大魔方”項目可行性研究報告 610 強，廣播電視躋身省會城市前列，是中國西部綜合實力最強、影響力最大的綜合傳媒集團。大魔方項目主要由觀演建筑、集群式商業(yè)（酒吧、餐飲、影院、購物中心、室內(nèi)游樂等） ，超高層建筑（娛樂主題酒店） 、高檔寫字樓以及住宅等五大功能板塊構(gòu)成。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：? 地理資源優(yōu)勢地理優(yōu)勢成都位于中國的西南部，是連接中國西部和東部的樞紐，占據(jù)西南地 “大魔方”項目可行性研究報告 10區(qū)的核心地帶，成都獨特的地理優(yōu)勢鑄就了六朝古都、天府之國的美譽。成都港建成后將填補成都水路交通運輸?shù)目瞻?，成為集旅游航運、港口經(jīng)營、航道養(yǎng)護、海事管理、綜合開發(fā)為一體的水運綜合基地。西漢時期，成都的織錦業(yè)馳名天下，在城西南設置錦官，專管織錦，并筑有錦官城，故成都又有錦官城、錦城之稱。20xx 年成都市接待國內(nèi)游客 萬人次，比上年增長 %；國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；接待入境旅游者 萬人次，增長 %；旅游外匯收入 億美元，增長 %。20xx 年 7 月起，大型展會全面移師世紀城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會議、啤酒狂歡節(jié)、世紀城成都之夜大型主題活動、糖酒會等大型會展活動，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。成都現(xiàn)階段正是處在了這一高速發(fā)展的時期當中，城市化進程加快，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳?，已?130 多家世界 500 強落戶落戶成都。隨著城市的快速發(fā)展， “南部新城”又稱為“天府新城” ，按照規(guī)劃，向南將是成都市主要的城市發(fā)展方向，天府新城將成為一個人口密集的國際時尚區(qū)域，其國際化的城市配套，將吸引國內(nèi)外大量高端人群入駐。綜上所述，天府新城區(qū)域交通發(fā)展優(yōu)勢十分明顯。區(qū)位優(yōu)勢項目位于成都中軸線人民南路南延線東側(cè)。目前已經(jīng)平整完畢，地勢平坦，四面臨路，呈梯形裝。? 項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響本項目為城市綜合體建筑，建成投入使用后對環(huán)境有一定的影響。 “大魔方”項目可行性研究報告 23三．項目相關(guān)市場分析根據(jù)大魔方項目的功能構(gòu)成，以下對本項目可能的成都相關(guān)物業(yè)市場進行調(diào)研，來判斷本項目各物業(yè)的市場前景。因此，成 都 現(xiàn) 在 尚 缺 少 能 夠 舉 辦 國 內(nèi) 外 高 規(guī) 格 、 高 品 位 的 商 業(yè) 體 育 賽 事以 及 娛 樂 演 藝 活 動 的 場 所 。凱賓斯基酒店在人南立交橋旁，距離雙流國際機場相當近，到天府新城總部區(qū)也只需幾分鐘車程。在成都市經(jīng)濟發(fā)展走勢良好的態(tài)勢下，隨著成都旅游產(chǎn)業(yè)的建設進一步完善，城市商務氛圍的逐漸成熟，到蓉旅游及公務辦公的人數(shù)將會穩(wěn)步提升。20xx～20xx 年旅游基本情況年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次） 同比增長 — % % % % % %涉外旅游人數(shù)（人）345588 401165 226846 408814 500156 579693 785638同比增長 — % % % % % %（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局）可以看出，除了 20xx 年（“非典”事件）以外，成都的涉外旅游人數(shù)增幅較快，國內(nèi)旅游人數(shù)也一直處于較平穩(wěn)的增長，若四川九環(huán)線旅游工程（成都—德陽—綿陽—江油—平武—九寨溝—松潘—茂縣—汶川—都江堰—成都）建成后， 該比率將會進一步增加，對成都的高星級酒店的需求也會進一步加強。? 成都市高星級酒店市場容量預測結(jié)合成都市高星級酒店平均客房入住率、高星級酒店消費者留蓉時間，及近年來到蓉旅游人數(shù)發(fā)展趨勢，在成都市經(jīng)濟發(fā)展走勢良好的情況下，無論是成都市旅游景區(qū)建設、還是與旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設都將得到完善，到蓉旅游及公務出差人數(shù)都將穩(wěn)步上升。? 成都市高星級酒店的房價水平分析及走勢預測平均房價分析酒店名稱 20xx年執(zhí)行價（元/晚）20xx年執(zhí)行價（元/晚）增幅錦江賓館 680 828 22%凱賓斯基 560 915 64%索菲特萬達 470 939 100%總府皇冠假日 600 818 36%天府麗都喜來登 700 989 41%家園國際酒店 550 680 24%加州花園貴賓樓 680 914 44%香格里拉酒店 _ 1200 —平均值 605 918 52％房價走勢預測從供給層面來說，成都的五星級酒店由 20xx 年到 20xx 年一直處于增 “大魔方”項目可行性研究報告 33長態(tài)勢，且增幅還較大，五星級酒店家數(shù)的增幅分別為 50％和％，各種類型客房數(shù)量增幅分別為 ％和 ％。? 未來幾年的成都市酒店市場（尤其是高端酒店市場） ，將呈現(xiàn)出一個需求供應均高速增長的動態(tài)平衡狀態(tài)，根據(jù)《四川省旅游星級飯店發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 （20xx 年2020 年） ，到 20xx 年，成都市將擁有五星級酒店 12 家；到 20xx 年，成都市將擁有五星級酒店 15 家；到2020 年，成都市五星級的擁有量將達到 28 家。飯店娛樂與健身設施：卡拉 OK廳、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。20xx 年，雖受到地震災害和金融危機的雙重影響，成都會展業(yè)仍實現(xiàn)260 多個展會活動產(chǎn)值超過 億元，躋身中國五大會展中心城市之列，預計 20xx 年成都預計舉行會展節(jié)慶活動 280 個以上，拉動消費200 億元以上。由此可見，區(qū)域內(nèi)酒店客戶群體的行業(yè)背景主要集中在政府部門、高科技企業(yè)、會展及其參展行業(yè)，其中由于展會種類多種多樣，使得地區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)客源行業(yè)范圍較廣。因此，在總部經(jīng)濟、會展經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展良好的前提下，區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展將步入一個較好的發(fā)展階段，本項目的酒店發(fā)展也將有廣闊的客戶資源。商 務 氛圍 不 濃檔 次 不 一發(fā) 展 前景未 來 成 都 高檔 寫 字 樓 重要 的 聚 集 區(qū)域 之 一未 來 成 都 科 技 商務 區(qū) 、 高 檔 寫 字樓 重 要 聚 集 區(qū)政 府 準 備 把東 大 街 打 造成 為 成 都 市金 融 商 務 大道開 發(fā) 已 進入 尾 期 ，未 來 開 發(fā)空 間 有 限起 步 型企 業(yè) 聚集 地城 南 大 量中 小 企 業(yè)聚 集 地成 熟 度 發(fā) 展 期 起 步 期 起 步 期 成 熟 期 成 熟 期 成 熟 期可 以 看 到 ， 人 民 南 路 作 為 連 接 主 城 區(qū) 和 國 際 城 南 的 交 通 要 道 ， 其 沿 線 聚集 了 較 大 體 量 的 甲 級 寫 字 樓 ， 航 天 科 技 大 廈 、 仁 恒 廣 場 、 來 福 士 廣 場 等將 在 未 來 兩 年 內(nèi) 面 市 。除城南科技廣 “大魔方”項目可行性研究報告 43場，其他三座寫字樓均為甲級，預計未來 12 年這些項目都將被消化。? 天府新城寫字樓樓分析 “大魔方”項目可行性研究報告 42區(qū)域內(nèi)寫字樓項目主要集中分布在南延線天府大道兩側(cè)。 幾乎 沒 有 剩余 土 地 可供 開 發(fā)經(jīng) 成 熟 ，幾 乎 無其 他 可開 發(fā) 用地可 供 開 發(fā)用 地優(yōu) 勢 交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，樓 宇 形 象 檔次 高 ， 辦 公物 業(yè) 市 場 發(fā)展 迅 速規(guī) 劃 合 理 、 交 通便 利 ， 樓 宇 形 象檔 次 高 ， 發(fā) 展 空間 大 ， 是 政 府 著力 打 造 的 科 技 商務 區(qū)交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 。從客群對酒店交通的要求來看，由于客群多為商務辦公人群，其對交通便捷的程度要求較高，一般希望能夠快速的達到市中心、城市各主 “大魔方”項目可行性研究報告 39要商務辦公區(qū)及機場等區(qū)域，以減少其在路途上消耗的時間。各產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的商務客源項目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有天府軟件園、高新孵化園、成都市高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園 3 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入