【正文】 00780間 飯店餐飲設(shè)施：思飛咖啡廳、華府中餐廳、火舞巴西燒烤、食趣美食店、白領(lǐng)快餐。結(jié)合供需因素可知，盡管成都五星級(jí)酒店的供給增幅較大，但隨著其基數(shù)的增加，增幅速度有望減??；而在成都整體經(jīng)濟(jì)前景普遍看好的情況下，成都外資企業(yè)和涉外游客的數(shù)量會(huì)呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。對(duì)于旅游型留蓉者，平均留蓉時(shí)間為 天，但也有少量 5 天內(nèi)的留蓉客戶。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30目前投資成都市的世界 500 強(qiáng)，主要來(lái)自美國(guó)、日本、法國(guó)、韓國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)。 隨著 中 航 時(shí) 尚 購(gòu) 物 中 心 、 成 都 茂 業(yè) 中 心 及 三 峽 廣 場(chǎng) 內(nèi) 的 高 星 級(jí) 酒 店 逐 步 在新 城 南 等 地 區(qū) 建 成 營(yíng) 業(yè) ， 這 一 市 場(chǎng) 規(guī) 模 將 進(jìn) 一 步 擴(kuò) 大 ， 預(yù) 計(jì) 在 未 來(lái) 2—3年 ， 成 都 市 五 星 級(jí) 酒 店 將 增 加 3—5 家 ， 各 類 客 房 將 增 加 1200—20xx 間 。成都 4－5 星級(jí)酒店的具體位置序號(hào) 賓館名稱 道路位置 區(qū)域（環(huán)線） 星級(jí)1 錦江賓館 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 5 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 262 總府皇冠假日酒店 人民中路一段 市中心 53 天府麗都喜來(lái)登飯店 總府路 市中心 54 家園國(guó)際酒店 機(jī)場(chǎng)路 181號(hào) 二環(huán)至三環(huán) 55 索菲特萬(wàn)達(dá)大酒店 濱江中路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 56 加州花園酒店 沙灣路 一環(huán)至二環(huán) 457 成都望江賓館 下沙河浦 42號(hào) 二環(huán) 58 凱賓斯基酒店 人民南路四段 二環(huán)至三環(huán) 準(zhǔn) 59 香格里拉酒店 水井街 內(nèi)環(huán)線外側(cè) 510 洲際大飯店 天府大道 南三環(huán)外 超 511 成都世紀(jì)城假日酒店 天府大道 南三環(huán)外 412 西藏飯店 人民中路一段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 513 安國(guó)酒店 太升北路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 414 沃特酒店 太升南路 市中心 415 銀河王朝大酒店 順城大道 市中心 416 四川賓館 總府路 市中心 417 綠洲大酒店 忠烈祠西街 市中心 418 岷山飯店 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 419 羅曼大酒店 人民北路 10號(hào) 市中心 420 京川賓館 一環(huán)路西一段 一環(huán)路外側(cè) 421 新華國(guó)際酒店 鼓樓南街 市中心 422 文翰賓館 一環(huán)路南四段 一環(huán)路 423 成都天仁大酒店 三洞橋路 18號(hào) 市中心 424 紫微酒店 總府路 8號(hào) 市中心 425 瑞景商務(wù)酒店 西安北路 101號(hào) 市中心 426 成都花園城大酒店 大業(yè)路 8號(hào) 市中心 準(zhǔn) 427 成都泰逸酒店 蜀漢路 209號(hào) 二環(huán)至三環(huán) 428 河畔酒店 望平街濱河路 8號(hào) 市中心 4成 都 市 高 星 級(jí) 酒 店 分 布 情 況02468101214161820濱 江 沿 線 交 通 主 干 道 市 中 心系 列 1 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27從上表及圖中可以看到，在選中的成都市 28 家 4—5 星級(jí)酒店，其中有 19 家坐落于市中心區(qū)域，另有 11 家酒店位于交通主干道上，有 5家位于濱江沿線。成都現(xiàn)有 12 家五星級(jí)酒店：四川錦江賓館、成都總府皇冠假日酒店、成都索菲特萬(wàn)達(dá)大飯店、成都天府麗都喜來(lái)登飯店、成都加州花園酒店、成都凱賓斯基飯店、成都家園國(guó)際酒店、成都望江賓館、香格里拉酒店、洲際大飯店、成都世紀(jì)城假日酒店、西藏飯店。但是存在規(guī)模較小、功能單一、設(shè)備落后、裝臺(tái)不便、成本高等缺點(diǎn)。廢水：項(xiàng)目將嚴(yán)格按清濁分流放至排水管網(wǎng)。施工條件地塊現(xiàn)場(chǎng)地已經(jīng)達(dá)到七通一平的施工條件。地塊形狀較為規(guī)則，整個(gè)地塊呈梯形狀，南北短、東西長(zhǎng)。 項(xiàng)目位置選擇項(xiàng)目選址獲得了市政府支持、同時(shí)在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)位及交通等方面具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，各種有利條件使得本項(xiàng)目具備良好的發(fā)展前景。 在建的地鐵 1 號(hào)線和規(guī)劃中的地鐵 6 號(hào)線在高新孵化園站交匯，與項(xiàng)目地臨近。? 城市規(guī)劃層面隨著成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和科學(xué)發(fā)展的新階段，成都市已形成了新的城鄉(xiāng)規(guī)劃空間發(fā)展戰(zhàn)略——“全域成都”的發(fā)展戰(zhàn)略。成都市能夠設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)是國(guó)家對(duì)成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展實(shí)踐的高度肯定，是推動(dòng)中西部發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署，是成都加快發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，同時(shí)意味著成都正從西部成都邁向中國(guó)成都。? 城市榮譽(yù)年份 榮譽(yù)稱號(hào)20xx 20xx年《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》對(duì)中國(guó) 50個(gè)代表性城市進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)力與綜合實(shí)力排名，成都均進(jìn)入了前 10位；20xx 中國(guó)最佳旅游城市；宜居城市；宜資城市；中國(guó)十佳宜居城市；中國(guó)十大國(guó)際化都市；成都市城市總體品牌指數(shù)西部第一；城市旅游品牌全國(guó)第 8位；20xx 中國(guó)十大最具投資價(jià)值的城市；城鄉(xiāng)綜合改革配套實(shí)驗(yàn)區(qū)；中國(guó)十大幸福城市20xx 中國(guó)最具文化底蘊(yùn)城市排名第八；20xx 榮膺“全國(guó)文明城市”稱號(hào)成都近年來(lái)獲得了一系列的城市榮譽(yù)，在中國(guó)城市中受到越來(lái)越多的人們的關(guān)注。說(shuō)明成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在西部主要省會(huì)城市中居于領(lǐng)先地位。深厚的文化底蘊(yùn)，給成都旅游資源增添了靈魂。歷史文化情況成都?xì)v史悠久，建城迄今至少有 2300 多年，是國(guó)務(wù)院首批公布的 24個(gè)歷史文化名城之一。從森林資源、景觀資源再到珍稀物種資源應(yīng)有盡有，名副其實(shí)的天府之國(guó)，鑄就了“成都，一座讓人來(lái)了就不想離開(kāi)的城市”稱譽(yù)，吸引了大量外來(lái)群體，助跑成都房地產(chǎn)業(yè)的高速而穩(wěn)健的發(fā)展。成都被譽(yù)為“天府之國(guó)”，常住人口 萬(wàn)人。① 國(guó)家制定頒布的有關(guān)法規(guī)條例；② 項(xiàng)目地塊紅線圖；③ 地塊的基本建設(shè)條件。公司的成立順應(yīng)時(shí)代要求和發(fā)展需要，著眼于推動(dòng)成都市文化體制改革、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。成都傳媒集團(tuán)成都傳媒集團(tuán)于 20xx 年 11 月 28 日正式成立，其報(bào)刊出版位列全國(guó)前 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 610 強(qiáng)，廣播電視躋身省會(huì)城市前列，是中國(guó)西部綜合實(shí)力最強(qiáng)、影響力最大的綜合傳媒集團(tuán)。大魔方項(xiàng)目主要由觀演建筑、集群式商業(yè)（酒吧、餐飲、影院、購(gòu)物中心、室內(nèi)游樂(lè)等） ，超高層建筑（娛樂(lè)主題酒店） 、高檔寫字樓以及住宅等五大功能板塊構(gòu)成。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：? 地理資源優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì)成都位于中國(guó)的西南部，是連接中國(guó)西部和東部的樞紐，占據(jù)西南地 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10區(qū)的核心地帶，成都獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)鑄就了六朝古都、天府之國(guó)的美譽(yù)。成都港建成后將填補(bǔ)成都水路交通運(yùn)輸?shù)目瞻祝蔀榧糜魏竭\(yùn)、港口經(jīng)營(yíng)、航道養(yǎng)護(hù)、海事管理、綜合開(kāi)發(fā)為一體的水運(yùn)綜合基地。西漢時(shí)期，成都的織錦業(yè)馳名天下，在城西南設(shè)置錦官，專管織錦，并筑有錦官城，故成都又有錦官城、錦城之稱。20xx 年成都市接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；接待入境旅游者 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。20xx 年 7 月起，大型展會(huì)全面移師世紀(jì)城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會(huì)議、啤酒狂歡節(jié)、世紀(jì)城成都之夜大型主題活動(dòng)、糖酒會(huì)等大型會(huì)展活動(dòng)，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。成都現(xiàn)階段正是處在了這一高速發(fā)展的時(shí)期當(dāng)中，城市化進(jìn)程加快，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳?，已?130 多家世界 500 強(qiáng)落戶落戶成都。隨著城市的快速發(fā)展， “南部新城”又稱為“天府新城” ，按照規(guī)劃，向南將是成都市主要的城市發(fā)展方向，天府新城將成為一個(gè)人口密集的國(guó)際時(shí)尚區(qū)域，其國(guó)際化的城市配套，將吸引國(guó)內(nèi)外大量高端人群入駐。綜上所述，天府新城區(qū)域交通發(fā)展優(yōu)勢(shì)十分明顯。區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于成都中軸線人民南路南延線東側(cè)。目前已經(jīng)平整完畢，地勢(shì)平坦，四面臨路，呈梯形裝。? 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響本項(xiàng)目為城市綜合體建筑，建成投入使用后對(duì)環(huán)境有一定的影響。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23三．項(xiàng)目相關(guān)市場(chǎng)分析根據(jù)大魔方項(xiàng)目的功能構(gòu)成，以下對(duì)本項(xiàng)目可能的成都相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，來(lái)判斷本項(xiàng)目各物業(yè)的市場(chǎng)前景。因此，成 都 現(xiàn) 在 尚 缺 少 能 夠 舉 辦 國(guó) 內(nèi) 外 高 規(guī) 格 、 高 品 位 的 商 業(yè) 體 育 賽 事以 及 娛 樂(lè) 演 藝 活 動(dòng) 的 場(chǎng) 所 。凱賓斯基酒店在人南立交橋旁，距離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)相當(dāng)近，到天府新城總部區(qū)也只需幾分鐘車程。在成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)良好的態(tài)勢(shì)下，隨著成都旅游產(chǎn)業(yè)的建設(shè)進(jìn)一步完善，城市商務(wù)氛圍的逐漸成熟，到蓉旅游及公務(wù)辦公的人數(shù)將會(huì)穩(wěn)步提升。20xx～20xx 年旅游基本情況年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)（萬(wàn)人次） 同比增長(zhǎng) — % % % % % %涉外旅游人數(shù)（人）345588 401165 226846 408814 500156 579693 785638同比增長(zhǎng) — % % % % % %（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局）可以看出，除了 20xx 年（“非典”事件）以外，成都的涉外旅游人數(shù)增幅較快，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)也一直處于較平穩(wěn)的增長(zhǎng)，若四川九環(huán)線旅游工程（成都—德陽(yáng)—綿陽(yáng)—江油—平武—九寨溝—松潘—茂縣—汶川—都江堰—成都）建成后， 該比率將會(huì)進(jìn)一步增加，對(duì)成都的高星級(jí)酒店的需求也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。? 成都市高星級(jí)酒店市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)結(jié)合成都市高星級(jí)酒店平均客房入住率、高星級(jí)酒店消費(fèi)者留蓉時(shí)間，及近年來(lái)到蓉旅游人數(shù)發(fā)展趨勢(shì)，在成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)良好的情況下，無(wú)論是成都市旅游景區(qū)建設(shè)、還是與旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)都將得到完善，到蓉旅游及公務(wù)出差人數(shù)都將穩(wěn)步上升。? 成都市高星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)水平分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)分析酒店名稱 20xx年執(zhí)行價(jià)（元/晚）20xx年執(zhí)行價(jià)（元/晚）增幅錦江賓館 680 828 22%凱賓斯基 560 915 64%索菲特萬(wàn)達(dá) 470 939 100%總府皇冠假日 600 818 36%天府麗都喜來(lái)登 700 989 41%家園國(guó)際酒店 550 680 24%加州花園貴賓樓 680 914 44%香格里拉酒店 _ 1200 —平均值 605 918 52％房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)從供給層面來(lái)說(shuō)，成都的五星級(jí)酒店由 20xx 年到 20xx 年一直處于增 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增幅還較大，五星級(jí)酒店家數(shù)的增幅分別為 50％和％，各種類型客房數(shù)量增幅分別為 ％和 ％。? 未來(lái)幾年的成都市酒店市場(chǎng)（尤其是高端酒店市場(chǎng)） ，將呈現(xiàn)出一個(gè)需求供應(yīng)均高速增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)，根據(jù)《四川省旅游星級(jí)飯店發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 （20xx 年2020 年） ，到 20xx 年，成都市將擁有五星級(jí)酒店 12 家；到 20xx 年，成都市將擁有五星級(jí)酒店 15 家；到2020 年，成都市五星級(jí)的擁有量將達(dá)到 28 家。飯店娛樂(lè)與健身設(shè)施：卡拉 OK廳、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。20xx 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機(jī)的雙重影響，成都會(huì)展業(yè)仍實(shí)現(xiàn)260 多個(gè)展會(huì)活動(dòng)產(chǎn)值超過(guò) 億元，躋身中國(guó)五大會(huì)展中心城市之列，預(yù)計(jì) 20xx 年成都預(yù)計(jì)舉行會(huì)展節(jié)慶活動(dòng) 280 個(gè)以上，拉動(dòng)消費(fèi)200 億元以上。由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)酒店客戶群體的行業(yè)背景主要集中在政府部門、高科技企業(yè)、會(huì)展及其參展行業(yè)，其中由于展會(huì)種類多種多樣，使得地區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)客源行業(yè)范圍較廣。因此，在總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)展良好的前提下，區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展將步入一個(gè)較好的發(fā)展階段，本項(xiàng)目的酒店發(fā)展也將有廣闊的客戶資源。商 務(wù) 氛圍 不 濃檔 次 不 一發(fā) 展 前景未 來(lái) 成 都 高檔 寫 字 樓 重要 的 聚 集 區(qū)域 之 一未 來(lái) 成 都 科 技 商務(wù) 區(qū) 、 高 檔 寫 字樓 重 要 聚 集 區(qū)政 府 準(zhǔn) 備 把東 大 街 打 造成 為 成 都 市金 融 商 務(wù) 大道開(kāi) 發(fā) 已 進(jìn)入 尾 期 ，未 來(lái) 開(kāi) 發(fā)空 間 有 限起 步 型企 業(yè) 聚集 地城 南 大 量中 小 企 業(yè)聚 集 地成 熟 度 發(fā) 展 期 起 步 期 起 步 期 成 熟 期 成 熟 期 成 熟 期可 以 看 到 ， 人 民 南 路 作 為 連 接 主 城 區(qū) 和 國(guó) 際 城 南 的 交 通 要 道 ， 其 沿 線 聚集 了 較 大 體 量 的 甲 級(jí) 寫 字 樓 ， 航 天 科 技 大 廈 、 仁 恒 廣 場(chǎng) 、 來(lái) 福 士 廣 場(chǎng) 等將 在 未 來(lái) 兩 年 內(nèi) 面 市 。除城南科技廣 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43場(chǎng)，其他三座寫字樓均為甲級(jí)，預(yù)計(jì)未來(lái) 12 年這些項(xiàng)目都將被消化。? 天府新城寫字樓樓分析 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目主要集中分布在南延線天府大道兩側(cè)。 幾乎 沒(méi) 有 剩余 土 地 可供 開(kāi) 發(fā)經(jīng) 成 熟 ，幾 乎 無(wú)其 他 可開(kāi) 發(fā) 用地可 供 開(kāi) 發(fā)用 地優(yōu) 勢(shì) 交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，樓 宇 形 象 檔次 高 ， 辦 公物 業(yè) 市 場(chǎng) 發(fā)展 迅 速規(guī) 劃 合 理 、 交 通便 利 ， 樓 宇 形 象檔 次 高 ， 發(fā) 展 空間 大 ， 是 政 府 著力 打 造 的 科 技 商務(wù) 區(qū)交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 。從客群對(duì)酒店交通的要求來(lái)看，由于客群多為商務(wù)辦公人群，其對(duì)交通便捷的程度要求較高，一般希望能夠快速的達(dá)到市中心、城市各主 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39要商務(wù)辦公區(qū)及機(jī)場(chǎng)等區(qū)域，以減少其在路途上消耗的時(shí)間。各產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的商務(wù)客源項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有天府軟件園、高新孵化園、成都市高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園 3 個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入