【正文】 款計(jì)劃為：第一年還 1500 萬(wàn)元 ，第二年還款 500 萬(wàn)元； ⑩貸款年利率 6%；存款利息收益稅后 2%。 2）履約公證 投資有保障； 3） XX 首席四星級(jí)酒店； 4）尊貴需要體驗(yàn)：鉑金卡、金卡、貴賓卡沖值消費(fèi)驚喜多多（詳見(jiàn)策劃案）。即：業(yè)主入住星級(jí)客房?jī)H支付房?jī)r(jià)３０％的現(xiàn)金，其余部分可 憑卡沖抵。針對(duì)幾類(lèi)主流群體，進(jìn)行隱性化銷(xiāo)售，強(qiáng)化他們的需求滿(mǎn)足感。 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 公用部份 大廈射燈、酒店大堂、內(nèi)天井茶坊裝飾 電梯 增設(shè)觀(guān)光電梯、一樓電梯間裝飾、品牌電梯 樓宇管理 采用全自動(dòng)化管理系統(tǒng)、配嚴(yán)密的安保監(jiān)察報(bào)警系統(tǒng) 服務(wù)個(gè)性化 客戶(hù)私人服務(wù)中心、服務(wù) 110 內(nèi)墻 高級(jí)乳膠漆 地面 地 毯 門(mén)扇 套房門(mén)采用豪華實(shí)心雕花門(mén)、配磁卡門(mén)鎖 浴室潔具 品牌潔具、大理石、高級(jí)瓷磚 空調(diào)采暖 中央空調(diào) 以全新的會(huì)所概念為契機(jī)強(qiáng)化物業(yè)的功能定位 在空中餐廳上建立“海玉大中華商務(wù)會(huì)所”提供特別商務(wù)私家會(huì)籍，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人士交流、溝通，會(huì)所設(shè)小酒吧，咖啡座，供會(huì)員專(zhuān)用，保證獨(dú)享性，有利于提高物業(yè)檔次。 八、項(xiàng) 目的經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)策略 （一）經(jīng)營(yíng)策略 首先突出四星級(jí)酒店形象，以提供星級(jí)高檔次酒店服務(wù)為支撐，以鎖定當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)消費(fèi)和商務(wù)性消費(fèi)為目標(biāo)，以標(biāo)志性強(qiáng)化壟斷性和獨(dú)占性，占領(lǐng)XX 當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群體市場(chǎng)，形成整個(gè)城市的集“商務(wù)、餐飲娛樂(lè)中心”為一體的中心平臺(tái)，通過(guò)品牌酒店管理公司的管理支持，實(shí)現(xiàn)管理星級(jí)化，規(guī)范化，特色化營(yíng)銷(xiāo)與科學(xué)管理相結(jié)合，努力實(shí)現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。投影顯示系統(tǒng)，視頻系統(tǒng)，可提供新聞發(fā)布，新產(chǎn)品展示，商務(wù)咨詢(xún)等多層次，全方位的商務(wù)服務(wù)。會(huì)所設(shè)小酒吧，咖啡廳，供會(huì)員使用，保證獨(dú)立性，有利于提高物業(yè)檔次。 規(guī)劃構(gòu)思 1）功能分區(qū)： 大堂、接待區(qū) —— 大堂 項(xiàng)目由三大區(qū)域組成 住宿區(qū) —— 星級(jí)客房 公共配套服務(wù)區(qū) —— 商業(yè)裙樓 2）環(huán)境結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)整體，以客戶(hù)需求動(dòng)線(xiàn)為骨架，以層次分明的景觀(guān)裝飾梯級(jí)相連，配以各區(qū)域的特色，保證“星級(jí)中心”這一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)，使區(qū)域性休息活動(dòng)與娛樂(lè)活動(dòng)明顯的空間界限，有利于安全防衛(wèi)功能，而不失功能的整體性，本規(guī)劃將公共娛樂(lè)設(shè)施集中設(shè)置，特別將商業(yè)設(shè)施集中在裙 樓內(nèi)，在功能避免了對(duì)休息區(qū)的干擾，又保證了足夠的繁榮度。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃特色 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 1）本項(xiàng)目要建設(shè)成為“城市商務(wù)餐飲娛樂(lè)中心”，提供星級(jí)服務(wù)和配置的集合型服務(wù)平臺(tái)。 經(jīng)營(yíng)特色化。 實(shí)施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡(luò)化。 服務(wù)星級(jí)化，規(guī)范化。 強(qiáng)聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略。 品牌意識(shí)個(gè)性化。 提高科技含量、智能化。 形象定位： XX 首席四星級(jí)商務(wù)酒店； 功能定位：集住宿、餐飲、娛樂(lè)和商務(wù)活動(dòng)為一體的城市時(shí)尚中心； 客戶(hù)定位：政務(wù)性消費(fèi)較多的官員、大型企業(yè)集團(tuán)；民營(yíng)企業(yè)主管、私營(yíng)業(yè)主； 七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)劃特色 （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念 強(qiáng)化硬件建設(shè)，高檔化。 客房掛牌價(jià) ：因?yàn)槎疾皇切羌?jí)酒店，掛牌價(jià)在 150 元－ 300 元 /間，實(shí)際結(jié)算價(jià)為 6－８折； 酒店管理 ：較為粗放的旅社式管理； 酒店經(jīng)營(yíng)狀況 ：一般的開(kāi)房率在 60％－ 90％之間，也提供一些鐘點(diǎn)式服務(wù)； 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1）地處商業(yè)中心旺地，地理位置顯赫； 2）城市標(biāo)志性建筑，具壟斷性和唯一性，個(gè)性突出； 3）整體規(guī)模較大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、配套功能完善，具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力； 4）已有著名金融機(jī)構(gòu)工行 XX 支行入駐，可提 升大廈形象，完善酒店金融服務(wù)功能； 項(xiàng)目劣勢(shì) 1）工商銀行 XX 縣支行占據(jù)一定面積的辦公用房，會(huì)增加整體協(xié)調(diào)工作； 2）酒店服務(wù)設(shè)施需進(jìn)一步完善； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點(diǎn)支持方向； 2）強(qiáng)大的酒店消費(fèi)市場(chǎng)需求； 3）酒店行業(yè)規(guī)模化、品牌化及多元化服務(wù)是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)空白； 項(xiàng)目威脅 消費(fèi)和投資理念的引導(dǎo)是決定項(xiàng)目成功的關(guān)鍵； 結(jié)論：通過(guò)以上優(yōu)劣比較可以看出本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的唯一性和較強(qiáng)的綜合性?xún)?yōu)勢(shì)，只要通過(guò)合理的具有針對(duì)性的形象包裝和理念引導(dǎo)，將成為 XX縣的標(biāo) 志性地產(chǎn)項(xiàng)目，其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都能得到極大的體現(xiàn)。 XX 縣酒店業(yè)及商務(wù)型酒店消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀 XX 縣目前城區(qū)有：蜀津大酒店、津惠大酒店、佳益賓館、麗津酒店、天福賓館、經(jīng)協(xié)賓館六大酒店和和邦俱樂(lè)部，這些酒店全部是民營(yíng)酒店，規(guī)模和檔次較一般，具體情況如下： 酒店外立面形象： 一般都較陳舊是多年前的老建筑，沒(méi)有風(fēng)格和特色可言；各酒店位置都在城區(qū)的邊沿地段； 接待客戶(hù)類(lèi)型： 較低層次的客房接待，一般性業(yè)務(wù)活動(dòng)； 酒店配套服務(wù) ：?jiǎn)我唬窒抻诳头糠?wù)，有茶坊、洗腳坊等 休閑功能配套，缺乏餐飲、宴會(huì)配套，更沒(méi)有上檔次的娛樂(lè)配套。 XX 縣政府機(jī)關(guān)每年要舉行諸多政府工作會(huì)議以及大型企業(yè)的商務(wù)會(huì)議沒(méi)有合適的平臺(tái)舉行，大型文化演出活 動(dòng)和商業(yè)性展覽、演示也不能順利展開(kāi)，硬件設(shè)施的不配套導(dǎo)致 XX 縣整個(gè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)無(wú)法良性發(fā)展，在日益注重信息化發(fā)展的今天顯得極不適應(yīng)。這種情況下產(chǎn)生的大量政府政務(wù)性消費(fèi)，商業(yè)性消費(fèi)，集團(tuán)性消費(fèi)，無(wú)論是消費(fèi)檔次和消費(fèi)規(guī)模都無(wú)法通過(guò)現(xiàn)有消費(fèi)平臺(tái)得到很好的滿(mǎn)足，最終導(dǎo)致產(chǎn)生大量跨區(qū)消費(fèi)（主要以中高檔消費(fèi)為主），城市舉辦的河鮮美食節(jié)、梨花會(huì)、柚花會(huì)、荷花會(huì)及觀(guān)鳥(niǎo)會(huì)等諸多大型主題旅游促銷(xiāo)活動(dòng)，以及周邊地區(qū)（主要是成都地區(qū)）消費(fèi) 者因節(jié)假日而產(chǎn)生的大量假日旅游經(jīng)濟(jì)為 XX旅游業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展商機(jī)。全縣餐飲業(yè)零售額高達(dá)１ .７７億元，與 XX 縣的很多高檔次，商務(wù)型消費(fèi)沒(méi)有在當(dāng)?shù)叵M(fèi)，而實(shí)際情況是當(dāng)?shù)卦S多大型重要的商務(wù)性，政務(wù)性消費(fèi)在成都舉行，其主要原因在于 XX 沒(méi)有一個(gè)能夠提供大型商務(wù)活動(dòng)，上檔次餐飲娛樂(lè)消費(fèi)平臺(tái)，巨大的市場(chǎng)需求與消費(fèi)平臺(tái)之間出現(xiàn)了重大結(jié)構(gòu)性矛盾。 （ 2） XX 縣餐飲娛樂(lè)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治觯? XX 縣餐飲娛樂(lè)業(yè)消費(fèi)類(lèi)型主要分為： 集團(tuán)性消費(fèi) ：（如銀行、電信、電力、政府部門(mén)）主要以政務(wù)性消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)為主； 商務(wù)性消費(fèi) ：以民營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主和高薪階層應(yīng)酬交際為主。其地理 位置都分布在城市的近郊和老君山風(fēng)景區(qū)，以提供餐飲娛樂(lè)綜合性 服務(wù)，接待客戶(hù)以市民消費(fèi)和外地游客相結(jié)合，除和邦俱樂(lè)部的住宿率較高外，其余度假地除節(jié)假日外經(jīng)營(yíng)情況都一般。 娛樂(lè)業(yè) ：目前 XX 縣的娛樂(lè)業(yè)，主要以卡拉ＯＫ和按摩方式進(jìn)行，卡拉ＯＫ主要集中在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民街、南河南岸集中大約有 5０家極為簡(jiǎn)陋的ＯＫ廳，以大眾工薪消費(fèi)為主，在城市中分散有幾十家按摩院提供按摩美容服務(wù)，經(jīng)營(yíng)類(lèi)型和檔次規(guī)模都極為初級(jí)。 力爭(zhēng)把 XX 縣打造成中國(guó)西部溫州，全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，全市工業(yè)大縣，突出重點(diǎn)，實(shí)施五大戰(zhàn)略，突出工業(yè)富縣戰(zhàn)略，突出川浙工業(yè)園區(qū)，實(shí)施民營(yíng)興縣戰(zhàn)略，突出特色經(jīng)濟(jì)，把層次作高，實(shí)施開(kāi)放強(qiáng)縣戰(zhàn)略，突出招商引資，突出山水城市，把形象作美，從整個(gè)政府５年發(fā)展戰(zhàn)略可以看出， XX 縣的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)高速增長(zhǎng)的快速通道，整個(gè)城 市的發(fā)展和各種產(chǎn)業(yè)提升都迎來(lái)了歷史性的民展機(jī)遇，作為第三產(chǎn)業(yè)的代表性行業(yè)，商務(wù)型酒店和餐飲娛樂(lè)都將在城市發(fā)展中獲得重大商機(jī)。城鄉(xiāng)居民生活水平在整個(gè)成都市名列各郊縣前茅，社會(huì)職工平均工資１０４０８元，城鄉(xiāng)居民家庭存 款余額１８．３２億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入７４００元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)為３８．４％（３７％即進(jìn)入小康水平），充分說(shuō)明 XX 縣整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快。全年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額１２．２２億元，其中餐飲零售額１．７７億元。全縣四級(jí)及四級(jí)以上建筑企業(yè)１７個(gè)，單位施工個(gè)數(shù)１６３個(gè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值７８６９１萬(wàn)元，利稅總額７５４４萬(wàn)。 XX 縣通過(guò)近幾年的高速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了輝煌的成就。 四、項(xiàng)目背景 XX 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) XX 縣是我省著名的民營(yíng)私企縣，全縣城區(qū)人口５ .６萬(wàn)，距成都市區(qū)３０公里，經(jīng)成雅高速公路從成都到達(dá) XX 為２０分鐘車(chē)程。大廈建筑面積 15000m2(其