【導(dǎo)讀】青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

　　

【正文】 、總平面布置 考慮客戶群體的心理及實(shí)際需求，總平面布置綜述如下： 一期建設(shè)內(nèi)容 （ 1）牌樓 采用現(xiàn)代風(fēng)格，并融入青銅文化元素。 （ 2）管理處 利用大壩上旅游管理公司辦公用房。 （ 3）游艇俱樂部 建設(shè)在黃材林場(chǎng)辦公區(qū)域，用地面積 10 畝，建筑面積 3000 ㎡ ，其中俱樂部 VIP會(huì)所，五層，建筑面積 2500 ㎡ 。配套用房 500 ㎡ 。 （ 4）接待中心 建設(shè)在中澳文化村處，用地面積 10 畝，容積率為 ，建筑面積 4300 ㎡ 。其中青銅文化博物館，三層，建筑面積 1500 ㎡ ；標(biāo)準(zhǔn)客房，兩棟，均為三層，建筑面積 1800 ㎡ ；餐飲中心，二層，建筑面積 500 ㎡ ；室內(nèi)活動(dòng)中心，二層，建筑面積 500 ㎡ 。 （ 5）度假公寓 主要建設(shè)在翠竹灣（ 80畝）、翡翠谷（ 50畝）、茶原臺(tái)（ 100畝）三大區(qū)域，總計(jì)用地面積 230 畝，容積率為 ，建筑面積 萬㎡ 。 （ 6）親水豪華會(huì)員公寓 主要分布在月光沖 — 十里畫廊入口以東的南北水岸線，用地面積5000 畝，容積率為 ，建筑面積 5 萬 ㎡ 。 （ 7）游樂中心 設(shè)在接待中心和翡翠谷之間的坡地，用地面積 50 畝，包含悠波球、滑草、兒童樂園、淺水游泳區(qū)等項(xiàng)目，配套建筑面積約 500 ㎡ 。 （ 8）山地探險(xiǎn)項(xiàng)目區(qū) 主要布設(shè)在寄養(yǎng)庫和煤炭侖兩個(gè)山谷，包含叢林探險(xiǎn)，極速山地自行車，峽谷軌道車、釣魚、滑索等項(xiàng)目。 （ 9）十里畫廊原生態(tài)觀光帶 十里畫廊水域及沿線山林直 達(dá)張拭、張浚墓。 （ 10） 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 設(shè)立在茶山區(qū)域，用地面積 400 畝，配套用房約 500 ㎡ 。 （ 11） CS 真人對(duì)抗 月光沖 — 十里畫廊入口以東山地剩余部分均作為 CS 真人對(duì)抗開發(fā)場(chǎng)地，預(yù)計(jì)約 500 畝。 （ 12）水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目 主要開發(fā)月光沖 — 十里畫廊入口以東水域的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，主要有滑水、潛水、劃船、碰碰船、游輪、燈光捕魚等。 二期建設(shè)內(nèi)容 （ 1）大型接待中心 在黃材水庫管理局區(qū)域，用地面積 96 畝，容積率為 ，建筑面積 萬㎡，含高級(jí)酒店一棟， 12 層，建筑面積 萬㎡；以及炭和里青銅遺址開發(fā)建設(shè)，建筑面積約 2500 ㎡。 （ 2）豪華會(huì)員公寓 主要建設(shè)在倒掛金雞（ 50 畝）和月光沖（ 250 畝），總計(jì)用地面積 300 畝，容積率為 ，建筑面積 4 萬㎡； （ 3）度假公寓 主要建設(shè)在祖塔鄉(xiāng)，用地面積 800 畝，容積率為 ，建筑面積 萬㎡； 同時(shí)在祖塔鄉(xiāng)區(qū)域開發(fā)建設(shè)游艇俱樂部保養(yǎng)維護(hù)基地和大型的農(nóng)家樂。祖塔鄉(xiāng)區(qū)域開發(fā)建設(shè)包含祖塔遺址建設(shè)和同慶祠建設(shè)約 2021㎡。 （ 4）大型綜合游樂中心 建設(shè)在緊靠十里畫廊西岸口處，用地面積 150畝。 （ 5）安置區(qū)域建設(shè) 村民集中安置在金沙鎮(zhèn)區(qū)域，用地面積 150畝，容積率為 ，建筑 面積為 15 萬㎡。 （ 6）商業(yè)街區(qū) 建設(shè)在緊靠安置區(qū)域的祖塔遺和同慶祠一帶，沿水岸線建設(shè)。用地面積約 80畝，容積率為 ，建筑面積為 萬㎡。 （ 7）兩張墓及南軒書院建設(shè) 建設(shè)規(guī)劃中的兩張墓重建和南軒書院的建設(shè)，用地面積約 15畝，建筑面積約 2500 ㎡。 （ 8）水上項(xiàng)目開發(fā) 開發(fā)月光沖 — 十里畫廊入口以西水域。 （ 9）碼頭建設(shè) 共建設(shè)四個(gè)碼頭，分布在月光沖豪華會(huì)員公寓、祖塔公寓區(qū)、安 置區(qū)和商業(yè)街區(qū)。 、陸上交通 共有三條主要公路線，其一 ,清洋湖大壩至游艇俱樂部段；其二，清洋湖副壩至翠竹灣附近；其三，祖塔 鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)公路線。 道路分主次二級(jí)構(gòu)成，主要道路路面寬 20米，連接各主次人流、車流出入口，次要道路寬 12 米或 米，全部為水泥混凝土路面，滿足進(jìn)出交通運(yùn)輸和消防等要求。 、水上交通 開通水上客輪交通線，確定定時(shí)定點(diǎn)班輪。 建設(shè)碼頭，共設(shè)立八大碼頭，其中，一期碼頭具體分布在大壩、游艇俱樂部、倒掛金雞、翠竹灣、接待中心、高爾夫練習(xí)場(chǎng)；二期碼頭設(shè)立在月光沖和祖塔公寓區(qū)。親水會(huì)員公寓三五成群建設(shè)小碼頭。 、停車場(chǎng)布置 大型車輛停車場(chǎng) 建設(shè)在大壩的南側(cè)，用地面積約 6 畝。 小型車輛停車場(chǎng) 其一，建設(shè)在大壩的 北側(cè)，用地面積約 5畝；其二，利用發(fā)電站旁邊的帶形平臺(tái)。 游艇俱樂部 VIP會(huì)員停車場(chǎng) 建設(shè)在黃材林場(chǎng)辦公區(qū)域旁邊的菜地。 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 青洋湖景區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 二、弱電 設(shè)計(jì)依據(jù) 》 (GB5011698) 2.《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJ／ T1692) 3.《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)設(shè)規(guī)范 (GB／ T503112021) 4.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJl6872021版 ) 概述 弱電部分由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)組成。 在接待中二層設(shè)置計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中 心機(jī)房，消防控制室，廣播站 (設(shè)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 合計(jì) 一期 二期 1 總用地面積 畝 6500 2021 8500 2 總建筑面積 萬㎡ 3 建筑容積率 會(huì)員公寓 ／ 親水公寓 ／ ／ 一期接待中心 ／ ／ 二期接待中心 ／ ／ 4 停車位 大型車輛停車場(chǎng) 臺(tái) 40 ／ 250 小型車輛停車場(chǎng) 臺(tái) 180 ／ VIP 會(huì)員停車場(chǎng) 臺(tái) 30 ／ 于消防控制室內(nèi) )和市話交接箱；在接待中心設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器，在商業(yè)中心、別墅區(qū)、游樂區(qū)等處設(shè)置區(qū)域火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 按照國家有關(guān)消防規(guī)范的要求，在辦公大樓、凈菜超市、倉儲(chǔ)區(qū)和農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)資及土特產(chǎn)交易區(qū)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 采用智能型總線制火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)裝置。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)采用集中 —— 區(qū)域報(bào)警控制形式。區(qū)域火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器分別設(shè)置在各區(qū)值班室：集中火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器及聯(lián)動(dòng)控制器、消防應(yīng)急廣播、消防專用電話設(shè)置在接待中心的消防控 制室，各個(gè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器之間則以 RS485通訊總線聯(lián)網(wǎng)，從集中火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器的通訊接口與計(jì)算機(jī)聯(lián)接構(gòu)成具有中央站功能的消防控制圖形中心，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)景區(qū)的消防系統(tǒng)的管理和監(jiān)控。消防控制室與各設(shè)置區(qū)域火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器的值班室設(shè)置直通電話。 為提高報(bào)警系統(tǒng)的可靠性，根據(jù)探測(cè)區(qū)域的高度等環(huán)境特征選用智能程度高的各種火災(zāi)探測(cè)器和模塊。每個(gè)探測(cè)器和模塊均裝有微機(jī)芯片，提高了產(chǎn)品的自主能力，探測(cè)器均有良好的環(huán)境變化自動(dòng)補(bǔ)償能力，對(duì)環(huán)境中的塵埃、水汽、普通煙霧的干擾減至最?。翰⒏鶕?jù)需要設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕、報(bào)警警鈴及 聲光報(bào)警器等。 火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)能發(fā)出指令，切斷發(fā)生火災(zāi)區(qū)域及相鄰區(qū)域內(nèi)的照明電源和非消防用電電源；打開應(yīng)急照明及疏散指示燈，同時(shí)可按下消火栓泵啟動(dòng)按鈕，啟動(dòng)消防水泵滅火系統(tǒng)，進(jìn)行滅火撲救，把火災(zāi)造成的損失降低到最少。 廣播系統(tǒng) 在景區(qū)各區(qū)和戶外按規(guī)范要求設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，廣播系統(tǒng)的主要功能是：平時(shí)為便于市場(chǎng)管理和宣傳工作的需要用于業(yè)務(wù)廣播及服務(wù)性廣播，緊急時(shí)自動(dòng)切換為火災(zāi)應(yīng)急廣播供人員緊急疏散用。 廣播系統(tǒng)采用業(yè)務(wù)廣播與火災(zāi)應(yīng)急廣播合用一套揚(yáng)聲器，廣播系統(tǒng)控制主機(jī)安裝在接待中心的消防控 制室，火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)置亦在消防控制室。均可按需要進(jìn)行分區(qū)廣播。 綜合布線系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)是一套用于聯(lián)接各種終端設(shè)備的導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)。它可以將語音、數(shù)據(jù)、圖像等設(shè)備彼此相連，同時(shí)也可以通過傳輸網(wǎng)絡(luò)使上述設(shè)備與外界各種通信數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連接。 綜合布線系統(tǒng)理論上可以支持語音、數(shù)據(jù)、視頻以及監(jiān)控等弱電信號(hào)的傳輸。但目前我們一方面考慮到視頻等信號(hào)的傳輸需有源設(shè)備的轉(zhuǎn)換，將造成設(shè)備投資的大幅度增加：另一方面缺乏與之相適應(yīng)的管理體制，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范尚不健全。因此本項(xiàng)目綜合布線系統(tǒng)將主要滿足數(shù)據(jù)傳輸?shù)囊蟆? 本項(xiàng)目接待中心內(nèi)、其它 建筑物內(nèi)、接待中心與電子信息顯示屏之間及接待中心與其它建筑物間將按具體情況實(shí)施綜合布線，以滿足在技術(shù)上系統(tǒng)互聯(lián)，在管理上運(yùn)行維護(hù)的需要，充分利用內(nèi)部資源，最大程度地滿足使用者的需要 .并具備必要的冗余量和可擴(kuò)充性；從而確保網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的升級(jí)、調(diào)整與擴(kuò)充的方便與可能，也保證了綜合布線系統(tǒng)在較長時(shí)間內(nèi)的可用性與投資效益。 本項(xiàng)目綜合布線系統(tǒng)選用基于國際標(biāo)準(zhǔn)的以雙絞線光纖為主要 傳輸介質(zhì)，支持語音、數(shù)據(jù)的傳輸。主配線架放置在商務(wù)綜合樓計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心機(jī)房，在主配線架與分配線架之間采用光纖作為主干，分配線架至工作區(qū)信息端口以 六類非屏蔽雙絞線連接。每個(gè)工作區(qū)將根據(jù)具體情況配備信息插座。 電話系統(tǒng) 為便于市場(chǎng)內(nèi)部的聯(lián)系及對(duì)外聯(lián)絡(luò)的需要，從市話網(wǎng)引入 2021對(duì)市話電纜進(jìn)入市場(chǎng)。市話交接箱安裝在商務(wù)綜合樓內(nèi)。各區(qū)辦公地點(diǎn)，酒店、商業(yè)鋪面、各別墅都引進(jìn)電話線。 有線電視系統(tǒng) 有線電視網(wǎng)絡(luò)主要集中在別墅居住區(qū)域內(nèi)。 三、供、配電 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295 2.《低壓配電裝置及線路設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495 3.《 10kV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005394 的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。 供電 、負(fù)荷等級(jí) 根據(jù)本項(xiàng)目各建筑物的使用性質(zhì)，確定部分游樂設(shè)施、消防用電按二級(jí)負(fù)荷供電，其余按三級(jí)負(fù)荷供電。二級(jí)負(fù)荷供電均采用雙回路末端自動(dòng)切入。 、供電電源及電壓 由附近 35kV 變電站以一回 l0kV 專線向景區(qū)供電。 10kV 電源線路采用 YJV22— 103 70電力電纜由電纜溝敷設(shè)至本工程配電房。配電房內(nèi)設(shè)有一臺(tái)自啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組 (160kW)，以確保二級(jí)負(fù)荷供電。 、供電負(fù)荷 市場(chǎng)等計(jì)算視在負(fù)荷： 440kVA。選用一 臺(tái) SCB9630/10/變壓器。 、繼電保護(hù) 對(duì)用電設(shè)備采用短路、接地和過負(fù)荷等保護(hù)措施。計(jì)量方式：高壓設(shè)電度計(jì)量。 、無功補(bǔ)償 采用低壓 電容器自動(dòng)無功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后 10kv 側(cè)功率因數(shù)達(dá) 以上。 電力控制、照明及防雷接地 、配電方式 采用電力電纜放射式供電。高壓開關(guān)柜采用 ZS1型，低壓屏采用MNS 型，動(dòng)力箱采用 XL21型，照明箱采用 KV4l 型。 、照明 接待中心、別墅、博物館、游樂中心等采用以高效熒光燈為主的光源，道路、圍墻采用氣體燈或白熾燈照明。各 類用房照明按國家有關(guān)規(guī)范要求的照度進(jìn)行設(shè)計(jì)。 、電纜導(dǎo)線選型及敷設(shè) 配電線路選用 VV22lkV,VVlkV型銅芯電纜。室外電纜為直埋或沿電纜溝，室內(nèi)配電導(dǎo)線均采用銅芯塑料導(dǎo)線。穿鋼管或難燃塑料管沿墻、地板內(nèi)暗敷。 、接地或接零保護(hù)系統(tǒng) 在電源入戶處保護(hù)、中性線應(yīng)做重復(fù)接地，其接地電陰不大于 1Ω。 接地采用 TNS 系統(tǒng)。用地設(shè)備的金屬外殼、穿線鋼管、部分易產(chǎn)生靜電的設(shè)備均應(yīng)通過接地干線接地，其接地電阻不大于 1Ω。 、建筑防雷 本工程防雷等級(jí)為三類。 在屋面四周明敷Φ 12鍍鋅圓鋼作 避雷帶：利用柱內(nèi)之鋼筋作引 F線：利用建筑物基礎(chǔ)作接地體，其接地電阻不大于 1Ω。若達(dá)不到要求，則增設(shè)人工接地極。 第六章 運(yùn)營方案 開發(fā)建設(shè)是青洋湖景區(qū)建設(shè)不可或缺的前提，但它在很大程度上只是階段性的工作。就青洋湖景區(qū)持續(xù)發(fā)展而言，運(yùn)營才是長期的、最根本、最重要的工作。運(yùn)營水平的高低將直接決定青洋湖景區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，決定青洋湖未來的競(jìng)爭(zhēng)地位。 一、經(jīng)營體系 青洋湖景區(qū)的運(yùn)營主要分為三個(gè)層次。 獨(dú)立經(jīng)營 泰禹公司 各經(jīng)營部門 各經(jīng)營商 一級(jí)經(jīng)營 三級(jí)經(jīng)營 二級(jí)經(jīng)營 資產(chǎn)經(jīng)營 一級(jí)開發(fā) 出租經(jīng)營 產(chǎn)權(quán)銷售 自營 各項(xiàng)目部門 品牌經(jīng)營 環(huán)境經(jīng)營 資源集聚 理念經(jīng)營 一級(jí)運(yùn)營層次 一級(jí)運(yùn)營主體是泰禹公 司。其中心職責(zé)是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，將“青洋湖景區(qū)”作為特殊商品對(duì)待，通過科學(xué)、超前的規(guī)劃對(duì)景區(qū)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，創(chuàng)造景區(qū)獨(dú)特的發(fā)展理念與文化，并搭建平臺(tái)，充分挖掘與集聚區(qū)域內(nèi)外各種可利用有形及無形資源，不斷優(yōu)化青洋湖景區(qū)的硬環(huán)境與軟環(huán)境，通過全方位的區(qū)域營銷工作，培育打造青洋湖景區(qū)的金字招牌，以提升青洋湖景區(qū)的區(qū)域品質(zhì)及其承載力、輻射力、帶動(dòng)力和競(jìng)爭(zhēng)力。簡而言之，泰禹公司的中心工作任務(wù)就是理念經(jīng)營、資源集聚、環(huán)境經(jīng)營與品牌經(jīng)營。 、理念經(jīng)營 理念經(jīng)營是區(qū)域開發(fā)的首要環(huán)節(jié)。要避免“理念經(jīng)營就是夸夸其談”的保守 認(rèn)識(shí)，在各頂實(shí)施工作開展之前，對(duì)青洋湖景區(qū)進(jìn)行總體定位、戰(zhàn)略制訂、理念推廣與形象包裝，務(wù)虛與務(wù)實(shí)并行。青洋湖景區(qū)不同于普通的旅游景區(qū)開發(fā)，也不同于一般意義上的旅游地產(chǎn)開發(fā)，必須提出一流的開發(fā)理念。必須圍繞著該地區(qū)的獨(dú)特資源，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膬?yōu)劣勢(shì)開發(fā)的核心理念與文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化與創(chuàng)新，才能保證生態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能推動(dòng)區(qū)域的長期可持續(xù)發(fā)展。 、資源集聚 這里所談到的資源，不僅僅是狹義上的有形資源，還包括無形資源，比如說人氣