【正文】 識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨優(yōu)，其遠離市中心；②后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經濟住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻。③項目也可以運行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。三、項目開發(fā)經營機會點（1）整個江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設活動，使得整個后湖鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設同時進行，將大大促進項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時。第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標市場定位l 后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。l 消費群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產品定位 根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。,各項基礎設施和市政設施都快更上。,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。（產品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。）第六章 項目開發(fā)建設建議一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。④雖然小區(qū)的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統(tǒng)計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。三、小區(qū)配套設施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質量。 小區(qū)內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。(如圖所示的社區(qū)配套方案)四、環(huán)境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算根據本報告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項目的開發(fā)經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經營策略依據開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。 整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 分期實施。，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據市場需求變化及時調整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。根據對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，南向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。 自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ①房地產屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在武漢市房地產業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產業(yè)界的知名度。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，。詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設投資估算依據：l 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。l 各種稅費按武漢市目前的取費標準計取。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按6%計取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據當地市場情況,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認為土地費用為40萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據.） 土地取得費用為征地費與批租費之和。建安工程費用按570元/ M2計，總計6384萬元。 小區(qū)配套費按80元/ M2，總計合896萬元。 、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計504萬元、咨詢、規(guī)劃、設計費用 根據武漢市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。 確定項目在開發(fā)過程中所產的各種稅費按照建安工程的15%。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。不可預見費以建設工程的3%計取。 建設期利息。建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。 項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資。詳見表1《項目總投資估算表》。三、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據市場變化，不斷地調整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期），整個項目從2001年4月開始，至2004年9月結束，項目實施進度計劃詳見表—2。表—2 項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟 2001 2002 2003 20042 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工程前期 首期工程 二期工程 四、項目投資與籌資計劃 按武漢市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉讓或預售。項目首期約5萬平方米，投資約7000萬元，為充分利用建設單位資金，建議公司自籌項目總投資的30%作為啟動資金（約5000萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠），其余70%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。 為計算方便，報告中預設項目尋求銀行貸款8000萬元，分別于2002002004年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設資金。，從2001年4月至2004年9底全面完成，在建設期內，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》。表—3中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到40萬元/畝，若將土地抵押，可先行貸款8000萬元左右。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內部設施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。 第八章 項目開發(fā)經營狀況分析本章對后湖花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率。后湖花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經營費用，如幼兒園、小學。故公建項目的經營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。 一、項目的價格