【導(dǎo)讀】鎮(zhèn)唐涂村五一水庫(kù)邊。外部自然環(huán)境優(yōu)美、淳樸、寧?kù)o，依山傍水，綠茵蔥蘢，翠樹(shù)環(huán)繞，出行便利。梁子湖為全國(guó)唯一未被污染的湖泊（湖北省第二。脈相承，構(gòu)成天然的戶(hù)外氧吧，是傳統(tǒng)觀念中長(zhǎng)壽老人聚居的風(fēng)水寶地。預(yù)計(jì)每位入住老人享有建筑面積24㎡以上，整體完成后將形成。中國(guó)有句俗話(huà)“水生靈氣，樹(shù)生財(cái)”，園區(qū)建成后將有大量植。塘和五一水庫(kù)連成一體，交相呼應(yīng)。中國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，同時(shí)也是老年人口增長(zhǎng)最快的。從發(fā)展趨勢(shì)看，中國(guó)今后一段時(shí)。從上圖中可以看出中國(guó)在未來(lái)15年中70歲以上老人上升曲線的變化較大，截止2020年底，中國(guó)六十歲以上老年人口為。發(fā)達(dá)國(guó)家大多用了45年以上的時(shí)間，而中國(guó)只用27年就已經(jīng)完成了這個(gè)歷程，平一般高于農(nóng)村，而中國(guó)的情況則不同。目前，中國(guó)農(nóng)村的老齡化水平高于城鎮(zhèn)。目前，中國(guó)老年人口中女性比男性多出。至深的國(guó)家；一個(gè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，進(jìn)行開(kāi)放式經(jīng)濟(jì)發(fā)展僅20來(lái)年的發(fā)展中國(guó)家；

　　

【正文】 和享受社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)老人的醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷(xiāo)渠道的暢通。設(shè)置老年常見(jiàn)病科室，如：心腦血管、五官、糖尿病、風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)骨科等，綜合建立大內(nèi)大外科；購(gòu)置治療和檢查老人常見(jiàn)病所需要的儀器、藥物等供入住老人方便的就診和取藥。并對(duì)老人進(jìn)行日常的定期免費(fèi)體檢等。 根據(jù)老人的身體需要提供各級(jí)別專(zhuān)門(mén)陪護(hù)包括：保健知識(shí)的宣講、針對(duì)性巡房、洗澡、洗臉（腳）、刮胡子、修剪指（趾）甲、接大小便、翻身、喂藥、喂 飯等等。對(duì)老年常見(jiàn)病進(jìn)行及時(shí)處理、特別嚴(yán)重的轉(zhuǎn)診對(duì)口醫(yī)院。 經(jīng)常邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家級(jí)醫(yī)護(hù)人員到本案舉行醫(yī)療、保健、養(yǎng)生方面的講座。 家政服務(wù) 對(duì)需要幫助的老人提供：打掃衛(wèi)生、洗衣、洗碗、送飯、陪伴、整理內(nèi)務(wù)、照顧、輪椅、美容美發(fā)等各種服務(wù)。 在這里將實(shí)行約定制和隨機(jī)制。所謂約定制是指在協(xié)議中明確規(guī)定服務(wù)的內(nèi)容，有專(zhuān)人提供幫助和服務(wù)，根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠袇^(qū)別的收費(fèi)的制度。所謂隨機(jī)制是指老人在有需要的情況下，通知或邀約家政服務(wù)人員為其工作，并不制定和設(shè)置固定的和專(zhuān)門(mén)的服務(wù)內(nèi)容及人員，同樣根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容（ 不同服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）進(jìn)行單次收費(fèi)的制度。 為需要借助輪椅的老人提供陪伴服務(wù)。 人性化的綜合管理 這里將試圖把嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫葓?zhí)行和人性化操作充分結(jié)合起來(lái)，形成綜合的管理方式。主要體現(xiàn)在：外出、起居時(shí)間、就餐、娛樂(lè)活動(dòng)、會(huì)客、交流溝通、突發(fā)事件、巡更、購(gòu)物和消費(fèi)、其他服務(wù)等等。 外出： 將實(shí)行比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐獬龅怯浭掷m(xù)，凡有事外出的老人都必須進(jìn)行書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)有關(guān)人員批復(fù)后方能外出。身體和神智狀況不佳的老人外出應(yīng)有專(zhuān)人陪伴，并讓擔(dān)保人知曉。 老人的子女或擔(dān)保人臨時(shí)接走老人的，也應(yīng)辦理相關(guān)的書(shū)面手續(xù)。 每星期將有固定 班車(chē)接送老人到市區(qū)，在入住率較高的情況下每天安排 30 分鐘一班的公交車(chē)作為老人到市區(qū)的主要交通工具。 起居時(shí)間： （夏季） 21： 30—— 6： 30 為夜間休息時(shí)間 12： 30—— 14： 30 為午休時(shí)間 （冬季） 21： 00—— 6： 00 為夜間休息時(shí)間 12： 00—— 14： 00 為午休時(shí)間 就餐： 一般安排為 7： 00—— 7： 30 早餐 11： 15—— 12： 00 午餐 17： 40—— 18： 30 晚餐 21： 00 左右安排夜宵（根據(jù)需要） 將根據(jù)老年人飲食習(xí)慣和規(guī)律為老人制定食譜，進(jìn)行合理的搭配，倡導(dǎo)健康飲食習(xí)慣。為有需要的老人提供送餐、喂飯等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。督促老人進(jìn)行合理進(jìn)食。 娛樂(lè)活動(dòng)： 對(duì)繳納了入住費(fèi)的老人在大部分娛樂(lè)項(xiàng)目上實(shí)行免費(fèi)（包括各種球類(lèi)場(chǎng)地、閱覽室、健身器材等等），在管理上實(shí)行引導(dǎo)和分流；定期和不定期組織老人進(jìn)行集體活動(dòng)，并組建各種社團(tuán)和興趣小組，開(kāi)展評(píng)比、演出等活動(dòng)。 會(huì)客： 所有入住老人在非休息時(shí)間可以自由會(huì)見(jiàn)外來(lái)和園區(qū)內(nèi)客人，結(jié)交新老朋友。來(lái)客要求留宿的， 經(jīng)老人申請(qǐng)，有關(guān)人員批準(zhǔn)同意可以留宿或到酒店區(qū)域登記住宿。 交流溝通： ◎所有入住的老人房間都安裝寬帶網(wǎng)線、電話(huà)（建議安裝 201 電話(huà)并設(shè)內(nèi)線和外線）、每個(gè)老人配備收音機(jī)一臺(tái)、每個(gè)房間設(shè)彩色電視機(jī)一臺(tái)（擁有有線電臺(tái)式統(tǒng)一收放功能）。老人可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話(huà)與外界聯(lián)系、交流、溝通。通過(guò)收音機(jī)、電視了解外界信息，行動(dòng)方便的老人還可以通過(guò)閱覽室的報(bào)紙了解外界信息。 ◎管理人員將幫助組織不同形式的團(tuán)體、興趣小組，為老人提供交流的平臺(tái)。開(kāi)展豐富的集體活動(dòng)為老人交流提供舞臺(tái)。 ◎入住老人也可以根據(jù)自己的交友標(biāo)準(zhǔn)和志趣和其他 老人進(jìn)行走動(dòng)，表達(dá)友好。 突發(fā)事件： 這里所說(shuō)的突發(fā)事件主要有兩種：一是老人因?yàn)樯眢w不適摔倒或其他意外等引起的突然性事件；二是老人之間引起的誤會(huì)和摩擦。針對(duì)第一種情況，在每一個(gè)房間的床頭和衛(wèi)生間都裝有應(yīng)急呼叫按扭，通往值班室，值班室和醫(yī)護(hù)中心實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，保證老人能及時(shí)得到幫助和救護(hù)。針對(duì)第二種情況：將安排專(zhuān)門(mén)的管理人員和心理醫(yī)生對(duì)老人進(jìn)行開(kāi)導(dǎo)和勸解。 巡更 ：在老人休息后，值班人員將對(duì)生活區(qū)域進(jìn)行定時(shí)的巡視，對(duì)有特殊情況（主要是身體狀況較差）的老人進(jìn)入房間查詢(xún)。保證老人的睡眠時(shí)間、質(zhì)量和安全。 購(gòu)物和 消費(fèi)： 本案將設(shè)立自選超市，供老人自由選擇。另外老人還可以根據(jù)自己的情況申請(qǐng)到市內(nèi)購(gòu)物。在本案園區(qū)購(gòu)物將和其他收費(fèi)項(xiàng)目（包括部分特殊運(yùn)動(dòng)、休閑、幫助、點(diǎn)菜等付費(fèi)項(xiàng)目）實(shí)行“一卡通”，老人不出園區(qū)只需要刷卡（專(zhuān)門(mén)定做）便可解決所有消費(fèi)問(wèn)題。 完善的娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng) 本案將針對(duì)老人的身體狀況設(shè)置豐富的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，包括社區(qū)老年大學(xué)舉辦中文、歷史、電腦、詩(shī)歌、書(shū)法、繪畫(huà)、歌舞、太極拳、等科目。配備：保齡球場(chǎng)、壽星農(nóng)莊、懷舊館、室內(nèi)健身館、圖書(shū)室、露天舞池、桌球室、棋牌室、麻將室、游戲機(jī)室、室內(nèi)高爾夫練習(xí)室、音樂(lè) 茶室、垂釣場(chǎng)所、網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)等等。 四、本案優(yōu)、劣勢(shì)分析及對(duì)策建議 本案優(yōu)勢(shì) ◎ 處于交通便利的省道旁，交通方便； ◎ 距離武漢市區(qū) 25公里，老人醫(yī)療、購(gòu)物、探視便捷； ◎ 周邊外部環(huán)境較好，寧?kù)o、自然，有山有水； ◎ 本案規(guī)劃遠(yuǎn)景宏偉、完善； ◎ 有國(guó)內(nèi)先行者的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒； ◎ 有良好的政策環(huán)境和政府的大力支持； 本案劣勢(shì) ◎ 前期建筑產(chǎn)品在整體規(guī)劃和單體施工上統(tǒng)籌性不夠； ◎ 武漢市雖已進(jìn)入老齡化，但在思想的開(kāi)放性、老人經(jīng)濟(jì)承受能力等各方面均不如一線城市； ◎ 有鐵路通過(guò)，且暫無(wú)直達(dá)市區(qū)的公交車(chē)通過(guò)； ◎ 區(qū)域知名度較低； 對(duì) 策建議： ◎ 充分研究和借鑒一線城市同類(lèi)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方式，結(jié)合本案及武漢的特定環(huán)境，制定最優(yōu)的營(yíng)銷(xiāo)模式和運(yùn)營(yíng)模式； ◎ 制定合理的綜合管理制度，充分體現(xiàn)人性化操作和人文關(guān)懷； ◎ 在景觀環(huán)境的營(yíng)造上應(yīng)根據(jù)老人的特點(diǎn)，做細(xì)做好； ◎ 在功能設(shè)定上，應(yīng)考慮老人的特點(diǎn)合理安排示范區(qū)，讓老人切身體驗(yàn)； ◎ 在后期的廣宣上應(yīng)努力宣傳新型“孝”“家”文化的內(nèi)涵，進(jìn)行觀念更新。 ◎ 盡力聯(lián)系公交車(chē)通過(guò)或安排專(zhuān)線車(chē)連通市區(qū)，并開(kāi)通社區(qū)巴士（建議在本案至魯巷廣場(chǎng)往返）。 第三篇：營(yíng)銷(xiāo)（模式）策略 一、本案銷(xiāo)售計(jì)價(jià)單位 通過(guò)參觀考察外地同類(lèi)項(xiàng)目和認(rèn)真研 究武漢區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)建議： 本案采用按床位設(shè)定會(huì)員制有條件出讓使用權(quán)的方式。使用年限為老人入住開(kāi)始直到該老人辭世終止或協(xié)議被迫終止。其目的在于有效利用“有條件”而收取流動(dòng)資金。 二、 本案銷(xiāo)售價(jià)位分解及策略 ◎價(jià)位分解建議 建議： 在充分考慮本案檔次和品質(zhì)，保證入住老人的生活質(zhì)量前提下，盡力提高入住密度。 充分體現(xiàn)老人項(xiàng)目的特點(diǎn)，在前期會(huì)員費(fèi)的使用上應(yīng)保證專(zhuān)款專(zhuān)用，積極開(kāi)發(fā)建設(shè)本案二、三期的特色旅游項(xiàng)目。讓后期的旅游項(xiàng)目成為本案的支柱性產(chǎn)業(yè)和盈利渠道。本案老年公寓部分，盡量維持正常的開(kāi)支和日常運(yùn)營(yíng)即可，弱化功利性， 避免加重入住老人的后期生活成本。在高入住率的條件下，尋求政府、慈善基金、社會(huì)捐助等方面的支持，不斷提高本案的運(yùn)作水平和管理水平，保證從業(yè)人員的相對(duì)穩(wěn)定性。參考一線城市同類(lèi)項(xiàng)目的收費(fèi)水平，根據(jù)武漢市的經(jīng)濟(jì)水平和老人現(xiàn)階段的消費(fèi)水平我們將具體價(jià)位分解如下表： 本案建議價(jià)位分解表 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 會(huì)員卡類(lèi)別 會(huì)員費(fèi) （每月每床，合同期滿(mǎn)無(wú)息全額返還） 入住費(fèi) （每月每人） 伙食費(fèi) （每月每人） 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 備注 鉆石貴賓家庭房 25萬(wàn)元 300元 800元（個(gè)人自愿不作硬性規(guī)定） 獨(dú)立衛(wèi)生間、起居室、廚房、彩電、空 調(diào)、緊急呼叫系統(tǒng)、電話(huà)、高檔裝修，家具、觀光樓層南北向 3樓 鉆石單人間 18萬(wàn)元 300元 500元（個(gè)人自愿不作硬性規(guī)定） 獨(dú)立衛(wèi)生間、起居室、廚房、彩電、空調(diào)、緊急呼叫系統(tǒng)、電話(huà)、中檔裝修，家具 2 樓 鉆石雙人間 12萬(wàn)元 300元 300元 兩人公用衛(wèi)生間、起居室、彩電、空調(diào)、緊急呼叫系統(tǒng)、電話(huà)、中檔裝修，家具 2樓 金卡（三人間） 8萬(wàn)元 300元 300元 三人公用衛(wèi)生間、廚房、彩電、電扇、緊急呼叫系統(tǒng)、電話(huà)、中檔裝修，家具 6樓 銀卡（四人間） 7萬(wàn)元 300元 300元 四人公用衛(wèi)生間、廚房、彩電、電扇、緊急呼叫系統(tǒng)、電話(huà)、中檔裝修，家具、 4樓 普通卡（六人間） 4萬(wàn)元 300元 300元 六人公用衛(wèi)生間、彩電、緊急呼叫系統(tǒng)、電話(huà)、一般裝修，家具 7 樓 試住卡（不限） 500010000 元保證金 400元 300元 可以試住任意類(lèi)型房間（金卡以上 10000元，金卡及以下 5000元） 任意限住 1月以?xún)?nèi) 注：為了提高接收量，建議在四號(hào)樓 6— 10 層部分建立康復(fù)室，集中接收需要借助輪椅的老人，便于進(jìn)行集中護(hù)理和幫助，每間房安排 2張床位，會(huì)員費(fèi)按上表中鉆石 雙人間的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收， 1— 5 樓用作醫(yī)療保健中心和功能區(qū)域。所有會(huì)員凡繳納入住費(fèi)后便可以享受免 5度電 3 噸水以及有線電視費(fèi)用。 根據(jù)以上建議本報(bào)告進(jìn)行了如下兩種初步估算： （ 1）最大限度的保證吸收老人，較高密度擺放床位，具體估算如下： 鉆石貴賓家庭房中每個(gè)臥室擺放二張床位即每套鉆石貴賓家庭房至少居住兩位老人，主要分布在 3 號(hào)樓（ 1 1 型） 中，預(yù)計(jì)接收老人 200 人，會(huì)員費(fèi)收入 200人 25 萬(wàn) /人＝ 5000 萬(wàn)元； 鉆石單人間每個(gè)臥室擺放 1 個(gè)床位，即每個(gè)鉆石單人間居住至少 1個(gè)老人，主要分布在 2 號(hào)樓（ 2 1 型） ，預(yù)計(jì)接 收老人 300 人，會(huì)員費(fèi)收入 300 人18萬(wàn) /人＝ 5400 萬(wàn)元； 鉆石雙人間每個(gè)臥室擺放 2 個(gè)床位，即每個(gè)鉆石雙人間居住至少 2個(gè)人，主要分布在 2 號(hào)樓（ 1 1 型） ，預(yù)計(jì)接受老人 450 人，會(huì)員費(fèi)收入 450 人 12萬(wàn) /人＝ 5400 萬(wàn)元； 金卡（三人間）每間臥室擺放 3 個(gè)床位，即每個(gè)金卡（三人間）至少居住 3個(gè)老人，主要分布在 6號(hào)樓，預(yù)計(jì)接受老人 1380 人，會(huì)員費(fèi)收入 1380 人 8萬(wàn) /人＝ 11040 萬(wàn)元； 銀卡（四人間）每間臥室擺放 4 個(gè)床位，即每個(gè)銀卡（四人間）至少居住 4個(gè)老人，主要分布在 4 號(hào)樓（ 610樓） ，預(yù)計(jì)接受老人 700 人，會(huì)員費(fèi)收入 700人 7萬(wàn) /人＝ 4900 萬(wàn)元； 普通卡（六人間）每間臥室擺放 6個(gè)床位（將起居室當(dāng)臥室運(yùn)用擺放床位），即每個(gè)銀卡（六人間）至少居住 6 個(gè)老人，主要分布在 7 號(hào)樓，預(yù)計(jì)接受老人1380 人，會(huì)員費(fèi)收入 1380 人 4萬(wàn) /人＝ 5520 萬(wàn)元； 以上用表格統(tǒng)計(jì)示意如下： （ 1）種床位擺放經(jīng)濟(jì)預(yù)估統(tǒng)計(jì)表 綜上有飽和入住老人數(shù)： 200+300+450+1380+700+1380=4410 人 飽和會(huì)員費(fèi)收入數(shù)： 5000+5400+5400+11040+4900+5520=37260 萬(wàn)元即 億元，按 85%的入住率計(jì)算： 85%= 億元。在老人退住后返還。 日常入住費(fèi)用收入：按 85%的入住率計(jì)算 4410 人 85% 300 元 /人 =1124550元 /月 即 萬(wàn)元。 （ 2） 盡力保證吸收老人，適當(dāng)降低密度擺放床位。改 7號(hào)樓 6人間為 3人間設(shè)置，并按 3 人間進(jìn)行收費(fèi)，具體估算如下表： 類(lèi) 別 房型 設(shè)置老人 總?cè)胱?shù) 會(huì)員費(fèi) 合計(jì) 鉆石貴賓家庭房 3 號(hào)樓（ 1 1型） 2床 /室 200人 25 萬(wàn)元 5000 萬(wàn)元 鉆石單人間 2 號(hào)樓（ 2 1型） 1床 /室 300人 18 萬(wàn)元 5400 萬(wàn)元 鉆石 雙人間 2 號(hào)樓（ 1 1型） 1床 /室 450人 12 萬(wàn)元 5400 萬(wàn)元 金卡（三人間） 6號(hào)樓 3床 /室 1380 人 8 萬(wàn)元 11040 萬(wàn)元 銀卡（四人間） 4 號(hào)樓 4床 /室 700人 7 萬(wàn)元 4900 萬(wàn)元 普通卡（六人間） 7 號(hào)樓 6床 /室 1380 人 4 萬(wàn)元 5520 萬(wàn)元 合計(jì) —— —— 4410 人 —— 37260 萬(wàn)元 （ 2）種床位擺放經(jīng)濟(jì)預(yù)估統(tǒng)計(jì)表 綜上有飽和入住老人數(shù)： 200+300+450+1380+700+690=3720 人 飽和會(huì)員費(fèi)收入數(shù)： 5000+5400+5400+11040+4900+5520=37260 萬(wàn)元即 億元，按 85%的入住率計(jì)算： 85%= 億元。可以看出這部分費(fèi)用并沒(méi)有發(fā)生任何改變。 日常入住費(fèi)用收入：按 85%的入住率計(jì)算 3780 人 85% 300 元 /人 =963900元 /月 即 萬(wàn)元，減少 萬(wàn)元。 綜合分析（ 1）、（ 2）兩種不同的擺放方式，我們發(fā)現(xiàn)除了在入住的老人數(shù)量和日常入住 費(fèi)用上有所下降外，對(duì)于