【導(dǎo)讀】初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，比上年增長%。值96328億元，增長%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，與上年持平；分季度看，一季度增長%，二季度增長%，三季度增長%，四。全年全社會固定資產(chǎn)投資137239億元，比上年增長%。億元，增長%；農(nóng)村投資19825億元，增長%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資72314億。元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)投資64928億元，增長%。城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，居民得到了較多實(shí)惠。2020年前3季度，城鎮(zhèn)居民人均可。置面積呈現(xiàn)負(fù)增長，說明房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。萬平方米，同比減少%；期房銷售面積萬平方米，同比增加%。本逐月增加，10月份銷售面積增幅有小幅下降。目前已建成出海、出邊大通道，形成了與東盟國家的立。是中國沿海地區(qū)，又是西部地區(qū)，是中國最具增長潛力的省份之一。年開始，中國東盟博覽會每年在廣西的首府南寧舉辦。市，是國務(wù)院批準(zhǔn)的一類口岸城市。業(yè)仍然保持了穩(wěn)步、健康發(fā)展的態(tài)勢。全市共有78家房地產(chǎn)

　　

【正文】 單位：萬元 預(yù)計(jì)估價 收入合計(jì)（萬元） 投資總額 預(yù)計(jì)利潤 營業(yè)稅及附加 （ 按成交價 %計(jì)提） 利潤率 % 以上表的財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)效益不僅能夠做到收支平衡，還獲取了較大的利潤，財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。 表 成本估算表及說明 序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算數(shù)量 單 價 （元 /㎡） 總 價 （萬元） 說 明 一 土地取 得費(fèi)用 1 公開交 易地價 44676 按土地面積 2300 元 /㎡ 計(jì) 預(yù)估（約 154萬 /畝） 2 契稅 為土 地公開交易價格的 3% 二 前期工 程費(fèi) 1 地質(zhì)勘測 44676 按 16元 /㎡計(jì) 2 工程設(shè) 計(jì)費(fèi) 113560 20 按總建筑面積的 20元 /㎡ 計(jì) 3 審圖費(fèi) 113560 2 按總建筑面積的 2元 /㎡ 計(jì) 4 規(guī)劃、施工報(bào)建 113560 80 按總建筑面積 80元 /㎡ 計(jì) 5 人防地 下室費(fèi) 113560 18 若不需建人防工程，按總建筑面積 18元 /㎡ 交人防費(fèi)計(jì) 6 基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi) 44676 200 包括供電、供水、排水、綠化、 道路、路燈、電信等費(fèi)用，按凈建設(shè)用地 200元 /㎡ 計(jì) 三 建安造價 113560 1200 按建筑面積 1200元 /㎡ 計(jì) 四 監(jiān)理費(fèi) 1% 按建安造價的 1%計(jì) 五 不可預(yù) 見費(fèi) % 按建安造價的 5%計(jì) 六 計(jì)劃銷 售量 42827 1 住宅部分 93970 3500 按銷售價格的均價計(jì)提 2 商業(yè)部分 7500 13250 按銷售價格 的均價計(jì)提 七 經(jīng)營費(fèi)用 42827 % 按銷售總額的 2%計(jì) 八 管理費(fèi)用 42827 % 按銷售總額的 2%計(jì) 九 建設(shè)期 利息 20200 % 1512 以貸款 2億元計(jì) ,貸款期限 2年 ,利率按1至 3年期年率 % 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1512 20% 按貸款利息的 20%計(jì) 十一 營業(yè)稅 及附加 42827 % 按成交價 %計(jì)提 表 項(xiàng)目開發(fā)總投資綜 述 項(xiàng)目名稱 投資（萬元） 占總投資比例 土地取得費(fèi) % 前期工程費(fèi) % 建安造價 % 監(jiān)理費(fèi) % 不可預(yù)見費(fèi) 2% 經(jīng)營費(fèi)用 % 管理費(fèi)用 % 建設(shè)期利息 1512 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 營業(yè)稅及附加 % 投 資總額 % 表 營業(yè)收入、稅金及附加估算表 序號 項(xiàng)目 金額 /萬元 第 1 年 第 2 年 第 3 年 每年銷售收入比例 40% 60% （并折現(xiàn)車位收入） 1 營業(yè)收入 += 2 稅費(fèi) 二稅一費(fèi) 土地增值稅 所得稅 5. 項(xiàng)目融資策劃篇 整體規(guī)劃 本案根據(jù)項(xiàng)目提出相關(guān)的融資策劃，提出建議，具體融資方法由公司根據(jù)自身的實(shí)際情況，具體制定。 本項(xiàng)目主題產(chǎn)品是商品房，兼有商業(yè)房地產(chǎn)，而這兩種項(xiàng)目，在融資上，存在差別。 住宅 (普通商品房 )：針對的消費(fèi)群體主要是中端客戶。融資特點(diǎn)是 ：融資需求適中，銷售時房價易受地段和市場影響。風(fēng)險在于貸款比例較高，違約率略高于高端客戶。建議融資租賃可以構(gòu)造事實(shí)上的“零首付”；“賣方信貸” 可以通過開發(fā)商補(bǔ)貼的方式為他們表 全部投資 現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 一 現(xiàn)金流入 1 銷售收入 2 其他（停車場） 現(xiàn)金收入 二 現(xiàn)金流出 1 建設(shè)投 資 2 土地增值稅 3 銷售稅金及附加 4 所得稅 5 經(jīng)營成本 三 稅前凈現(xiàn)金流 四 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金 流 五 稅后凈現(xiàn)金流 六 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流 評價指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 IC=8% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 提供貸款上的優(yōu)惠；這類住房的購買者申請的個人抵押貸款是房地產(chǎn)證券化的主要來源。 商業(yè)房地產(chǎn)：針對的消費(fèi)群體主要是寫字樓、商鋪、工業(yè)項(xiàng)目、停車場和倉庫。風(fēng)險在于融資需求大，時間長，銀行信貸困難。但這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以出租獲取回報(bào)為主，產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流比較穩(wěn)定。 建議：標(biāo)準(zhǔn)的 REITs 都是投資物業(yè)，靠租金獲取回報(bào)，適用于投資于辦公樓、購物 中心等。項(xiàng)目融資可以用于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。短期融資券保證項(xiàng)目開發(fā)期間獲得穩(wěn)定的資金流。聯(lián)合開發(fā)可以幫助多數(shù)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型。 準(zhǔn)備階段 準(zhǔn)備階段 是指開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套、選擇地點(diǎn)和取得土地使用權(quán)、開發(fā)項(xiàng)目的前期工作。其融資特點(diǎn)是：融資期限最長，數(shù)額較大，受到政策規(guī)定自有資金須達(dá)到 30％以上才可獲得銀行貸款的限制。成本和費(fèi)用包括購入土地使用權(quán)和原材料、支付可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用。風(fēng)險主要在于投資估 算不足，融資規(guī)模不夠。 為了規(guī)避政策限制，夾層融資可以作為此階段融資的首選，用以補(bǔ)充自有資金。使用夾層融資后，自有資金比例達(dá)到 35％以上，便可以使用信托融資。對于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮發(fā)行債券與 REITs 設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行投資?？稍诖穗A段選擇聯(lián)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。 開發(fā)階段 該階段是指 設(shè)管理和竣工驗(yàn)收。其特點(diǎn)是開發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開發(fā)進(jìn)度配合，既滿足工程需要，又不能因過度融資導(dǎo)致過高的資金成本。成本與費(fèi)用主要包括“ 七通一平”等土地開發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設(shè)施建設(shè)等支出。主要風(fēng)險在于建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價格上漲等。 所以基建墊款是本階段實(shí)際操作中主要資金來源之一，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承包商。完工后生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金。適合選用夾層融資等方式，融資成本較高，但受政策限制較少，相對容易籌得資金。信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)階段和銷售階段進(jìn)行銜接的時候可以選擇短期融資券。它一般在 9 個月內(nèi)還本付息具有利率、期限靈活、周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，是解決短期資金缺口的理想融資選擇。 銷售階段 銷售階段是指房地產(chǎn)商品的銷售和經(jīng)營階段。其特點(diǎn)是本階段開發(fā)上收回資金，一般不需要融資，而購房者需要融資。成本和費(fèi)用主要是償還貸款本息或者給以托投資人回報(bào)。風(fēng)險在于貸款利息稅升高， 購房者有可能拖欠款。此階段對于工作時間不長，但有較高收入預(yù)期和還款能力的年輕人可選用按揭貸款。對于工作時間較長或有一定財(cái)產(chǎn)積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。 6. 投資風(fēng)險與控制篇 行業(yè)風(fēng)險 風(fēng)險 由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場競爭比較充分了，雖經(jīng)精心策劃，縝密 運(yùn)營，還是感受到，同行競爭的巨大壓力，競爭呈同質(zhì)化趨勢。比如，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格、 形象包裝和營銷推廣等方面都有很大的行業(yè)風(fēng)險： 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格，對住宅的旺銷影響越來越大，甚至可能成為競爭的關(guān)鍵因素。人們常常用 “小區(qū) 規(guī)劃 如何” 、 “小區(qū)建筑 風(fēng)格 如何”等來評價一個樓盤的成敗得失 ；現(xiàn)在的房地產(chǎn)，地段好的因素并不是唯一因素，有好地段的項(xiàng)目同樣需求包裝。項(xiàng)目的形象包裝就是項(xiàng)目的臉面，體現(xiàn)項(xiàng)目的品味、文化和管理層次，對項(xiàng)目的成功銷售有不可替代的作用，成為了目標(biāo)客戶了解樓盤的渠道。 風(fēng)險規(guī)避措施 公建設(shè)施 設(shè)計(jì)以方便業(yè)主日常生活為宗旨。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)營造人文精神為意境和符合小區(qū)主題定位。小區(qū)整體風(fēng)格要做到自然、建筑與人的和諧共生。 項(xiàng)目形象包裝要從 分析項(xiàng)目環(huán)境狀況，突顯其價值 處入手 。找準(zhǔn)項(xiàng)目市場營銷機(jī)會點(diǎn)及障礙點(diǎn)，整合項(xiàng)目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點(diǎn)。 具體來說，售樓部要包裝得精致，注重細(xì)節(jié)部分的表現(xiàn)，力求達(dá)到處處體現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)格、特色和品質(zhì)，是項(xiàng)目風(fēng)格濃縮的展現(xiàn)。 在營銷推廣方面，樓盤宣傳資料、廣告、公關(guān)活動、銷售策劃制定等各個環(huán)節(jié)要跟進(jìn)，突出本項(xiàng)目的地段環(huán)境、風(fēng)格定位、尊貴品質(zhì)等優(yōu)勢，以 提升本項(xiàng)目價值。 針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險，將評估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損失。 市場風(fēng)險 風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭，跟其它商品的競爭有類似的情況，比如，房地產(chǎn)產(chǎn)品并不是唯一的競爭力，優(yōu)良的建筑質(zhì)量并不一定能贏得客戶。良好的市場表現(xiàn)，主要依賴于項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、服務(wù)和市場推廣力度等。 風(fēng)險規(guī)避措施 立足從項(xiàng)目的初始階段，就把好關(guān)，保證建造質(zhì)量，整體運(yùn)作，降低成本。重視服務(wù) 和優(yōu)秀物業(yè)管理的作用，努力打造良好的服務(wù)意識，建立良好 的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。 充分利用資源整合優(yōu)勢項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。 招聘高素質(zhì)的銷售人員，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，向他們灌輸先進(jìn)的銷售理念，逐步改變營銷手段單一的傳統(tǒng)方式，通過有效的營銷來克服因競爭激所導(dǎo)致的銷售不暢。 密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使本項(xiàng)目取得競爭優(yōu)勢地位。 資金運(yùn)作風(fēng)險 風(fēng)險 由于房開公司在開發(fā)本項(xiàng)目的同時，還顧及其它項(xiàng)目的開發(fā)，因此，本項(xiàng)目對首要任務(wù)就是及時回籠資金，以利于其它項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn) 度。 每一個項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、銷售節(jié)奏對整個項(xiàng)目資金運(yùn)作具有重大影響?？梢哉f，做好這兩個方面的工作，項(xiàng)目資金動作風(fēng)險就降到了最低點(diǎn)。 風(fēng)險規(guī)避措施 對項(xiàng)目工程的開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏進(jìn)行良好的把握和控制，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，打響項(xiàng)目的知名度，促進(jìn)銷售額的快速提升，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。 項(xiàng)目工程編制要科學(xué)合理，工程進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中要流暢。在營銷策劃和措施的制定上在符合房地產(chǎn)市場行情，并有獨(dú)創(chuàng)性。配合以嚴(yán)格的工程管理制度以確保工程進(jìn)度的開展 。銷售節(jié)奏控制得當(dāng)和方法靈活多變，每個銷售期都力求全以力赴，爭取及時完成銷售額，不給下一個銷售環(huán)節(jié)增加壓力。 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險 風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)是與國家宏觀調(diào)控、金融政策、利率等息息相關(guān)的行業(yè)。國家每一次針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的政策法規(guī)都對業(yè)界產(chǎn)生著舉足輕重的影響，促進(jìn)和規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 由于房價的不斷上漲，外國媒體盛傳“房地產(chǎn)泡沫”說。且不管此說法是否有根據(jù)，行業(yè)前景變幻莫測的今天，地產(chǎn)投資風(fēng)險與機(jī)會并存。目前，國家商業(yè)銀行已出臺了關(guān)于首套住宅只貸五成、首付高達(dá) 50%的新政策的傳聞，必將對未 來新開發(fā)的項(xiàng)目帶來重大影響。因此，有必要密切留意 國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺。 但值得欣慰的是，一直以來柳州房價都是平穩(wěn)上升，并未出現(xiàn)房價離譜等現(xiàn)象，市民對房屋的需求量仍然很大。據(jù)市場需求、市場發(fā)展的評估判斷，柳州地產(chǎn)業(yè)仍保持好幾年的旺銷勢關(guān)頭。 風(fēng)險規(guī)避措施 在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，要密切注意國家政策走向，及時做好規(guī)避政策風(fēng)險的對策，但更重要的是，準(zhǔn)確把握上市時機(jī)，搶占天時地利人和先機(jī) 。 不可抗力風(fēng)險 風(fēng)險 主要是水災(zāi)風(fēng)險。由于項(xiàng)目地址在柳江江畔。柳江在歷史上有過多次漲水記錄，如 1994年柳州市發(fā)生的 “ 617 ” 洪澇災(zāi)害，頻率接近 30 年一遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū) 127 條街道被淹，受淹面積 30km2，最深處水淹到 3 層樓，受災(zāi)人口 萬人， 1100 多家工業(yè)企業(yè)不同程度地受到水災(zāi)的危害， 1070 多家商店、倉庫受災(zāi)，全市中小學(xué)停課 ３ 天，直接經(jīng)濟(jì)損失 億元，相當(dāng)于 1993 年工業(yè)總產(chǎn)值的 15%以上。 風(fēng)險規(guī)避措施 在政府方面， 根據(jù)柳州市防洪總體規(guī)劃，柳州市城市防洪堅(jiān)持工程措施與非工程措施相結(jié)合。在防洪工程措施方面，近期按 50 年一遇洪水標(biāo)準(zhǔn)修建柳江防洪堤，遠(yuǎn)期結(jié)合在上游修建 洋溪等大型水庫，使柳州市防洪標(biāo)準(zhǔn)提高到 100年一遇以上。 在防洪非工程措施方面，加快建設(shè)柳江洪水預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和柳州市防汛減災(zāi)指揮系統(tǒng)工程。柳州市防洪工程規(guī)劃：堤總長度 ，排澇泵站 20 座。分為河西、河北、白沙、雞喇和河?xùn)|五個獨(dú)立的保護(hù)區(qū)，保護(hù)面積約 33km2，工程投資約 億元。 2020 年 采用 了 先進(jìn)的 “ 柳江洪水預(yù)警預(yù)報(bào)衛(wèi)星系統(tǒng) ” ，水位每上漲 1 厘米，降雨每超過 1 毫米都能及時反饋到有關(guān)防汛決策部門，使防洪預(yù)報(bào)工作安上了 “ 順風(fēng)耳 ” 、 “ 千里眼