【導(dǎo)讀】點(diǎn)，最后一次上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，目前存款準(zhǔn)備金已高達(dá)％。一次加息為不對(duì)稱(chēng)加息，主要針對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款。截止最后一次加息，一年期存款利率達(dá)。％，與第五次加息保持一致。第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％。與此同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)第二房貸。力度，央行調(diào)控力度又取決于貨幣信貸增長(zhǎng)情況。金融政策再度緊縮。這一文件，是對(duì)今年9月27日出臺(tái)的《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)。商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局16日公布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，從2月1日起，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算。2020年10月10日，國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)》。全部土地出讓價(jià)款，不得向其發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)?！兑?guī)定》將于11月1日施。要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法。房用地占居住用地的比例應(yīng)不低于70％。

　　

【正文】 的享受。在滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)消費(fèi)的同時(shí)，營(yíng)造出項(xiàng)目的地標(biāo)建筑以及未來(lái)小區(qū)的和諧， 位于人民南路南延線(xiàn)，交通十分便利。 低層、多層聯(lián)體、獨(dú)棟、疊拼 589 畝（一期： 117 畝） 萬(wàn)㎡（一期） （一期） 12020 泰基花溪谷 項(xiàng)目總體規(guī)劃為“一湖、一河、兩帶”的景觀格局，規(guī)劃設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)師充分利用這一地形特點(diǎn)采取自由的建筑布局，規(guī)劃 3個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)將疊拼別墅、云嶺高層及花園洋房靈動(dòng)組合，注重創(chuàng)造鄰里空間的交往和建筑與環(huán)境的融合，獨(dú)特打造臨湖商業(yè)街區(qū)，享受便捷、高尚、舒適的居家生活； 涌泉鎮(zhèn)小學(xué)、成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校分布項(xiàng)目周邊，名校教育成就孩子未來(lái)； 30 319高層、多層疊拼 140 畝 22 萬(wàn)㎡ 7700（疊拼） “臺(tái)地式”的歐 洲風(fēng)情特色景觀。 路直達(dá)，規(guī)劃中的地鐵 4 號(hào)軌道線(xiàn)也在項(xiàng)目附近 水郡 坐落于蒲陽(yáng)河之上，島嶼呈一條“魚(yú)”狀，在島的前后由于自然的水位落差形成了兩個(gè)天然的瀑布 ,使自然景觀更加優(yōu)越。將活水引進(jìn)島區(qū)，利用活水把島內(nèi)別墅很自然的分成幾個(gè)組團(tuán)。運(yùn)用中式園林的打造理念，以主題景觀區(qū)、御景臺(tái)、涼亭、坐椅等相結(jié)合。 低層獨(dú)棟 29 畝 7864 ㎡ 13000 三利宅院 白云渡 三利宅院吸取傳統(tǒng)建筑空間處理方式，滲透進(jìn)現(xiàn)代生產(chǎn)理念，形成獨(dú)具特色的宅院別墅，傳承文化精髓，項(xiàng)目地處新城南片區(qū)內(nèi)，與城南會(huì)展中心隔岸相望，離華陽(yáng)板塊和成都市均只有 8分鐘左右的車(chē)程。目前的交通已形成“六縱四橫”的公路交通網(wǎng)絡(luò)。 低層獨(dú)棟、聯(lián) 體 246 畝 11 萬(wàn)㎡ 11000（聯(lián)體）、17000（獨(dú)棟） 南洋國(guó)際莊園 全區(qū)因循“自然的，藝術(shù)的，靈性的”特質(zhì)，充分利用光、溫、氣、水、山、果等自然環(huán)境條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)出 5個(gè)組團(tuán)，為獨(dú)立、雙拼形式， 在建筑群體立面上，四坡屋頂?shù)母叩湾e(cuò)落，山墻的特殊處理與樓層的加坡、加檐的相映成趣，挑出的門(mén)窗、隔扇的虛實(shí)對(duì)比，常年的綠化與周?chē)h(huán)境的巧妙結(jié)合。 新津縣第三人民醫(yī)院、四川師范大學(xué)美術(shù)學(xué)院、開(kāi)元藝術(shù)學(xué)院 低層獨(dú)棟 530 畝 10 萬(wàn)㎡ 14000 美泉紀(jì) 美泉紀(jì)，位居成都溫江溫泉大道核心區(qū)域，與魚(yú)鳧國(guó)都溫泉自然相連，為原生森野所擁簇，更與名師傾情攜手，恢弘鑄就集美魚(yú)鳧溫泉酒店，位于溫泉大道，毗鄰成都到溫江的光華大道，交通低層聯(lián)體、疊拼、雙拼 110 畝 8 萬(wàn)㎡ 未定 墅、美泉、美園之天成的成都首例原生溫泉?jiǎng)e墅，引領(lǐng)成都別墅進(jìn)入溫泉新紀(jì)元。 十分便 利。 泓坊河畔 泓坊河畔依地勢(shì)而筑，以西高東低走向的主景觀河為核心，順八條次水系依次逐層展開(kāi)。主河道旁的聯(lián)排別墅，典雅靜謐，推窗凌水；支水系側(cè)的疊拼別墅，精巧別致。項(xiàng)目以明清南方部分建筑符號(hào)為主，并輔以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的直線(xiàn)、方形的點(diǎn)綴，是對(duì)傳統(tǒng)川西民居風(fēng)格的承繼與創(chuàng)新。 小區(qū)內(nèi)部：高尚會(huì)所、幼兒園 多層、低層疊拼、疊加、聯(lián)體 300 畝 20 萬(wàn)㎡ 5100（疊拼） 國(guó)一澳鄉(xiāng) 英式建筑風(fēng)格與歐式園林風(fēng)格有機(jī)融合，獨(dú)特的內(nèi)部景觀，擁有近 1000平方 米水面湖泊。項(xiàng)目總體定位為純別墅高尚社區(qū)，水系景廊帶構(gòu)成居住區(qū)內(nèi)部的一條環(huán)形柔“性”邊界，親水環(huán)境打造居住柔性空間。項(xiàng)目配套完善，設(shè)多功能會(huì)所、生態(tài)游泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。 項(xiàng)目周邊紅旗超市、陽(yáng)光體育城、龍泉大學(xué)城、航天醫(yī)院等成龍路、成渝高速、老成渝路等多條快速通道地鐵2 號(hào)線(xiàn)連接成都與龍泉。 低層聯(lián)體、獨(dú)棟 200 畝 5 萬(wàn)㎡ 5300（聯(lián)體） 8000（獨(dú)棟） 都江森林 都江森林別墅建筑、規(guī)劃、園林、小品、等一系列細(xì)節(jié)中。以自然山水為骨架，以原始植被為肌膚，以隔景、障景、框景、透景等 手法分離組合空間，以多樣而統(tǒng)一的景點(diǎn)變幻，在玉壘半山有限的空間里創(chuàng)造出無(wú)限風(fēng)景。 都江堰市人民醫(yī)院，都江堰中醫(yī)院、都江堰水電醫(yī)院、李冰中學(xué)、光亞學(xué)校、北街小學(xué)、四川農(nóng)大都江堰校。 低層獨(dú)棟、聯(lián)體 200 畝 18000 第五部分：項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目基本指標(biāo) (二 )項(xiàng)目區(qū)位圖 本項(xiàng)目 占地面積： 420 畝 容積率： — 1 總土地款： 37800 萬(wàn) 土地單位成本： 1350 元 /㎡ 擬開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) ◎ .項(xiàng)目地處龍泉縣城城郊，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美； ◎ .所謂仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水，項(xiàng)目地處百工堰內(nèi)?？可矫嫠邆淞碎_(kāi)發(fā)別墅得天獨(dú)的 先天條件； ◎ .百工堰公園及其水庫(kù)本身就是一個(gè)大賣(mài)點(diǎn)； ◎ .項(xiàng)目靠近龍泉縣城，項(xiàng)目建成后，業(yè)主開(kāi)車(chē)到縣城消費(fèi)還是很方便的； ◎ .項(xiàng)目占地 420 畝，在現(xiàn)在供應(yīng)的地塊越來(lái)越小的情況下，項(xiàng)目的規(guī)模和體量在成都市場(chǎng) 上已經(jīng)非常大了。規(guī)模大才能吸引市場(chǎng)目光，也有利于集成開(kāi)發(fā)； （二）劣勢(shì) ◎ .項(xiàng)目地勢(shì)極不平整，因此項(xiàng)目前期的工程會(huì)有一定的難度； ◎ .項(xiàng)目的地形也不規(guī)則，不利于未來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)； ◎ .項(xiàng)目周邊的交通和配套設(shè)施很是稀少，幾乎都要自己開(kāi)發(fā)。 （三）機(jī)會(huì) 本地塊 百工堰水庫(kù) 百工堰公園 ◎ .近期別墅市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，從最近幾個(gè)月的別墅市場(chǎng)成交情況來(lái)看，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)別墅的 意愿還是很強(qiáng)的； ◎ .龍泉是大成都傳統(tǒng)的別墅區(qū)域，消費(fèi)者對(duì)此有很強(qiáng)的識(shí)別性； ◎ .百工堰公園為龍泉著名的景點(diǎn)，這使得項(xiàng)目可嘗試向旅游地產(chǎn)方向進(jìn)軍； ◎ .項(xiàng)目?jī)?nèi)地勢(shì)起伏不定，既是劣勢(shì)也是威脅，在以后的建開(kāi)發(fā)中可因地制宜，充分利用原有的地勢(shì)特點(diǎn)，建設(shè)出別具一格的產(chǎn)品出來(lái)； ◎ .成都的別墅郊區(qū)化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。 （四）威脅 ◎ .目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分低迷，消費(fèi)者的觀望情緒很重，項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)受到影響； ◎ .不斷涌現(xiàn)的別墅 項(xiàng)目也對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了強(qiáng)烈的挑戰(zhàn)； ◎ .其他主流別墅區(qū)域的挑戰(zhàn)，比如溫江、華陽(yáng)、牧馬山、青城山等區(qū)域。尤其是溫江、華 陽(yáng)后來(lái)居上，成為別墅市場(chǎng)的新貴； ◎ .新興別墅區(qū)域的崛起，比如新都、雙流等區(qū)域，別墅客戶(hù)會(huì)面臨分流。 三、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 （一） 百工堰公園 這是項(xiàng)目最大的價(jià)值點(diǎn)！ 百工堰公園是成都市的一座大型自然山水公園，位于成渝 高速公路陽(yáng)光城立交橋右側(cè)，距市區(qū) 13公里，享有“蓉城第一湖”的美譽(yù)?，F(xiàn)主要景區(qū)面積 1240畝，水面 585 畝，常年蓄水量 236 萬(wàn)立方米，綠化面積 100%，湖岸沿堤滿(mǎn)植林木，恰似翡翠鑲邊，四周聳青疊翠，濃蔭覆蓋。 百工堰公園 1995年被評(píng)為首屆“成都最佳游樂(lè)企業(yè)”； 1998年被成都 市總工會(huì)授予 “成都市先進(jìn)職工之家 ”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)； 1999 年，被四川省愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)授予 “四川省愛(ài)國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)單位 ”稱(chēng)號(hào)。 2020 年，被成都市委、市政府授予 “成都市文明標(biāo)兵單位 ”稱(chēng)號(hào)。 1996 年3 月 30 日，原 國(guó)家建設(shè)部部長(zhǎng)侯捷光臨百工堰公園視察指導(dǎo)工作，欣然為公園題詞： “開(kāi)發(fā)山水資源，造福四方民眾 ”。 如今自然資源是越來(lái)越珍稀，尤其是山水、湖泊等著名景點(diǎn)更是金貴無(wú)比，誰(shuí)擁有了它們誰(shuí)就擁有一張王牌！比如金沙片區(qū)依托金沙遺址公園而風(fēng)生水起；完花片區(qū)因?yàn)橛辛硕牌尾萏?、完花溪公園而成為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者競(jìng)相追捧的目標(biāo)。 百工堰公園至少能給項(xiàng)目帶來(lái)三個(gè)好處： 以此為依托建設(shè)出讓人眼前一亮的高檔住宅社區(qū)； 以此為宣傳點(diǎn)聚焦全城目光； 使得本項(xiàng)目帶有旅游地產(chǎn)底蘊(yùn)吸引買(mǎi)房用于度假 期的客戶(hù)。 （二） 優(yōu)美怡然的自然環(huán)境 清新的空氣，優(yōu)美的環(huán)境，能讓人神清氣爽，不管是居家、度假、養(yǎng)老都是大有好處。許多購(gòu)房者的消費(fèi)哲學(xué)就是“買(mǎi)房就是買(mǎi)環(huán)境”，所以為什么牧馬山、青城山的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格貴得嚇人，照樣賣(mài)得風(fēng)風(fēng)火火。 龍泉是成都的后花園，以風(fēng)景秀麗著稱(chēng)，本項(xiàng)目所處的區(qū)域正是龍泉最原生態(tài)的地方，可以說(shuō)是花園中的花園。項(xiàng)目周邊的自然綠化區(qū)面積龐大，并且已經(jīng)種植多年，已頗成氣候。 優(yōu)美的自然環(huán)境至少可以給項(xiàng)目帶來(lái)兩個(gè)好處： 自然綠化區(qū)已成林多年，不需要再花錢(qián)培植，這不是老遠(yuǎn)拉 樹(shù)種植所能比擬的； 項(xiàng)目以后的宣傳推廣的的確確是“言中有物，言中有景”。 四、項(xiàng)目初步定位 產(chǎn)品定位 定位一： 全別墅（以聯(lián)排和疊拼為主） 容積率就是 — 定位依據(jù)： 項(xiàng)目規(guī)模不小，靠山面水，擁有做純別墅項(xiàng)目得天獨(dú)厚的先天條件，不做純別墅真的太可惜了！前些年龍泉區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的純別墅項(xiàng)目，只有其形沒(méi)有其神，粗制濫造品質(zhì)低劣，自己砸了自己的招牌；而目前龍泉區(qū)域內(nèi)的新推出的大樓盤(pán)如藝錦灣、 御源 .大湖區(qū)等都是混合型社區(qū)，有低層、有花園洋房、也有別墅。所以龍泉雖然有別墅項(xiàng)目，但是沒(méi) 有真正意義上的別墅；龍泉不缺乏中高檔住宅社區(qū)，項(xiàng)目如果與他們做類(lèi)似的產(chǎn)品，碰車(chē)是勢(shì)不可免的，那時(shí)候本來(lái)就激烈市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加白熱化。項(xiàng)目擁有無(wú)可比擬的地理、自然條件，再加上魯能地產(chǎn)的品牌與實(shí)力，是完全能開(kāi)發(fā)出一個(gè)讓業(yè)界紅眼的經(jīng)典別墅項(xiàng)目出來(lái)的！ 定位一： 高檔住宅社區(qū)（聯(lián)排別墅與花園洋房為主，多層為輔，及其少數(shù)的獨(dú)棟別墅） 容積率就要達(dá)到 1。 定位依據(jù)： 從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)考慮，做成混合型產(chǎn)品，提高容積率，以獲得更多的利潤(rùn)。 客戶(hù)定位 1）年齡：主要分為兩個(gè)年齡段，其一為 3545歲之間，其二為 50— 70歲之間，前者是購(gòu)買(mǎi)別 墅是為了周末度假或作為第二居室，后者購(gòu)買(mǎi)是為了頤養(yǎng)天年； 2）區(qū)域：多來(lái)自成都市區(qū)，龍泉本地的較少，龍泉本地居民的購(gòu)買(mǎi)力有限； 3）收入：至少高于 2萬(wàn)元 /月，購(gòu)買(mǎi)高檔住宅不僅要花費(fèi)巨資，并且購(gòu)房后的開(kāi)支必然加大， 因此沒(méi)有強(qiáng)大的收入能力是不可能的 4）職業(yè)：企業(yè)高級(jí)管理人員、私營(yíng)業(yè)主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、律師、演藝人員、 運(yùn)動(dòng)員、國(guó)家公務(wù)員等； 5）需求：新的生活方式以及新的空間感受，不管是周末度假還是頤養(yǎng)天年，都是想通 過(guò)改變居住條件來(lái)提高生活質(zhì)量。 6）消費(fèi)態(tài)度：有二、三次置業(yè)經(jīng)歷，買(mǎi)房理性而挑剔； 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位為高檔住宅社區(qū)，價(jià)格也應(yīng)定位于中高端。 按照兩種方案來(lái)預(yù)估價(jià)格。 方案 A—— 產(chǎn)品定位為純別墅 容積率定為 1）選取對(duì)比樓盤(pán) 新開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目中紫檀山、今日田園、龍城一號(hào)、國(guó)一澳鄉(xiāng)與項(xiàng)目比較有可比性，因而成為選取的對(duì)象。 項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng) 權(quán)重分配 紫檀山 今日田園 龍城一號(hào) 國(guó)一澳鄉(xiāng) 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 地段 3 3 4 3 配套 3 3 4 4 物業(yè)管理 4 3 3 3 建筑品質(zhì) 3 3 3 3 項(xiàng)目規(guī)劃 3 4 3 3 立面裝飾 3 3 2 4 開(kāi)發(fā)商品牌 4 2 2 2 戶(hù)型設(shè)計(jì) 3 3 4 營(yíng)銷(xiāo)推廣 5 3 4 3 合計(jì) 2）預(yù)估項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ∑ 各項(xiàng)目分值合計(jì) /總分值 紫檀山： % 今日田園： % 龍城一號(hào)： % 國(guó)一澳鄉(xiāng)： % 以上樓盤(pán)價(jià)格： 紫檀山 多層疊拼 均價(jià) 6600 今日田園 50007000（聯(lián)體） 70008000（雙拼） 均價(jià) 7000 龍城一號(hào) 6500（多層）、 9000（疊拼） 均價(jià) 7750 國(guó)一澳鄉(xiāng) 5300（聯(lián)體） 8000（獨(dú)棟） 均價(jià) 6650 項(xiàng)目預(yù)估價(jià)格 ==*6600+*7000+*7750+*6650 項(xiàng)目預(yù)估價(jià)格為 /㎡ 上面幾個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格水平 方案 B—— 產(chǎn)品定位為高檔住宅 容積率定為 1）選取對(duì)比樓盤(pán) 新開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目中紫檀山、今日田園、龍城一號(hào)、國(guó)一澳鄉(xiāng)與項(xiàng)目比較有可比性，因而成為選取的對(duì)象。 項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng) 權(quán)重分配 泓坊河畔 御源大湖區(qū) 龍城一號(hào) 雙水岸 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值