【正文】 區(qū)域推出自己的籌備已久的別墅項目。 三、各區(qū)域樓盤 （一）世紀廣場版塊 樓盤名稱 開發(fā)商 產品形態(tài) 容積率 項目規(guī)模 總戶數(shù) 面積區(qū)間 藝錦灣 君信房產 6+1純多層 30萬㎡ 2569余戶 90150㎡ 御源 .大湖區(qū) 御源置業(yè) 56層多層、 11層電梯 60萬㎡ 4000余戶 92166 ㎡ 翠晨記 新長江房產 多層 3萬㎡ 264戶 70196㎡ 怡水居 俊好房產 6+1多層 ㎡ 678戶 45140㎡ 格林大道 天慶房產 18層板式電梯 ㎡ 405戶 85134㎡ 東方華美苑 宏業(yè)房產 多層 —— ㎡ 187戶 —— 區(qū)域特征： 由于受開發(fā)綜合成本等因素制約，該區(qū)域的競爭樓盤自 2020年以來逐步向小高層電梯公寓過渡，競爭項目之間樓盤差異化比較突出，主要以園林產品特色、社區(qū)生活配套為賣點，價格指數(shù)基本與龍泉山一帶屬同一個層面；從居家置業(yè)的長遠角度分析 ，該區(qū)域樓盤將其它兩個區(qū)域更具投資價值。 與去年相比有較大的下降。隨后成交均價增幅逐漸放緩，上漲下跌幅度均不大。在良好發(fā)展勢頭的同時，區(qū)域競爭也日趨激烈。 7月供應量最大， 9月成交量最大。 （二） 2020 年土地市場 供應情況 2 0 0 7 年1 1 2 月主城區(qū)供應量情況020040060080010001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：畝 07 年主城區(qū)共供應土地 112宗，面積約 5768 畝，與 06 年主城區(qū)土地供應量相比下跌 17%。 ⊙ 從交通優(yōu)勢上來說，龍泉在成都周邊區(qū)縣中毫不遜色，有著快速通道最多的交通網(wǎng)絡，擁有成龍大道、驛都大道、成渝高速、成洛大道、城南高速以及正在動工修建的東大街東延線。境內氣候溫和，綠色城區(qū)和龍泉山生態(tài)屏障交相輝映，大氣質量為國家二級，是“全國生態(tài)建設示范試點區(qū)”和“全國綠化百佳縣（區(qū)）”。 三、 龍泉驛區(qū)環(huán)境分析 地理環(huán)境 ⊙ 龍泉驛區(qū)位于成都市東部，緊鄰龍泉山西側，總面積 ，轄 4個街道辦事處、 8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口約 53萬。 龍泉驛區(qū) GDP水平 2 0 0 2 2 0 0 6 年龍泉驛區(qū) G D P 走勢020406080100120單位 : 億元0369121518單位 :%G D P 6 6 . 8 5 7 7 . 1 9 8 4 . 2 6 9 8 . 2 2 1 1 4 . 1 3增幅 1 4 . 3 1 5 . 4 7 9 . 1 6 1 6 . 5 7 1 6 . 22020 2020 2020 2020 2020 20202020 年，龍泉驛區(qū)生產總值逐年遞增，平均年漲幅達到 %，到 2020年，全區(qū) GDP為 億元，在各郊區(qū)中排名第三。這兩者供應量將逐步加大，并依托政府來實現(xiàn)“居者有其屋”，從而達到平抑房價的作用?！贬槍?1 月 3 日下發(fā)的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（以下稱國務院通知），國土資源部在昨天發(fā)布的“答記者問”中作出更詳細的解釋。 四大具體措施：一是實行“凈地”出讓；二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模；三是規(guī)定每宗土地的用地使用權規(guī)定》（ 39 號令），建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”開發(fā)建設時間；四是加大閑置土地處置力度。 ★ 央行還可能有不對稱加息 08 資金面將前緊后松 央行運用對沖工具可以調節(jié)資金面的寬松程度， 2020年資金面的寬松程度取決于調控的力度，央行調控力度又取決于貨幣信貸增長情況。截止最后一次加息，一年期存款利率達到 ％，貸款利率達 ％， 13年貸款利率達 ％，其中五年以上貸款利率為％，與第五次加息保持一致。四、商業(yè)銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠 信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料 土地政策 ★ 土地增值稅 2020 年 2 月起清算 國家稅務總局 16日公布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，從 2月 1日起，對全國房地產企業(yè)進行土地增值稅的清算。 ★ 國土資源部：城市新增工業(yè)用地適當壓縮 國土資源部日前下發(fā)通知，就國務院批準城市年度農用地轉用和土地征收方案問題指出，對城市申報新增建設用地，要按照綜合平衡、突出重點的要求，適當壓縮工業(yè)用地，重點保證居住用地。國家稅務總局地方稅司副司長楊遂周表示，資源稅改革方案有望今年公布，具體實施條例也將于今年出臺。 06 年的 GDP 為 2750億元，同 05 年相比，增幅為 16%。隨著龍泉經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)內人口總數(shù)不斷增多，特別是隨著成都城市的不斷擴大、房地產業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)內與主城區(qū)接壤的諸如大面、洪河、十陵鎮(zhèn)房地產發(fā)展受主城區(qū)的帶動性更強。 生活環(huán)境 ⊙ 龍泉驛區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。至 2020 年， GDP 實現(xiàn) 250 億元，人均 GDP達 5000美元。 附圖：龍泉驛各區(qū)域規(guī)劃圖 第二部分：成都房地產市場分析 （一）房地產投資情況 洪河十陵發(fā)展區(qū) 龍泉驛區(qū) 西河西平發(fā)展區(qū) 洪安化工危險品倉儲區(qū) 洛帶古鎮(zhèn) 近 5年內， 0204年整個成都房地產投資總額緩慢增長，隨著全國房地產市場的升溫，05 年的房產投資總額增幅到達了一個頂峰，投資總額為 億元，增幅達 55%，房地產投資額的迅猛增長為成都發(fā)展帶來了更多的活力，同時大大提成了成都城市形象和人們居住水平。 100畝以下的宗地僅 8宗，其余均為大面積地塊。在 08年 1月，開發(fā)商繼續(xù)集中放量，主要是看好春節(jié)“回鄉(xiāng)潮”市場。08年 1月，各項優(yōu)惠措施和營銷活動增多，成交量有所回升。 該區(qū)域依托城市副中心建設，主要面向成都六城區(qū)銷售；本區(qū)域緊鄰三環(huán)路，受成都市城區(qū)房價影響較大，房價增幅較快。08年 1月，各項優(yōu)惠措施和營銷活動增多，成交量有所回升。 溫江 光華 板塊 60% 25% 3050 歲中年購房者占65% 2530 歲青年購房者20%左右 各個職業(yè) 分布都比較平均，其中大型企業(yè)員工、私營企業(yè)主、專業(yè)技術人員較多 本地購房者買房的主要目的就是為居家自用；成都客戶在溫江買房主要是“ 5+2”模式客戶、投資客戶和養(yǎng)老客戶。 城東龍泉別墅區(qū) 由于交通方便，山水景觀資源豐富，休閑山水別墅的開發(fā)條件日趨成熟。 供應戶型 遠郊 的別墅市場對于該區(qū)域目標客戶群的消費水平遠遠弱于市內 ,別墅戶型面積設計相應縮小 ,同時戶型面縮小 ,總價減少 。通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產生一種異域風情使得特定的目標人群產生一種強烈的歸屬感，從而在市場 上形成較為強烈的需求。 經(jīng)濟別墅趨勢化 近來，政府一方面大力提倡發(fā)展大眾化住宅產品，另一方面加強了對別墅土地供應的限制，這樣，既有助于整頓土地市場，又利于樓市的結構調整，由于別墅用地在未來一段時間內會吃緊，開發(fā)商會在其已經(jīng)圈定的土地上“精耕細作”，發(fā)揮出土地的最大價值， 高端的別墅產品因市場容納有限，也有違背土地高效利的原則，那么，開發(fā)經(jīng)濟型別墅將會更加符合市場規(guī)律，會出現(xiàn)以下特征的經(jīng)濟型別墅，戶型面積不會很大，一般控制在 150250平方米之間，銷售總價也會控制在 80萬以內，位置一般在近郊，交通便捷，環(huán)境優(yōu)良，生活舒適；容積率一般在 ，建筑形態(tài)多會以聯(lián)排、連排、疊拼別墅為主。本項目距新開通的城市通道芙蓉大道僅 200 米，距三環(huán)路 8 分鐘， 70 104路等多條線路到達 低層雙拼、獨棟 75 畝 5 萬㎡ 未定 置信 牧山麗景 牧山麗景海拔 486512米，坡地純別墅項目，目前推出的是一期，以“精致別墅區(qū)以內湖原生態(tài)親水式園林景觀為主。離成都市區(qū)僅15 公里。聯(lián)體 。聯(lián)體 。 毗鄰四川師范大學新校區(qū)及規(guī)劃中的 5000畝天鵝湖公園居住區(qū)。 低層、多層聯(lián)體、獨棟、疊拼 589 畝（一期： 117 畝） 萬㎡（一期） （一期） 12020 泰基 新津縣第三人民醫(yī)院、四川師范大學美術學院、開元藝術學院 低層獨棟 530 畝 10 萬㎡ 14000 美泉紀 美泉紀，位居成都溫江溫泉大道核心區(qū)域，與魚鳧國都溫泉自然相連，為原生森野所擁簇，更與名師傾情攜手，恢弘鑄就集美魚鳧溫泉酒店，位于溫泉大道，毗鄰成都到溫江的光華大道，交通低層聯(lián)體、疊拼、雙拼 110 畝 8 萬㎡ 未定 墅、美泉、美園之天成的成都首例原生溫泉別墅，引領成都別墅進入溫泉新紀元。項目配套完善，設多功能會所、生態(tài)游泳池、國際標準網(wǎng)球場、兒童游樂場等。 （三）機會 本地塊 百工堰水庫 百工堰公園 ◎ .近期別墅市場有回暖趨勢，從最近幾個月的別墅市場成交情況來看，消費者購買別墅的 意愿還是很強的； ◎ .龍泉是大成都傳統(tǒng)的別墅區(qū)域，消費者對此有很強的識別性； ◎ .百工堰公園為龍泉著名的景點，這使得項目可嘗試向旅游地產方向進軍； ◎ .項目內地勢起伏不定，既是劣勢也是威脅，在以后的建開發(fā)中可因地制宜，充分利用原有的地勢特點，建設出別具一格的產品出來； ◎ .成都的別墅郊區(qū)化趨勢越來越明顯。 如今自然資源是越來越珍稀，尤其是山水、湖泊等著名景點更是金貴無比，誰擁有了它們誰就擁有一張王牌！比如金沙片區(qū)依托金沙遺址公園而風生水起；完花片區(qū)因為有了杜莆草堂、完花溪公園而成為開發(fā)商和購房者競相追捧的目標。所以龍泉雖然有別墅項目，但是沒 有真正意義上的別墅；龍泉不缺乏中高檔住宅社區(qū)，項目如果與他們做類似的產品，碰車是勢不可免的，那時候本來就激烈市場的競爭會更加白熱化。澳鄉(xiāng) 5300（聯(lián)體） 8000（獨棟） 均價 6650 項目預估價格 ==*6600+*7000+*7750+*6650 項目預估價格為 /㎡ 上面幾個樓盤的價格水平 方案 B—— 產品定位為高檔住宅 容積率定為 1）選取對比樓盤 新開發(fā)的別墅項目中紫檀山、今日田園、龍城一號、國一澳鄉(xiāng)與項目比較有可比性，因而成為選取的對象。 定位依據(jù)： 從經(jīng)濟角度來考慮，做成混合型產品，提高容積率，以獲得更多的利潤。 （二） 優(yōu)美怡然的自然環(huán)境 清新的空氣，優(yōu)美的環(huán)境，能讓人神清氣爽，不管是居家、度假、養(yǎng)老都是大有好處。尤其是溫江、華 陽后來居上，成為別墅市場的新貴； ◎ .新興別墅區(qū)域的崛起，比如新都、雙流等區(qū)域，別墅客戶會面臨分流。 低層聯(lián)體、獨棟 200 畝 5 萬㎡ 5300（聯(lián)體） 8000（獨棟） 都江森林 都江森林別墅建筑、規(guī)劃、園林、小品、等一系列細節(jié)中。 泓坊河畔 泓坊河畔依地勢而筑，以西高東低走向的主景觀河為核心，順八條次水系依次逐層展開。 路直達，規(guī)劃中的地鐵 4 號軌道線也在項目附近 水郡 坐落于蒲陽河之上，島嶼呈一條“魚”狀，在島的前后由于自然的水位落差形成了兩個天然的瀑布 ,使自然景觀更加優(yōu)越。芙蓉青城 芙蓉青城，位于世界文化遺產青城山腳下，前山門南側約 800 米處，首期熱推 90180平米 mini別墅，以精巧實用的建筑哲學嶄露更高生活品質，擁享青城山稀世價值。龍灣半島 龍灣半島位于清水河與二環(huán)路西一段的交叉口（在二環(huán)路以外）；清水河以南，龍騰路以北，杜甫花園西側。云嶺 位于成都雙流牧馬山之巔，鑲嵌于成都市區(qū)唯一一座標準高球場 —— 四川國際高爾夫球場之內，西南民族大學、棠湖中學外語實驗學校、雙流中學、低層獨棟 300 畝 萬㎡ 18000 項目南觀 1500畝高球場，西瞰萬畝川西平原風光，北眺遠山綠野人家，東鄰2020 畝原生松林。雙拼 244 畝 萬㎡ 13000（獨棟）、10000（雙拼） 美洲花園蜀龍大道、成錦高速、川陜路、北新干線、成金 路（規(guī)劃）等多條交通要道縈繞其周 低層、小高層 雙拼 。獨院別墅”的創(chuàng)新型產品為一起特色產品。 四、各區(qū)域別墅樓盤情況 項目名稱 項目簡介 周邊配套及交通情況 建筑及別墅形態(tài) 建筑體量 銷售 報價 浣花里 100 號 項目位于浣花