【正文】 1495000含變電、配電設(shè)備供水系統(tǒng)71500200000消防系統(tǒng)(含通風(fēng))204001603264000含地下室和商場門禁和對講系統(tǒng)35213030層電梯715009270000030萬/臺4層電梯715003600000弱電系統(tǒng)71500181287000中央空調(diào)000裙樓,不安裝住宅給排水系統(tǒng)51100452299500商場給排水系統(tǒng)840010840001煤氣費用35245001584000八、策劃營銷費策劃、營銷費3587000005380500%九、廣告推廣費廣告發(fā)布費3587000007174000約銷售產(chǎn)值的2%十、產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)辦理費用37259520十一、其他費用經(jīng)營管理費7150025178750025含對外業(yè)務(wù)費財務(wù)費用500000003500000年息按7%，一年物業(yè)管理基金銷售后才提留，不計算合計總成本從以上成本構(gòu)成來看，，土地（含拆遷）。2靜態(tài)總投資綜上，其構(gòu)成如下：土地成本：67532500元，占靜態(tài)總投資的31．23%；建筑安裝工程和配套系統(tǒng)：，%其它費用：28831270元 占靜態(tài)總投資的13．33%第六章、項目價格分析第一節(jié)、住宅市場定價及租賃價格分析根據(jù)房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場特征和競爭態(tài)勢，通過“區(qū)域的同一性、消費群體的重疊性、項目的同類性、價格的可比性”等主要要素，以科學(xué)的方法選取本項目潛在競爭對手來進(jìn)行各項指標(biāo)比較，通過影響購買決策的不同權(quán)重來試算出川投南河項目的一個市場價格。、可類比寫字樓項目及參數(shù)確定分析川投南河項目寫字樓的消費輻射區(qū)域，得出在市場定價上可比較、參考的樓盤主要有“開行國際廣場、城市之心、天府中心、時代廣場、威斯頓聯(lián)邦大廈”，其具體比較明細(xì)如下：比較指標(biāo)權(quán)重分值成都知名甲級寫字樓川投南河項目開行國際廣場時 代廣 場天 府中 心城 市之 心威斯頓聯(lián)邦大廈產(chǎn)品力地段位 置109881088交 通1010661088市政環(huán)境5554545商務(wù)環(huán)境5543534產(chǎn)品設(shè)計建筑及環(huán)境規(guī)劃10108810910建筑形象10101089109綜合配套101088989物業(yè)管理1010879109形象力產(chǎn)品品牌策略訴求5544445開發(fā)商及管理品牌訴求5544455項目形象品牌訴求5454554營銷力銷售方式10987999銷售服務(wù)5544455合 計100978275938890、項目比較價格計算1）、寫字樓市場定價計算項目開行國際廣場時代廣場天府中心城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈平均值項目得分（分）978275938887項目均價（元/㎡）1150080007500900085008900川投南河項目均價計算（元/㎡）8900/8790=根據(jù)市場比較法，通過系統(tǒng)修正以及對市場的分析，㎡。第七章　項目投資分析初步靜態(tài)銷售利潤分析：一、項目產(chǎn)值計算　　　　　　面積銷售價格銷售額住宅產(chǎn)值511005000255500000均價一層商業(yè)產(chǎn)值28001500042000000均價二層商業(yè)產(chǎn)值2800800022400000均價三層商業(yè)產(chǎn)值2800600016800000均價車位產(chǎn)值2758000022000000均價總產(chǎn)值358700000　二、項目利潤計算營業(yè)稅及附加358700000%20087200毛利潤%所得稅33%凈利潤%盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點（BEP）分析為：設(shè)盈虧平衡點的銷售收入為A，則：總投資247。（A營業(yè)稅及附加 所得稅）=1,盈虧平衡點時無所得稅247。(A(A*5%+ A*5%*7‰+ A*5%*3‰+ A*5%*4‰)0)=1則計算A為245913216元盈虧平衡點=元245913216247。358700000=%盈虧平衡分析表明：%時，項目可以保本。一般來說，項目盈虧平衡的銷售率低于80％時，項目的風(fēng)險較小，%,說明項目的抗風(fēng)險能力非常強。敏感分析敏感性分析　總成本\總銷售總銷售\總成本稅后利潤稅后利潤率利潤增加減少率地價為：萬/畝227037073358700000111575727%%地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝上表中可以看出，土地價格在 —— 萬/畝時的利潤為最大，超過 萬/畝時的利潤空間較小，對運作團(tuán)隊的要求更高。財務(wù)評價結(jié)論、總產(chǎn)值為：358700000元，除回收建設(shè)投資外，可以實現(xiàn)營業(yè)稅后利潤12238萬元，營業(yè)稅后投資利潤率為： %。，稅后投資利潤率為： %。盈虧平衡分析表明：項目的抗風(fēng)險能力很強。敏感分析表明，工程造價的增加和銷售收入的提高對項目經(jīng)濟效益影響非常明顯。財務(wù)分析評價表明項目的經(jīng)濟效益可行。第八章 項目物業(yè)管理規(guī)劃 　本項目開發(fā)建設(shè)后擬聘請優(yōu)秀的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行項目物業(yè)管理，為項目的業(yè)主提供管家式一站式物業(yè)管理服務(wù)。立體式安全防范服務(wù)：周界防范管理系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、家庭安全報警系統(tǒng)、離線智能巡更系統(tǒng)；信息化物業(yè)管理服務(wù)：寬帶網(wǎng)絡(luò)、信息發(fā)布系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、一卡通繳費系統(tǒng)、自動停車場管理進(jìn)行信息化服務(wù)與管理；維修管理：房產(chǎn)管理、房屋維修管理、公用設(shè)備設(shè)施管理；個性服務(wù)：供網(wǎng)上綜合查詢、收費和服務(wù)呼叫，提供視頻點播、聯(lián)網(wǎng)游戲、電視節(jié)目預(yù)定、房屋代租管理等；人性化服務(wù)：提供醫(yī)療保健服務(wù)與指導(dǎo)，健身指導(dǎo)、托教服務(wù)、家政服務(wù)等 第九章　項目實施計劃第一節(jié) 項目現(xiàn)況本項目地塊是由四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司通過拍賣取得，項目土地已經(jīng)合法辦理完國有土地使用權(quán)證，項目已經(jīng)具備開發(fā)條件。項目地塊已經(jīng)完成拆遷，完善了三通一平，具備開工條件。第二節(jié) 項目開發(fā)實施計劃2005年7月—10月，完成項目概念性規(guī)劃方案設(shè)計、修建性規(guī)劃方案設(shè)計、總平面方案設(shè)計，并同步完成項目報批手續(xù)。2005年10月—12月，完成施工圖設(shè)計，并同步完成地質(zhì)勘探、項目報建手續(xù)；同步。完成項目開工建設(shè)的準(zhǔn)備工作。2006年1月――2007年6月，為項目的建設(shè)施工期。2006年4月，項目開盤銷售。2007年7月――8月，完成項目最后一期的竣工驗收和入住工作，項目開發(fā)建設(shè)完成。第三節(jié) 項目開發(fā)本項目以四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司名義進(jìn)行開發(fā)，由四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司與四川宏凌實業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資、合作開發(fā)，由四川宏凌實業(yè)（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)項目開發(fā)建設(shè)投資，并負(fù)責(zé)項目的開發(fā)管理以及策劃、設(shè)計、推廣、銷售和施工。第十章　結(jié)論通過以上的調(diào)查研究和綜合分析，得出以下結(jié)論：該項目地處市中區(qū)黃金地段，定位合理，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場需求和城市發(fā)展趨勢，項目開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益。項目位于市中區(qū)CBD，所處地段屬城區(qū)一級商業(yè)用地，市中心地段+ 臨府南河這二者結(jié)合形成項目土地資源稀缺性、唯一性，項目具有良好的保值、增值基礎(chǔ)和條件。該項目具有優(yōu)良的城市配套環(huán)境和臨南河自然環(huán)境，定位為“都市中的國際高尚府第”標(biāo)志性建筑，投資建成后將會取得較好的社會效益。項目開發(fā)總投資（包含酒店的裝修、設(shè)備設(shè)施）為35548萬元，項目建成后按現(xiàn)有市場價值計算總產(chǎn)值為60293萬元，項目十年經(jīng)營期稅前靜態(tài)收入達(dá)63872萬元，項目十年經(jīng)營期稅后靜態(tài)收入達(dá)42794萬元，稅前全部投資凈現(xiàn)值12729萬元，稅后全部投資凈現(xiàn)值2833萬元，%，%。從市場分析看：中國及成都經(jīng)濟將長期保持高速、穩(wěn)定的發(fā)展，甲級寫字樓和星級酒店具有良好的市場潛力和發(fā)展前景，可以長期享受經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的豐厚投資收益。從土地價值、投資收益、市場狀況等綜合分析，川投南河項目投資修建1棟國際甲級寫字樓和1棟四星級酒店的方案充分可行，投資風(fēng)險極低，投資開發(fā)能取得良好的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)。最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ：744421982