【正文】 從土地價(jià)值、投資收益、市場(chǎng)狀況等綜合分析，川投南河項(xiàng)目投資修建1棟國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓和1棟四星級(jí)酒店的方案充分可行，投資風(fēng)險(xiǎn)極低，投資開(kāi)發(fā)能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（包含酒店的裝修、設(shè)備設(shè)施）為35548萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后按現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算總產(chǎn)值為60293萬(wàn)元，項(xiàng)目十年經(jīng)營(yíng)期稅前靜態(tài)收入達(dá)63872萬(wàn)元，項(xiàng)目十年經(jīng)營(yíng)期稅后靜態(tài)收入達(dá)42794萬(wàn)元，稅前全部投資凈現(xiàn)值12729萬(wàn)元，稅后全部投資凈現(xiàn)值2833萬(wàn)元，%，%。項(xiàng)目位于市中區(qū)CBD，所處地段屬城區(qū)一級(jí)商業(yè)用地，市中心地段+ 臨府南河這二者結(jié)合形成項(xiàng)目土地資源稀缺性、唯一性，項(xiàng)目具有良好的保值、增值基礎(chǔ)和條件。第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目以四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，由四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司與四川宏凌實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資、合作開(kāi)發(fā)，由四川宏凌實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理以及策劃、設(shè)計(jì)、推廣、銷售和施工。2006年4月，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售。完成項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的準(zhǔn)備工作。第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃2005年7月—10月，完成項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、修建性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、總平面方案設(shè)計(jì)，并同步完成項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)。立體式安全防范服務(wù)：周界防范管理系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁管理系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)、離線智能巡更系統(tǒng)；信息化物業(yè)管理服務(wù)：寬帶網(wǎng)絡(luò)、信息發(fā)布系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、一卡通繳費(fèi)系統(tǒng)、自動(dòng)停車場(chǎng)管理進(jìn)行信息化服務(wù)與管理；維修管理：房產(chǎn)管理、房屋維修管理、公用設(shè)備設(shè)施管理；個(gè)性服務(wù)：供網(wǎng)上綜合查詢、收費(fèi)和服務(wù)呼叫，提供視頻點(diǎn)播、聯(lián)網(wǎng)游戲、電視節(jié)目預(yù)定、房屋代租管理等；人性化服務(wù)：提供醫(yī)療保健服務(wù)與指導(dǎo)，健身指導(dǎo)、托教服務(wù)、家政服務(wù)等 第九章　項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)況本項(xiàng)目地塊是由四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司通過(guò)拍賣(mài)取得，項(xiàng)目土地已經(jīng)合法辦理完國(guó)有土地使用權(quán)證，項(xiàng)目已經(jīng)具備開(kāi)發(fā)條件。財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)表明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可行。盈虧平衡分析表明：項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論、總產(chǎn)值為：358700000元，除回收建設(shè)投資外，可以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)12238萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅后投資利潤(rùn)率為： %。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目盈虧平衡的銷售率低于80％時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，%,說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)。(A(A*5%+ A*5%*7‰+ A*5%*3‰+ A*5%*4‰)0)=1則計(jì)算A為245913216元盈虧平衡點(diǎn)=元245913216247。第七章　項(xiàng)目投資分析初步靜態(tài)銷售利潤(rùn)分析：一、項(xiàng)目產(chǎn)值計(jì)算　　　　　　面積銷售價(jià)格銷售額住宅產(chǎn)值511005000255500000均價(jià)一層商業(yè)產(chǎn)值28001500042000000均價(jià)二層商業(yè)產(chǎn)值2800800022400000均價(jià)三層商業(yè)產(chǎn)值2800600016800000均價(jià)車位產(chǎn)值2758000022000000均價(jià)總產(chǎn)值358700000　二、項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加358700000%20087200毛利潤(rùn)%所得稅33%凈利潤(rùn)%盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析為：設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為A，則：總投資247。2靜態(tài)總投資綜上，其構(gòu)成如下：土地成本：67532500元，占靜態(tài)總投資的31．23%；建筑安裝工程和配套系統(tǒng)：，%其它費(fèi)用：28831270元 占靜態(tài)總投資的13．33%第六章、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析第一節(jié)、住宅市場(chǎng)定價(jià)及租賃價(jià)格分析根據(jù)房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場(chǎng)特征和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，通過(guò)“區(qū)域的同一性、消費(fèi)群體的重疊性、項(xiàng)目的同類性、價(jià)格的可比性”等主要要素，以科學(xué)的方法選取本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)比較，通過(guò)影響購(gòu)買(mǎi)決策的不同權(quán)重來(lái)試算出川投南河項(xiàng)目的一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格。第五章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：420廠地塊項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑風(fēng)格定為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以其細(xì)節(jié)精致、氣質(zhì)高貴、色彩自然清新、材質(zhì)感細(xì)膩，結(jié)合項(xiàng)目30層的挺拔高度，注重造型和空間，建設(shè)區(qū)域性標(biāo)志建筑。、四層為架空層，為項(xiàng)目商務(wù)配套的會(huì)所、游泳池、健身房、老人活動(dòng)室、家政服務(wù)中心、觀景觀江平臺(tái)。、應(yīng)充分考慮高尚、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實(shí)到平面和空間布局之中，完善公建配套設(shè)施。規(guī)劃指導(dǎo)思想、注重項(xiàng)目的位置和區(qū)域特點(diǎn)，注重城市風(fēng)貌的需要，充分體現(xiàn)文化性、標(biāo)志性，規(guī)劃設(shè)計(jì)具有獨(dú)具風(fēng)格和品質(zhì)的區(qū)域標(biāo)志性建筑。第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、尊重地域文脈，吸取現(xiàn)代的文化精髓，將人居理念與地域文脈結(jié)合，環(huán)保與科技概念結(jié)合，現(xiàn)代、時(shí)尚理念與可持續(xù)發(fā)展結(jié)合。第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e：71500m 2左右，包含地下建筑和地上建筑面積。建筑高度和樓間距：按成都市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合國(guó)家和成都市規(guī)劃規(guī)范和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。容積率：7。以高的定價(jià)和性價(jià)比確定項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌。2消費(fèi)特征：以二次置業(yè)（改善居住條件）為主。威脅政府對(duì)發(fā)展高檔住宅有一定的政策限制。機(jī)會(huì)3隨著城市居民收入水平、生活水平的不斷提高，以及房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)高檔（高端）住宅需求急劇放大。劣勢(shì)2地塊規(guī)模較小。城市旅游：西有武候祠、南郊公園，北有人民公園；購(gòu)物配套：項(xiàng)目距離成都市商業(yè)中心—鹽市口、天府廣場(chǎng)僅一公里。1城市配套優(yōu)勢(shì)：文化教育：項(xiàng)目周邊有四川大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、石室中學(xué)、鹽道街中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等知名中小學(xué)。 第二節(jié)：項(xiàng)目地塊的SWOT分析優(yōu)勢(shì)1區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于市中心府南河沿線之臨江西路，緊臨中央商務(wù)區(qū)（CBD），距城市中心天府廣場(chǎng)約一公里左右，地近繁華，配套成熟，環(huán)境幽雅。項(xiàng)目周邊城市配套情況本項(xiàng)目處在成都市中心繁華區(qū)域，距離城市中心1000余米，不僅享受中心繁華區(qū)的成熟城市配套設(shè)施，且周邊配套設(shè)施完備，中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園、餐飲娛樂(lè)及健身休閑等設(shè)施齊全。分析：濱江路具有的水、電、氣、通訊、排污等市政配套，是按照該區(qū)域城市發(fā)展需要進(jìn)行建設(shè)的，完全能滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要。結(jié)論：對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑布局不會(huì)有特別的限制。結(jié)論：項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況適合進(jìn)行建設(shè)。分析：項(xiàng)目地質(zhì)情況總體良好，不存在不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地穩(wěn)定，沒(méi)有潛在的嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害；但地下水位比較高，對(duì)基礎(chǔ)和地下室的施工建設(shè)有一定影響。項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況，從實(shí)地勘察來(lái)看和成都市多年的建設(shè)開(kāi)挖經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目地基是沖積砂石層。本項(xiàng)目位于南河濱江路，距離人民南路和漿洗街都有一段距離，處于繁華市區(qū)而鬧中有靜；項(xiàng)目周邊沒(méi)有污染源，且自然環(huán)境優(yōu)越，江景景觀優(yōu)勢(shì)明顯，視野開(kāi)闊。第三章 項(xiàng)目定位分析第一節(jié)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察項(xiàng)目地理位置、用地周邊環(huán)境、交通條件項(xiàng)目位于成都市武侯區(qū)，北面臨成都市南河，南面臨成都信息工程學(xué)院，東面臨開(kāi)行國(guó)際大廈和人民南路，西面臨居民住宅和萬(wàn)里橋。遠(yuǎn)大都市風(fēng)景1期人南線天府大道成都遠(yuǎn)大占地215畝建面127000M178。預(yù)計(jì)7月金沙遺址西側(cè)中房集團(tuán)占地50畝建面28000M178。半山衛(wèi)城雙流牧馬山成都富幫占地244畝、178。1期只售3000元/ M178。2002三利宅院2成都中和大道9號(hào)四川三利房產(chǎn)占地176畝、建面11萬(wàn)M178。御都花園別墅羊西線蜀漢路528號(hào)成都中普實(shí)業(yè)占地218畝、建面13萬(wàn)M178。迎賓大道1號(hào)成都迎賓大道1號(hào)成都華奧物業(yè)占地125畝總戶數(shù)47綠化率70%獨(dú)棟別墅13000元/ M178?？倯魯?shù)99綠化率36%獨(dú)棟別墅疊拼別墅178。178?？倯魯?shù)757綠化率35%車位9373800元御府花都南部新區(qū)天府大道東藍(lán)光和駿占地65畝建面135920M178。178?？倯魯?shù)740%車位1:4800元麗景華庭青羊大道龍騰路成都創(chuàng)業(yè)實(shí)業(yè)建面15萬(wàn)M178?？倯魯?shù)1000綠化率35%車位9374500元 (一期)萬(wàn)科金色家園一環(huán)路北四段成都萬(wàn)科 M178?？倯魯?shù):744綠地率:%車位1:15000元優(yōu)品道光華大道博瑞集團(tuán)占地400畝建面40萬(wàn)M178?？倯魯?shù)1172綠化率36%車位900多5400元?jiǎng)P萊帝景人民南路四段成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司占地30畝建面10萬(wàn)M178。建面:約20萬(wàn)M178?？倯魯?shù)1143%6500元世紀(jì)城南延線東新國(guó)際會(huì)展中心有限公司占地400畝；建面40萬(wàn)M178。成都市區(qū)東南西北2001年1499139614421658——2002年2938281030013003——2003年3224311733733183——2004年384539293806380140412005年409440184051