【正文】 其他按有關(guān)規(guī)定。 戶型： 80 平方米、 100 平方米、 120 平方米、 150 平方米，各 25%。 建筑高度：不大于 40 米。 容積率：不大于 。 而且 ，房產(chǎn)開發(fā)將使北亞集團(tuán)在 成都的 投資步入良性循環(huán) 和 可持續(xù)發(fā)展的道路。 但這種 模式 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 沒有 取 得 本 地塊 的最大利用價(jià)值 ，而且土地拍賣，政府將收取 劃撥土地成交價(jià)款 30%的 土地出讓金 ，這將大大降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 。兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)， 具體為： （一）土地開發(fā)模式 該項(xiàng)目若只進(jìn)行土地開發(fā) 整理，前期只需分批次投入 1,200 萬的成 都空壓機(jī)廠破產(chǎn)的啟動費(fèi)用及較少的其他費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，便可 啟動項(xiàng)目 ，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費(fèi)用 （含土地出讓金補(bǔ)差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。 在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)行兩套班子，一套人馬 ，交叉作業(yè)，待 以后 投資開發(fā)項(xiàng)目增多，業(yè)務(wù)量增大時， 再 進(jìn)行 業(yè)務(wù)分割 。 牛市口商貿(mào)大市場雜亂無章， 管理混亂， 將直接影響商業(yè)投資者 對該地塊商業(yè)鋪面的 投資行為。 雖然 成都無縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)企業(yè)之一 ，但 該廠整體搬遷 尚需時日 ， 因此在一定程度上制約了項(xiàng)目向東 的 輻射力。 項(xiàng)目二環(huán)路以外即為沙河 、塔子山公園 ， 項(xiàng)目南面 即為望江公園、東 湖 市政公園 ，環(huán)境優(yōu)美 。 二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍 ，市政公建配套較為完善 。 該地塊的開發(fā)不但切合了成都 市民 二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無疑會 給開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目 地塊 是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。 項(xiàng)目位置交通極為方便。 目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都 人民商場、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場、 東方時代商場、 藍(lán)光大廈、友誼廣場等商業(yè)樓盤。 第 9 頁 共 50 頁 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二部分 成都房地產(chǎn)市場概況 略。清理時有一定的賠償，但問題不大。因此，清理時有一定的糾紛。 1 銀豐酒樓 該 銀豐酒樓 原系市場以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經(jīng)營，后成都鹽市口購物中心將其 經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。 1 生資市場 該生資市場系東寶娛樂公司向成都空壓機(jī)廠一次性交納 300 萬元后獲得了 25 年的使用權(quán) ，并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750 平方米。 1 化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機(jī)廠聯(lián)建，并分割了 88 間營業(yè)房，將其全部出售給私人。 1997 年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房 20 年使用權(quán)作抵押，在市場擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。 該儲蓄所清理時估計(jì)有一定糾紛，但能協(xié)商解決。 同樣鹽市口購物中心于 2020 年將底樓移交給市場。 農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地 自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米 。 同樣于2020 年將底樓移交給市場，市場又將其租給 侯錫惠女士。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。 后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行 。 大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建的營業(yè)房。 后經(jīng)市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。 招待所 招待所系成都空壓機(jī)廠下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。 化工交易區(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家 40 戶，清理時無賠償無糾紛。在破產(chǎn)清理時， 該市場 主要 情況 如下： 農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場系牛市口商貿(mào)大市場與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有 26 間營業(yè)房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。 該市場擁有一樓一底營業(yè)房 485 間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家 200 余戶。 破產(chǎn)后以土地出讓收入去除 政府收取 的 土地出讓金 剩余部分 作為破產(chǎn)費(fèi)用 ， 不足 第 6 頁 共 50 頁 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時返還先期墊付的 1,200 萬元破產(chǎn)啟動費(fèi)用。 現(xiàn)成都市人民政府決定對成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。 同時，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自 2020 年 1 月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán) 也 實(shí)行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān) 。 破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。 五 、 項(xiàng)目由來 成都空壓機(jī)廠 原 系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。 后因 成都空壓機(jī)廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā) 住宅 ， 占用了 市場 16 畝左右，現(xiàn)余 33 畝左右。該市場占地 50 余畝 。 第 1 頁 共 50 頁 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄 第一部分 項(xiàng)目概況 .............................................................................................................................................................5 一、項(xiàng)目名稱 ...................................................................................................................................................................5 二、項(xiàng)目地址 ...................................................................................................................................................................5 三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 ..............................................................................................................................................5 四、地上建筑物狀況 ......................................................................................................................................................5 五、項(xiàng)目由來 ...................................................................................................................................................................5 六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì) ..........................................................................................................................................6 第二部分 成都房地產(chǎn)市場概況 ........................................................................................................................................9 第三部分 項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢分析 ........................................................................................................................................9 一、項(xiàng)目優(yōu)勢 ...................................................................................................................................................................9 二、項(xiàng)目劣勢 ................................................................................................................................................................ 10 第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案 ..................................................................................................................................................11 一、項(xiàng)目運(yùn)作主體 ........................................................................................................................................................11 二、項(xiàng)目運(yùn) 作方案 ........................................................................................................................................................11 （一）土地開發(fā)模式 ................................................................................................................................................11 （二）房產(chǎn)開發(fā)模式 ................................................................................................................................................11 第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ................................................................................................................................................. 12 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ............................................................................................................................................... 12 二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................................................................................................................................... 12 （一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) ....................................................................................................................................... 12 （二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量 .................................................................................................................................. 12 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 ..........................................................................................