【文章內容簡介】 3600元/ ㎡以上住宅銷售面積呈高速增長之勢。銷售額住宅中，價格主要分布在2700—3600元/ ㎡及3600—5000元/㎡，%和37%。，%；價格在5000元/，%，占第1—%，其中銷售價格在5000元/ ㎡（累計56套），%。、成都市高檔住宅市場特征、成都樓市步入高檔階段近幾年來，成都房地產市場上高價房的市場份額明顯增加，房地產市場呈現(xiàn)明顯地向高檔住宅市場過渡的形態(tài)。距成都市房產管理局統(tǒng)計，%，%。雖然高價房并不代表就是高檔房，但通過近幾年的住宅產品變化趨勢發(fā)現(xiàn)：高價同時帶來了更多相應的高檔住宅特征。、高檔住宅市場價格提升速度快前兩年，30004000元/ ㎡已是成都高檔住宅的高價。但經過2003年、2004年，高檔住宅的價格已經有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個方面：一是區(qū)域價格升值效應明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經歷了較大幅度的價格提升，如城南副中心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等，有的區(qū)域升幅超過兩千元，二是成都高檔住宅的頂價不斷被打破：嶙江峰閣直追5600元/ ㎡、中海格林威治城的均價5300元/ ㎡（最貴一套售價7550元/ ㎡）、優(yōu)品道售價直逼5600元/平方米。三是超大規(guī)模高檔住宅社區(qū)的出現(xiàn)對整個住宅市場價格的快速拉升帶來較大影響。城南副中心的世紀城占地1500畝，總建筑面積約150萬平方米，其中住宅約100萬平方米。其推出一期的住宅約1300套，卻引來超過3000多人的熱烈追捧（排號），價格由最初的約4600元/ ㎡快速攀升到現(xiàn)在約5200元/ ㎡，且還有進一步上漲的可能；同處城南的和記黃埔“南地王”項目占地約1036畝，計劃明年推出，據(jù)相關因素估算，估計總體均價不會低于5500元/ ㎡；城西中海國際社區(qū)（1811畝）計劃今年下半年推出，現(xiàn)在的咨詢價格已突破4000元/平方米。成都高檔住宅的不斷高價突破實際上在不斷嘗試考驗著市場潛能，但通過各個樓盤不俗的銷售業(yè)績來看，高檔房在成都市場的接受能力很強。、銷售速度加快雖然高價房的價格不斷提升，但其總體的銷售速度卻非常快，首先是上市周期很短，有些盤開盤不到一周就清盤的現(xiàn)象都有，排隊現(xiàn)象普遍。通過對二十多個高檔房的銷售速度進行考察發(fā)現(xiàn)，與前幾年比，高價房的銷售速度在加快。、潛在高檔住宅供應量還應增加隨著成都市政府對大塊土地的包裝整體出售，帶來了成都目前的東南西地王爭奪市場的情況，個個重量級品牌開發(fā)商通過大塊土地帶來巨大的高檔住宅供應量。并且，由于政府對經濟適用房的放量供應以及對市場前景的樂觀預期，也會帶來一批開發(fā)企業(yè)被追走高段路線，從而使高檔住宅的供應量增加。、未來高檔住宅區(qū)域格局將形成在進行土地規(guī)劃及城市規(guī)劃的同時，事實上已經對高檔住宅區(qū)域進行了基本的劃分。高檔住宅實際上，依托的就是區(qū)位價值，未來在成都市的各個高區(qū)位價值區(qū)域都會產生一個高檔住宅的供應板塊，而這些板塊都有屬于自己的獨特標識，個個板塊之間的競爭也更多地表現(xiàn)為區(qū)位價值之間的比較。在城南副中心（世紀城項目和和記黃埔“南地王”項目）及其周邊區(qū)域，東部副中心及其周邊區(qū)域、城西中海國際社區(qū)區(qū)域將逐漸形成高檔住宅區(qū)。、高檔住宅市場步入品牌競爭目前成都市區(qū)高檔住宅基本形成幾家大型開發(fā)企業(yè)分享市場的格局，萬科、中海、置信、上海綠地、和記黃埔、華潤置地、融創(chuàng)、新加坡吉寶、博瑞這九家開發(fā)商占據(jù)了高檔住宅市場的大部分版圖。、高檔住宅市場價格情況、2005年高檔住宅均價達4215元/ ㎡，年均增幅33%由于目前對高檔住宅仍未給出一個標準，我們按照普遍認同篩選出二十多個樓盤進行價格統(tǒng)計分析。根據(jù)分析我們發(fā)現(xiàn)如下圖走勢。2001年的高檔住宅交易均價為1499元/ ㎡，到了2005年達到了4095元/ ㎡，價格每平方米上漲達2596元，20022005年年均價增幅達33%。除2002年外，2004年高檔住宅均價增幅最為明顯，%。成都市區(qū)東南西北2001年1499139614421658——2002年2938281030013003——2003年3224311733733183——2004年384539293806380140412005年40944018405142144572005年增幅最快的在城西與2004年全年水平相比，2005年（14月）城西、城南、%、%、%，城西增幅最大，城西的高尚區(qū)位決定了該區(qū)域的高檔住宅居住分為仍是最好的，%，城北由于萬科的進入帶動了價格的大幅上升，但就其整體而言可圈可點之處較少。成都市區(qū)東南西北2001年1499139614421658——2002年2938281030013003——2003年3224311733733183——2004年384539293806380140412005年40944018405142144575附錄：成都市高檔電梯公寓一覽表（部分）項目名稱項目地址開發(fā)商規(guī)模規(guī)劃指標均價/ M178。推出時間粼江峰閣順江路18號吉寶置業(yè)占地61畝；建面19萬M178?？倯魯?shù)1143%6500元世紀城南延線東新國際會展中心有限公司占地400畝；建面40萬M178?？倯魯?shù)2000綠化率37%車位1:5500元中海格林威治城望江路1號中海興業(yè)占地:60000 M178。建面:約20萬M178。其中住宅14萬M178?？倯魯?shù)1172綠化率36%車位900多5400元凱萊帝景人民南路四段成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司占地30畝建面10萬M178?？倯魯?shù)492綠化率51%車位4025960元上海花園神仙樹南路39號上房集團占地:87畝建面:14萬M178。總戶數(shù):744綠地率:%車位1:15000元優(yōu)品道光華大道博瑞集團占地400畝建面40萬M178。總戶數(shù)2000綠化率37%車位1:4680元新里維多利亞神仙樹南路上海綠地集團占地181畝建面23萬M178。總戶數(shù)1000綠化率35%車位9374500元 (一期)萬科金色家園一環(huán)路北四段成都萬科 M178。178?？倯魯?shù)740%車位1:4800元麗景華庭青羊大道龍騰路成都創(chuàng)業(yè)實業(yè)建面15萬M178?？倯魯?shù)1500綠化率40%車位7004100元世紀朝陽成都市宏濟新路四川朝陽房地產占地41633 M178。178?？倯魯?shù)1480綠化率30%車位9003850元融城理想高新區(qū)成都職業(yè)技術學院北側南興實業(yè)占地170畝建面20萬M178?？倯魯?shù)757綠化率35%車位9373800元御府花都南部新區(qū)天府大道東藍光和駿占地65畝建面135920M178?？倯魯?shù)828綠化率30%車位6003700元麗都玉園(A區(qū))光華大道西三環(huán)西側成都置信 M178。178?？倯魯?shù)388%車位1983500元成都市其它類型高檔住宅一覽表（部分）項目名稱項目地址開發(fā)商規(guī)模規(guī)劃指標類型均價推出時間備注錦宏流水山莊成都草堂東路成都銀彎置業(yè)有限公司占地40畝、建面37119M178。總戶數(shù)99綠化率36%獨棟別墅疊拼別墅178。178。迎賓大道1號成都迎賓大道1號成都華奧物業(yè)占地125畝總戶數(shù)47綠化率70%獨棟別墅13000元/ M178。維也納森林別墅3期雙流牧馬山森宇實業(yè)占地600畝總戶數(shù)288綠地率78%獨棟別墅6000元/ M178。御都花園別墅羊西線蜀漢路528號成都中普實業(yè)占地218畝、建面13萬M178?？倯魯?shù)388綠化率70%獨棟別墅聯(lián)排別墅54006000元/ M178。2002三利宅院2成都中和大道9號四川三利房產占地176畝、建面11萬M178?？倯魯?shù)290獨棟別墅聯(lián)排別墅5500元/ M178。1期只售3000元/ M178。天泉聚龍2期龍泉驛陽光城陽光大道占地2000畝、總戶數(shù)600綠化率65%獨棟別墅5500元/ M178。半山衛(wèi)城雙流牧馬山成都富幫占地244畝、178?？倯魯?shù)352獨棟別墅錯拼別墅50005500元/ M178。預計7月金沙遺址西側中房集團占地50畝建面28000M178?？倯魯?shù)160低層花園洋房5200元/ M178。遠大都市風景1期人南線天府大道成都遠大占地215畝建面127000M178?？倯魯?shù)719綠化率68%車位500花園洋房預計4800元/ M178。第三章 項目定位分析第一節(jié)：項目現(xiàn)場勘察項目地理位置、用地周邊環(huán)境、交通條件項目位于成都市武侯區(qū)，北面臨成都市南河，南面臨成都信息工程學院，東面臨開行國際大廈和人民南路，西面臨居民住宅和萬里橋。分析：本項目用地在武侯區(qū)，項目向東100余米是人民南路，向西200余米是漿洗街，都是成都市的主要交通干道，項目交通條件十分優(yōu)越，項目住戶和消費者出入便捷。本項目位于南河濱江路，距離人民南路和漿洗街都有一段距離，處于繁華市區(qū)而鬧中有靜；項目周邊沒有污染源，且自然環(huán)境優(yōu)越，江景景觀優(yōu)勢明顯，視野開闊。結論：項