【導(dǎo)讀】房策網(wǎng)《2020房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！成都是四川省省會(huì)、中國(guó)歷史文化名城、首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市。的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，中國(guó)的特大城市之一，先后榮獲聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”和“最佳范例獎(jiǎng)”兩項(xiàng)殊譽(yù)。新華社2020年12月16日刊發(fā)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：在中國(guó)最適合居住的城市中、成都名列第三，在最。合適投資城市中、成都名列第四。之一，已開通國(guó)際國(guó)內(nèi)航線240多條，年客流量500萬(wàn)人次；鐵路有成渝、寶成、成昆和達(dá)成鐵路交匯于此；公路除成渝、成。成都是西南地區(qū)郵電通訊樞紐，已發(fā)展成為全國(guó)8個(gè)郵政通信一級(jí)處理中心和全國(guó)6個(gè)通訊交換中心之一，并先后與160. 人口約有150多萬(wàn)，外地人在成都市區(qū)購(gòu)買的商品房總量超過50%，流動(dòng)人口消費(fèi)成為消費(fèi)的中堅(jiān)力量。以內(nèi)，2020年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達(dá)到60%，城鎮(zhèn)。登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；

　　

【正文】 和區(qū)域特點(diǎn)，注重城市風(fēng)貌的需要，充分體現(xiàn)文化性、標(biāo)志性，規(guī)劃設(shè)計(jì) 具 有獨(dú)具風(fēng)格和品質(zhì)的 區(qū)域標(biāo)志性建筑 。 、 充分尊重和利用項(xiàng)目特有的地形特點(diǎn)的規(guī)劃思想，注意對(duì)景觀利用 ， 力爭(zhēng) 最大程度的臨江朝向 。 、 應(yīng)充分考慮高尚、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實(shí)到平面和空間布局之中， 完善公建配套設(shè)施 。 豎向空間設(shè)計(jì) 、 負(fù)一層、負(fù)二層為地下停車庫(kù)兼設(shè)備用房； 、 一層至三層 為高擋休閑、餐飲商業(yè)用房。 、 四層為架空層，為項(xiàng)目商務(wù)配套的會(huì)所、游泳池、健身房、老人活動(dòng)室、家政服務(wù)中心、觀景觀江平臺(tái)。 、 五層至三 十層為兩棟塔樓，一棟為國(guó)際商務(wù)公寓，一棟國(guó)際甲級(jí)寫字樓。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 44 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格定為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以其細(xì)節(jié)精致、氣質(zhì)高貴、色彩自然清新、材質(zhì)感細(xì)膩，結(jié)合項(xiàng)目 30 層的挺拔高度，注重造型和空間，建設(shè)區(qū)域性標(biāo)志建筑。 景觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目景觀采用現(xiàn)代、時(shí)尚的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使現(xiàn)代人與環(huán)境和諧發(fā)展的理念與傳統(tǒng)文脈結(jié)合，現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)與傳統(tǒng)的園林建造藝術(shù)結(jié)合，創(chuàng)造出濃郁的文化氣息和高感情色彩，具有自然、親切的視覺感受和參與性。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 45 第五章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 420 廠地塊項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)估算 說明：（單位：平方米） 總用地面積 8500 用電項(xiàng)目 單位負(fù)荷（瓦） 用電負(fù)荷（瓦） 容積率 7 商業(yè)用電 100 840000 容積率總建筑面積 59500 住宅用電 6000 地下一層建筑面積 6000 地下室用電 40 480000 地下二層建筑面積 6000 合計(jì)總負(fù)荷 地下總面積 12020 實(shí)際安裝負(fù)荷 按 2300KW 計(jì)算 一層建筑 面積 2800 二層建筑面積 2800 電梯 臺(tái)數(shù) 三層建筑面積 2800 30 層客梯 9 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 46 13 層商業(yè)總面積 8400 4 層電梯 3 高層住宅面積 51100 合計(jì) 總建筑面積 71500 綠化率 30% 項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化面積 2550 項(xiàng)目周邊綠化面積 總戶數(shù) 352 145 按 130 平方米 /戶計(jì)算 地下車位 275 總車位需要 372 其中，住宅車位需 260，商業(yè)需 112 建設(shè)成本估算 費(fèi)用項(xiàng)目 工程量 單價(jià) 總價(jià) 建筑面積單價(jià) 說明 單位：平方米 元 /平方米 元 元 /平方米 一、土地成本 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 47 土地成本 8500 67532500 530 萬(wàn)元 /畝 二、三通一平 施工用水 71500 0 150000 施工用電 71500 0 50000 場(chǎng)地平整 71500 50000 含部分遺留基礎(chǔ)清理 三、設(shè)計(jì)勘探費(fèi)用 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 71500 10 715000 10 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 71500 15 1072500 15 園林設(shè)計(jì)費(fèi) 2550 15 38250 樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 400 100 40000 裝修三套 銷售中心裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 300 100 30000 四、勘探費(fèi)用 71500 1 71500 五、報(bào)建費(fèi) 城市配套費(fèi)用 59500 140 8330000 地下室暫不計(jì)算 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 48 施工圖審查費(fèi) 71500 2 143000 招標(biāo)費(fèi) 15000 規(guī)劃放線費(fèi) 10000 監(jiān)理費(fèi) 71500 3 214500 3 六、建設(shè)施工費(fèi) 框架建筑物土建費(fèi) 59500 1300 77350000 地下室建筑費(fèi)用 12020 1800 21600000 總平工程費(fèi)用 71500 20 1430000 綠化環(huán)境費(fèi)用 2550 250 637500 項(xiàng)目周邊綠化美化 300 180 54000 樣板房裝修費(fèi)用 400 2020 800000 (含家具 \飾品等 ) 銷售中心裝修費(fèi)用 300 1500 450000 (含家具 \飾品等 ) 住宅公共部分裝修 7154 200 1430800 按 14%的公攤 商場(chǎng)外墻裝修 3072 700 2150400 七、配套系統(tǒng) 備用發(fā)電機(jī)組 71500 400000 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 49 供電系統(tǒng) (KW) 2300 650 1495000 含變電、配電設(shè)備 供水系統(tǒng) 71500 202000 消防系統(tǒng) (含通風(fēng) ) 20400 160 3264000 含地下室和商場(chǎng) 門禁和對(duì)講系統(tǒng) 352 130 30 層電梯 71500 9 2700000 30 萬(wàn) /臺(tái) 4 層電梯 71500 3 600000 弱電系統(tǒng) 71500 18 1287000 中央空調(diào) 0 0 0 裙樓 ,不安裝 住宅給排水系統(tǒng) 51100 45 2299500 商場(chǎng)給排水系統(tǒng) 8400 10 84000 1煤氣費(fèi)用 352 4500 1584000 八、策劃營(yíng)銷費(fèi) 策劃、營(yíng)銷費(fèi) 358700000 5380500 約銷售產(chǎn)值的 % 九、廣告推廣費(fèi) 廣告發(fā)布費(fèi) 358700000 7174000 約銷售產(chǎn)值的 2% 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 50 十、產(chǎn)權(quán)登記 產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用 372 59520 十一、其他費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 71500 25 1787500 25 含對(duì)外業(yè)務(wù)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 50000000 3500000 年息按 7%，一年 物業(yè)管理基金 銷售后才提留，不計(jì)算 合計(jì)總成本 216225783.8 從以上成本構(gòu)成來(lái)看， 該項(xiàng)目的成本為 元 /平方米，土地成本外的開發(fā)成本 元 /平方米，土地（含拆遷）成本達(dá) 元 /平方米。 2靜態(tài)總投資 綜上，本建設(shè)項(xiàng)目靜態(tài)總投資為 元，其構(gòu)成如下： 土地成本： 67532500 元， 占靜態(tài)總投資的 31． 23%； 建筑安裝工程和配套系統(tǒng)： 元，占靜態(tài)總投資的 % 其它費(fèi)用： 28831270 元 占靜態(tài)總投資的 13． 33% 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 51 第六章、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 第一節(jié)、住宅市場(chǎng)定價(jià)及租賃價(jià)格分析 根據(jù)房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場(chǎng)特征和競(jìng)爭(zhēng) 態(tài)勢(shì)，通過 “區(qū)域的同一性、消費(fèi)群體的重疊性、項(xiàng)目的同類性、價(jià)格的可比性 ”等主要要素，以科學(xué)的方法選取本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)比較，通過影響購(gòu)買決策的不同權(quán)重來(lái)試算出川投南河項(xiàng)目的一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格。 、可類比寫字樓項(xiàng)目及參數(shù)確定 分析川投南河項(xiàng)目寫字樓的消費(fèi)輻射區(qū)域，得出在市場(chǎng)定價(jià)上可比較、參考的樓盤主要有 “開行國(guó)際廣場(chǎng)、城市之心、天府中心、時(shí)代廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈 ”，其具體比較明細(xì)如下： 比較指標(biāo) 權(quán)重 分值 成都知名甲級(jí)寫字樓 川投南河項(xiàng)目 開行國(guó)際廣場(chǎng) 時(shí) 代 廣 場(chǎng) 天 府 中 心 城 市 之 心 威斯頓聯(lián) 邦大廈 產(chǎn) 品 力 地段 位 置 10 9 8 8 10 8 8 交 通 10 10 6 6 10 8 8 市政環(huán)境 5 5 5 4 5 4 5 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 52 商務(wù)環(huán)境 5 5 4 3 5 3 4 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 建筑及環(huán)境規(guī)劃 10 10 8 8 10 9 10 建筑形象 10 10 10 8 9 10 9 綜合配套 10 10 8 8 9 8 9 物業(yè)管理 10 10 8 7 9 10 9 形 象 力 產(chǎn)品品牌策略訴求 5 5 4 4 4 4 5 開 發(fā)商及管理品牌訴求 5 5 4 4 4 5 5 項(xiàng)目形象品牌訴求 5 4 5 4 5 5 4 營(yíng) 銷 力 銷售方式 10 9 8 7 9 9 9 銷售服務(wù) 5 5 4 4 4 5 5 合 計(jì) 100 97 82 75 93 88 90 、項(xiàng)目比較價(jià)格計(jì)算 1）、寫字樓市場(chǎng)定價(jià)計(jì)算 項(xiàng)目 開行國(guó)際廣場(chǎng) 時(shí)代廣場(chǎng) 天府中心 城市之心 威斯頓聯(lián)邦大廈 平均值 項(xiàng)目得分（分） 97 82 75 93 88 87 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 53 項(xiàng)目均價(jià)（元 /㎡） 11500 8000 7500 9000 8500 8900 川投南河項(xiàng)目 均價(jià)計(jì)算（元 /㎡） 8900/87 90= 根據(jù)市場(chǎng)比較法，通過系統(tǒng)修正以及對(duì)市場(chǎng)的分析，建議川投南河項(xiàng)目寫字樓的市場(chǎng)定價(jià)為 /㎡。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 54 第七章 項(xiàng)目投資分析 初步靜態(tài)銷售利潤(rùn)分析： 一、項(xiàng)目產(chǎn)值計(jì)算 面積 銷售價(jià)格 銷售額 住宅產(chǎn)值 51100 5000 255500000 均價(jià) 一層商業(yè)產(chǎn)值 2800 15000 42020000 均價(jià) 二層商業(yè)產(chǎn)值 2800 8000 22400000 均價(jià) 三層商業(yè)產(chǎn)值 2800 6000 16800000 均價(jià) 車位產(chǎn)值 275 80000 22020000 均價(jià) 總產(chǎn)值 358700000 二、項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅及附加 358700000 % 20207200 毛利潤(rùn) % 所得稅 33% 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 55 凈利潤(rùn) % 盈虧平衡分析 以售房