【正文】 者對(duì)樓盤因素的關(guān)注度從高到低依次為：位置、價(jià)格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質(zhì)量、發(fā)展商信譽(yù)、物業(yè)管理、智能化。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設(shè)施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。我國(guó)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級(jí)，汽車、電腦、高檔電器將加速進(jìn)入家庭，人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為43,（含地價(jià)），詳見下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。完善六大物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價(jià)位樓盤滿足片區(qū)的需求。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關(guān)口成為事實(shí)，關(guān)外房地產(chǎn)將會(huì)得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對(duì)關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國(guó)際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善?？偼顿Y估算說(shuō)明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為16,。公共設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)79%時(shí)項(xiàng)目可保本。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 銷售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表：表12：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費(fèi)用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹利潤(rùn)總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤(rùn)⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資%⑽稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。住宅戶型設(shè)計(jì)住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。 項(xiàng)目SWOT分析表8：項(xiàng)目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢(shì)）W（WEAKNESS劣勢(shì)）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。置業(yè)者對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計(jì)非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計(jì)。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。可持續(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭2003年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。 供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表如下表 表7：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表開發(fā)項(xiàng)目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價(jià)（元/m2）風(fēng)臨左岸農(nóng)林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數(shù)：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數(shù)： 200多套 8000俊安苑農(nóng)軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率：置業(yè)者最擔(dān)心的問(wèn)題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產(chǎn)證以及工程質(zhì)量問(wèn)題。1）片區(qū)內(nèi)人流密度大，人員較雜；2）靠近農(nóng)林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業(yè)宿舍包圍4）北面安托山景被風(fēng)臨左岸遮擋，空間不開揚(yáng)，采光、通風(fēng)受影響；5）樓盤周圍沒(méi)有商圈，無(wú)商業(yè)氛圍；6）配套相對(duì)較弱7）居家氛圍尚未完全形成。5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工