【正文】 者對樓盤因素的關(guān)注度從高到低依次為：位置、價格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質(zhì)量、發(fā)展商信譽、物業(yè)管理、智能化。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。城市建設用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。我國社會消費結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為43,（含地價），詳見下表：表3：項目總投資估算表項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。綜上所述，該項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。完善六大物流園區(qū)基礎設施，重點推進前海區(qū)域性物流中心的建設。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區(qū)的需求。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關(guān)口成為事實，關(guān)外房地產(chǎn)將會得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠來看，環(huán)境將會逐漸得到改善?？偼顿Y估算說明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算，項目土地成本為16,。公共設施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設施專用基金由建設單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達79%時項目可保本。綜上所述，該項目社會效益及經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項目“爛尾”。 建設后續(xù)資金需要有保證項目建設資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表12：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財務費用 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟效益指標。財務費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。住宅戶型設計住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。 項目SWOT分析表8：項目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢）W（WEAKNESS劣勢）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。置業(yè)者對于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設計。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。可持續(xù)發(fā)展：近期建設用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭2003年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 項目綜合評價結(jié)論 項目建設手續(xù)正在辦理之中 項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項目土地使用權(quán)。 項目建設后續(xù)資金保證項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。 供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競爭項目一覽表如下表 表7：周邊競爭項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價（元/m2）風臨左岸農(nóng)林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數(shù)：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數(shù)： 200多套 8000俊安苑農(nóng)軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率：置業(yè)者最擔心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產(chǎn)證以及工程質(zhì)量問題。1）片區(qū)內(nèi)人流密度大，人員較雜；2）靠近農(nóng)林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業(yè)宿舍包圍4）北面安托山景被風臨左岸遮擋，空間不開揚，采光、通風受影響；5）樓盤周圍沒有商圈，無商業(yè)氛圍；6）配套相對較弱7）居家氛圍尚未完全形成。5 項目開發(fā)建設進度安排 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工