【正文】 金 及附加 為 萬元，企業(yè)所得稅為 萬元，土地增值稅為 614 萬元，合計(jì)繳納稅金 萬元。 2020 年 9 月 正式入住。 勞動(dòng)安全保護(hù) 建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)部門頒發(fā)的 《 湖北省 勞動(dòng)保護(hù)監(jiān)察條例》 及各級(jí)政府部門的法規(guī) ， 制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。 b. 設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求 COS￠ ），均選用節(jié) 能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機(jī)用插座采用防濺型。 根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下 表 61： 26 表 61 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑方案設(shè)計(jì) 合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大 綠化范圍，重視生態(tài) ， 具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的 商務(wù)、 居住小區(qū)。中庭 ：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了 中庭綠化景觀 ，向南北沿伸。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，場地土層等效剪切波速平均值為 Vse=185m/s，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020） ,擬建場地土為為中軟場地土（ 140＜ Vse＜ 250），場地覆蓋層厚度為 m，屬于 3＜ do＜50m 范圍，建筑場地類別劃分為 II 類。一般厚度為— ，平均厚度 ，其層底標(biāo)高 — 。偶夾粉土。花山水庫庫區(qū)年平均氣溫 ℃ ,日平均氣溫 0℃以下，年均 55 天，日平均氣溫 35℃以上，年均為 13 天，年降水 1000 毫米，太陽總輻射量 110 千卡以上，年均無霜期 227 天。 廣水市屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。 容積率：≤ 建筑密度：≤ %； 綠地率：≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 27 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 27米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。 d. 污水由 永陽大道 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 ” 因此根據(jù) 廣水市 整體 的變遷過程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本地中青年居民以其他城市移 民。 某住宅小區(qū) 住宅項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 Strength: 15 a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。 近年 廣水市 房地產(chǎn)投資情況 （表 31） ： 年度 2020 2020 2020 投資額 （億元） 由上表可知， 廣水市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于 高速發(fā)展 期，隨著城市化 14 進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯， 2020 年房地產(chǎn)漲幅曾居歷年之最， 2020 年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投資產(chǎn)生影響，但廣水市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行?！?2020 年后，廣水市的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程， 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因，這里所說的成本 上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房價(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房價(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn) 市場中還存在大量的投資需求。 在今后的幾年中，應(yīng)山城區(qū)作為政策扶持的 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為廣水市 場新盤的最大萌發(fā)地。與上年同期比較到位資金總額增長了 %，其中上年節(jié)余增長 %，本年到位資金增長了 %。商品房實(shí)際銷售面積占可售面積的 %；本期商品住房實(shí)際銷售面 積占可售面積的比例為 %。 2020 年 商品房實(shí)際登記銷售面積 萬平方米，同比 下降%。其中 高檔公寓投資 億，同比下降 %；辦公樓投資 3610 萬 元，同比增加了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長了 %。 4 研究結(jié)論與建議 本項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和廣水市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)廣水市城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越， 市政配套和生活配套較為完善， 市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 廣水市 東方名居建設(shè)項(xiàng)目 。 2020 年 112 月， 廣水市 房地產(chǎn)開發(fā)投資 金額總計(jì) 億元，與上年同期相比增長 %，環(huán)比增長了 %。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任之一。為了拓展發(fā)展空間，徹底改變 該地段老舊差 的面貌， 本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅， 營造商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為永陽大道的房地產(chǎn) 旗幟，營造出與整個(gè) 應(yīng)山城區(qū)發(fā)展相融合 人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。 可行性研究報(bào)告編制 單位 單位名稱： 東風(fēng)設(shè)計(jì) 研究 院 有限公司 工程咨詢資格證書 資格等級(jí) : 甲 級(jí) 證書編號(hào) : 工咨甲 22120200013 發(fā)證機(jī)關(guān) : 國家發(fā)展改革委員會(huì) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目 投資方案； （ 2）國家及 湖北省 頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； （ 3） 湖北省 和 廣水市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 綱要 ； （ 4） 廣水市 城市總體規(guī)劃（ 1996— 2020 年） ； （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； （ 6） 廣水市 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 ； （ 7）其他有關(guān)依據(jù)資料 及企業(yè)提供資料。按用途分：商品住宅開發(fā)投資 億元，同比增長 120%。 其中，住宅竣工面積為 萬平米，同比 增長 %； 辦公樓竣工面積為 萬平方米 ， 同比 增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為 萬平方米 ， 同比 增長 %；其他用房竣工 萬平方米，同比增長 %。批準(zhǔn)預(yù)（銷）售房屋面積 萬平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長幅度為 %；批準(zhǔn)預(yù)（銷）售住房面積 萬平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長100%。其中 貸款 613 萬元元，占資金總額的 %；銀行貸款 470 萬元，占資金總額的 %；非金融機(jī)構(gòu)貸款 143 萬元，占資金總額的 %；企業(yè)自籌資金 2412 萬 元，占資金總額的%；其他資金來源 2315 萬元，占資金總額的 %。 區(qū)位 供需 分析 ： 2020 年新開盤面世的項(xiàng)目以 應(yīng)山城區(qū)和廣水城區(qū) 為最多， 此 種局面在 2020 年的 廣水市房地產(chǎn) 市場 仍 將繼續(xù)， 應(yīng)山城區(qū) 地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動(dòng)力 11 成本和住房供求關(guān)系左右著房價(jià)走勢(shì)；二是無論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房價(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。 “十一五”期間，廣水市 中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。 廣水市 城市規(guī)劃 按照省 委、政府提出的 城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求， 將廣水市 建設(shè)成為 了 具有 地方 特色、具有良好環(huán) 境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的鄂北明珠，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場 的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。打 造 城市建設(shè)新形象 ，完善中心城區(qū)功能，提升 城市建設(shè)品位。 c. 雨水由 永陽大道 排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 19 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1 建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積 2098 平方米，總建筑面積 平方米，其中地上 商鋪 建筑 面積 平方米 ,三層；住宅建筑面積 平方米 ,九 層；地下建筑面積 平方米。 21 表 51 主要工程量一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 ㎡ 高 層住宅 建筑面積 ㎡ 地下停車庫 建筑面積 ㎡ 商鋪 建筑面積 ㎡ 2 給排水工程 水泵機(jī)房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強(qiáng)電） 配電室 100 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共