【文章內(nèi)容簡介】 零售企業(yè)中，目前有七成已經(jīng)進(jìn)入中國市場。其中，有５家外資連鎖企業(yè)已名列中國商業(yè)連鎖３０強(qiáng)，這些外資連鎖企業(yè)的銷售總額和店鋪數(shù)量已分別占到中國商深**項(xiàng)目市場調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 7業(yè)連鎖３０強(qiáng)的１６％。商貿(mào)零售業(yè)的競爭在深圳表現(xiàn)的更為激烈，全球零售業(yè)的龍頭—沃爾瑪將其全球采購總部落戶深圳，家樂福、麥德龍等零售也巨頭也相繼開始了在中國市場的大肆擴(kuò)張，搶占地盤增加市場份額；家居行業(yè)的巨頭百安居扎根深圳，以深圳為起點(diǎn)向全國輻射，這些商貿(mào)零售業(yè)的巨頭相繼登陸中國，而大多數(shù)都是以深圳為起點(diǎn)，對于深圳本土的商貿(mào)零售企業(yè)是一種挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的局面，一方面競爭更加激烈，另一方面也可以加快本土企業(yè)自身的發(fā)展壯大，可以借鑒這些跨國企業(yè)的先進(jìn)的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)以及市場開拓能力來達(dá)到壯大自身的目的。 深圳未來五年深圳地鐵商業(yè)走勢地鐵將是 21 世紀(jì)最主要的出行交通工具，地鐵能夠縮短出行時(shí)間，促使購物更加頻繁，地鐵口能夠匯集周邊客流、商流，每個(gè)地鐵站點(diǎn)相對于周邊形成漏斗效應(yīng)，客流、商流以漏斗口為中心向周邊輻射，形成漏斗效應(yīng)。其漏斗式的人流量將會(huì)給地鐵商業(yè)帶來巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，深圳地鐵商業(yè)才剛剛起步，但有很大的發(fā)展空間，地鐵沿線商業(yè)布局、業(yè)種發(fā)展將逐漸改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣；消費(fèi)者的消費(fèi)需求又促進(jìn)了地鐵沿線商業(yè)的發(fā)展和業(yè)種創(chuàng)新。隨著深圳各條線路的開通，深圳地鐵商業(yè)也將隨著快速發(fā)展，同時(shí)，在地面商業(yè)供給越來越受限制的深圳，地鐵商業(yè)將成為深圳商業(yè)的熱點(diǎn)，在未來幾年內(nèi)將改變深圳的商業(yè)格局，原有商業(yè)分布及形態(tài)將繼續(xù)存在并發(fā)展，地鐵商業(yè)迅速發(fā)展并催生新的業(yè)種組合或創(chuàng)新業(yè)種。 華強(qiáng)東商業(yè)市場展望科學(xué)館地鐵口的開通，使得華強(qiáng)東商業(yè)迎來了發(fā)展契機(jī)，華強(qiáng)東在這兩年來商業(yè)面積有很大供應(yīng)量。 過去，中信商圈和華強(qiáng)北兩大商圈遙相呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，而最近幾年，通過逐漸對華強(qiáng)東商圈的改造，使得華強(qiáng)東商業(yè)進(jìn)一步繁榮，同時(shí)由于中信商圈深**項(xiàng)目市場調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 8逐漸西擴(kuò)，而華強(qiáng)北商業(yè)又向東滲透，在未來幾年內(nèi)，中信商圈和華強(qiáng)北商圈將逐漸融會(huì)貫通，使得這兩個(gè)商圈競爭力更強(qiáng)更大，那么，處于這二者之間的華強(qiáng)東商圈無疑成為最大的受益者，其商業(yè)價(jià)值將得到逐步提升，縮小與華強(qiáng)北及中信的差距，同時(shí)，華強(qiáng)東商圈夾于這兩大商圈之間，其業(yè)態(tài)出路將很大部分取決于這兩大商圈的影響，如果能找到這二者之間的最大切合點(diǎn)，將無疑是華強(qiáng)東商圈走向輝煌的最佳出路。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目片區(qū)概況? 片區(qū)商業(yè)綜述本項(xiàng)目處于華強(qiáng)東商圈，華強(qiáng)北商圈的邊緣地帶，附近有茂業(yè)百貨、中信城市廣場，目前還有華聯(lián)地下商業(yè)和中信地鐵商業(yè)，通天地手機(jī)市場也緊鄰本項(xiàng)目，隨著中信地下商業(yè)的招商運(yùn)營及佳兆業(yè)地產(chǎn)的建成營業(yè)，相信對本片區(qū)的商業(yè)氛圍有很好的促進(jìn)作用，商場及鋪面的商業(yè)價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。? 片區(qū)交通狀況片區(qū)內(nèi)交通非常暢達(dá)，片區(qū)內(nèi)有深南大道和地鐵橫貫其中，另外上步路直通濱河大道和筍崗路、紅荔路、北端接北環(huán)，交通十分便利，因此，在這個(gè)片區(qū)看不到華強(qiáng)北擁擠堵塞的景象。但是，美中不足的是，在深南路和上步路交匯處車輛都不能左轉(zhuǎn)彎行駛。? 片區(qū)配套片區(qū)內(nèi)配套非常成熟完善，緊鄰華強(qiáng)北商圈和中信城市廣場，業(yè)態(tài)齊全，金融證券、銀行、休閑、購物、飲食、娛樂、住宿都非常便利，是深圳目前最成熟的商圈之一。 項(xiàng)目概況? 市政配套設(shè)施深**項(xiàng)目市場調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 9項(xiàng)目周邊市政配套非常成熟，娛樂、休閑、飲食、購物一條龍。? 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)甲方提供的等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)整理如下表：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱 數(shù)據(jù)指標(biāo)? 項(xiàng)目租賃預(yù)期假設(shè)假設(shè)本公司于 2022 年年初取得**項(xiàng)目的，并且與**公司簽定了 5 年的經(jīng)營期限，即從 2022 年 1 月到 2022 年年底，在這里，暫不考慮甲方提供的免租期和裝修期限。同時(shí)，據(jù)估計(jì)，項(xiàng)目負(fù)一樓要 2022 年年初才能投入經(jīng)營。? 項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢★ 項(xiàng)目對策 競爭物業(yè)分析地鐵商業(yè)在深圳剛剛起步，市場總體供應(yīng)量小，而項(xiàng)目所在片區(qū)是目前深圳地鐵商業(yè)供應(yīng)最大的區(qū)域，中信 18000 平方米的建筑面積在深圳地深**項(xiàng)目市場調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 10鐵商業(yè)稱雄，而華聯(lián)地下商業(yè)街也有 3000 平方米的商業(yè)面積，但相對于地面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)，這個(gè)規(guī)模還太小，它的行業(yè)號召力和市場凝聚力都較為薄弱，對商家、消費(fèi)者還不能產(chǎn)生足夠強(qiáng)的吸引力。因此，整體上看，本項(xiàng)目與中信地下商業(yè)及華聯(lián)地下商業(yè)的競爭程度不強(qiáng)，相反，若能與中信、華聯(lián)團(tuán)體作戰(zhàn)，統(tǒng)一戰(zhàn)線，打造出一個(gè)全新的華強(qiáng)東地鐵商圈，就能使三方都從中受益。中信地鐵商業(yè) 位于地鐵一號線——科學(xué)館站的地下空間，整體布局通過地下商業(yè)街的形式，與地鐵站和上步地下通道相連，而作為羅湖和福田區(qū)的樞紐站的科學(xué)館站，共設(shè)有 4 個(gè)出入口： 1 號出入口：上步中路與深南大道交界處 2 號出入口：接華聯(lián)大廈 3 號出入口：豐隆中心北側(cè) 4 號出入口：上步路西側(cè)、深南大道南側(cè) 總經(jīng)營面積為 16000 平方米，分 A、B、C、D 四個(gè)區(qū)，主營業(yè)態(tài)將以快速消費(fèi)品、潮流服飾、特色美食、數(shù)碼電玩為主，以中高裝修設(shè)計(jì)，中低檔特色的商品組合。其中 D 區(qū)經(jīng)營數(shù)碼電玩，與本項(xiàng)目有一個(gè) 6 米寬的連接口。整體以租賃形式經(jīng)營，中高檔次定位。 華聯(lián)地鐵商業(yè) “華聯(lián)街”是深圳第一個(gè)商業(yè)開發(fā)的純地下空間項(xiàng)目，位于深南中路華聯(lián)大廈前綠化廣場的下方，與地鐵科學(xué)館站 B 出口緊密相連。總建筑面積 6940 平方米，其中商業(yè)位于負(fù)一層，建筑面積為 3000 余平方米，共 62間商鋪，其負(fù)二層為地下停車場，設(shè)近百個(gè)停車位，地面為休閑綠化廣場。目前已經(jīng)營業(yè)，主要經(jīng)營精品、流行服飾、美食、食品等業(yè)態(tài)，租金200 元/平方米。 深**項(xiàng)目市場調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 11