【正文】 目前周邊生活配套尚不健全； 機(jī)會(huì)（ O） ? 政府將大力發(fā)展鹽田區(qū)東部沿海地帶； ? 藍(lán)色鹽田區(qū)域營銷，梅沙近兩年土地成功拍賣，提高整個(gè)片區(qū)的認(rèn)知度； ? 鹽田區(qū)政府加大梅沙地區(qū)的配套娛樂設(shè)施的建設(shè)及推出； ? 大梅沙為旅游度假基地，增大了度假人士對本項(xiàng)目的了解； ? 鹽壩高速公路的開通大大縮短了大梅沙與市區(qū)的交通時(shí)間； ? 華僑城取得三洲田旅游項(xiàng)目，投資 30 個(gè)億打造東部華僑城，引發(fā)了鹽田東部的新一輪投資熱潮； ? 隨著生活水平的提高，人們的生活觀念與方式不斷發(fā)生變化，度假概念 正在被消費(fèi)者廣為接受 。建筑在沿步街一側(cè)建議設(shè)計(jì)兩層高的拱廊； ? J4020087 與 J4020090 地塊的地下車庫允許貫通， J4020087 西北側(cè)車行出入口為主入口，東南側(cè)車行出入口為輔出入口； J4020090 東南側(cè)車行出入口為主入口，西北側(cè)車行出入口為輔出入口 ； ? J4020087 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25度。 圖 2：項(xiàng)目位置圖 圖 3：各地塊形狀圖 物業(yè)位置 6/28/2020 19 圖 3： 宗地 東 向景觀 圖 4： 宗地 南 向景觀 圖 5：宗地西向景觀 圖 6：宗地北向景觀 （ 2）地形、地勢 三塊宗地緊密相鄰，組合成不規(guī)則的倒“ L”形，地塊平整，為待建空地，無地上附著物。而隨著東部交通問題 的改善及東部開發(fā)的加速，未來東部房地產(chǎn)成為深圳未來最看好的高尚住宅區(qū)。 I 領(lǐng)海 鹽田鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處 共 189 戶 13,000 3780 80％ 送精裝及家電。 6/28/2020 16 表 11：片區(qū) 公寓物業(yè) 典型樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 位置 規(guī)模 樓宇類型 均 價(jià) （元 /m2） 主力戶型（ m2） 銷售 率 開盤時(shí)間 備注 天琴灣海岸公館 鹽田鹽壩高速及鹽梅路之間 平方米 聯(lián)體度假型公寓 2 萬 3 房 90％ 20xx/04 景觀優(yōu)越 ,地理優(yōu)越 ,為片區(qū)內(nèi)售價(jià)最高物業(yè) 海語東園 鹽壩高速公路以南，大梅沙海濱浴場以北 8 棟 小高層住宅（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 7,800 2 房 70％ 20xx/08 前 6年必須由酒店式管理，此后自愿出租 萬科東海岸一期 外環(huán)路西 萬平方米 小高層： 7000 多層： 65007000 小戶型： 6500 Townhouse:11000 24 房/83150 20xx/07 為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。 （ 4）競爭分析 未來三至五年推出的 4 個(gè)項(xiàng)目定位預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目較為相似，對本項(xiàng)目將形成直接的競爭威脅。目前東部 地產(chǎn)最大的不足就是配套設(shè)施不夠完善、交通不夠便利，而隨著三洲田 平方公里東部華僑城項(xiàng)目的啟動(dòng)，以及鹽田至市區(qū)第二通道的規(guī)劃建設(shè)，東部地產(chǎn)以其豐富的山海資源，將成為深圳高尚社區(qū)的首選之地。 1999 年大 6/28/2020 14 梅沙已由商業(yè)性質(zhì)改為非商業(yè)性質(zhì) 的觀光旅游區(qū)，其沙灘建設(shè)已近尾聲，后方區(qū)域的酒店物業(yè)、商業(yè)街及公共綠地正在建設(shè)中。 植被：丘陵地帶，屬梧桐山脈，海拔在 400 米以下，山勢不陡峭，為低矮灌木覆蓋，無裸露黃土。片區(qū)以旅游功能為主，兼有居住功能。 對房地產(chǎn)市場是一個(gè)重大利好； ? 目前的宏觀調(diào)控對成熟的市場（深圳）影響不大，深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； ? 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的 開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。 ? 小梅沙的用地布局原則：常年性服務(wù)的海洋世界在用地的東側(cè)布局，它的西側(cè)為海濱旅游及服務(wù)設(shè)施用地。 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ? 沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，未來發(fā)展為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低人口密度，發(fā)展保稅工業(yè)和先進(jìn)工業(yè)。 主要分為沙頭角、鹽田港、梅沙三個(gè)組團(tuán)。 鹽田港區(qū) 6 平方公里，后方陸域 18 平方公里。 6/28/2020 12 （ 3） 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 地理位置 鹽田區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部。新開工面積增長率較去年底的 ％有較大幅度增長，而施工面積增長幅度不大，與去年底基本接近。 6/28/2020 11 ? 深圳市房地產(chǎn)市場前瞻 深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 20xx 年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 ％。上述措施的相繼出臺，使得我市商品房供給增長過快的勢頭得以有效遏制，對深圳市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、理性運(yùn)行起了一定的促進(jìn)作用。根據(jù) CEPA 的規(guī)定，今后內(nèi)地將允許香港公司以獨(dú)資形式在內(nèi)地提供以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)；凡是取得內(nèi)地建筑企業(yè)資質(zhì)的港資企業(yè)可在全國范圍內(nèi)參加工程投標(biāo)；允許香港公司全資收購內(nèi)地的建筑企業(yè)等等。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在 進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。據(jù)調(diào)查，相當(dāng)部分居民將存款用作各類投資，如購房等， 20xx 年度人均購房支出 3, 元，增長 %。根據(jù)人均 GDP 來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期。 因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價(jià)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。全國商品房完成銷售面積 8,310 萬平方米，同比增長 ％。從土地開發(fā)情況來看，全國完成 開發(fā)土地面積 6,480 萬平方米，同比增長 ％，低于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)；本年購置土地面積 12,380 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 今 年以來，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。前不久，又發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（即國土資源部 21 號令），嚴(yán)格限定了協(xié)議出讓范圍，規(guī)范了協(xié)議出讓程序，即協(xié)議出讓必須做到公開出讓計(jì)劃，公開選擇用地者，集體決定地價(jià)，公開協(xié)議結(jié)果；明確規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確 定的最低價(jià)。 對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家發(fā)展和改革委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日指出，國家鼓勵(lì)發(fā)展居民住宅，特別是中低檔商品房。其中，國內(nèi)貸款 1,408 億元，增長 ％；企業(yè)自籌資金 1,919 億元，增長 ％。全國商品房完成銷售面積 8,310 萬平方 米，同比增長 ％。 從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積 6,480 萬平方米，同比增長 ％，低于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)；本年購置土地面積 12,380 萬平方米，同比增長05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 0GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值( 億元)產(chǎn)值(億元)0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長率增長率 6/28/2020 7 ％，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。新開工項(xiàng)目 過多，部分行業(yè)盲目投資增勢未減，鋼鐵、水泥投資增長一倍以上，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 ％。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險(xiǎn)業(yè)增長%，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長 %，房地產(chǎn)業(yè)增長 %。 ? 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于發(fā)揮 區(qū)域環(huán)境 優(yōu)勢 ， 完善城市功能，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī) 會(huì)。項(xiàng)目總投資為28, 萬元，各項(xiàng)資金來源金額見下表。 20xx 年 5月正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至 20xx 年下半年。 建筑本體風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目目前尚未進(jìn)行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，如果項(xiàng)目銷售受阻，資金不能按計(jì)劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。 ? 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù) 表 3： 開發(fā)手續(xù) 一覽表 開發(fā)文件 取得文件證號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 注冊號： 4403012100161 深圳市房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)資質(zhì)證書 20xx 年 臨時(shí)開發(fā)企業(yè) 第 110 號 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議書 深地合字（ 20xx） 6025 號 深圳市國有土地使用權(quán)有償使用繳款專用收 據(jù) NO： E0000934 號 NO： E0000933 號 房地產(chǎn)證 深房地字第 7000017106 、700001710 7000017105 號 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深 規(guī) 土 規(guī) 許 字 0720xx0019 、0720xx00 0720xx0021 號 ? 結(jié)論 項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，地價(jià)款已全部付清，并辦理了 《 房地產(chǎn)證 》 。 營業(yè)期限 20xx 年 11 月 11 日至 2052 年 11 月 11 日 成立日期 20xx 年 11 月 11 日 注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 一 項(xiàng)目總論 ............................................................................................... 1 1 項(xiàng)目背景 ...........................................................................................................................1 (1) 項(xiàng)目名稱 ..........................................................................................................................1 (2) 開發(fā)公司 ..........................................................................................................................1 (3)承擔(dān)可行性研究工作的單位 ..............................................................................................1 (4)研究工作依據(jù) .....................................................................................................................2 (5) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .......................................................................................................2 (6) 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) ...................................................................................................................2 2 可行性研究結(jié)論 ................................................................................................................3 (1) 市場預(yù)測 ..........................................................................................................................3 (2) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ...................................................................................................................3 (3) 投資估算和資金籌措 .......................................................................................................4 二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 .......................................................................... 6 1 市場宏觀背景 .................................................................