【正文】 項目總投資為28, 萬元，各項資金來源金額見下表。 項目銷售費用為 1, 萬元。 項目其他費用為 萬 元。 項目管理費均為 萬元。 建安工程費 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。 2 施工橫道圖 詳見附表 6/28/2020 25 六 投資估算與資金籌措 1 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 28, 萬 元（含地價）詳見下表： 表 12：項目總投資估算表 序號 項 目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 10, 1, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 13, 2, % 4 管理費 % 5 不可預(yù)見費 % 6 其他費用 % 7 財務(wù)費用 1, % 8 銷售費用 1, % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合 計 28, 5, % 注：單價為按 計入容積率建筑面積 計算的單價。 主要考慮的因素有： ① 目前梅沙片區(qū)基本無推出的商業(yè)物業(yè)，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬科東海岸推出的步行街只租不售，月租金為 80 元 /平方米，發(fā)展商的主要考慮出租； ② 該項目定位為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心 ，商業(yè)位于首層，劃分為 50 平方米的臨街街鋪 ，總價不高 ； 6/28/2020 23 ③ 考慮到目前片區(qū)商業(yè)市場認(rèn)可度較低，根據(jù)發(fā)展商的思路，該商業(yè)街首先 招租，在片區(qū)人氣提高后再推出，預(yù)計在 20xx 年推出； ④ 由于項目的商業(yè)面積過大，市場承接力較弱，銷售率按 65%，其余出租，在測算中我們只考慮商業(yè)的銷售收入，不考慮出租收入； 2 項目發(fā)展設(shè)想評估意見 （ 1） 項目發(fā)展設(shè)想 項目通過 景觀資源 、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、建筑設(shè)計、商業(yè)文化和經(jīng)典戶型展示等方面進(jìn)行規(guī)劃布局： 商業(yè)分布于首層，設(shè)計為商業(yè)街，商務(wù)公寓商業(yè)裙樓上， 商務(wù)公寓戶戶均有景觀資源 ，商業(yè)街具有良好的展示性，風(fēng)格統(tǒng)一，設(shè)計時尚的商業(yè)店面 ，商業(yè) 街 是集休閑、娛樂、購物等多種功能于一身的場所，是社區(qū)對外的窗口。 （ 3）價格定位 商務(wù)公寓 部分 考慮目前區(qū)域類似樓盤的影響、項目的推出時機(jī)等因素，并結(jié)合項目具體情況，故：根據(jù)周邊市場狀況，片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目 商務(wù)公寓 在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售均價為 9,000 元 /㎡（毛坯）。 （ 1）產(chǎn)品定位 商務(wù)公寓 部分 商務(wù)公寓定位：主力戶型 4050 平方米為主。 威脅（ T） ? 項目周邊 推出的樓盤心海假日、領(lǐng)海、海語東園等項目， 對本項目帶來直接的競爭壓力。屋頂為坡頂時，其屋脊最高 處 不得超過 21 米； J4020090 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25 度。 圖 7：地塊現(xiàn)狀 （ 3）水電氣保障 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 關(guān)于市政設(shè)施要求的有關(guān)說明，給水、雨水、污水接 周圍道路市政水管網(wǎng) 。 未來推出的 項目定位與本項目較為相似，對本項目將形成直接的競爭威脅。戶戶面南朝北，盡覽山海景觀 雅蘭酒店 鹽田大梅沙鹽梅路 8號 萬平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店（ 40 年產(chǎn)權(quán)） 12,00020,000 37 76% 四星級酒店，實行酒店式管理 海景酒店 鹽田大梅沙鹽梅路 萬平方米 13,000 37 80% 一期 二期 準(zhǔn)四星級酒店，實行酒店式管理 6/28/2020 17 分析結(jié)論 ? 目前梅沙片區(qū)在售住宅物業(yè)樓盤的售價在 6,500~8,000 元 /平方米左右，酒店式公寓售價約 8,000 元 /平方米，產(chǎn)權(quán)酒店的售價在 12,00013,000 元 /平方米之間，采用較完善的酒店式管理及有海景、山景資源的樓盤則售價相對提高 2030%左右； ? 片區(qū)樓盤規(guī)模普遍偏小，依托大型社區(qū)環(huán) 境的樓盤較少； ? 片區(qū)內(nèi) 4050 平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓、面積在 100 平方米以上的住宅物業(yè)較為暢銷； ? 在結(jié)合各自產(chǎn)品、配套特點的推廣條件下，樓宇素質(zhì)好且引進(jìn)完善的酒店管理服務(wù)的樓盤，實現(xiàn)的銷售率基本在 70%80%。 萬科東海岸二期 萬平方米 小高層： 8000 Townhouse ： 價格為1000019000 70％ 20xx/07 為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。這些項目區(qū)域資源極為相近，區(qū)域市場存在一定同質(zhì)化趨勢，未來幾年片區(qū)內(nèi)存在一定競爭壓力。 20xx年鹽田區(qū)呈現(xiàn)出東風(fēng)漸強(qiáng)的樓市新格局。 居住功能 沿海公路北側(cè)原為大梅沙村、上坪村、小梅沙村等自然村構(gòu)成，現(xiàn)正在進(jìn)行拆遷改造。山形蜿蜒、滿目青翠，極具視覺觀賞價值。 自然景觀 片區(qū)有獨特自然資源 — 三面連綿起伏的 山巒，一面一望無際大海和蜿蜓數(shù)里的沙灘，被定位為深圳市東部旅游、度假基地。 2 區(qū)域市場分析 （ 1）區(qū)域市場界定 本項目位于 鹽田 區(qū) 梅沙 片區(qū)，以下我們對 梅沙 片區(qū)進(jìn)行重點分析。 ? 后方陸域的明珠大 道和新安路西側(cè)成為發(fā)展重點區(qū)域規(guī)劃布置商業(yè)金融貿(mào)易用地和文化娛樂用地，布置涉外機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)，另外在東港區(qū)與大梅沙結(jié)合部，安排海員俱樂部、港口賓館等。鹽田組團(tuán)為鹽田區(qū)的涉外、文化中心，鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地。 沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心。目前人口數(shù)量約 4 萬人，其中有 萬常住人口和 萬暫住人口。 1998 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市正式設(shè)立鹽田區(qū)，從此鹽田區(qū)成為深圳市東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點地區(qū)。 商品房竣工面積為 萬平方米，比上年減少 ％。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度繼續(xù)低于同期全市 GDP 增長速度（ ％），并與去年全年 ％的開發(fā)投資增長速度基本接近。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù)《深圳市總體規(guī)劃（ 199620xx）》，深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的以金融、商貿(mào)、運輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個園林式花園城市，成為我國進(jìn)一步對外開放的 “窗口 ”。這些規(guī)定將加深港深合作、促進(jìn)資金相互滲透，為深圳市場乃至珠三角市場帶來新一輪的發(fā)展動力。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢 深圳市從 20xx 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價局制定的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即 “套內(nèi)建筑面積 ”計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。 ? 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)提出了新的需求。 表 8： 國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位 :美元 發(fā)展時期 啟動期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放緩 直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 表 9： 深圳近期人均 GDP 變化表 單位 :美元 年份 1993 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 人均GDP 1,953 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 6,510 ? 人均住房支出呈上升態(tài)勢 據(jù)市統(tǒng)計局最新公布的調(diào)查顯示， 20xx 年我市居民可支配收入為 25, 元，與上年相比上升 4%；居民人均消費支出為 19, 元，增長 %。 （ 2） 深圳市投資宏觀背景 ? 深圳市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，人均 GDP 居全國大中城市首位 統(tǒng)計顯示，二 OO 三年深圳實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2, 億元，在全國大城市中列第四位，經(jīng)濟(jì) 增長率創(chuàng)八年來新高，比上年增長百分之十七點三，深圳去年人均 GDP首次超過 5 萬元，達(dá)到 53,887 元，增長 %。其中，銷售給個人7,839 萬平方米，同比增長 32％。5 月當(dāng)月，全國完成土地購置面積 2,888 萬平方米，同比下降 ％。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 43％，比去年同期增長了 個百分點，增幅之高是多年所沒有的。國土資源部 21號令的頒布實施，對充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，保證土地使用權(quán)交易的公開、公正、公平，防止 “暗箱操作 ”，遏制腐敗滋生，維護(hù)土地市場正常秩序，促進(jìn)市場規(guī)范運行將起到重要作用。今年的宏觀調(diào)控主要用經(jīng)濟(jì)的、法律的手段，輔之以必要的行政辦法來進(jìn)行。 與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。其中，銷售給個人7,839 萬平方米，同比增長 32％。 5 月當(dāng)月，全國完成土地購置面積2,888 萬平方米，同比下降 ％。 針對這種情況，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等。 ? 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年 1 至 5 月份，中國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3703 億元，同比增長 32％，增幅比去年同期回落 個百分點。 ? 項目經(jīng)濟(jì)效益 良好 表 6:項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項 目 指標(biāo) 1 占地面積 36, ㎡ 2 總建筑面積（含地下） 73, ㎡ 3 項目總投資 28, 萬元 4 項目經(jīng)營收入 47, 萬元 5 利潤總額 16, 萬元 6 稅后利潤 13, 萬元 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤率（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 6, 萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期 年 12 貸款償還期 年 注：（ 1）上表為住宅銷售率 90%、商業(yè)銷售率 65%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) ； （ 2） 項目動態(tài)投資回收期從 20xx 年 下半年 起計算 。 表 5：項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 10, % 2 銀行融資 8, % 3 銷售收入 9, % 4 總投資 28, % (4) 項目綜合評價結(jié)論 ? 項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策； 項目用地權(quán)屬清晰，地價款已全部付清，并辦理了 《 房地產(chǎn)證 》 。對項目的經(jīng)濟(jì)測算期，從20xx 年下半年 取土地使用權(quán)開始， 至 20xx 年下半年 銷售期結(jié)束 為止。該項目存在一定建筑本體風(fēng)險。項目已取得 《 深圳 市建設(shè)用地劃許可證 》 ，其他各 項開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在 辦理中 。 (3)承擔(dān)可行性研究工作的單位 受托單位：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司 單位地址：深圳市深南東路深圳發(fā)展銀行大廈 13 層 資質(zhì)證書：深中服資（評）字 002 號 資質(zhì)等級：一級 法人代表：佟捷 聯(lián)系電話：（ 0755） 82080800 (4)研究工作依據(jù) ? 《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》（深圳市發(fā)展計劃局：深計 [20xx]590 號） ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建設(shè)部：建標(biāo) [20xx]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號） ? 《深圳建設(shè)工程價格信息》 (~4) ? 企業(yè)提供的相關(guān)資料 (5) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的 《 房地產(chǎn)證 》、《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 等 資料 ，項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表 ： 表 2：項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位： ㎡ 注：項目實際規(guī)劃建設(shè)的面積以委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 深圳市 西帝實業(yè) 有限公司 為本項目的開發(fā)主體，該公司 具有20xx 年臨時開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，專項從事本地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 。 開發(fā)公司 基本情況見下表： 表 1：開發(fā)公司情況簡介表 企業(yè)名稱 深圳市 西帝實業(yè) 有限公司 住 所 深圳市 南山區(qū)桃園西路西部城建大廈 5 樓 505 室 法定代表人 路繼芳 注冊資本 人民幣 1000 萬元 （實收資本 1000 萬元） 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 注冊號