【正文】 平方米左右，酒店式公寓售價約 8,000 元 /平方米，產(chǎn)權(quán)酒店的售價在 12,00013,000 元 /平方米之間，采用較完善的酒店式管理及有海景、山景資源的樓盤則售價相對提高 2030%左右； ? 片區(qū)樓盤規(guī)模普遍偏小，依托大型社區(qū)環(huán) 境的樓盤較少； ? 片區(qū)內(nèi) 4050 平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓、面積在 100 平方米以上的住宅物業(yè)較為暢銷； ? 在結(jié)合各自產(chǎn)品、配套特點的推廣條件下，樓宇素質(zhì)好且引進完善的酒店管理服務(wù)的樓盤，實現(xiàn)的銷售率基本在 70%80%。 威脅（ T） ? 項目周邊 推出的樓盤心海假日、領(lǐng)海、海語東園等項目， 對本項目帶來直接的競爭壓力。 2 施工橫道圖 詳見附表 6/28/2020 25 六 投資估算與資金籌措 1 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 28, 萬 元（含地價）詳見下表： 表 12：項目總投資估算表 序號 項 目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 10, 1, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 13, 2, % 4 管理費 % 5 不可預(yù)見費 % 6 其他費用 % 7 財務(wù)費用 1, % 8 銷售費用 1, % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合 計 28, 5, % 注：單價為按 計入容積率建筑面積 計算的單價。 項目銷售費用為 1, 萬元。 項目其他費用為 萬 元。 主要考慮的因素有： ① 目前梅沙片區(qū)基本無推出的商業(yè)物業(yè)，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬科東海岸推出的步行街只租不售，月租金為 80 元 /平方米，發(fā)展商的主要考慮出租； ② 該項目定位為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心 ，商業(yè)位于首層，劃分為 50 平方米的臨街街鋪 ，總價不高 ； 6/28/2020 23 ③ 考慮到目前片區(qū)商業(yè)市場認可度較低，根據(jù)發(fā)展商的思路，該商業(yè)街首先 招租，在片區(qū)人氣提高后再推出，預(yù)計在 20xx 年推出； ④ 由于項目的商業(yè)面積過大，市場承接力較弱，銷售率按 65%，其余出租，在測算中我們只考慮商業(yè)的銷售收入，不考慮出租收入； 2 項目發(fā)展設(shè)想評估意見 （ 1） 項目發(fā)展設(shè)想 項目通過 景觀資源 、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、建筑設(shè)計、商業(yè)文化和經(jīng)典戶型展示等方面進行規(guī)劃布局： 商業(yè)分布于首層，設(shè)計為商業(yè)街，商務(wù)公寓商業(yè)裙樓上， 商務(wù)公寓戶戶均有景觀資源 ，商業(yè)街具有良好的展示性，風(fēng)格統(tǒng)一，設(shè)計時尚的商業(yè)店面 ，商業(yè) 街 是集休閑、娛樂、購物等多種功能于一身的場所，是社區(qū)對外的窗口。屋頂為坡頂時，其屋脊最高 處 不得超過 21 米； J4020090 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25 度。 萬科東海岸二期 萬平方米 小高層： 8000 Townhouse ： 價格為1000019000 70％ 20xx/07 為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。山形蜿蜒、滿目青翠，極具視覺觀賞價值。鹽田組團為鹽田區(qū)的涉外、文化中心，鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地。 商品房竣工面積為 萬平方米，比上年減少 ％。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢 深圳市從 20xx 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價局制定的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即 “套內(nèi)建筑面積 ”計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。其中，銷售給個人7,839 萬平方米，同比增長 32％。今年的宏觀調(diào)控主要用經(jīng)濟的、法律的手段，輔之以必要的行政辦法來進行。 針對這種情況，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等。對項目的經(jīng)濟測算期，從20xx 年下半年 取土地使用權(quán)開始， 至 20xx 年下半年 銷售期結(jié)束 為止。 深圳市 西帝實業(yè) 有限公司 為本項目的開發(fā)主體，該公司 具有20xx 年臨時開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，專項從事本地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 。 (2) 項目建設(shè)進度 項目建設(shè)工程從 20xx 年 9 月至 20xx 年 3 月，建設(shè)周期為 年。 今年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。 1 至 5 月份，全國商品房平均銷售價格為 2,708 元／平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期提高 個百分點。 房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)保持平穩(wěn)。鹽田港為港口服務(wù)及工業(yè)制造中心。 海灘：沙灘綿延 2 公里，沙質(zhì)細軟，海水透明。 （ 5）典型物業(yè)調(diào)查 梅沙片區(qū)推出的物業(yè)主要為住宅、酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店，住宅以 2 房、 3 房為主，酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店以 4050 平方米為主。 燃氣 、 電源、通訊 與相關(guān)部門聯(lián)系 。 銷售期 為 （ 從 20xx 年 5 月至 20xx 年年底 ） ，銷售率為 90%。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按前述 3 項之和的 3%計取較為合理。 2 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。 項目前期費用為 萬元。 6/28/2020 22 四 市場定位及項目評估 1 項目定位 通過項目的 SWOT 分析， 根據(jù)項目的規(guī)劃特征，項目 定位為： 商務(wù)公寓為 低密度度假物業(yè)， 商業(yè)為梅沙 商業(yè)中心 。而隨著東部交通問題 的改善及東部開發(fā)的加速，未來東部房地產(chǎn)成為深圳未來最看好的高尚住宅區(qū)。目前東部 地產(chǎn)最大的不足就是配套設(shè)施不夠完善、交通不夠便利，而隨著三洲田 平方公里東部華僑城項目的啟動，以及鹽田至市區(qū)第二通道的規(guī)劃建設(shè)，東部地產(chǎn)以其豐富的山海資源，將成為深圳高尚社區(qū)的首選之地。 對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； ? 目前的宏觀調(diào)控對成熟的市場（深圳）影響不大，深圳市房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； ? 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細分與產(chǎn)品附加價值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的 開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。 鹽田港區(qū) 6 平方公里，后方陸域 18 平方公里。上述措施的相繼出臺，使得我市商品房供給增長過快的勢頭得以有效遏制，對深圳市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、理性運行起了一定的促進作用。根據(jù)人均 GDP 來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進入快速增長期。 今 年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。全國商品房完成銷售面積 8,310 萬平方 米，同比增長 ％。 ? 項目具有良好的社會效益 項目的建設(shè)有利于發(fā)揮 區(qū)域環(huán)境 優(yōu)勢 ， 完善城市功能，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機 會。 ? 項目開發(fā)合法性手續(xù) 表 3： 開發(fā)手續(xù) 一覽表 開發(fā)文件 取得文件證號 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 注冊號： 4403012100161 深圳市房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)資質(zhì)證書 20xx 年 臨時開發(fā)企業(yè) 第 110 號 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書及補充協(xié)議書 深地合字（ 20xx） 6025 號 深圳市國有土地使用權(quán)有償使用繳款專用收 據(jù) NO： E0000934 號 NO： E0000933 號 房地產(chǎn)證 深房地字第 7000017106 、700001710 7000017105 號 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深 規(guī) 土 規(guī) 許 字 0720xx0019 、0720xx00 0720xx0021 號 ? 結(jié)論 項目用地權(quán)屬清晰，地價款已全部付清，并辦理了 《 房地產(chǎn)證 》 。 20xx 年 9 月 17 日，根據(jù)深地合字（ 20xx） 6025 號《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》補充協(xié)議書 ， 土地使用權(quán)權(quán)利人變更為深圳市西帝實業(yè)有限公司， 并 于 20xx年 9 月 23 日 取得《房地產(chǎn)證》。 ? 項目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和項目銷售回款。 1 至 5 月份，全國累計完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期低 20 個百分點。 6/28/2020 8 ? 房地產(chǎn)開發(fā)由過快發(fā)展走向相對平穩(wěn) 國家統(tǒng)計局最新測算的 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明， 1 至 5 月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3,703 億元，同比增長 32％，增幅比去年同期回落 個百分點。 ? 房地產(chǎn)進入快速增長期 由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階 段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。 20xx 年， 深圳市政府實施了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “購房入戶 ”等調(diào)控措施。轄區(qū)面積 平方 公里，由沙頭角、鹽田港、梅沙三大組團組成。 （ 4）宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ? 最近實施的四大基礎(chǔ)行業(yè)提高資本金比例的最新規(guī)定及去年中國人民銀 行出臺的 121 文件 通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理， 給開發(fā)商帶來資金 運作上的壓力 ； 6/28/2020 13 ? 國土 資源部 頒布的 《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》 ， 全面治理整頓土地市場 ，對土地供應(yīng)的控制可規(guī)范化管理有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ? 國務(wù)院 發(fā)表《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出 全國房地產(chǎn)市場是健康 發(fā)展 ，并明確提出 “房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ”。 （ 2）供給分析 從 20xx 年 7 月的萬科東海岸開盤以來，東部海濱樓盤開始引起深圳地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，隨著東海岸的揭幕，周邊的海語東園、 I 領(lǐng)海、倚天閣等大梅沙項目陸續(xù)發(fā)威，該區(qū)域樓盤大多以海景及休閑度假作為賣點，消費人群也主要面對高收入的休閑一族。 （ 6） 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 20xx 年片區(qū)房地產(chǎn)市場進入全面啟動階段，東部海濱樓盤便吸引了眾多眼球。 區(qū)域市場存在一定同質(zhì)化趨勢，項目 商業(yè) 規(guī)模較大，開發(fā)周期長，面臨較大的市場競爭壓力和市場不確定性因素。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費 、護坡防洪工程 等費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。經(jīng)估算為 萬元。 項目不可預(yù)見費為 萬元。 商業(yè)部分 估算時 本項目商鋪銷售價格 按 15,000 元 /平方米 （毛坯） 。 （ 4） 規(guī)劃限制條件 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ，總體布局及建筑退紅線要求： ? J4020090 地塊與 J4020091 地塊之間 、 J402007 地塊與 J4020090 地塊之間 的道路必須作為步行街進設(shè)計，沿步行街一側(cè)如確定安排陽臺，陽臺出 6/28/2020 20 挑建筑外墻不得超過 米。樓宇類型以小高層多。藍天、碧海、白沙、細浪，極具視覺觀賞價值。梅沙組團為深圳東部 旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。 一季度全市商品房新開工面積為 萬平方米 ，比上年增長 ％；商品房施工面積達到 2, 萬平方米，比上年同期增加 ％。政府 6/28/2020 10 加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。 1 至 5 月份，全國累計完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期低 20 個百分點。 有關(guān)專家認為，盡管從前 5 個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看 出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不合理、商品房價格偏高的問題仍然存在，宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然不能放松。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 43％，比去年同期增長了 個百分點，增幅之高是多年所沒有的。其中 20xx 年 8 月至 20xx 年 10 月為規(guī)劃方案設(shè)計、土地平整、護坡工程等開發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開工時間為 20xx 年 10 月，竣工時間預(yù)計為 20xx 年 3 月。 項目可行性研究報告 目 錄 一 項目總論 ............................................................................................... 1 1 項目背景 ..........................................................................................................