【正文】 經(jīng)估算為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi) 、護(hù)坡防洪工程 等費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 商業(yè)部分 估算時(shí) 本項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格 按 15,000 元 /平方米 （毛坯） 。 區(qū)域市場(chǎng)存在一定同質(zhì)化趨勢(shì)，項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和市場(chǎng)不確定性因素。 （ 4） 規(guī)劃限制條件 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ，總體布局及建筑退紅線要求： ? J4020090 地塊與 J4020091 地塊之間 、 J402007 地塊與 J4020090 地塊之間 的道路必須作為步行街進(jìn)設(shè)計(jì)，沿步行街一側(cè)如確定安排陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)出 6/28/2020 20 挑建筑外墻不得超過(guò) 米。 （ 6） 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 20xx 年片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面啟動(dòng)階段，東部海濱樓盤(pán)便吸引了眾多眼球。樓宇類型以小高層多。 （ 2）供給分析 從 20xx 年 7 月的萬(wàn)科東海岸開(kāi)盤(pán)以來(lái)，東部海濱樓盤(pán)開(kāi)始引起深圳地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，隨著東海岸的揭幕，周邊的海語(yǔ)東園、 I 領(lǐng)海、倚天閣等大梅沙項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)威，該區(qū)域樓盤(pán)大多以海景及休閑度假作為賣點(diǎn)，消費(fèi)人群也主要面對(duì)高收入的休閑一族。藍(lán)天、碧海、白沙、細(xì)浪，極具視覺(jué)觀賞價(jià)值。 （ 4）宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 ? 最近實(shí)施的四大基礎(chǔ)行業(yè)提高資本金比例的最新規(guī)定及去年中國(guó)人民銀 行出臺(tái)的 121 文件 通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理， 給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金 運(yùn)作上的壓力 ； 6/28/2020 13 ? 國(guó)土 資源部 頒布的 《深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓工作實(shí)施方案》 ， 全面治理整頓土地市場(chǎng) ，對(duì)土地供應(yīng)的控制可規(guī)范化管理有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ? 國(guó)務(wù)院 發(fā)表《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康 發(fā)展 ，并明確提出 “房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ”。梅沙組團(tuán)為深圳東部 旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。轄區(qū)面積 平方 公里，由沙頭角、鹽田港、梅沙三大組團(tuán)組成。 一季度全市商品房新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米 ，比上年增長(zhǎng) ％；商品房施工面積達(dá)到 2, 萬(wàn)平方米，比上年同期增加 ％。 20xx 年， 深圳市政府實(shí)施了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “購(gòu)房入戶 ”等調(diào)控措施。政府 6/28/2020 10 加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國(guó)際花園城市。 ? 房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階 段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。 1 至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積 7,084 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期低 20 個(gè)百分點(diǎn)。 6/28/2020 8 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由過(guò)快發(fā)展走向相對(duì)平穩(wěn) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明， 1 至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 3,703 億元，同比增長(zhǎng) 32％，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 有關(guān)專家認(rèn)為，盡管從前 5 個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看 出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開(kāi)始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不合理、商品房?jī)r(jià)格偏高的問(wèn)題仍然存在，宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然不能放松。 1 至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積 7,084 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期低 20 個(gè)百分點(diǎn)。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 43％，比去年同期增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)，增幅之高是多年所沒(méi)有的。 ? 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款。其中 20xx 年 8 月至 20xx 年 10 月為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、土地平整、護(hù)坡工程等開(kāi)發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開(kāi)工時(shí)間為 20xx 年 10 月，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 20xx 年 3 月。 20xx 年 9 月 17 日，根據(jù)深地合字（ 20xx） 6025 號(hào)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》補(bǔ)充協(xié)議書(shū) ， 土地使用權(quán)權(quán)利人變更為深圳市西帝實(shí)業(yè)有限公司， 并 于 20xx年 9 月 23 日 取得《房地產(chǎn)證》。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 一 項(xiàng)目總論 ............................................................................................... 1 1 項(xiàng)目背景 ...........................................................................................................................1 (1) 項(xiàng)目名稱 ..........................................................................................................................1 (2) 開(kāi)發(fā)公司 ..........................................................................................................................1 (3)承擔(dān)可行性研究工作的單位 ..............................................................................................1 (4)研究工作依據(jù) .....................................................................................................................2 (5) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .......................................................................................................2 (6) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) ...................................................................................................................2 2 可行性研究結(jié)論 ................................................................................................................3 (1) 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ..........................................................................................................................3 (2) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ...................................................................................................................3 (3) 投資估算和資金籌措 .......................................................................................................4 二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 .......................................................................... 6 1 市場(chǎng)宏觀背景 ....................................................................................................................6 （ 1）全國(guó)投資環(huán)境 ................................................................................................................6 （ 2）深圳市投資宏觀背景 .....................................................................................................8 （ 3）區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) ...................................................................................................12 （ 4）宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 .......................................................................................12 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 ..................................................................................................................13 （ 1）區(qū)域市場(chǎng)界定 ..............................................................................................................13 （ 2）供給分析 .....................................................................................................................14 （ 3）需求分析 .....................................................................................................................15 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)分析 .....................................................................................................................15 （ 5）典型物業(yè)調(diào)查 ..............................................................................................................15 （ 6）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 ...........................................................................................17 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) .................................................................................... 18 1 地塊 分析 .........................................................................................................................18 （ 1）項(xiàng)目位置 .....................................................................................................................18 （ 2）地形、地勢(shì) ..................................................................................................................19 （ 3）水電氣保障 ..................................................................................................................19 （ 4）規(guī)劃限制條件 ...............................................................................................