【正文】 經(jīng)估算為 萬元。 項目不可預(yù)見費為 萬元。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費 、護坡防洪工程 等費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。 商業(yè)部分 估算時 本項目商鋪銷售價格 按 15,000 元 /平方米 （毛坯） 。 區(qū)域市場存在一定同質(zhì)化趨勢，項目 商業(yè) 規(guī)模較大，開發(fā)周期長，面臨較大的市場競爭壓力和市場不確定性因素。 （ 4） 規(guī)劃限制條件 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ，總體布局及建筑退紅線要求： ? J4020090 地塊與 J4020091 地塊之間 、 J402007 地塊與 J4020090 地塊之間 的道路必須作為步行街進設(shè)計，沿步行街一側(cè)如確定安排陽臺，陽臺出 6/28/2020 20 挑建筑外墻不得超過 米。 （ 6） 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 20xx 年片區(qū)房地產(chǎn)市場進入全面啟動階段，東部海濱樓盤便吸引了眾多眼球。樓宇類型以小高層多。 （ 2）供給分析 從 20xx 年 7 月的萬科東海岸開盤以來，東部海濱樓盤開始引起深圳地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，隨著東海岸的揭幕，周邊的海語東園、 I 領(lǐng)海、倚天閣等大梅沙項目陸續(xù)發(fā)威，該區(qū)域樓盤大多以海景及休閑度假作為賣點，消費人群也主要面對高收入的休閑一族。藍天、碧海、白沙、細(xì)浪，極具視覺觀賞價值。 （ 4）宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ? 最近實施的四大基礎(chǔ)行業(yè)提高資本金比例的最新規(guī)定及去年中國人民銀 行出臺的 121 文件 通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理， 給開發(fā)商帶來資金 運作上的壓力 ； 6/28/2020 13 ? 國土 資源部 頒布的 《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》 ， 全面治理整頓土地市場 ，對土地供應(yīng)的控制可規(guī)范化管理有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ? 國務(wù)院 發(fā)表《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出 全國房地產(chǎn)市場是健康 發(fā)展 ，并明確提出 “房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ”。梅沙組團為深圳東部 旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。轄區(qū)面積 平方 公里，由沙頭角、鹽田港、梅沙三大組團組成。 一季度全市商品房新開工面積為 萬平方米 ，比上年增長 ％；商品房施工面積達到 2, 萬平方米，比上年同期增加 ％。 20xx 年， 深圳市政府實施了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “購房入戶 ”等調(diào)控措施。政府 6/28/2020 10 加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。 ? 房地產(chǎn)進入快速增長期 由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階 段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。 1 至 5 月份，全國累計完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期低 20 個百分點。 6/28/2020 8 ? 房地產(chǎn)開發(fā)由過快發(fā)展走向相對平穩(wěn) 國家統(tǒng)計局最新測算的 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明， 1 至 5 月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3,703 億元，同比增長 32％，增幅比去年同期回落 個百分點。 有關(guān)專家認(rèn)為，盡管從前 5 個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看 出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不合理、商品房價格偏高的問題仍然存在，宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然不能放松。 1 至 5 月份，全國累計完成房屋竣工面積 7,084 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期低 20 個百分點。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 43％，比去年同期增長了 個百分點，增幅之高是多年所沒有的。 ? 項目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和項目銷售回款。其中 20xx 年 8 月至 20xx 年 10 月為規(guī)劃方案設(shè)計、土地平整、護坡工程等開發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開工時間為 20xx 年 10 月，竣工時間預(yù)計為 20xx 年 3 月。 20xx 年 9 月 17 日，根據(jù)深地合字（ 20xx） 6025 號《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》補充協(xié)議書 ， 土地使用權(quán)權(quán)利人變更為深圳市西帝實業(yè)有限公司， 并 于 20xx年 9 月 23 日 取得《房地產(chǎn)證》。 項目可行性研究報告 目 錄 一 項目總論 ............................................................................................... 1 1 項目背景 ...........................................................................................................................1 (1) 項目名稱 ..........................................................................................................................1 (2) 開發(fā)公司 ..........................................................................................................................1 (3)承擔(dān)可行性研究工作的單位 ..............................................................................................1 (4)研究工作依據(jù) .....................................................................................................................2 (5) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .......................................................................................................2 (6) 項目開發(fā)手續(xù) ...................................................................................................................2 2 可行性研究結(jié)論 ................................................................................................................3 (1) 市場預(yù)測 ..........................................................................................................................3 (2) 項目建設(shè)進度 ...................................................................................................................3 (3) 投資估算和資金籌措 .......................................................................................................4 二 項目投資環(huán)境和市場研究 .......................................................................... 6 1 市場宏觀背景 ....................................................................................................................6 （ 1）全國投資環(huán)境 ................................................................................................................6 （ 2）深圳市投資宏觀背景 .....................................................................................................8 （ 3）區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ...................................................................................................12 （ 4）宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 .......................................................................................12 2 區(qū)域市場分析 ..................................................................................................................13 （ 1）區(qū)域市場界定 ..............................................................................................................13 （ 2）供給分析 .....................................................................................................................14 （ 3）需求分析 .....................................................................................................................15 （ 4）競爭分析 .....................................................................................................................15 （ 5）典型物業(yè)調(diào)查 ..............................................................................................................15 （ 6）片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 ...........................................................................................17 三 項目分析及評價 .................................................................................... 18 1 地塊 分析 .........................................................................................................................18 （ 1）項目位置 .....................................................................................................................18 （ 2）地形、地勢 ..................................................................................................................19 （ 3）水電氣保障 ..................................................................................................................19 （ 4）規(guī)劃限制條件 ...............................................................................................