【正文】 6/28/2020 27 表 13：項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 資金 (萬(wàn)元 ) 比例 1 自有資金 10, % 2 銀行融資 8, % 3 銷售收入 9, % 4 總投資 28, % 3 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 ：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。 2 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。 公用設(shè)施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定： “公用設(shè)施專用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資 2％的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥 ”。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前深圳市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和 福田區(qū) 房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 3%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取較為合理。按深圳市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)均為 13, 萬(wàn) 元。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 ? 總投資估算說(shuō)明 土地成本 根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》， 項(xiàng)目土地成本為 10,600 萬(wàn) 元 ， 樓面地價(jià)為 1, 元 /平方米 。其中 20xx 年 8 月至 20xx 年 10 月為 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、 土地平整、護(hù)坡工程等開(kāi)發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開(kāi)工時(shí)間為 20xx 年 10 月，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 20xx 年3 月。 （ 2） 項(xiàng) 目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn) 本項(xiàng)目 商務(wù)公寓 的發(fā)展設(shè)想反應(yīng)出項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，項(xiàng)目 商務(wù)公寓 具有良好的市場(chǎng)前景 ，商業(yè)部分面積過(guò)大，市場(chǎng)承接力較弱 。 銷售期 為 2 年（ 從 20xx年 年初 至 20xx 年年底 ） ，銷售率為 65%。 銷售期 為 （ 從 20xx 年 5 月至 20xx 年年底 ） ，銷售率為 90%。 商業(yè)部分 ? 本地主要是 片 區(qū)內(nèi)做生意的個(gè)體商戶； ? 購(gòu)買用于投資或經(jīng)商自用。 商業(yè)部分 項(xiàng)目商業(yè)部分 沿首層分布，商鋪面積在 50 平方米左右 。 6/28/2020 22 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 1 項(xiàng)目定位 通過(guò)項(xiàng)目的 SWOT 分析， 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃特征，項(xiàng)目 定位為： 商務(wù)公寓為 低密度度假物業(yè)， 商業(yè)為梅沙 商業(yè)中心 。 6/28/2020 21 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 宗地 環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景，景觀資源豐富 。 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 三塊 宗地 環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景， 景觀資源 豐富 ； ? 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心，規(guī)劃起點(diǎn)較高 ； 劣勢(shì)（ W） ? J4020087 號(hào)宗地的海景觀受其余兩地塊的限制，相對(duì)資源條件較差 ； ? 項(xiàng)目商業(yè)面積較大，目前周邊人氣較淡，未來(lái)市場(chǎng)壓力較大； ? 目前周邊生活配套尚不健全； 機(jī)會(huì)（ O） ? 政府將大力發(fā)展鹽田區(qū)東部沿海地帶； ? 藍(lán)色鹽田區(qū)域營(yíng)銷，梅沙近兩年土地成功拍賣，提高整個(gè)片區(qū)的認(rèn)知度； ? 鹽田區(qū)政府加大梅沙地區(qū)的配套娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)及推出； ? 大梅沙為旅游度假基地，增大了度假人士對(duì)本項(xiàng)目的了解； ? 鹽壩高速公路的開(kāi)通大大縮短了大梅沙與市區(qū)的交通時(shí)間； ? 華僑城取得三洲田旅游項(xiàng)目，投資 30 個(gè)億打造東部華僑城，引發(fā)了鹽田東部的新一輪投資熱潮； ? 隨著生活水平的提高，人們的生活觀念與方式不斷發(fā)生變化，度假概念 正在被消費(fèi)者廣為接受 。屋頂為坡頂時(shí)，其屋脊最高外不得超過(guò) 23 米； J4020091 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25 度。建筑在沿步街一側(cè)建議設(shè)計(jì)兩層高的拱廊； ? J4020087 與 J4020090 地塊的地下車庫(kù)允許貫通， J4020087 西北側(cè)車行出入口為主入口，東南側(cè)車行出入口為輔出入口； J4020090 東南側(cè)車行出入口為主入口，西北側(cè)車行出入口為輔出入口 ； ? J4020087 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于 80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25度。 燃?xì)?、 電源、通訊 與相關(guān)部門聯(lián)系 。 圖 2：項(xiàng)目位置圖 圖 3：各地塊形狀圖 物業(yè)位置 6/28/2020 19 圖 3： 宗地 東 向景觀 圖 4： 宗地 南 向景觀 圖 5：宗地西向景觀 圖 6：宗地北向景觀 （ 2）地形、地勢(shì) 三塊宗地緊密相鄰，組合成不規(guī)則的倒“ L”形，地塊平整，為待建空地，無(wú)地上附著物。 同時(shí)片區(qū)季節(jié)性較強(qiáng)，商業(yè)氛圍較淡。而隨著東部交通問(wèn)題 的改善及東部開(kāi)發(fā)的加速，未來(lái)東部房地產(chǎn)成為深圳未來(lái)最看好的高尚住宅區(qū)。 ? 目前梅沙片區(qū) 基本無(wú) 推出的商業(yè)物業(yè) ，受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡，目前萬(wàn)科東海岸推出的步行街只租不售 80 元 /平方米， 在售的樓盤 商業(yè) 裙樓部分，發(fā)展商的主要考慮出租。 I 領(lǐng)海 鹽田鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處 共 189 戶 13,000 3780 80％ 送精裝及家電。 倚天閣 大梅沙月光路半山間 5 棟 5 層 13,000 40100 平方米 50％ 戶戶擁有 270 度永久無(wú)遮擋的全海景，畔半山海景樓盤 心海假日一期 鹽田 大梅沙海濱公園東側(cè) 8955 平方米 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 8,000 45 平方米 92％ 三星級(jí)酒店，實(shí)行酒店式管理 水云間 大梅沙海濱公園旁 萬(wàn)平方米 7,800 55 85％ 送簡(jiǎn)裝及家電。 6/28/2020 16 表 11：片區(qū) 公寓物業(yè) 典型樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 位置 規(guī)模 樓宇類型 均 價(jià) （元 /m2） 主力戶型（ m2） 銷售 率 開(kāi)盤時(shí)間 備注 天琴灣海岸公館 鹽田鹽壩高速及鹽梅路之間 平方米 聯(lián)體度假型公寓 2 萬(wàn) 3 房 90％ 20xx/04 景觀優(yōu)越 ,地理優(yōu)越 ,為片區(qū)內(nèi)售價(jià)最高物業(yè) 海語(yǔ)東園 鹽壩高速公路以南，大梅沙海濱浴場(chǎng)以北 8 棟 小高層住宅（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 7,800 2 房 70％ 20xx/08 前 6年必須由酒店式管理，此后自愿出租 萬(wàn)科東海岸一期 外環(huán)路西 萬(wàn)平方米 小高層： 7000 多層： 65007000 小戶型： 6500 Townhouse:11000 24 房/83150 20xx/07 為東部的大規(guī)模、低密度生態(tài)社區(qū)。 （ 5）典型物業(yè)調(diào)查 梅沙片區(qū)推出的物業(yè)主要為住宅、酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店，住宅以 2 房、 3 房為主，酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店以 4050 平方米為主。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)分析 未來(lái)三至五年推出的 4 個(gè)項(xiàng)目定位預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目較為相似，對(duì)本項(xiàng)目將形成直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 梅沙片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況 (產(chǎn)權(quán)式 )酒店： 1 雅蘭酒店、 、 3 笆堤雅酒店、 酒店式公寓： 1 心海假日一期、 2I 領(lǐng)海、 3 水云間、 4 鼎太用地 住宅區(qū)： 1 萬(wàn)科東海岸； 2 心海假日二期、 3 云頂住宅、 富春東方崎頭嶺、 5.濠信半島長(zhǎng)灘 11 4 3 4 2 3 4 2 11 3 2 1 4 4 2 3 1 2 3 4 3 1 5 6/28/2020 15 未來(lái)三 ~五年梅沙片區(qū)市場(chǎng)供給 開(kāi)發(fā)商 景觀資源 建設(shè)期預(yù)計(jì) 物業(yè)功能與建筑面積 萬(wàn)科 在山中 在湖畔 海是背景 四年 （ 20xx 年） 居?。ㄗ≌?、公寓、別墅）≥206500 ㎡ 商業(yè)（商場(chǎng)、酒店、會(huì)所）≤ 4300㎡ 百仕達(dá) 在湖中 山海是背景 兩年 （ 20xx 年） 旅游、商業(yè)、酒店、公寓≤ 21000㎡ 云頂投資 山景，湖景、 海景 三至五年 別墅： 36000 ㎡ 如鴻 湖景 觀景 兩年 （ 20xx 年） 住宅： 20400 ㎡ 商業(yè)： 3600 ㎡ 濠信 山景、海景、 湖景 四至五年 （ 20xx 年） 別墅、公寓： 19260 ㎡ 酒店： 12840 ㎡ 鼎太 湖景 公寓、酒店、辦公： 38750 ㎡ 富春東方崎頭嶺 山景 海景 四年 （已開(kāi)發(fā)第一期） 公寓： ㎡ 別墅： ㎡ 分析結(jié)論： ? 梅沙片區(qū)借助 自然資源優(yōu)越， 促進(jìn) 旅游發(fā)展 ，同時(shí)也帶給房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的發(fā)展機(jī)遇； ? 目前梅沙片區(qū)以度假型公寓為主，度假型公寓的戶型主要以小面積為主，整個(gè)市場(chǎng)消化程度較高； ? 該片區(qū)開(kāi)發(fā)層面的品牌發(fā)展商將在市場(chǎng)中角逐。目前東部 地產(chǎn)最大的不足就是配套設(shè)施不夠完善、交通不夠便利，而隨著三洲田 平方公里東部華僑城項(xiàng)目的啟動(dòng)，以及鹽田至市區(qū)第二通道的規(guī)劃建設(shè)，東部地產(chǎn)以其豐富的山海資源，將成為深圳高尚社區(qū)的首選之地。近年來(lái)別墅、商業(yè)、酒店、公寓綜合用地的成功拍賣和招標(biāo)，標(biāo)志著梅沙片區(qū)居住性質(zhì)發(fā)生改變。 1999 年大 6/28/2020 14 梅沙已由商業(yè)性質(zhì)改為非商業(yè)性質(zhì) 的觀光旅游區(qū)，其沙灘建設(shè)已近尾聲，后方區(qū)域的酒店物業(yè)、商業(yè)街及公共綠地正在建設(shè)中。 氣候：一年有九個(gè)月氣溫在攝氏 20 度以上，空氣污染指數(shù)為僅 30（深圳市為 60），氣候宜人，溫度適中。 植被：丘陵地帶，屬梧桐山脈，海拔在 400 米以下，山勢(shì)不陡峭，為低矮灌木覆蓋，無(wú)裸露黃土。 海灘：沙灘綿延 2 公里，沙質(zhì)細(xì)軟，海水透明。片區(qū)以旅游功能為主，兼有居住功能。 梅沙片區(qū)位置：大梅沙、崎頭嶺以東，二線通道以南，北仔角聯(lián)檢站以西，小梅沙灣海域的下梅沙用地以北區(qū)域。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好； ? 目前的宏觀調(diào)控對(duì)成熟的市場(chǎng)（深圳）影響不大，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈； ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的 開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定壓力。 ? 根據(jù)規(guī)劃， 20xx 年鹽田片區(qū)人口將由目前的 萬(wàn)人，增至 10 萬(wàn)人，其中常住人口 萬(wàn)人，暫住人口 萬(wàn)人，常暫比由目前的 1： 65 增至 1： ，常住人口比例增大。 ? 小梅沙的用地布局原則：常年性服務(wù)的海洋世界在用地的東側(cè)布局，它的西側(cè)為海濱旅游及服務(wù)設(shè)施用地。梅沙組團(tuán)為深圳東部旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ? 沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，未來(lái)發(fā)展為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低人口密度，發(fā)展保稅工業(yè)和先進(jìn)工業(yè)。鹽田港為港口服務(wù)及工業(yè)制造中心。 主要分為沙頭角、鹽田港、梅沙三個(gè)組團(tuán)。片區(qū)外部主要通過(guò)沿港大道、南山大道和北山大道與外圍交通相接，區(qū)內(nèi)明珠大道、新安路、永安路和洪安大道相交構(gòu)成片區(qū)路網(wǎng)架，平鹽鐵路沿鹽橫路開(kāi)往平湖。 鹽田港區(qū) 6 平方公里，后方陸域 18 平方公里。鹽田區(qū)東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘，北鄰龍崗區(qū)。 6/28/2020 12 （ 3） 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 地理位置 鹽田區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部。其中，住宅竣工面積為 1, 萬(wàn)平方米，同比減少 ％；辦公樓、商業(yè)用房竣工面積也都出現(xiàn)較大幅度減少。新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率較去年底的 ％有較大幅度增長(zhǎng)，而施工面積增長(zhǎng)幅度不大，與去年底基本接近。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)。 6/28/2020 11 ? 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 20xx 年一季度，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％。 隨著中興路北側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)城、西部跨海大橋、 “9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度， 20xx 年地鐵 1 號(hào)線工程竣工使用、 20xx 年建成西部跨海大橋，這些 重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。上述措施的相繼出臺(tái)，使得我市商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得以有效遏制，對(duì)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、理性運(yùn)行起了一定的促進(jìn)作用。其深遠(yuǎn)影響不僅在于政府對(duì)開(kāi)發(fā)商、中介公司身份的全面認(rèn)證，更多的是將促進(jìn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制度走向透明化、規(guī)范化和專業(yè)化。根據(jù) CEPA 的規(guī)定，今后內(nèi)地將允許香港公司以獨(dú)資形式在內(nèi)地提供以收費(fèi)或合