【正文】 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算表物業(yè)類型面積物業(yè)建成后預(yù)估售價(jià)銷售總價(jià)（萬元）高層住宅221938 6100 135382 多層住宅54899 8000 43919 商業(yè)3514 15000 5271 車庫(kù)（個(gè)）2194 120000 26328 合計(jì)　　210900 三、項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)效益分析序號(hào)項(xiàng)目金額一項(xiàng)目銷售收入210900
。假設(shè)本項(xiàng)目住宅及地下2194個(gè)車位均用于銷售，銷售期為4年。 項(xiàng)目稅費(fèi)中不包括土地增值稅。 前期工程包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程方案咨詢費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)、可行性研究費(fèi)以及建設(shè)規(guī)費(fèi)，按國(guó)家建筑取值標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合確定費(fèi)率。 基礎(chǔ)設(shè)施包括：綠化率及道路，單價(jià)分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e。 安裝工程包括：總建筑面積363834平方米安裝消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、電話入網(wǎng)。表39：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米成交交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房社區(qū)小計(jì)　標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃6300100/100231106/1001058510091/100 69236100100/100301102/10010585/10087/100 70116700100/100111103/1005095/10098/1006836 7800100/100321106/1005095/100101/1007722以上項(xiàng)目考慮到擬合程度:、住宅銷售平均價(jià)格=6923*+7011*+6836*+7722*=7071元/平方米，按7000元/平方米計(jì)算建議該項(xiàng)目住宅銷售平均價(jià)格為6500元/平方米（三）、車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬元/個(gè)~15萬元/個(gè)。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過程表38：樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）產(chǎn)品類型平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）A南天陽光564700多層、小高層630085B綠騰雅苑38800多層、高層6100C紅谷新城1000000多層、小高層670090D紅谷十二庭250000多層、小高層、洋房780070注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：南天陽光；B：綠騰雅苑；C：紅谷新城；D：紅谷十二庭。人防工程以域內(nèi)頂而采用薄刮一層水泥膩?zhàn)雍髧娡糠莱蓖苛?。每個(gè)防護(hù)一單元的排風(fēng)日部處臨戰(zhàn)考慮設(shè)置男女千廁所。．工程凡平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換墻洞臨戰(zhàn)封堵處，平時(shí)留好預(yù)埋件，一般口部防護(hù)設(shè)備在建設(shè)時(shí)一次安裝完畢，其中可更換的材料可備齊不裝。進(jìn)排風(fēng)活門外設(shè)口部洗消污水集水井。4）、人防建筑設(shè)計(jì)3）、設(shè)計(jì)原則本工程設(shè)計(jì)貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)人防工程的規(guī)范及規(guī)程的要求，力求人防防護(hù)單元平面布置在總體及單體設(shè)計(jì)上與整個(gè)地下室設(shè)計(jì)方案保持一致，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)則根據(jù)人防荷載合理確定人防結(jié)構(gòu)體系，做到經(jīng)濟(jì)合理。與小區(qū)地下車庫(kù)平戰(zhàn)結(jié)合設(shè)計(jì)，戰(zhàn)時(shí)可分為12個(gè)防護(hù)等級(jí)為核6級(jí)、常6級(jí)的二等人員掩蔽部。包括入口處車位顯示、入口及場(chǎng)內(nèi)通道的行車指示、車牌和車型的，自動(dòng)識(shí)別、出入口柵欄門的自動(dòng)控制、自動(dòng)計(jì)費(fèi)及收費(fèi)金額顯示、各個(gè)出入口的聯(lián)網(wǎng)管理、發(fā)生…意外時(shí)的報(bào)警、安全防落要求等。 4）、保安巡更系統(tǒng)： 在保安人員巡更路線上設(shè)置無線式巡更點(diǎn)，確保按時(shí)、順序地進(jìn)行巡更。 3）、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)： 住宅每戶設(shè)置入戶門門磁開關(guān)，廚房設(shè)置煤氣泄漏報(bào)警，并在客廳、主臥衛(wèi)生間設(shè)置緊急報(bào)警按鈕等保安措施。同時(shí)在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外線報(bào)警探測(cè)器，并與監(jiān)控報(bào)像機(jī)聯(lián)動(dòng)，確保周界安全。大堂及公寓大門入口設(shè)主機(jī)刷卡或密碼開鎖，以策安全。盡可能利用新型節(jié)能產(chǎn)品，如太陽能庭園燈等充分利用天然光的綠色產(chǎn)品。 在條件許可的條件下，盡可能按照經(jīng)濟(jì)電流密度來選擇電纜不口導(dǎo)線，以減少線纜的電壓損失，改善電網(wǎng)的電壓質(zhì)量，延長(zhǎng)電纜壽命和增加供電可靠性。 住宅小區(qū)的路燈、庭園燈等按節(jié)能要求選用高效燈具及光源，控制方式采用光控系統(tǒng)或時(shí)間控制。 樓梯、走道照明采用緊湊型熒光燈，燈具采用透光率高的外罩。在滿足照度要求的前提下嚴(yán)格將照明功率密度值(LPD值）控制在規(guī)范規(guī)定的范圍內(nèi)。 M、地下室排風(fēng)機(jī)采用雙速風(fēng)機(jī)，可以在污染較輕的情況下，采用低風(fēng)量排風(fēng)，以利節(jié)能； N、電氣節(jié)能設(shè)計(jì)： 根據(jù)居住建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值，采用高效燈具及光源。充分利用市政壓力，市政壓力能滿足樓層給水由市政直供。 J、衛(wèi)生器具及配件采用節(jié)水型產(chǎn)品，．坐便器采用容積為6L的沖洗水箱。 H、住宅外窗（含陽臺(tái)門）的可開啟面積不小于外窗所在房間地面面積的8%或外窗面積的45%。平時(shí)低速排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)高速排煙； F、各朝向的窗墻面積比：北向≤0. 45；東西向≤0. 30；南向≤。 B、建筑周圍利用基地進(jìn)行綠化布置，改善建筑的小氣候，降低周圍環(huán)境溫度。（9）節(jié)能1）、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5017693） 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ1342010) 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005) 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 .地方有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程： ．《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DG/TJ082052008)2）、工程分析及處理措施 本工程位于亞熱帶，屬于夏熱冬冷地區(qū)，主要考慮夏季空調(diào)，兼顧冬季采暖。箱式變壓器在住宅主面時(shí)與住宅之間的間距＞12m,側(cè)面時(shí) 8m。變電站與住宅之間的間距 。煤氣調(diào)壓箱與住宅之間的間距00m。為降低小區(qū)及室內(nèi)噪音，在小區(qū)周邊及園內(nèi)適當(dāng)植以大樹，以隔音降噪。 D、水泵出水管止回閥采用靜音式止回閥，減少噪音和防止水錘。 B、泵組采用隔振基礎(chǔ)。 廚房油煙的排散高度及水平距離滿足環(huán)保要求； 進(jìn)、排風(fēng)口的位置、高度設(shè)置應(yīng)符合環(huán)保要求。所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備均采用相應(yīng)的避震，減震措施；室外設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的影響應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范要求。進(jìn)、排風(fēng)口的位置，高度設(shè)置符合環(huán)保要求。3）、噪聲控制及廢氣排放 ○給水及消防加壓泵均采用低轉(zhuǎn)速、低噪音水泵；生活給水加壓水泵的基礎(chǔ)采用隔振器， ○出水管架空管段（在泵房?jī)?nèi)）采用彈性懸吊支架；水泵吸水管及出水管上均設(shè)橡膠隔振器。 ○本工程廢水、污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管道，防止對(duì)城市污水管道造成淤塞。 ○室內(nèi)所用排水地漏的水封高度不小于50mm。 ○消防水池設(shè)通氣管及溢水管管口加防蟲網(wǎng)罩，防止雜物塵埃進(jìn)入池內(nèi)污染水質(zhì)。（8）、環(huán)保與衛(wèi)生防疫1）設(shè)計(jì)依據(jù) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB162971996) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB897896)2）、給排水及污水處理 ○生活飲用水水池（箱）與消防水池分開設(shè)置，采用不銹鋼材質(zhì)制作，設(shè)加鎖密閉人孔蓋。噴淋泵、防煙排煙風(fēng)機(jī)的啟、停、顯示工作故障狀態(tài)能控制，顯示消防泵啟動(dòng)按鈕，水流指示器、報(bào)警閥的狀態(tài)， 能控制防火卷簾下降，停止火災(zāi)部位空調(diào)風(fēng)機(jī)，并接收其反饋信號(hào)。在地下汽車庫(kù)設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器,重要場(chǎng)所設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防警鈴。5）、消防防煙、排煙和通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)； ；C、合用前室無法自然通風(fēng)設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓風(fēng)機(jī)放在屋面上；D、地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，在防火分區(qū)劃分防煙分區(qū)，防煙分區(qū)面積不大于2000平方米，排煙量按換氣次數(shù)6次/h計(jì)算，利用車道或自然補(bǔ)風(fēng)口自然補(bǔ)風(fēng)；E、空調(diào)系統(tǒng)的防火： 風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作；空調(diào)系統(tǒng)保溫材料采用非燃燒材料；在下列部位設(shè)防火閥：送回風(fēng)總管穿過機(jī)房的隔墻處；穿越防火墻處；垂直風(fēng)管與水平風(fēng)管的交接處；穿越伸縮縫處；6）、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)各地下汽車庫(kù)內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，屬于一級(jí)保護(hù)對(duì)象。用于消防設(shè)備的控制線路、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的傳輸、警報(bào)、控制、廣播、通信線路采用阻燃耐火電纜穿防火涂料保護(hù)的金屬線槽。五、消防電氣 A．供電情況 地下車庫(kù)應(yīng)急照明、消防動(dòng)力等消防負(fù)荷用電按一級(jí)負(fù)荷供電；二類高層住宅的公共照明、電梯用電、潛水泵用電及其他單體消防負(fù)荷用電按二級(jí)負(fù)荷供電。并在室外設(shè)置三組地上式水泵接合器。 地下車庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，為臨時(shí)高壓系統(tǒng)，系統(tǒng)在消防泵房設(shè)主泵一組，一用一備，252 m3消防水池一座；在小區(qū)最高建筑屋頂設(shè)消防專用水箱，儲(chǔ)存18m3消防水，火災(zāi)初期時(shí)，自噴用水由屋頂水箱直接供給，火災(zāi)時(shí)泵房?jī)?nèi)自動(dòng)噴淋加壓水泵從消防水池吸水供給自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。在地下車庫(kù)消防泵房?jī)?nèi)設(shè)消火栓主泵一組，一用一備，252 m3消防水池一座；在小區(qū)最高建筑屋頂設(shè)消防專用水箱，儲(chǔ)存18m3消防水，并保證消防水箱底標(biāo)高高出最不利消火栓栓口7m，否則在屋頂設(shè)增壓裝置。室外消火栓沿道路均勻布置。在消防登高面一側(cè)，結(jié)合消防車道設(shè)有大于15m8m的消防登高場(chǎng)地，消防登高場(chǎng)地距住宅的外墻大于5m,其最外一點(diǎn)至消防登高面的邊緣的水平距離大于10m。（7）消防設(shè)計(jì)1）、設(shè)計(jì)依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5009898《汽車庫(kù)修車庫(kù)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5014020052）、總平面布置消防出入口：小區(qū)共有2個(gè)出入口可供消防車出入，位于規(guī)劃路的主入口，和位于海棠南路的次入口。E、地下車庫(kù)：設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，由于是住宅用地下車庫(kù)，出入頻率較低，故排風(fēng)量按換氣次數(shù)4次/h計(jì)算，利用車道或自然補(bǔ)風(fēng)口自然補(bǔ)風(fēng)。C、廚房排風(fēng)經(jīng)油煙凈化處理后高空排放。4）、通風(fēng)設(shè)計(jì)：A、公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)，排風(fēng)量為10次/h。（6）暖通設(shè)計(jì)1）、設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192003《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（2005年版）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892005《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502432002 《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》 暖通空調(diào)、動(dòng)力各專業(yè)提供條件及業(yè)主提供的技術(shù)要求。 m3/h表。E、室外雨污水分流：污水排入周邊道路市政污水管，接入市政管前設(shè)化糞池進(jìn)行初步處理；雨水排入基地周邊市政道路雨水管道。B、雨水量，基地雨水排水量2576L/sC、室內(nèi)廢污水分流，設(shè)專用通氣管，廚房排水與衛(wèi)生間排水分開設(shè)置。D、滅火器配置按照《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ501402005，各建筑物內(nèi)均按相應(yīng)等級(jí)配置一定數(shù)量的手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。住宅5層及以上用戶采用水池→恒壓變頻生活供水設(shè)備→用戶的供水方式。B、用水量本工程最高日生活用水量約為2257m3/d，本工程最高日最大時(shí)生活用水量為237m3/h。（5）給排水、燃?xì)庠O(shè)計(jì)1）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ500152003（2009年版）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500132006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500142006《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（2005年版）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842001（2005年版）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402005各專業(yè)提供條件及業(yè)主提供的技術(shù)要求?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、消火栓報(bào)警按鈕發(fā)出報(bào)警信號(hào)。D、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本工程地下汽車庫(kù)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按一級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)防。C、安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)周界、重點(diǎn)部位采取安全防范措施，并由消防安保中心統(tǒng)一管理。每個(gè)住戶在進(jìn)戶處設(shè)置一個(gè)弱電總進(jìn)線分配箱，每個(gè)可分居住空間內(nèi)均預(yù)留電視插座。小區(qū)電話總?cè)萘考s為5000門。（4）弱電設(shè)計(jì)1） 設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ162008《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999（2003年版）《工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ4281《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5020094《保安電視監(jiān)控工程技術(shù)規(guī)范》 GA/T7594《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50116—98《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》 GB5034320042）設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程設(shè)計(jì)內(nèi)容包括電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，每個(gè)大